Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга о признании недействительным решения о внесении изменений в договор аренды

УСТАНОВИЛ

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам об отмене решения КУГИ № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Истцы просили обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга рассмотреть вопрос о формировании земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу — Санкт-Петербург, <адрес>, на комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге. (л.д.8-10 т.1)

Мотивировали свои требования тем, что КУГИ и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров по указанному адресу сроком до ДД.ММ.ГГГГ года. Решением КУГИ № от ДД.ММ.ГГГГ продлен срок действия договора аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ года. Продление действия договора аренды указанного земельного участка препятствует формированию земельного участка под многоквартирным домом по адресу - <адрес> где истцы являются собственниками жилых помещений. Территория под указанный многоквартирный дом была выделена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории <данные изъяты> в границах территории, ограниченной <данные изъяты>». Согласно данному Постановлению под номером № значится земельный участок общей площадью <данные изъяты> га под многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> Указали, что указанное решение КУГИ Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», а именно, что при наличии спора, связанного с формированием земельного участка этот вопрос не был рассмотрен на Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге, формируемой Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Принятие КУГИ Санкт-Петербурга данного решения препятствует истцам, как собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, на реализацию права владения и пользования земельным участком, предоставленного действующим жилищным законодательством и гарантируемого Конституцией РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истцы уточнили свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ — просили признать недействительным решение КУГИ № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Мотивировали требования тем, что ответчики признали, что земельный участок с кадастровым номером № находится в границах участка № в составе проекта планировки с проектом межевания территории квартала <адрес>, что препятствует формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в соответствии с проектом. (л.д.79 т.1)

Истцы ФИО1, ФИО2 явились в судебное заседание, требования поддержали.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5 не явились в судебное заседание, были извещены о рассмотрении дела (л.д.21-22,48 т.2), направили в судебное заседание представителя.

Представитель истцов ФИО1, ФИО5, ФИО4 явился в судебное заседание (л.д.52 т.1), требования поддержал, представил объяснения (л.д.35 т.2), из которых следует, что КУГИ СПб нарушило право собственников квартир многоквартирного дома распоряжаться земельным участком в соответствии с ЖК РФ по решению собственников квартир, которые в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя эти нарушения не были соединены с лишением владения, а также на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Представитель ответчика КУГИ г. Санкт-Петербурга явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения требований, представил отзыв на иск (л.д.80-82 т.1), из которого следует, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на основании распоряжения главы Администрации Выборгского района № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ года. Оспариваемым решением КУГИ срок действия договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ года. Решение принято по процедуре, установленной распоряжением КУГИ от ДД.ММ.ГГГГ №. Истцы с заявлением о формировании земельного участка не обращались, данный земельный участок не перешел в установленном порядке в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Истцами не доказано, что границы земельного участка под многоквартирным домом не пересекаются с границами сформированного земельного участка. Истцами не представлены доказательства, что для эксплуатации многоквартирного дома по указанному адресу дополнительно необходим спорный земельный участок.

Представитель ответчика Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга не явился в судебное заседание, был извещен о рассмотрении дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.28 т.2), направил отзыв на иск (л.д.4-5 т.2), из которого следует, что государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен жилой дом, не осуществлен, право общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество в многоквартирном доме у собственников помещений дома не возникло. На основании заявлений уполномоченного лица были проведены топогеодезические работы в отношении земельного участка за счет средств государственного бюджета Санкт-Петербурга, по результатам которых площадь земельного участка составила <данные изъяты> кв. метра. При этом из границ земельного участка под многоквартирным домом, предусмотренным Проектом, исключен земельный участок с кадастровым номером №. Комитетом принято решение о формировании земельного участка под многоквартирным домом с исключением из его границ земельного участка с кадастровым номером № под индивидуальным гаражом. (л.д.29-32, 39-46 т.2)

3 лицо — представитель ТСЖ «Озерки-2» явился в судебное заседание, требования истцов поддержал, представил отзыв на иск (л.д.34 т.2), из которого следует, что оспариваемое решение нарушает права истцов, было принято в обход установленной процедуры, установленной распоряжением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно, при наличии спора, связанного с формированием земельного участка, этот вопрос не был рассмотрен на Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге, формируемой Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Собственниками помещений жилого дома были собраны подписи против размещения индивидуального гаража ФИО6, однако аренда была продлена.

3 лицо — ФИО6 явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения иска, представил возражения на иск (л.д.98-103 т.1), из которых следует, что договор был заключен на законных основаниях на основании распоряжений Администрации Выборгского района от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №. Указал, что проект планировки с проектом межевания территории квартала <адрес> не является актом, определяющим границы земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для его эксплуатации. Кадастровый учет земельного участка, расположенного под многоквартирным домом <адрес>, не произведен, градостроительный план в отношении указанного участка не составлен. В связи с чем, у истцов отсутствуют какие-либо основания для утверждения, что земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный под гараж, находится в границах земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Из топографического плана (с подземными инженерными коммуникациями) и схемы планировки и застройки участка видно, что гараж не препятствует доступу к инженерным коммуникациям и проезду транспорта. До предоставления земельного участка под гараж были получены согласования и разрешения всех контролирующих размещение подобных объектов органов, установка гаража не может мешать эксплуатации дома. (л.д.7-8, 36-38 т.2)

3 лицо — представитель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга не явился в судебное заседание, был извещен о рассмотрении дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.1-2 т.2). Представил отзыв на иск, из которого следует, что земельный участок расположен в пределах территориальной зоны Т3Ж2. Для многоквартирного дома определена площадь земельного участка <данные изъяты> га. Комитетом согласована возможность предоставления в аренду на новый срок пять лет земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров под размещение гаража для автотранспорта инвалида.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 являются собственниками жилых помещений в <адрес>, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на квартиры. (л.д.15-19 т.1)

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала <данные изъяты> в границах территории, ограниченной <адрес>, в <адрес>» утвержден проект планировки территории. При определении характеристик планируемого развития территории за № указан многоквартирный дом с территорией 0,82 га. (л.д.25-31 т.1)

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение образовать земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым номером №, категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов транспорта (под гаражи и стоянки). (л.д.270 т.1)

Распоряжением Администрации Выборгского района № от ДД.ММ.ГГГГ передан в аренду целевым назначением земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, относящийся к землям населенных пунктов, ФИО6, для использования под индивидуальный гараж сроком на один год. (л.д.59,272 т.1).

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении требований ТСЖ «Озерки-2» к Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о признании недействительным распоряжений от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.111-112 т.1). Решение суда мотивировано тем, что каких-либо доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что земельный участок № находится в границах территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, а также о том, что формирование земельного участка не позволяет сформировать земельный участок под многоквартирным домом, не представлено.

Согласно заключению Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ возможно предоставление в аренду на новый срок до пяти лет земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, для дальнейшей эксплуатации под указанные цели (гараж для автотранспорта инвалида). (л.д.140 т.1)

Решением КУГИ г. Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, относящегося к землям населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в части срока действия договора, кадастровый номер №, для размещения временного индивидуального гаража для автотранспорта инвалида на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. (л.д.58, 138 т.1)

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между КУГИ г.Санкт-Петербурга и ФИО6, изменено содержание п. 3.1 в части срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.104 т.1)

Судом установлено, что под многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> И, государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлен, что следует из ответа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда. (л.д.151, 158 т.1)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга о выполнении топогеодезических работ по земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, за счет средств государственного бюджета. (л.д.286 т.1)

Согласно сведениям Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен жилой дом, не осуществлен, право общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество в многоквартирном доме у собственников помещений дома не возникло. На основании заявлений уполномоченного лица были проведены топогеодезические работы в отношении земельного участка за счет средств государственного бюджета Санкт-Петербурга, по результатам которых площадь земельного участка составила <данные изъяты> кв. метра. При этом из границ земельного участка под многоквартирным домом, предусмотренным Проектом, исключен земельный участок с кадастровым номером №. (л.д.4-5 т.2)

В соответствии с п. 1 ст. 13 ГК РФ, ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственного органа может быть признано судом недействительным в случае несоответствия его закону или иным правовым актам и нарушения указанным актом, решением и действием гражданских прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В качестве доказательств существования границ земельного участка под многоквартирным домом истцы ссылаются на схему границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, изготовленную ДД.ММ.ГГГГ в границаx земельного участка по проекту планировки и проекту межевания, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок № находится в данных границах.

Однако вышеуказанная схема границ земельного участка не может служить доказательством того, что именно в данных границах должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Из материалов дела КЗРЗ следует, что порядок, установленный в соответствии с Инструкцией по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденной Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, не был соблюден.

Из материалов дела следует, что ТСЖ «Озерки-2» неоднократно обращалось за формированием земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ "Озерки-2" вновь обратилось с заявлением о формировании земельного участка. Согласно письму КЗРЗ от ДД.ММ.ГГГГ препятствием к формированию земельного участка послужило то обстоятельство, что в границах испрашиваемого земельного участка образован участок №, предоставленный ФИО6

Согласно п. 3. Инструкции по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденной Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, при составлении схемы границ земельного участка, подлежащего формированию для многоквартирного дома, учитываются: фактическое использование земельного участка; имущество, расположенное на земельном участке; элементы благоустройства.

В материалах деле КЗРЗ имеется схема планировки и застройки участка от ДД.ММ.ГГГГ года, а также схема границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, изготовленная ДД.ММ.ГГГГ в границах земельного участка по проекту планировки и проекту межевания, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В материалах дела КЗРЗ на момент обращения истцов за защитой нарушенного права не имелось сведений о составлении схемы границ земельного участка, подлежащего формированию для многоквартирного дома, указывающей на фактическое использование земельного участка; имущество, расположенное на земельном участке; элементы его благоустройства.

В процессе рассмотрения гражданского дела были проведены топогеодезические работы в отношении земельного участка, на котором расположен жило й дом, по результатам которых площадь земельного участка составила <данные изъяты> кв. метра. Из границ земельного участка под многоквартирным домом, предусмотренных проектом, исключен земельный участок с кадастровым номером №.

Каких-либо доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что земельный участок № находится в границах территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, а также о том, что формирование земельного участка № не позволяет сформировать земельный участок под многоквартирным домом, не представлено.

Наоборот, проведенные топогеодезические работы в отношении земельного участка подтвердили возможность формирования земельного участка без учета земельного участка с кадастровым номером №.

Несостоятельны ссылки истцов о том, что границы земельного участка под многоквартирным домом установлены Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала <адрес> в границах территории, ограниченной <адрес>".

Согласно ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Однако в силу части 1 статьи 11.3. Земельного кодекса, согласно которой образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти, постановление об утверждении проекта планировки с проектом межевания не является решением об образовании земельного участка под многоквартирным домом.

Из материалов дела следует, что решение об образовании земельного участка под многоквартирным домом до формирования земельного участка № не принималось. Тогда как об образовании земельного участка № было принято Распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.270 т.1)

С учетом изложенного оснований полагать, что оспариваемое распоряжение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, не имеется.

Судом установлено, что оспариваемое решение принято КУГИ Санкт-Петербурга на основании обращения арендатора с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды, по процедуре, установленном Распоряжением КУГИ СПб от ДД.ММ.ГГГГ 150-р «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду земельных участков под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости».

Согласно п. 3.2 Распоряжения №150-р от ДД.ММ.ГГГГ единоличному рассмотрению начальниками управлений (агентств) недвижимого имущества районов Санкт-Петербурга подлежит, в частности, вопрос об изменении срока действия договора аренды земельного участка в случаях, когда арендатор соответствует требованиям пунктов 4.7 и 4.7-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О городских и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости», пунктов 2.3 и 2.4 Постановления (т.е. с добросовестными арендаторами, надлежащим образом исполнявшими условия договора).

При принятии решения КУГИ исходил из имеющихся согласований продления срока аренды Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, а также Администрации Выборгского района от ДД.ММ.ГГГГ года.

Истец ФИО1 обратился за формированием земельного участка под многоквартирным домом, но до настоящего времени формирование земельного участка не проведено. Земельный участок не перешел в установленном законом порядке в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Истцами не представлено доказательств, что для эксплуатации жилого дома по указанному адресу необходим спорный земельный участок, без которого невозможно формирование земельного участка под многоквартирным домом.

Суд приходит к выводу о том, что истцами не представлено доказательств несоответствия оспариваемого решения закону, а также нарушения оспариваемым решением гражданских прав и охраняемых законом интересов истцов.

Суд полагает несостоятельной ссылку истцов на нарушении при принятии решения КУГИ п. 8 «Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», в соответствии с которым -

при наличии спора, связанного с формированием земельного участка, а также в случае значительной разницы размеров и(или) границ земельного участка, определенных Комитетом и КГА, Комитет вносит рассмотрение вопроса о формировании земельного участка на Комиссию по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № сформирован в <данные изъяты> году в установленном законом порядке, земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до настоящего времени. Таким образом, не имеется спора, связанного с формированием земельного участка. В связи с чем, не имелось оснований для рассмотрения вопроса о формировании земельного участка на Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к КУГИ г. Санкт-Петербурга, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга о признании недействительным решения о внесении изменений в договор аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.

Судья Гребенькова Л.В.