Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 в лице его представителя по доверенности ФИО1 к ООО «Деметра» о досрочном расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г.,

у с т а н о в и л :

ФИО3 на праве собственности принадлежит 59/87 долей земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции площадью 10010002 кв.м, расположенного в Топчихинском районе на территории Парфеновского сельсовета, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2017 (л.д.11-50).

12 октября 2017 г. арендодатель ФИО3 направили арендатору ООО «Деметра» претензию, требуя оплатить задолженность арендных платежей за 3 прошедших года – с 2014 г. по 2016 г., а также за текущий 2017 г. От получения этих претензий ответчик уклонился (л.д.54-57).

11 ноября 2017 г. состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:49:010001:0012.

Согласно протоколу этого собрания 5 собственников земельных долей, которым принадлежит 76 процентов земельных долей, приняли решение, которым обязали ООО «Деметра» выплатить всем собственникам арендную плату не менее чем за 3 года из расчёта 8500 руб. на 1 пай за каждый год аренды плюс предусмотренную договором аренды неустойку за несвоевременную выплату арендный платежей в срок не позднее 15 ноября 2017 г.

Кроме того, решением общего собрания уполномоченным лицом, действующим без доверенности от имени участников долевой собственности при расторжении договора аренды и последующих изменений договора, был определён ФИО1 сроком на 3 года (л.д.51-53).

19 января 2018 г. ФИО1 в качестве представителя собственников земельного участка с кадастровыми номерами <данные изъяты>, уполномоченного собранием собственников, направил ООО «Деметра» досудебную претензию с просьбой в срок не более 5 рабочих дней с даты получения настоящей претензии добровольно расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г., ссылаясь на существенное нарушение условий договора в виде невыплаты арендной платы, начиная с 15 декабря 2003 г., и использование земельного участка с нарушением агротехники, ухудшающим его состояние.

От получения данной претензии ответчик ООО «Деметра» также уклонился (л.д.61-65).

Истец ФИО3 в лице своего представителя ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Деметра», просит расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 года земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, территория Парфеновского сельсовета, для производства сельскохозяйственной продукции, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется на территории Топчихинского филиала Алтайского краевого Центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке 30.06.2017 г., номер регистрации <данные изъяты>; применить последствие досрочного расторжения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 года земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а именно, погашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 30.06.2017 г., номер регистрации <данные изъяты> о регистрации договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, территория Парфеновского сельсовета, для производства сельскохозяйственной продукции.

В обоснование исковых требований он, ссылаясь на статьи 309, 391, 432, 450, 606, 615, 622, 655, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1, 4 статьи 65 Земельного кодекса РФ, указал, что являются собственником земельных долей вышеуказанного земельного участка, в отношении которого в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2017 установлено ограничение в виде права аренды по указанному выше договору аренды арендатором ООО «Деметра» на срок 49 лет. Дата регистрации ограничения 30/06/2017, номер регистрации <данные изъяты>.

Ответчиком права и обязанности по данному договору были получены на основании Договора № от 20 апреля 2016 г. «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка», который был зарегистрирован в установленном законом порядке 30/06/2017, номер регистрации <данные изъяты>.

По правовой природе сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является сделкой по уступке прав требования и переводом долга, в результате которого произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г. является возмездным, возлагает на арендатора ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом. Пунктом 3 договора установлены размеры и сроки выплаты арендной платы: арендная плата за пользование земельными долями, которые были фактически переданы арендодателями арендатору во временное владение и пользование, составляет 10 % от полученного урожая на арендованные земельные доли пашни; арендодатели могут по своему усмотрению получать арендную плату в денежной форме, определённую по состоянию на 1 октября текущего года, исходя из сложившейся рыночной цены, виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг или путём комбинированных выплат; арендная плата выплачивается ежегодно, но не позднее последнего квартала расчётного (оплачиваемого) года. Однако с даты заключения договора аренды, а именно, с 15 декабря 2002 г. и по настоящее время арендная плата арендатором не выплачена, ответчик ООО «Деметра» не выплачивает арендную плату арендодателям ни в денежном эквиваленте, ни в виде натуральной оплаты, в связи с чем общим собранием собственников указанных земельных участков 11 ноября 2017 г. было принято решение о досрочном расторжении договора аренды. Пунктом 9 договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора по решению суда.

Неоднократная невыплата арендной платы является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения, в том числе по требованию одного или нескольких арендодателей.

Более того, фактическое использование арендатором земельного участка осуществляется с нарушением агротехники, ухудшающим его состояние, а именно, земельные участки частично не используются и заросли сорняками, не осуществляется осенняя пахота земли. По состоянию на 30.01.2018 ответчиком не убран и ушёл под снег урожай с поля истца.

19 января 2018 г. ответчику была направлена досудебная претензия от 17 января 2018 г. с требованием о досрочном расторжении договора аренды, однако добровольного расторжения договора аренды не последовало.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО1 настаивал на удовлетворении иска по изложенным в исковом заявлении основаниям, уточнив, что срок, на который установлено ограничение прав и обременение земельного участка составляет 40 лет, а не 49 лет, как ошибочно указано в иске.

Дополнительно пояснил, что ответчик более двух лет подряд не выполняет свои обязанности по договору аренды перед ФИО3 Арендная плата за 2015 г., 2016 г. и 2017 г. ООО «Деметра» ФИО3 не выплачена, что ответчиком не оспаривается. Обращение ФИО3 в суд привело к частичной выплате арендной платы. В феврале 2018 г. ему частично выплачена арендная плата за 2017 г. в размере более 300 000 руб., однако за 2015 г. и за 2016 г. задолженность по арендной плате ответчиком истцу полностью не выплачена, что является основанием для расторжения договора аренды. Ответчику предлагалось достигнуть соглашения об оплате, но он отказывается делать это, хотя признает, что ежегодный размер арендной платы за одну земельную долю составляет 7 500 руб. Общий размер задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за период с 2015 г. по 2017 г. без учета пени составляет 937 500 руб., что является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения. Ответчик не только не исполняет свои обязанности перед арендодателями по договору аренды, но и на 90 % фактически не использует по назначению переданный в аренду земельный участок. Всё это он считает существенным нарушением условий договора аренды со стороны ответчика, в связи с чем настаивает на расторжении договора. По его мнению, даже невыплата арендной платы за два года подряд в полном объеме – за 2016-2017 годы, является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Представитель ответчика ООО «Деметра» - ФИО2 в судебном заседании иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать, пояснив, что договор, который истец просит расторгнуть, был заключен между ООО «Парфеновское» в лице конкурсного управляющего ФИО1, который сегодня выступает в качестве представителя истца, и ООО «Деметра». Из буквального толкования условий договора следует, что ООО «Парфеновское» обязалось передать обществу с ограниченной ответственностью «Деметра», а ООО «Деметра» - принять и оплатить право аренды земельного участка. В акте приема-передачи указано, что ООО «Парфеновское» фактически передало, а ООО «Деметра» приняло земельный участок, находящийся по указанному адресу. Речи о передачи какой-либо задолженности по арендной плате ни в договоре, ни в акте не идет. Обязательства по договору ответчиком исполняются, что подтверждается представленной ведомостью выплаты арендной платы от 28 февраля 2018 г., согласно которой ФИО3 выплачена арендная плата за 2017 г. в размере 390 000 руб. за аренду 52 земельных долей из расчета 7 500 руб. за долю, поскольку по имеющейся у ответчика выписке из ЕГРН на момент составления ведомости на выплату истцу принадлежало 52 земельные доли. Исходя из этого обязанность по выплате арендной платы за 2017 г. перед истцом выполнена в полном объеме. Договор, заключенный с ООО «Деметра» 20 апреля 2016 г., зарегистрирован 6 июня 2016 г., когда возможности сеять у ответчика уже не было, поэтому обязанности по выплате арендной платы за 2016 г. у ООО «Деметра» нет. Нет у общества обязанности по выплате арендной платы и за 2015 г., так как по договору аренды передано только право аренды земельного участка, которое включает обязанность по выплате арендной платы с 20 апреля 2016 г., задолженность по арендной плате не передавалась. Заявляя о том, что земельный участок не обрабатывается, истец не представил этому доказательств, поля обрабатываются своевременно, пояснения представителя истца не соответствуют действительности. К ответственности за неиспользование указанного земельного участка ответчик не привлекался. Оснований для досрочного расторжения договора аренды нет.

Остальные участники процесса (представитель истца ФИО3 - ФИО4, третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управление Россельхознадзора по Алтайскому краю, администрация Парфеновского сельсовета), надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

При этом в предварительном судебном заседании представитель истца ФИО3 ФИО4 на иске настаивала по изложенным в исковом заявлении основаниям; третьи лица ФИО15, ФИО17 исковые требования ФИО3 поддержали, третье лицо ФИО21 свою позицию по существу спора не высказала.

Третьи лица ФИО9, ФИО23, ФИО11, ФИО14, ФИО5, ФИО12, ФИО8 просили дело рассмотреть в их отсутствие, заявленные требования удовлетворить, представили отзывы на исковое заявление.

Третье лицо ФИО24 сообщил по телефону, что просит дело рассмотреть в его отсутствие.Администрация Парфеновского сельсовета просила рассмотреть дело в её отсутствие, сообщив, что возражений против исковых требований не имеет.

Остальные участники объяснений по существу иска не представили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующих обстоятельств.

Положениями статей 606-610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы в том числе и земельные участки. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1-3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату,

а в частях 2, 3 статьи 619 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, и что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, следует из материалов дела, 15 декабря 2002 г. собственники земельных долей, далее именуемые арендодателями, список которых указан в Приложении № к договору, в том числе и истец ФИО3, заключили с ОАО «Топчихинский элеватор» договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым передали в аренду земельные доли общей площадью сельскохозяйственных угодий 1001 га, что представляет собой 1001 га пашни, по 11,5 га каждому с кадастровым номером земельного массива <данные изъяты>, расположенный в Топчихинском районе на территории Парфеновского сельсовета, для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 40 лет.

Согласно пункту 3 указанного договора, арендная плата за 1 га арендованной пашни составляет 150 руб. и выплачивается в срок не позднее 30 ноября каждого текущего года. Каждый арендодатель может по своему желанию получать арендную плату в денежной форме, в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг или путем комбинированных выплат.

Налоговые платежи за землю засчитываются в счёт арендной платы, и выплату налоговых платежей за землю принимает на себя арендатор. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателям штрафную неустойку в размере 10 % от суммы годовой арендной платы.

Неиспользование земельных долей арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.

В соответствии с пунктом 5 договора арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель; не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земель и экологической обстановки на арендованном земельном массиве; возмещать арендодателям убытки в связи с ухудшением качества земель в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить арендную плату.

Согласно пункту 9 договора досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Договор зарегистрирован Топчихинским филиалом Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке (л.д. 74-83).

Договором № 2 перенайма (перемены лиц в обязательстве) от 14 января 2009 г. открытое акционерное общество «Топчихинский элеватор» передало все права и обязанности по договору аренды от 15 декабря 2002 г. сельскохозяйственному производственному кооперативу «Парфёновский плюс» (л.д.84).

Договором № 1 перенайма (перемены лиц в обязательстве) от 1 июня 2010 г. ОАО «Парфеновское» (в которое, со слов ФИО1, был реорганизован СПК «Парфёновский плюс») передало все права и обязанности по договору аренды от 15 декабря 2002 г. обществу с ограниченной ответственностью «Парфеновское». Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 21.01.2011 (л.д.9).

Договором № 1-20 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 апреля 2016 г. ООО «Парфеновское» обязалось передать обществу с ограниченной ответственностью «Деметра», а ООО «Деметра» - принять и оплатить право аренды земельного участка по адресу: <адрес>, площадь 1001 га пашни; <данные изъяты>, сроком до 11.01.2042, принадлежащее ООО «Парфеновское» на основании указанных выше договоров.

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ООО «Парфеновское» к ООО «Деметра» подлежит государственной регистрации.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю 06.06.2016 (л.д.8).

Актом приёма-передачи от 16 мая 2016 г. подтверждается, что ООО «Парфеновское» фактически передало, а ООО «Деметра» приняло земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1001 га пашни; <данные изъяты> сроком до 11.01.2042, являющиеся предметом договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г., договора № 1 перенайма (перемены лиц в обязательстве) от 14 января 2009 г., договора № 1 перенайма (перемены лиц в обязательстве) от 1июня 2010 г. (л.д.10).

Данные договоры не противоречат положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ, и на их основании к ответчику ООО «Деметра» с 6 июня 2016 г. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г. на земельные доли общей площадью сельскохозяйственных угодий 1001 га, что представляет собой 1001 га пашни, по 11,5 га каждому с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, территория Парфеновского сельсовета, для производства сельскохозяйственной продукции. Соответственно, поскольку период, за который выплачивается арендная плата сторонами договора аренды определён как один год, вопреки доводам представителя ответчика, ООО «Деметра» с 6 июня 2016 г. несёт ответственность за исполнение обязанностей, предусмотренных пунктами 3, 5 договора аренды по своевременной и в полном объёме выплате арендной платы, соблюдению установленного режима использования земель и т.д.

Кроме того, в силу пункта 3 договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г. неиспользование земельных долей арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.

При этом, руководствуясь положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора от 20 апреля 2016 г., заключенного между ООО «Парфеновское» и ООО «Деметра», суд не соглашается с доводами представителя истца о том, что ООО «Деметра» как арендатор несёт перед арендодателями ответственность в том числе и за все действия (бездействие), совершённые до передачи ему прав и обязанностей по договору, в том числе, и обязанность по уплате арендной платы за 2015 г.

Указанный договор не содержит условия о том, что ответчик обязался полностью выплатить арендодателям задолженность по арендной плате, образовавшуюся до 20 апреля 2016 г.

Таким образом, на ответчике лежит обязанность по выплате арендной платы за использование земельного участка в 2016 и в 2017 годах.

В силу статьи 56 ГПК РФ обязанность представить доказательства, подтверждающие факт выплаты арендной платы, возлагается на арендатора.

Факт получения ФИО3 арендной платы за 2017 г. в размере 390 000 руб. подтверждается представленной представителем ответчика ведомостью выплаты арендной платы от 28.02.2018 г., согласно которой истец получил арендную плату за 2017 г. в размере 390 000 руб.

Указанное обстоятельство представителем истца в судебном заседании не оспаривалось.

За 2016 год таких доказательств ответчиком суду не представлено.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что ответчик не выполняет обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В судебном заседании установлено, что со стороны ответчика имело место невыплата арендной платы в 2016 году и в 2017 году, в 2018 году им была осуществлена частичная выплата арендной платы за 2017 год, что в силу пункта 9 договора аренды, пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ не является основанием для его расторжения.

Кроме того, в судебном заседании не нашли подтверждения доводы представителя истца о том, что фактическое использование арендатором земельного участка осуществляется с нарушением агротехники, ухудшающим его состояние, а именно, земельные участки частично не используются и заросли сорняками, не осуществляется осенняя пахота земли.

Таким образом, основания для расторжения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г. в судебном заседании не установлены.

Определением от 16 марта 2018 г. судом были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ответчику совершать сделки по переходу прав и обязанностей на земельные участки с кадастровым номером <данные изъяты>; запрета Управлению Росреестра по Алтайскому краю регистрировать переход прав и обязанностей общества с ограниченной ответственностью «Деметра» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> к иным лицам, которые суд считает возможным отменить настоящим решением в соответствии с частью 3 статьи 144 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 в лице его представителя по доверенности ФИО1 к ООО «Деметра» о досрочном расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 15 декабря 2002 г. оставить без удовлетворения.

Меры по обеспечению иска в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «Деметра» совершать сделки по переходу прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> запрета Управлению Росреестра по Алтайскому краю регистрировать переход прав и обязанностей общества с ограниченной ответственностью «Деметра» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> к иным лицам, применённые определением Топчихинского районного суда от 16 марта 2018 г. отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Топчихинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2018 г.

Судья