Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования Ширинский район к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Согласно заявленным требованиям, ответчику передан в аренду земельный участок, площадью 981 кв. метров, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуальной жилой постройки. Ответчиком неоднократно не исполнена обязанность по уплате арендной платы по договору, в настоящее время имеется задолженность в размере 1003,89 рублей. В соответствии с условиями договора, за просрочку в оплате арендной платы, образовалась пеня в сумме 19,80 рублей. Указанную задолженность и пеню, в общем размере 1023,69 рублей, истец просит взыскать с ответчика. Также истец просит расторгнуть договор аренды, ссылаясь на существенное неисполнение ответчиком условий данного договора.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовала. Ранее в ходе судебного разбирательства ответчиком представлены возражения, согласно которых задолженность по договору аренды ею погашена.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в частности, из договора.

На основании ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью первой ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Из представленного к материалам дела договора № 9, заключенного 05 апреля 2013 года, а также приложений к нему, следует, что Муниципальным образованием Ширинский район предоставлен ФИО2 в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, из земель населенных пунктов, для размещения индивидуальной жилой застройки, площадью 981 кв. метров, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Государственная регистрация данного договора осуществлена не была.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Из изложенного следует, что положения договора от 05 апреля 2013 года должны применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы гражданского законодательства применяются к арендным отношениям, объектом которых является земельный участок, постольку, поскольку иное не урегулировано земельным или специальным федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога или арендной платы.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Следовательно, в отличие положений ст. 610 ГК РФ, определяющих автономию воли при установлении порядка, условий и сроках внесения арендной платы, Земельный кодекс РФ указывает на необходимость нормативного урегулирования данных вопросов, откуда следует возможность изменения в одностороннем порядке арендодателем размера арендной платы при нормативном изменении ее составляющих.

Согласно п.3.1 договора аренды от 05 апреля 2013 года, годовая арендная плата за участок на момент заключения договора составляет 2553,35 рублей и, на основании п. 3.4 договора, арендная плата за участок вносится арендодателем не позднее 15 июня оплачиваемого года.

В свою очередь, п. 3.8 данного договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год без согласования с арендатором и без внесения изменений в настоящий договор в случаях: изменения кадастровой стоимости земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую; изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации или Республики Хакасия, регулирующих определение арендной платы на земельные участки; изменения коэффициентов Кв и Ки.

При этом п. 7.4 данного Договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,02 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Истцом ответчику начислена задолженность по арендной плате за 2020 год в размере 1003,89 рублей, оснований сомневаться в правомерности расчета начисления которой у суда не имеется.

В качестве ответственности за неисполнение обязательства ст.ст. 394 и 395 ГК РФ предусмотрена неустойка, величина которой и порядок начисления могут быть определены условиями договора между сторонами обязательства.

По мнению суда, представленный истцом расчет пени в сумме 19,80 рублей, основан на положениях договора, фактических обстоятельствах неисполнения арендатором обязательства, не содержит арифметических ошибок.

Величина заявленной к взысканию задолженности по арендной плате и пени со стороны ответчика не оспорена, однако указано, что указанная задолженность уплачена и в подтверждение представлена квитанция от 16 октября 2020 года на сумму 1024 рублей.

Вместе с тем, согласно доводов представителя истца, поскольку указанный платеж не имел целевого назначения, данные денежные средства были направлены в счет погашения более ранее образовавшейся задолженности.

В обоснование данных доводов истцом представлен акт сверки расчетов по арендной плате, из которого следует, что предыдущие платежи арендатором уплачивались в июле 2018 года, на момент рассмотрения дела неоплаченная задолженность составляет 1840,74 рублей, пени 190,07 рублей.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени основаны на законе и обоснованы по сути, а потому подлежат удовлетворению.

Пункт 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из судебного приказа мирового судьи судебного участка № 1 Ширинского района от 18 июня 2020 года № 2–1–1123/2020, с ФИО2 в принудительном порядке взыскана задолженность по арендной плате по договору № 9 от 05 апреля 2013 года за период с 16 июня 2018 года по 26 мая 2020 года в размере 1841,05 рублей и пеня в размере 190,07 рублей.

Изложенное подтверждает обстоятельство, согласно которого ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст.450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем, со стороны ответчика не представлено никаких доказательств об устранении последствий нарушения договора в разумный срок, а именно – полного погашения задолженности по арендной плате и пени.

Исследовав представленные сторонами доказательства в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 – 3 ст. 67 ГПК РФ, суд признаёт установленным наличие предусмотренных законом обстоятельств, позволяющих арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а потому заявленное истцом требование в этой части также подлежит удовлетворению, поскольку оно основано на законе и обосновано по сути.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины, от которых при подаче иска истец в силу требований п. 19 ч.1 ст.333/36 НК РФ, был освобожден, в соответствие с ч.1 ст.103 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в доход бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 981 кв. метров, имеющего кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 05 апреля 2013 года между Муниципальным образованием Ширинский район и ФИО2 .

Взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования Ширинский район задолженность по арендной плате в размере 1003 (одна тысяча три) рубля 89 копеек, пени в размере 19 (девятнадцать) рублей 80 копеек, а всего – 1023 (одна тысяча двадцать три) рубля 69 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.

На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия через Ширинский районный суд в течение месяца со дня вынесения окончательного решения, т.е. с 24 ноября 2020 года.

Председательствующий:

судья Ю.А. Ячменев