Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о взыскании арендной платы и убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области ор расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и убытков.

В обоснование иска указано, что *** МУГИСО был вынесен приказ *** «О проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, местоположение: ***». Предмет аукциона: право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью <***>. сроком на <***>. Организатор аукциона – Государственное казенное учреждение Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области». *** был проведен аукцион. По результатам проведенного аукциона был определен победитель - ФИО1, пронумерованный билет участка ***, предложение о цене предмета аукциона победителя аукциона <***>. Сумма задатка, внесенная ФИО1, составила <***>. Данная сумма была зачтена в счет внесения арендной платы. *** между ФИО1 и МУГИСО был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка *** Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области ***, реестровый номер ***. Спорный земельный участок представлен в аренду для строительства на нем и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста. В последующем истец обратился с заявлением в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области о подготовке ГПЗУ на указанный земельный участок. После подачи заявления истцу было разъяснено, что земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный *** в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – МО «город Екатеринбург» находится в зоне Ж-5 многоэтажной жилой застройки. В соответствии с Правилами землепользования ни в основных, ни во вспомогательных, ни в условных видах разрешенного использования не предусматривается строительство и дальнейшая эксплуатация автосервисов. *** истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды от ******, произвести возврат уплаченной арендной платы, либо изменить разрешенное использование земельного участка. *** МУГИСО направило ФИО1 ответ ***, в котором отказало в удовлетворении претензии истца. Истец считает, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью представления. Уже после заключения договора аренды было установлено, что возникли обстоятельства, препятствующие освоению спорного земельного участка, в связи с нахождением участка в зоне Ж-5. Ответчик не исполнил возложенную на него законом и договором обязанность представить ФИО1 земельный участок, соответствующий условиям договора аренды от ******. При таких обстоятельствах ФИО1 вправе отказаться от внесения арендной платы. Уже уплаченная сумма в счет арендной платы в размере <***>. подлежит взысканию с ответчика. Более того, истец понес дополнительные расходы, связанные с дальнейшим освоением земельного участка: <***>. – услуги по разработке проекта автосервиса; <***>. – консультационные услуги по подготовке бизнес-плана развития территории земельного участка.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от искового требования о расторжении договора аренды земельного участка *** от ***, заключенного между ФИО1 и МУГИСО, в связи с достижением сторонами соглашения о расторжении договора.

На основании изложенного истец просит взыскать с МУГИСО в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в размере <***> убытки в размере <***>., государственную пошлину в размере <***>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок, просил рассмотреть дело в его отсутствии с участием представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 на заявленных требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области ФИО3 с заявленными требованиями не согласился. Предоставил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал, что действия ответчика подтверждают, что он пользовался земельным участком, а любое пользование земли является платным. Кроме того, в соответствии с п.3.1 Договора обязательство по внесению арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком, а именно, с даты аукциона, то есть с *** Ответчик полагает, что возврат уплаченной арендной платы невозможен в соответствии с условиями договора. Доказательств того, что Министерство является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, истцом не представлено. Также считает, что стоимость услуг, предоставленных ФИО1 ООО «Центр архитектурных инноваций», не соразмерна средней стоимости на данном рынке. Просил в иске отказать.

Третье лицо Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом и в срок, причину неявки суду не сообщило.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с положениями главы 34 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из подп. 2 ст. 620 ГК РФ следует, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, в том числе, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу п.1 ст. 541 и п.5 ст. 453 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п.7 ст.1 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

К полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности, согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ относится, в том числе, утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Как следует из материалов дела, *** Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) вынесен Приказ *** «О проведении аукциона, открытого по ставку участников и по форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, местоположение: ***».

Из извещения о проведении аукциона следует, что предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью <***>., сроком <***>

*** состоялся аукцион в отношении вышеуказанного предмета, результаты которого оформлены Протоколом ***. Согласно пункту 15 Протокола *** победителем аукциона стал ФИО1, пронумерованный билет участка ***, предложение о цене предмета аукциона <***>.

По итогам аукциона *** между ФИО1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области заключен Договор аренды земельного участка ***, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на условиях договора земельный участок с кадастровым номером ***, местоположение: ***, разрешенное использование – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью <***>., сроком <***>. Срок аренды установлен с *** по ***.

Согласно п. 5.2 Договора аренды арендатор обязан выполнять условия, связанные с использованием земельного участка, связанные с аукционной документацией, в том числе разработать проектное предложение по использованию земельного участка ; использовать земельный участок в соответствии с согласованным проектным предложением по использованию земельного участка (п. 5.2.1). Также арендатор обязать использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления свособами, не наносящими вред его окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту (п. 5.2.3); соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов (п. 5.2.13).

Во исполнение договора ФИО1 обратился в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области для составления Градостроительного плана земельного участка.

Из Градостроительного плана земельного участка *** следует, что спорный земельный участок расположен в кадастровом квартале ***, расположен в территориальной зоне Ж-5 «Зона многоэтажной жилой застройки». Строительство и дальнейшая эксплуатация автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста не входит ни в основные, ни в условно разрешенные, ни во вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.

В ответ на обращение ФИО1 о расторжении договора аренды Министерство направило истцу ответ от ******, в котором указало, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок имеет статус – ранее учтенный, сформирован и поставлен на кадастровый учет *** В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденными Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 г. № 68/48, градостроительный регламент территориальной зоны Ж-5 в отношении земельного участка не распространяется.

Однако Министерством не указаны основания, по которым регламент территориальной зоны Ж-5 в отношении спорного земельного участка не распространяется.

В силу пункту 1 решения Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 г. № 68/48 Правила землепользования и застройки введены в действие с 01.01.2008г. Согласно п.2 названного решения Правила землепользования и застройки не распространяются на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения их в действие.

При этом в соответствии с п.3 решения правоотношения по предоставлению земельных участок для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства считаются возникшими с момента рассмотрения заявления физического или юридического лица на комиссии по землеотводам администрации г. Екатеринбурга и получения указанными лицами разрешительного письма, разрешения на сбор технических условий для подключения объекта капительного строительства (реконструкции) к системам инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, учитывая, что правоотношения между ФИО1 и Министерством по предоставлению земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста возникли с момента заключения договора аренды, то есть с ***, градостроительный регламент территориальной зоны Ж-5 подлежит применению к спорному земельному участку.

Учитывая вышеизложенное судом установлено, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления.

Уже после заключения договора аренды в результате обращения в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области было установлено, что возникли обстоятельства, препятствующие освоению спорного земельного участка в связи с невозможностью ведения на нем и дальнейшей эксплуатации автосервиса на 2 поста в связи с нахождением участка в зоне Ж-5.

До заключения договора аренды спорного земельного участка истцу не было известно о наличии вышеуказанных недостатков, препятствующих использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре.

В данном случае отнесение спорного земельного участка в зону Ж-5 влечет исходя из подп. 2 п.1 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение со стороны арендодателя условий договора, поскольку арендатор лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка. То есть имеется недостаток, который полностью исключает возможность пользования арендованным имуществом с соблюдением условий договора аренды.

*** по соглашению сторон на основании обращения ФИО1 Договор аренды земельного участка от ******, заключенный между ФИО1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области расторгнут.

Согласно п.1. 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что предмет аренды передан арендатору с недостатками, препятствующими его использованию, что повлекло за собой обращения арендатора к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды.

Для целей участия в аукционе ФИО1 была оплачена сумма задатка в размере <***>. Согласно протоколу *** от *** о результатах аукциона задаток, внесенный победителем аукциона, засчитывается в счет арендной платы.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что сумма в размере <***>., изначально перечисленная как задаток, а в последующем зачисленная в счет арендной платы, является убытком ФИО1, возникшим в результате ненадлежащего исполнения Министерством своей обязанности по Договору аренды по предоставлению истцу земельного участка, соответствующего условиям заключенного между ними договора, а именно, его целевому использованию – для строительства и дальнейшей эксплуатации автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста.

Довод ответчика о том, что в действиях Министерства отсутствует состав правонарушения, предусмотренный Главой 59 ГК РФ, в связи с чем истец не имеет права на возмещение вреда, судом во внимание не принимается, поскольку истцом заявлены исковые требования о возмещении убытков в связи с ненадлежащим исполнением договора аренды на основании Глав 25 и 34 ГК РФ, а не вследствие причинения вреда действиями (бездействием) органа государственной власти.

Таким образом, сумма в размере <***>. подлежит взысканию с Министерства в пользу ФИО1 в качестве убытков.

Кроме того, после заключения договора аренды с целью его надлежащего исполнения истец понес расходы, связанные с дальнейшим освоение земельного участка.

В частности *** между ФИО1 и ООО «Центр архитектурных инноваций» заключен Договор ***, по условиям которого исполнитель принял на себя обязанность по разработке эскизного проекта автосервиса по обслуживанию легковых автомобилей на 2 поста по адресу: ***, земельный участок в кадастровым номером ***.

Стоимость работ составила <***>., которая уплачена истцом *** работы в рамках данного договора выполнены, результат работ сдан истцу, цена договора уплачена в полном объеме.

Также с целью определения эффективности предпринимательской деятельности от строительства автосервиса на спорном участке *** между истцом и ООО «Консалтинг Групп» был заключен Договор ***, согласно которому исполнитель принял на себя обязательства оказать консультационные услуги по подготовке бизнес-плана развития территории земельного участка по адресу: ***, земельный участок с кадастровым номером ***.

Стоимость работ составила <***>., которая уплачена истцом *** Работы в рамах данного договора выполнены, результат работ сдан истцу, цена договора уплачена в полном объеме.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что данные суммы, уплаченные истцом по указанным договорам с целью надлежащего исполнения договора аренды, также являются убытком истца в связи с ненадлежащим исполнением договора Министерством.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные исковые требования ФИО1 о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением договора аренды законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

Согласно чеку-ордеру от *** при обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере <***>

С учетом размера удовлетворенных исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <***>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о взыскании арендной платы и убытков – удовлетворить.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в виде арендной платы, в размере 416100 руб., убытки в размере 145000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 811 руб., всего в сумме 569911 (пятьсот шестьдесят девять тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Прилепина