Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Рената" и ООО "Лидер-Пол" об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и признании недействительным договора аренды Номер обезличен от Дата обезличена года,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Рената» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, указав в обоснование своих требований, что Дата обезличена года между ней и ООО «Лидер-Пол» заключен договор аренды торгового павильона, площадью Номер обезличен кв.м., инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен. Однако, в связи с тем, что ООО «Рената» указанное помещение не освободило, она не может воспользоваться своим правом арендатора - распоряжаться арендуемым помещением. Просила устранить препятствие в пользовании недвижимым имуществом - обязать ООО «Рената» освободить здание торгового павильона, площадью Номер обезличен кв.м., инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца ФИО1 - ФИО2 увеличил исковые требования и просил признать недействительным договор аренды Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Рената» и ООО «Лидер-Пол», и устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом - торговым павильоном, площадью Номер обезличен кв.м., инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенным по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен.

В связи с увеличением исковых требований, судом в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Пол».

Представители ответчика ООО «Рената» - ФИО3 и ФИО4 исковые требования не признали, и пояснили, что между ООО «Рената» и ООО «Лидер-Пол» Дата обезличена года был заключен договор аренды Номер обезличен торгового павильона площадью Номер обезличен кв.м., инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, на неопределенный срок. В соответствии с указанным договором аренды, ООО «Рената» пользовалось указанным торговым павильоном и оплачивало арендные платежи, предусмотренные договором. По акту приема-передачи помещение торгового

павильона ООО «Лидер-Пол» не возвращалось. Дата обезличена года между ООО «Рената», в лице директора ФИО5, и ООО «Лидер-Пол», в лице директора ФИО6, был заключен договор аренды Номер обезличен и составлен акт приема-передачи, вступившие в силу Дата обезличена года, в соответствии с которыми ООО «Рената» оплачивает арендные платежи с Дата обезличена года, которые ООО «Лидер-Пол» принимает. ООО «Рената» пользуется спорным объектом недвижимости на основании договоров аренды от Дата обезличена года и Дата обезличена года, заключенных в установленном законом порядке, одобренных учредителями ООО «Лидер-Пол». ООО «Лидер-Пол», заключив с ФИО1 договор аренды Номер обезличен от Дата обезличена года, не исполнил перед ней договорные обязательства, предусмотренные указанным договором, то есть не предоставил ей во владение и пользование указанное помещение, договор аренды Номер обезличен от Дата обезличена года не содержит достаточных для идентификации арендованного имущества условий, в связи с чем, владение ООО «Рената» указанным имуществом интересов истца не затрагивает.

Представитель ответчика ООО «Лидер-Пол» - ФИО7 исковые требования признала частично, пояснив, что спорный торговый павильон, после расторжения договора аренды Номер обезличен от Дата обезличена года, было изъято у арендатора - ООО «Рената» по акту от Дата обезличена года. От подписи указанного акта представители ООО «Рената» отказались. После этого имущество было передано в аренду ФИО1 по акту приема-передачи от Дата обезличена года во исполнение заключенного договора аренды Номер обезличен от Дата обезличена года. Договор аренды Номер обезличен от Дата обезличена года, подписанный от имени ООО «Лидер-Пол» ФИО6, в делах общества не имеется. Данный договор был подписан ФИО6 самовольно, без согласования с общим собранием участников общества, несмотря на то, что пунктом 13.2.5 Устава общества предусматривается обязательное согласование всех арендных сделок с общим собранием участников общества. Кроме того, указанный договор реально не исполнялся, имущество ООО «Рената» во исполнение договора от Дата обезличена года ООО «Лидер-Пол» реально не передавал.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 3 указанной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу части 1 статья 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 указанной статьи, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В судебном заседании установлено, ООО «Лидер-Пол» является собственником торгового павильона, площадью Номер обезличен кв.м. инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенного по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен л.д.8). Дата обезличена года между ООО «Лидер-Пол» и ООО «Рената» был заключен договор Номер обезличен аренды на указанный торговый павильон и было передано по акту приема-передачи Дата обезличена года.

Дата обезличена года ООО «Лидер-Пол» направило в адрес ООО «Рената» уведомление об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанного договора аренды, что подтверждается имеющейся в деле описью вложения. Указанное уведомление было получено ООО «Рената» Дата обезличена года л.д.9).

Впоследствии ООО «Лидер-Пол» неоднократно направляло в адрес ООО «Рената» уведомления и претензии с требованием об освобождении и о возврате арендованного имущество по истечении 11 месячного срока после письменного предупреждения (Номер обезличен от Дата обезличена, телеграмма от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена года, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена) л.д.10-14, 40-43). Однако ООО «Рената» указанный торговый павильон, по истечении 11 месяцев, т.е. Дата обезличена года, ООО «Лидер-Пол» не возвращен.

В соответствии с пунктом 4.3 договора Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Лидер-Пол» и ООО «Рената», арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендатора не позднее, чем за 11 месяцев до предполагаемой даты прекращения договора. Поэтому, суд приходит к выводу о прекращении договорных отношений между ООО «Лидер-Пол» и ООО «Рената» на основании договора Номер обезличен от Дата обезличена года, с Дата обезличена года. С этого момента правовые основания у ООО «Рената» для удержания имущества, осуществления правомочий владельца и пользователя имуществом, отсутствовали.

В соответствии со статьей 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения».

В изложенной ситуации правомерными и соразмерными являются действия ООО «Лидер-Пол» по изъятию имущества, переданного в аренду ООО «Рената» по договору Номер обезличен от Дата обезличена года, из владения и пользования последнего по одностороннему акту от Дата обезличена года.

Дата обезличена года торговый павильон, площадью Номер обезличен кв.м., инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенный по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, был передан ФИО1 по акту во исполнение заключенного между Истцом и ООО «Лидер-Пол» договора Номер обезличен, заключенного сроком на 11 месяцев, поэтому, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации.

Доводы представителя ООО «Рената» о том, что указанный договор не содержит условий, достаточных для идентификации спорного имущества, опровергаются свидетельством о государственной регистрации права и указанными в пунктах 1.1, 1.2 договора аренды ООО «Лидер-Пол» данными о предмете договора л.д.8, 15-18), которые полностью идентичны.

Дата обезличена года между ООО «Лидер-Пол», в лице директора Т., и ООО «Рената», был подписан договор Номер обезличен об аренде спорного торгового павильона, который, в соответствии с пунктом 1.2, вступает в силу с Дата обезличена года л.д.44). В этот же день, Дата обезличена года, был подписан акт приема-передачи (Приложение Номер обезличен к договору), в соответствии с которым, арендодатель передает, а арендатор принимает спорное здание торгового павильона во исполнение договора аренды Номер обезличен. В соответствии с пунктами 3 и 4 указанного акта, он вступает в силу, и помещение считается переданным Дата обезличена года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете», все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Согласно пункта 2 указанной статьи первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: а) наименование документа; б) дату составления документа; в) наименование организации, от имени которой составлен документ; г) содержание хозяйственной операции; д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; ж) личные подписи указанных лиц;

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи, первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее окончания.

Своевременное и качественное оформление первичных учетных документов, передачу их в установленные сроки для отражения в бухгалтерском учете, а также достоверность содержащихся в них данных обеспечивают лица, составившие и подписавшие эти документы.

Как следует из указанной нормы Федерального закона «О бухгалтерском учете» составление первичного документа, к числу которых, относятся, в том числе, и акты приема-передачи, фиксирующие хозяйственную операцию по передаче имущества в аренду, допускается или в момент совершения операции, или, если это не представляется возможным, непосредственно после ее окончания. Составление таких актов заблаговременно до проведения хозяйственной операции законом не допускается.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что договор Номер обезличен от Дата обезличена года между ООО «Лилер-Пол» и ООО «Рената» реально не исполнялся. Кроме того, оформление передачи спорного торгового павильона по акту приема-передачи от Дата обезличена года, с указанием даты вступления в силу указанного акта с Дата обезличена года не соответствует требованиям закона.

Так же суд находит необоснованным доводы ООО «Рената» о том, что указанный договор реально исполнялся ввиду того, что ООО «Лидер-Пол» получало от ООО «Рената» арендные платежи по договору. Как установлено в ходе судебного разбирательства, часть арендных платежей были возвращены ООО «Рената» со счета ООО «Лидер-Пол», как ошибочно перечисленные, а другая часть зачтена в счет погашения долга ООО «Рената» перед ООО «Лидер-Пол» по другим гражданским правоотношениям л.д.100-115). Поэтому суд считает, что данные платежи не могут быть приняты в качестве доказательства реального исполнения сделки.

В соответствии со статьей 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях».

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно части 1 статья 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 указанной статьи, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 2 статья 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая положения статьи 166 ГК РФ, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174 ГК РФ, такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статьей 174 ГК РФ установлено, что сделка по указанным в данной норме основаниям может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку.

Согласно части 1 статьи 32 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» высшим органом общества является общее собрание участников общества.

В соответствии с пунктом 13.2.5. Устава ООО «Лидер-Пол», к исключительной компетенции Общего собрания участников Общества относятся: предварительное одобрение сдачи в аренду или иное срочное и бессрочное пользование имуществом Общества.

Судом установлено, что между ООО «Лидер-Пол», в лице директора ФИО6, и ООО «Рената» был заключен Дата обезличена года договор аренды Номер обезличен спорного торгового павильона.

Как пояснила представитель ответчика ООО «Лидер-Пол» - ФИО7, указанный договор общим собранием участников ООО «Лидер-Пол» не одобрялся.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании Дата обезличена года свидетель Т., он сомневается в том, что подписывал договор Номер обезличен от Дата обезличена года. В связи с чем, судом, по ходатайству представителя ООО «Лидер-Пол» была назначена судебная почерковедческая экспертиза л.д.61-63,64).

Согласно заключению эксперта, подписи от имени Т. в договоре Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Лидер-Пол» и ООО «Рената» и акте приема-передачи от Дата обезличена года (приложениеНомер обезличен к договору аренды Номер обезличен от Дата обезличена года), выполнены самим Т.

Допрошенный в судебном заседании свидетель К. пояснил, что является учредителем ООО «Лидер-Пол», и что на общем собрании участников общества, рассматривался вопрос о сдаче в аренду имуществом общества. Одобряли ли сделку по сдаче в аренду торгового павильона, расположенного по ... ..., пояснить не может, так как присутствовал не на всех собраниях общества.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между ООО «Лидер-Пол» и ООО «Рената», является недействительным и не влечет за собой юридических последствий, так как ФИО6, работавший директором ООО «Лидер-Пол» и подписавший указанный договор от имени ООО «Лидер-Пол» вышел за пределы своих полномочий. Акт приема-передачи от Дата обезличена года (приложениеНомер обезличен к договору аренды Номер обезличен от Дата обезличена года), также не влечет за собой правовых последствий, поскольку является неотъемлемой частью вышеуказанного недействительного договора.

Указанный договор является недействительным в полном объеме, включая пункт 1.5 договора Номер обезличен от Дата обезличена года, на которую ООО «Рената» ссылался как на обоснование продления правоотношений по договору Номер обезличен от Дата обезличена года.

Заключенный между ООО «Лидер-Пол» и ФИО1 договор Номер обезличен от Дата обезличена года, вступил в действие Дата обезличена года, имущество было передано истцу по акту от Дата обезличена года, поэтому, на момент обращения в суд истец является надлежащим и законным арендатором вышеуказанного торгового павильона, площадью Номер обезличен кв.м. инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенным по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен.

В силу положений статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом установлено, что до настоящего времени спорный торговый павильон находится во владении ООО «Рената», который данное обстоятельство не оспаривает.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ООО «Рената» и ООО «Лидер-Пол» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и признании недействительным договора аренды Номер обезличен от Дата обезличена года подлежат удовлетворению.

На основании выше изложенного и руководствуясь статьями 12,56,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Рената" и ООО "Лидер-Пол" об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и признании недействительным договора аренды Номер обезличен от Дата обезличена года, удовлетворить.

Признать договор аренды Номер обезличен, заключенный Дата обезличена года между обществом с ограниченной ответственностью «Рената» и обществом с ограниченной ответственностью «Лидер-Пол», недействительным и применить к данной сделке последствия ее недействительности, приведя стороны в первоначальное положение.

Устранить препятствия ФИО1 в пользовании нежилым помещением - торговым павильоном, площадью Номер обезличен кв.м. инв. Номер обезличен, лит. А, объект Номер обезличен, расположенным по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме путём подачи кассационной жалобы в Московский районный суд г.Казани.

Судья Гильмутдинов А.М.