Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске «26» января 2018 года гражданское дело № 2-52/18 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Омска с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 61,4 кв.м. на 1 этаже дома № по ул. <адрес>. Заключая данный договор, ФИО2 гарантировала, что нежилое помещение свободно от владения третьих лиц. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 заключил с ООО «Ломбард Фараон 585» договор аренды указанного нежилого помещения №. В связи с тем, что ООО «Ломбард Фараон 585» не вносило арендную плату, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании задолженности по указанному договору. В ходе рассмотрения данного иска выяснилось, что ФИО2 сдавала спорное нежилое помещение по договору аренды своей дочери ФИО3, а ФИО3 в свою очередь сдавала помещение по договору субаренды ООО «Ломбард Фараон 585». При этом ФИО3 в силу родственных отношений с ФИО2 должна была знать о смене собственника помещения, а на ФИО2 лежала обязанность прекратить всякие отношения по поводу помещения, выбывшие из её собственности. Таким образом, ФИО2 неправомерно сдавала нежилое помещение по адресу <адрес> в аренду, не обладая с ДД.ММ.ГГГГ правом собственности на указанное помещение. Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении требований ИП ФИО1 по иску о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, и разъяснил возможность обратиться с иском к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать её в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. Таким образом, с ФИО2 надлежит взыскать доходы, которые последняя должна была извлечь от сдачи в аренду чужого имущества, по рыночной цене, установленной для сдачи указанного нежилого помещения. Согласно отчету № оценщика от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость ставки месячной арендной платы за 1 кв.м. рассматриваемого нежилого помещения составляет 1 305 рублей, всего помещения (округленно) - 80 000 рублей. Такую сумму получил бы ФИО1 в случае разумного и добросовестного поведения бывшего собственника ФИО2 Истец просит взыскать с ответчика денежные средства, которые ФИО1 получил бы от сдачи нежилого помещения в аренду по рыночным ценам 80 000 рублей в месяц за период 5,5 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в общей сумме 440 000 рублей.

В судебном заседании истец, его представитель ФИО4 (по доверенности от 26.04.2017) иск поддержали по доводам, изложенным в заявлении.

ФИО2 иск не признала, в письменных возражениях на исковое заявление (л.д. 78-80), выразила несогласие с размером заявленных требований, ссылаясь то, что на момент заключения договора купли-продажи с ФИО1 действовали договор аренды спорного жилого помещения, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3, и договор субаренды, заключенный между ИП ФИО3 и ООО «Ломбард Фараон 585». По договору аренды ФИО2 получила от ИП ФИО3 по 3 000 рублей в месяц, таким образом, ФИО1 праве требовать с ФИО2 16 500 рублей, полученных последней за 5,5 месяцев (3 000*5,5). При этом ФИО1 было известно об указанных договорах, так как истец и ответчик на протяжении 20 лет состояли в фактически семейных отношениях. ФИО1 имел свободный доступ в нежилое помещение ломбарда, оказывал помощь в ведении дел ФИО2, являющейся заместителем директора ООО «Ломбард Фараон 585» с ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительно ФИО2 пояснила, что договоры аренды и субаренды были заключены с целью оптимизации уплаты налогов: с доходов, полученных от договора аренды ФИО2, как физическое лицо, уплачивала подоходный налог в размере 13%, а ИП ФИО3 с дохода от договора субаренды в размере 40 000 рублей в месяц уплачивала налог 6% по упрощенной системе налогообложения.

Представитель ФИО2 ФИО5 (по доверенности от 14.12.2017) поддержал позицию ответчика по аналогичным основаниям.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании отсутствовала, извещена, направила в судебное заседание своего представителя.

Представитель ФИО3 - ФИО6 (по доверенности от 26.06.2017) возражал против исковых требований, представил суду письменный отзыв ФИО3 (л.д. 168-170), в котором указано, что ИП ФИО3 добросовестно исполняла договор аренды, заключенный между нею и ФИО2, а также договор субаренды, заключенный между ИП ФИО3 и ООО «Ломбард Фараон 585». Реальность данных договоров подтверждается уплатой налоговых платежей с доходов от аренды недвижимого имущества, подачей налоговых деклараций в налоговый орган. О смене собственника нежилого помещения ФИО3 никто не уведомлял, поэтому она продолжала оплачивать аренду ФИО2

Выслушав стороны, с учетом позиции третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

К спорным правоотношениям положения названной статьи следует применить в совокупности со ст. 301, 1107 ГК РФ, в которых под доходом понимаются не любые абстрактно определяемые поступления, которые могли быть получены при эксплуатации того или иного имущества, а те поступления, которые либо не могли не быть приобретены в силу особенностей имущества, либо для получения которых имелись конкретные предпосылки в виде уже заключенных договоров об использовании имущества, сложившейся и приносящей стабильные результаты практики его эксплуатации.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), выписки из ЕГРН (л.д. 26), ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения 12П площадью 61,4 кв.м., расположенного на 1 этаже, в доме № по <адрес>.

Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску ИП ФИО7 к ООО «Ломбард Фараон 585» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, являющейся на указанный момент собственником нежилого помещения 12 П общей площадью 61.4 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу <адрес>, и выступающей арендодателем, и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

Размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в силу п.3.3 договора составлял 1 375 рублей в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, установив арендную плату в размер 3 000 рублей в месяц. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 (арендодатель) и ООО «Ломбард Фараон 585» (арендатор) заключили договор субаренды указанного помещения. Срок действия данного договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Установив, что имело место реальное исполнение данных договоров сторонами, их заключивших, в том числе, в части оплаты арендных платежей, Арбитражный суд Омской области отказал ФИО7 во взыскании с ООО «Ломбард Фараон 585» задолженности по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение суда было обжаловано ФИО7, определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-23) оставлено в силе.

В рамках рассмотрения настоящего дела по иску ФИО7 к ФИО2 судом также исследованы названые договоры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.), соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО2 и ИП ФИО3 (л.д.), соглашение о продолжении сроков их действия от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.), налоговые декларации ФИО2 (л.д.), налоговые декларации ФИО3(л.д. 177-186), расписки ИП ФИО3 о получении денежных средств (л.д. 240-241, 247), платежное поручение об уплате налога с дохода, полученного физическим лицом (л.д. 248), чек об уплате налога (л.д. 249), расходные кассовые ордера ООО «Ломбард Фараон 585» о выдаче ФИО3 денежных средств в счет оплаты аренды (л.д. ).

Анализ указанных доказательств позволяет суду также придти к выводу о существовании договорных отношений между ФИО2 и ИП ФИО10, и в свою очередь между ИП ФИО10 и ООО «Ломбард Фараон 585», и о получении ФИО2 дохода по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП ФИО3, в размере 12 000 рублей за период с ноября 2016 по март 2017 года : ДД.ММ.ГГГГ (6 000 рублей) (л.д. 241), ДД.ММ.ГГГГ - 6 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 6 000 рублей (л.д. 240).

При этом по условиям заключенного между ФИО2 и ИП ФИО10 договора от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ срок действия такого договора определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, о досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан предупредить арендодателя за 1 месяц. Из пояснений ответчика следует, что фактически с ДД.ММ.ГГГГ прекращено пользование помещением по указанному договору. Из представленных ФИО7 документов следует, что уже с ДД.ММ.ГГГГ он получает арендную плату от сдачи помещения по договору аренды спорного нежилого помещения, заключенному между ИП ФИО7 и ООО «Ломбард Залог Сервис».

При таких обстоятельствах суд полагает правильным вывод о том, что ФИО2 должна была получить с ИП ФИО3 арендную плату за апрель 2017 года в размере 3 000 рублей.

Таким образом, общий доход ФИО2, который она получила или должна была получить от сдачи помещения 12П, расположенного по адресу <адрес>, за период 15 дней ноября 2016 и по апрель 2017 года (включительно) в аренду, составляет 16 500 рублей.

Поскольку в указанный период ФИО11 собственником указанного помещения не являлась, полномочия на получение дохода от использования данного помещения в суде не подтверждены, суд полагает правильным взыскать с ФИО2 сумму такого дохода в пользу ФИО7

При этом суд не находит оснований для взыскания с ФИО2 дохода в размере 440 000 рублей из расчета рыночной ставки месячной арендной платы за право пользования нежилым помещением 12П по адресу <адрес>, исходя из того, что ФИО2 фактически такую сумму в качестве дохода за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не получала.

Одновременно с этим суд обращает внимание на то, размер арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ИП ФИО10, явно не соответствует рыночной стоимости месячной арендной платы за право пользования указанным нежилым помещением как по отчету ИП ФИО12 - (л.д. 27-58), представленного стороной истца, так и по отчету ООО «Бюро судебных экспертиз», представленного ответчиком (л.д.).

Более того, из пояснений ФИО2 следует, что фактически, заключая договор аренды с ИП ФИО10, стороны данного договора преследовали целью уменьшение налогового бремени: заключая договор субаренды между ИП ФИО10 и ООО «Ломбард Фараон 585», ИП ФИО3 получала доход в размере 40 000 рублей ежемесячно и уплачивала с указанного дохода налог по упрощенной системе налогообложения.

Такое поведение суд не может признать добросовестным и полагает, что, занижение цены фактического пользования имуществом по сравнению с рыночными ставками арендной платы привело к неосновательному обогащению арендатора ИП ФИО10 за счет собственника такого помещения, ФИО1, в связи с чем, у истца возникло право требовать с ИП ФИО10 все, что она неосновательно сберегла, используя спорное нежилое помещение.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 16 500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья

И.С. Селиванова