Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2 и Заргаряну Гарлему Григорьевичу о признании договора аренды земельного участка прекратившимся и встречному исковому заявлению Заргаряна Гарлема Григорьевича к Комитету по управлению имуществом <адрес> о возложении обязанности предоставить земельный участок свободным от прав третьих лиц и пригодным для целевого использования – строительства индивидуального жилого дома,

установил:

Комитет по управлению имуществом <адрес> (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 (далее – ответчики, арендаторы) о признании договора аренды земельного участка прекратившимся в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО2, ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка (далее – договор аренды) с кадастровым номером №, площадью 570 кв.м, расположенного <адрес> вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (далее –земельный участок).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – орган государственной регистрации прав) ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации №

В соответствии с п.п. 5.2.3, ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендаторы обязались осуществлять на земельном участке строительство в соответствие с разрешением на строительство и согласованным проектом, соблюдать график производства строительно-монтажных работ по строительству индивидуального жилого дома, являющегося приложением № к договору аренды.

В нарушение условий договора аренды строительство индивидуального жилого дома на участке не ведется, не осуществлено восстановление фундамента, устройство наружных сетей, благоустройство в соответствие с утвержденным сторонами графиком, возведение стен не начато.

Согласно п. 7.3 договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае не освоения земельного в течение трех лет с даты заключения договора аренды.

В связи с длительным неиспользованием земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства по целевому назначению Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказался от договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ Комитет направил в орган государственной регистрации прав документы для государственной регистрации расторжения договора аренды в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендаторами обязательств по договору.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ орган государственной регистрации прав уведомил Комитет о необходимости предоставления в орган, зарегистрировавший договор, соответствующих заявлений обеих сторон договора.

Комитетом в адрес ответчиков были направлены письма от ДД.ММ.ГГГГ с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ обратиться в орган государственной регистрации прав с заявлением о прекращении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ в Комитет от арендатора ФИО3 поступило письмо в котором он указывал, что земельный участок используется по назначению и там ведется строительство.

ДД.ММ.ГГГГ представителем Комитета было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером № в результате которого было установлено, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, зарос травой, кустарниками, деревьями, строительство на участке не ведется.

Истец в исковом заявлении ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ№ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 570 кв.м, расположенного <адрес>, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, прекратившимся с ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела судом принято встречное исковое заявление Заргаряна Гарлема Григорьевича к Комитету по управлению имуществом <адрес> о возложении обязанности предоставить земельный участок свободным от прав третьих лиц и пригодным для целевого использования – строительства индивидуального жилого дома.

В исковом заявлении ФИО3 ссылаясь на наличие на земельном участке остатков сгоревшего фундамента жилого дома, а также зарегистрированных прав в ЕГРН на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом инвентарный №, <адрес>, собственник О., общая долевая собственность ? доля, просил суд обязать ответчика Комитет по управлению имуществом <адрес> исполнить условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставить земельный участок с кадастровым номером № свободным от прав и претензий третьих лиц и пригодным для целевого использования – строительства ? индивидуального жилого дома.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом <адрес> по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, заявила о пропуске срока исковой давности. Суду пояснила, что земельный участок первоначально был предоставлен в аренду без торгов ФИО2, Ж. и Б. в порядке реализации преимущественного права на предоставление, как собственникам сгоревшего жилого дома <адрес>, на основании решения Череповецкого городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Ж. и Б. уступили право аренды ФИО3, с которым был заключен договор аренды на новый срок с определением срока строительства жилого дома. Сроки строительства ответчиками не соблюдаются. В связи с чем полагают договор аренды прекратившимся.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, суду пояснила, что она являлась собственником ? доли сгоревшего жилого дома <адрес>, с ней был заключен договор аренды. Собственником второй доли являлся Ю., который умер. Его наследники Ж. и Б. уступили право аренды ФИО3 Строительство жилого дома она не осуществляла, намерений не имеет, хотела уступить право аренды ФИО3

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования Комитета не признал, встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, суду пояснил, что не имеет возможности начать строительство жилого дома либо переуступить право аренды, так как в ЕГРН имеются зарегистрированные права на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом инвентарный №, <адрес>, собственник Ю. Задолженности по арендной плате не имеет, срок договора аренды не истек. Полагает, что Комитет обязан принять меры по прекращению государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости, поскольку тот является бесхозяйным имуществом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела № из архива Череповецкого городского суда, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Наряду с указанными в пункте 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а именно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом РФ.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как установлено судом, ФИО2 и Ю. являлись собственниками индивидуального жилого дома площадью 55,2 кв.м, инвентарный №, условный №, расположенного <адрес> (далее – жилой дом), по ? доле каждый. Жилой дом располагался на земельном участке площадью 570 кв.м, который в настоящее время имеет кадастровый №, границы земельного участка сформированы в соответствии с земельным законодательством.

Право собственности Ю. на ? долю жилого дома возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с К., переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок для эксплуатации жилого дома был предоставлен ФИО2 и К. в аренду постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№. Договор аренды земельного участка с Ю. не заключался.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>А, уничтожен пожаром, что подтверждается справкой Управления Государственного пожарного надзора от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГЮ. умер. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом по нотариальному округу <адрес> и <адрес>И. было заведено наследственное дело к имуществу умершего №. Согласно материалам наследственного дела наследниками, принявшими наследство после смерти Ю., являлись Ж. и Б. Свидетельство о праве на наследство на жилой дом не выдавалось, ввиду его гибели.

Решением Череповецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования Б. и Ж. к Комитету по управлению имуществом <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, на Комитет возложена обязанность заключить с Ж. и Б. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение решения суда между Комитетом и Ф., Ж. и Б. был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГЖ. и Б. уступили право аренды земельного участка с согласия Комитета - ФИО3

Соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО3, ФИО2 к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды земельного участка продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 Управлением архитектуры и градостроительства мэрии <адрес> выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № на земельном участке <адрес> срок действия разрешения – десять лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ между Комитетом и арендаторами ФИО3, ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0504002:167, площадью 570 кв.м, расположенного <адрес>, вид разрешенного использования -для строительства индивидуального жилого дома, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Срок договора аренды земельного участка и срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома на дату подачи искового заявления Комитетом не истек. Арендная плата за пользование земельным участком арендаторами вносится своевременно, что подтверждено копиями платежных поручений, представленных ответчиком ФИО3, и не оспаривается Комитетом.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 (п. 1) ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а ст. 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав.

Суд полагает, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права.

Комитетом в качестве основания исковых требований указана ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Доказательств существенного нарушения условий договора аренды арендаторами Комитетом не представлено. Государственный либо муниципальный земельный контроль в отношении целевого использования земельного участка арендаторами не проводился, к административной ответственности за неиспользование земельного участка либо использование не по целевому назначению ответчики не привлекались.

Справку обследования земельного участка главным специалистом Комитета Т от ДД.ММ.ГГГГ суд не принимает в качестве доказательства неиспользования земельного участка ответчиками, поскольку сведения в ней не позволяют определить координаты земельного участка куда осуществлен выезд, о проведении проверки арендаторы не уведомлены, на месте проведения проверки не присутствовали.

Статья 450.1 ГК РФ предусматривающая возможность одностороннего отказа от исполнения договора введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, который на дату заключения договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ был не принят, следовательно, на правоотношения, возникшие из договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. не распространяется.

Земельным кодексом Российской Федерации право на односторонний отказ от договора аренды земельного участка до истечения его срока Арендодателю не предоставлено, т.к. земельный участок предоставлен ответчикам из государственной собственности права на которые не разграничены сроком более чем на пять лет.

Учитывая, что условия договора аренды земельного участка в части одностороннего отказа от договора Арендодателя противоречат закону, существенное нарушение ответчиками условий договора истцом не доказано, уведомление о необходимости исполнить должным образом условия договора аренды в разумный срок арендаторам Комитетом не направлялось (ст. 619 ГК РФ), срок договора аренды не истек, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета о признании договора аренды земельного участка прекратившимся.

Встречные исковые требования ФИО3 к Комитету подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку истец приобрел право аренды земельного участка на основании уступки права аренды от Ж. и Б. – ДД.ММ.ГГГГ, принял от них земельный участок без претензий, что подтверждается актом приема-передачи и соглашением об уступке. Арендаторам было известно о наличии на земельном участке фундамента сгоревшего жилого дома, который также обнаруживается при его осмотре. Срок исковой давности предусмотренный ст. 196 ГК РФ истек ДД.ММ.ГГГГ, о пропуске срока заявлено Комитетом в судебном заседании. Более того основанием для реализации преимущественного права аренды ФИО2 и ФИО3 явилось наличие на земельном участке жилого дома, для эксплуатации которого первоначально предоставлялся земельный участок из государственной собственности.

В соответствии со ст. 15 ч. 1 п. 4.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица).

Прекращение существования объекта недвижимости подтверждается актом обследования земельного участка, составленным кадастровым инженером, после проведения кадастровых работ (ст. 23 вышеуказанного закона).

ФИО3 с заявлением в Комитет о принятии мер по снятию с кадастрового учета жилого дома, который прекратил свое существование, не обращался, самостоятельно, как правообладатель земельного участка, в орган государственной регистрации прав акт обследования земельного участка кадастровым инженером не представлял.

Согласно выписке из ЕГРН, представленной ФБУ «< >» по запросу суда от ДД.ММ.ГГГГ, сведения об объекте индивидуальный жилой дом, инвентарный №, <адрес> собственник О., имеют статус «ранее учтенные», т.е. указанные сведения внесены не на основании заявления правообладателя, а на основании ранее имевшихся сведений о нем в органах технической инвентаризации. Препятствий для исключения указанных сведений из ЕГРН по заявлению собственника земельного участка суд не усматривает.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе в иске уплаченная ФИО3 государственная пошлина взысканию с ответчика не подлежит.

Истец Комитет по управлению имуществом <адрес> освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2 и Заргаряну Гарлему Григорьевичу о признании договора аренды земельного участка прекратившимся оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Заргаряна Гарлема Григорьевича к Комитету по управлению имуществом <адрес> о возложении обязанности предоставить земельный участок свободным от прав третьих лиц и пригодным для целевого использования – строительства индивидуального жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 12 ноября 2021 года.

Судья < > И.Л.Малышева