Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Мелибабаева Абдулаха Ханбабаевича к МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» о признании незаконным отказа, обязать заключить договор аренды земельного участка, по встречному иску МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» к Мелибабаеву Абдулаху Ханбабаевичу об обязании возвратить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Постановлением Администрации Ивняковского сельского поселения ЯМР от ДД.ММ.ГГГГФИО8 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – для размещения спортивной площадки в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Ивняковского сельского поселения ЯМР и ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – для размещения спортивной площадки на срок с 1 июня 2015 года по 31 мая 2020 года.

Соглашением от 1 октября 2015 года в данный договор аренды были внесены изменения, срок договора аренды установлен с 1 июня 2015 года по 31 мая 2021 года, изменен вид разрешенного использования на «отдельно строящиеся жилые дома коттеджного типа на одну семью».

Договором от 13 августа 2018 года ФИО8 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №ФИО9

Договором от 21 февраля 2019 года ФИО9 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № Мелибабаеву А.Х.

14 апреля 2021 года Мелибабаев А.Х. обратился с заявлением в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. в аренду без проведения торгов. 28 апреля 2021 года ему был направлен отказ в связи с отсутствием на данном земельном участке объектов недвижимости и не использовании земельного участка (л.д. 18 т. 1).

Мелибабаев А.Х. обратился в суд с исковыми требованиями, с учетом уточнения (л.д. 52-55 т. 1) просит:

- признать незаконным отказ от 28 апреля 2021 года в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. в аренду без проведения торгов;

- обязать МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» предоставить земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. в аренду без проведения торгов сроком на три года.

Требования мотивирует незаконностью отказа, отсутствием возможности для возведения строения на земельном участке по объективным причинам, освоением земельного участка и желанием его (участок) использовать.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось со встречными требованиями (л.д. 144-146 т. 1), в которых просит:

- обязать Мелибабаева А.Х. возвратить земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м., передав его по акту приема-передачи.

Требования мотивирует тем, что срок действия договора аренды истек, земельный участок не возвращен.

В судебном заседании Мелибабаев А.Х. заявленные требования поддержал, пояснил, что им был приобретен спорный земельный участок по договору цессии в 2019 году, в этом же году участок был предметом рассмотрения по гражданскому делу, на него наложены обеспечительные меры, что исключало возможность использовать участок, затем, в остаток времени он начал мероприятия по освоению земельного участка. Внастоящее время у него имеется проект жилого дома, закуплены строительные материалы. Не оспаривал, что участок имеет временами влажную поверхность, однако это им было учтено при разработке проекта капитального строительства и места размещения объекта строительства на участке. Так же указывал на возможность проведения мероприятий по осушению участка.

Представитель истца Челкак О.П. поддержала первоначально заявленные уточненные требования и позицию своего доверителя.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» по доверенности Зубрилов И.В. возражал по первоначальным требованиям, указывая на отсутствие оснований для продления истекшего договора аренды, указывал на неиспользование земельного участка Мелибабаевым А.Х.

Представитель Администрации Ивняковского сельского поселения ЯМР Капарулина А.Г., возражая по требованиям Мелибабаева А.Х., указывала на то, что земельный участок расположен в зоне подтопления, заболочен, отсутствует возможность для строительства объектов капительного строительства. Так же указывала на то, что у органа местного самоуправления отсутствует возможность для организации надлежащего подъезда к земельному участку в случае возведения на нем жилого дома в связи с близким расположением участка к берегу <адрес>.

Иные участники процесса, извещенные своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как указывалось выше Постановлением Администрации Ивняковского сельского поселения ЯМР от ДД.ММ.ГГГГФИО8 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – для размещения спортивной площадки в <адрес>

1 июня 2015 года между Администрацией Ивняковского сельского поселения ЯМР и ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – для размещения спортивной площадки на срок с 1 июня 2015 года по 31 мая 2020 года.

Договором от 13 августа 2018 года ФИО8 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №ФИО9 (л.д. 19 т. 1).

Договором от 21 февраля 2019 года ФИО9 передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № Мелибабаеву А.Х. (л.д. 21 т. 1).

С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, относится к полномочиям органов местного самоуправления, следовательно, в отношении предоставления муниципальных земель и решения вопросов по аренде муниципальных земель на территории Ярославского муниципального района уполномоченным органом являлась Администрация Ярославского муниципального района в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

14 апреля 2021 года Мелибабаев А.Х. обратился в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. в аренду без проведения торгов. 28 апреля 2021 года ему был направлен отказ в связи с отсутствием на данном земельном участке объектов недвижимости и не использовании земельного участка (л.д. 18 т. 1).

28 апреля 2021 года Мелибабаеву А.Х. было направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка в связи с истечение срока аренды и освобождении земельного участка (л.д. 17 т. 1).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1).

Условия реализации такого права предусмотрены п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании п.п. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Исходя из анализа приведенных норм земельного законодательства, применительно к обстоятельствам настоящего дела административный истец имеет право на заключение нового договора аренды при наличии совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ по виду деятельности «отдельно строящиеся жилые дома коттеджного типа на одну семью ведение личного подсобного хозяйства», что соответствует виду использования для индивидуального жилищного строительства.

В силу абз. 6 п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (ст. 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Из содержания ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером № было выдано ФИО8 6 июня 2017 года на срок до 6 июня 2027 года.

Между тем, определением Ярославского районного суда Ярославской области от 23 октября 2019 года в рамках рассмотрения гражданского дела по иску Прокурора Ярославского района Ярославской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО8, Мелибабаеву А.Х. о признании договоров аренды земельных участков, договоров о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными на спорный земельный участок с кадастровым номером № был наложен арест, арендные отношения в отношении земельного участка были предметом рассмотрения данного дела.

26 октября 2020 года арест был снят вступлением решения Ярославского районного суда от 29 июля 2020 года иску Прокурора Ярославского района Ярославской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО8, Мелибабаеву А.Х. о признании договоров аренды земельных участков, договоров о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными.

Таким образом, в течение данного времени истец по первоначальным требованиям не имел возможности использовать земельный участок.

В зимний период времени у истца отсутствовала возможность для начала строительства жилого дома с учетом погодных условий, особенности местности, где расположен спорный земельный участок.

Между тем, 22 марта 2021 года истец обратился в отдел архитектуры и градостроительства Администрации ЯМР с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (л.д. 119 т. 1), предоставив схему расположения объекта строительства на земельном участке.

1 апреля 2021 года заявление и приложенные к нему документы отделом архитектуры и градостроительства Администрации ЯМР были возвращены без рассмотрения в связи с ранее выданным разрешением на строительство.

А затем, как указывалось выше, 28 апреля 2021 года ему был направлен отказ в связи с отсутствием на данном земельном участке объектов недвижимости и не использовании земельного участка, что исключала право истца, как добросовестного участника гражданско-правовых отношений на использование земельного участка с данного времени.

При этом, как установлено в судебном заседании и не оспаривалось стороной ответчика по первоначальным требованиям, оплата арендной платы за спорный земельный участок производилась регулярно и в полном размере.

При этом уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка в связи с истечение срока аренды и освобождении земельного участка было направлено Мелибабаеву А.Х. после обращения с заявлением о продлении договора аренды. Кроме того, данное уведомление не содержит требований о расторжении договора аренды в соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ, а только указание на истечение срока договора.

Наряду с ними по инициативе арендатора на основании ст. 107 ЗК РФ можно прекратить аренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в следующем случае. Использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием невозможно, так как он оказался полностью или частично расположенным в границах установленной зоны с особыми условиями использования территории (п. 2.4 ст. 46 ЗК РФ).

Между тем, ни на момент отказа в заключении договора аренды на новый срок, ни на момент рассмотрения настоящего дела, таких зон в месте расположения спорного земельного участка не установлено.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (п.п. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ( в редакции Федерального закона от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации"))

Сведений о том, что земельный участок с кадастровым номером № органичен в обороте, у суда не имеется.

Решением Ярославского районного суда от 29 июля 2020 года по иску Прокурора Ярославского района Ярославской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФИО9, ФИО13, ФИО14, ФИО8, Мелибабаеву А.Х. о признании договоров аренды земельных участков, договоров о передаче прав и обязанностей арендатора недействительными установлено, что отсутствует наложение земельного участка с кадастровым номером № на береговую линию <адрес>.

Таким образом, в судебном заседании совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлена.

В силу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Мелибабаев А.Х. заявляет требование о заключении нового договора аренды на срок три года.

При определении способа восстановления нарушенного права судом учитывается установленный порядок принятия решений органами местного самоуправления, а так же отсутствие законных оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

С учетом удовлетворения первоначальных требований, встречные требования удовлетворению не подлежат. Основания для возвращения Мелибабаевым А.Х. спорного земельного участка на настоящее время отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» от 28 апреля 2021 года в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м., расположенного в д. <адрес> в аренду без проведения торгов.

Обязать МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» повторно рассмотреть вопрос о предоставлении Мелибабаеву Абдулаху Ханбабаевичу земельного участка с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м., расположенного в <адрес> в аренду без проведения торгов с последующим заключением договора аренды.

В удовлетворении требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» к Мелибабаеву Абдулаху Ханбабаевичу об обязании возвратить земельный участок отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Ярославского районного суда Ярославской области от 20 июля 2021 года в виде запрета Управлению Росреестра по Ярославской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.М. Маханько