Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Банк «Санкт-Петербург» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «Банк «Санкт-Петербург» первоначально обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору № от 22.11.2013 в размере 660650,93 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 15807 руб., обращения взыскания на предмет залога имущественное право (право требования) на объект недвижимости имущества (№ квартиру), имеющую характеристики: площадь -№ кв.м, месторасположение <данные изъяты> по договору № участия в долевом строительстве от 22.11.2013 г. В обоснование иска указывало, что между сторонами был заключен Кредитный договор, в соответствии с которым Банк предоставил Заемщику денежные средства в размере 1800000 руб. на приобретение в собственность Заемщика объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры на основании договора участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Полис групп» под 13,25% годовых на срок до 22.10.2018г., денежными средствами ответчик воспользовался, однако принятые на себя обязательства по оплате ежемесячных платежей в полном объеме и в установленный в графике погашения задолженности не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность; исполнение обязательства по договору было обеспечено залогом имущественных прав.

В ходе рассмотрения дела, в связи с тем что, квартира застройщиком была передана ответчику по акту приема-передачи и отказом последнего оформлять право собственности на предмет залога, истец уточнил исковые требования, дополнив их требованием о признании за ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № приобретенную по договору № участия в долевом строительстве от 22.11.2013 г.; признания за ПАО «Банк «Санкт-Петербург» права залога в силу закона на данную квартиру; обращения взыскания на данный предмет залога с определением начальной продажно стоимости на основании отчета об оценке №2/БСПБ-341/ОК от 23.10.2021 г в размере 5048000 руб., определив способ взыскания имущества-путем продажи с публичных торгов (л.д.1 том2).

Представитель истца в суд явился, на удовлетворении требований настаивала с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик в суд явился, возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на доводах, изложенных в письменных возражениях (л.д. 92-103, 114-126 том1, 133-155, 179-193 том2).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вступление в кредитные обязательства в качестве заемщика является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

22.11.2013 г. между ОАО Банк «Санкт-Петербург» и ФИО2 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредит на общую сумму 1 800 000 руб. на приобретение в собственность Заемщика квартиры, расположенной по строительному адресу <адрес> за земельном участке с кадастровым номером №, условный номер № строительные оси № площадью <данные изъяты> кв.м, состоящей из № комнат путем участия в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 22.11.2013 г., заключенному между ООО «Полис Групп» и Заемщиком. В свою очередь Заемщик, обязался возвратить сумму кредита в установленный договором срок – не позднее 22.10.2028 г. и выплатить проценты за пользованием кредита в размере 13,25% годовых до окончания строительства жилого дома, в котором приобретается квартира, оформления квартиры в собственность Заемщика с возникновением ипотеки квартиры в силу закона в пользу Кредитора, предоставления Кредитору документов. указанных в п. 5.1.5 раздела 5.1 кредитного договора, а в дальнейшем в размере 12,25% (п.2.5), а также выполнить иные обязательства по договору путем внесения ежемесячных платежей согласно графика погашения платежей (п.2.6).

Согласно п. 2.4 договора выдача кредита производится единовременно путем направления денежных средств на счет Заемщика, указанный в п. 1.5 радела 1 данного договора с последующим перечислением денежных средств на основании распоряжения заемщика, указанного в п.5.1.3 Раздела 5.1 кредитного договора на расчётный счет строительной компании в оплату договора. Задолженность Заемщика по кредиту отражаются на отдельном ссудном счете, открытом у Кредитора для учета задолженности Заемщика (ссудный счет)

В силу пункта 2.9 кредитного договора в случае несвоевременного исполнения заемщиком обязательств по уплате кредита и (или) процентов, на сумму задолженности начисляются неустойка из расчета 8,25% годовых.

Пунктом 2.10 договора стороны согласовали объем обеспечение обязательств Заемщика по договору: залог имущественных прав (прав требования), принадлежащих Заемщику и вытекающих из Договора, возникающим в силу закона при государственной регистрации Договора; ипотекой (залогом) квартиры, возникающей в силу закона после окончания строительства объекта, в котором расположена квартира при оформлении квартиры в собственность заемщика. Ипотека квартиры в силу закона удостоверяется закладной.

Кредитный договор был подписан сторонами, все условия согласованы, что подтверждается подписью в том числе ответчика, которая в ходе судебного заседания оспорена не была, оригинал данного документа представлен на обозрение в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 5.1.11.2 кредитного договора, заемщик обязуется осуществить совместно с кредитором все действия, необходимые для оформления, регистрации и выдачи кредитору закладной, удостоверяющей возникновение ипотеки объекта в силу закона в пользу кредитора, которая подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект.

Согласно представленных документов из Управления Россреестра по Ленинградской области поступивших по запросу суда следует, что ФИО5 выступающая в качестве представителя ООО «Полис Групп» и ФИО2, действующая на основании доверенностей удостоверенных нотариусами (л.д.172-173 том1 от имени ответчика) предоставила на регистрацию договор участия в долевом строительстве от 22.11.2013 г. № регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору участия в долевом строительстве на основании кредитного договора от 22.11.2013 г. №. При подаче пакета документов для совершения вышеуказанных действий ФИО2 произвел оплату услуг Росреестра за регистрацию прав в размере 100 руб., предоставил нотариальное заявление о том, что в браке не состоит, а также заявление о том, что является заемщиком по кредитному договору, заключённому с ОАО «Банк «Санкт-Петербург» и просит зарегистрировать залог права требования в силу закона по договору № от 22.11.2013 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома на приобретаемую им с использованием кредитных средств банка квартиру (л.д.158-214 том1)

Из представленного в Управление Росреестра договора № от 22.11.2013 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Полис Групп» и ФИО2 следует, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ Квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП, которая осуществляется единовременно с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на квартиру. Право банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству с момента государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на квартиру удостоверяется Закладной по правилам Главы III ФЗ ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ (п. 1.6) С момента государственной регистрации Договора, права требования Участника долевого строительства, вытекающие из Договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка, на основании п.5 ст.5, п.2 ст.11 и ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ. При регистрации Договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований Участника долевого строительства, вытекающих из Договора, в виде залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований действует до момента государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на квартиру (п.1.7) Участник долевого строительства вносит цену договора частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства Банком на основании кредитного договора № от 22.11.2013 г. Кредит предоставляется Банком участнику долевого строительства в сумме 1800 000 руб. на срок до 22.10.2028 г. с взиманием 13,25% годовых за пользование кредитом на этапе строительства объекта и 12,25% годовых со дня предоставления документов, подтверждающих оформление права собственности Участника долевого строительства на квартиру и ипотеки в силу закона в пользу Банка. Оплата цены договора в части кредитных денежных средств осуществляется в течении 10 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора при условии предоставления Участником долевого строительства в банк Договора, содержащего отметку федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 договора). Факт заключения договора участия в долевом строительств ответчиком также не оспаривался, своей подписью он подтвердил все условия изложенные в данном договоре.

Регистрация договора участия в долевом строительстве и государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 18.12.2013 г. (л.д.191 том1)

Во исполнение требований указанных в п. 3.2.3 ДДУ именно ответчиком в адрес банка для производства оплаты был представлен договор с отметкой государственной регистрации прав договора и ипотеки, копия которого была представлена истом при подачи иска (л.д.26-33 том1).

27.02.2014 стороны заключили дополнительное соглашение №1 к кредитному договору, которым утвердили приложения №1 и №2 к договору в новой редакции (л.д.19-24 том1)

27.02.2014 на основании распоряжения по вышеуказанному кредитному договору произведена проводка на счет ответчика, указанный в п. 1.5 кредитного договора были перечислены денежные средства в размере 1800000 руб. (л.д.25 том1). Каких либо дополнительных заявлений от ответчика на совершение данной операции не требовалось, так как они уже были им подтверждены подписью при заключении кредитного договора в п. 2.4. Оснований сомневаться, что денежные средства направленные Банком на счет ответчика № для оплаты ДДУ не поступили застройщику не имеется, равно как и отсутствуют доказательства того, что сумма в размере 1800000 руб. была внесена ответчиком за счет личных денежных средств.

Таким образом, ответчиком ФИО2 были совершены действия по заключению договора участия в долевом строительстве и кредитного договора, произведена оплата приобретаемого объекта за счет кредитных денежных средств, обязательств по кредитному договору в части оплаты суммы займа и предоставления соответствиях документов.

Оснований сомневаться в предоставленных истцом и истребованных судом документов и признавать их недействительными у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца;

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Часть 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6.2.7 кредитного договора, при невыполнении заемщиком своих обязательств по погашению задолженности по кредитному договору и недостаточности или отсутствии денежных средств на счетах заемщика, открытых у кредитора, кредитор вправе обратить взыскание на имущество заемщика для покрытия требований по кредитному договору в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Свои обязательства по договору Банк исполнил в полном объеме, что нашло подтверждение при рассмотрении дела, напротив со стороны ответчика имеет место задолженность по кредитному договору, размер которой по состоянию на 07.04.2021 года составил 660650,93 руб., из них: задолженность по ссуде-546285,51 руб., задолженность по процентам – 105635,76 руб., пени по процентам – 5966,20 руб., пени по ссуде -2763,46 руб. (л.д.34-38 том1) Доказательств погашения указанной задолженности со стороны ответчика нее представлено. Требование о полном досрочном погашении задолженности по договору, направленное истцом в адрес ответчика, исполнено не было (л.д.51-52 том1)

Разрешая заявленные ПАО «Банк «Санкт-Петербург» исковые требования, суд, руководствуясь вышеуказанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и установив факт ненадлежащего исполнения ФИО2 обязательств по кредитному договору, приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору заявлены законно и обоснованно, и подлежат удовлетворению в заявленном истцом размере.

Согласно акту приема-передачи от 04.02.2016 г. к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.11.2013 г. ФИО2 была передана квартира, расположенная по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (л.д.194 том2)

Согласно выписки из ЕГРПН на дату 05.10.2021 г. в отношении вышеуказанного жилого помещения с кадастровым номером № сведения о собственнике отсутствуют (л.д.2-3 том2), ФИО2 не оспаривал то факт, что не обращался в регистрационные органы с заявлением о регистрации права собственности на полученную по акту приема-передачи квартиру. Таким образом, своим бездействием нарушил положения кредитного договора - обязательства по регистрации в собственность полученной по акту приема-передачи квартиры, а также ипотеки в пользу Банка.

Поскольку уклонение ФИО2 от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу Банка является злоупотреблением правом, то имеются основания для удовлетворения требований ПАО «Банк «Санкт-Петербург» о признании за ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый номер №.

Согласно положениям статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет № от 23.10.2021 года об оценке квартиры, составленном ООО «Оценка и Консалтинг» (л.д.4-64 том2), согласно которого рыночная стоимость объекта составляет 6 310 000 руб.

Доводы ответчика, высказанные с несогласием данного отчета не принимаются судом, так как альтернативного заключения им не представлено, ходатайств о проведении судебной товароведческой экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлено, не смотря на неоднократные разъяснения суда, в том числе и в последнем судебном заседании, где ответчик категорически отказала от ее проведения, последствия данного отказа ему были разъяснены.

Таким образом, применяя положения закона «Об ипотеке», в отсутствие соглашения между истцом и ответчиком относительно установления начальной продажной цены квартиры, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры на уровне 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, что составляет 5048000 руб. (80% от 6310000 рублей).

Согласно ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика понесенных по делу расходов по уплате госпошлины в размере 15807 руб. в пользу Банка и в соответствии со ст. 103 ГПКРФ в размере 6000 руб. в доход государства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург» задолженность по Кредитному договору № от 22.11.2013 в размере 660 650,93 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15807 руб., а всего 676457 (шестьсот семьдесят шесть тысяч четыреста пятьсот семь) рублей 93 копейки

Произвести государственную регистрацию права собственности за ФИО2, <данные изъяты> на квартиру расположенную по адресу <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на № этаже, кадастровый номер №

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу <адрес> кадастровый номер №, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную стоимость 5048000 (пять миллионов сорок восемь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кирсанова Е.В.