Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и потребовала взыскать задолженность по арендной плате, возникшую из договора аренды земельного участка от <данные изъяты> в связи с ненадлежащим исполнением обязательств. Полагая, что истец, как арендодатель, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, также заявила о взыскании договорной неустойки. Просила взыскать в свою пользу задолженность по арендной плате по Договору на дату расторжения Договора 26.10.2021 в размере 582 861 рубль; договорную неустойку в размере 50 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 9 529 рублй.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, просила о рассмотрении в её отсутствие.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным в нём основаниям и дополнительно пояснил, что до заключения договора стороны другу друга знали, есть специализированный проектный менеджер ФИО4, который ведет переговоры. Личные контакты ФИО1 были известны ответчику. Земельные участки разные по качеству, самые плодородные участки предоставляются по высокой цене. Ответчик знал о качестве передаваемой земли, ему была установлена минимальная ставка, всего 50 руб., плодородные земли стоят 500 руб. Было заключено устное соглашение об отсрочке исполнения договора, поскольку земли надо было освоить, собрать урожай и истец понимала, что сразу получить доход невозможно. Ответчик, как профессиональный арендатор, осматривал земли и знал о качестве плодородия земель.

Действительно, в договоре, который является типовым, указано об авансовой оплате, но была предоставлена устно на год отсрочка. Денежные средства должны были поступить арендодателю на расчетный счет, что подтверждается п.3.3 Договора.

Условие о необходимости оплаты аванса до подачи регистрации договора фактически не выполнено, поскольку подавал договор на регистрацию арендатор. Если бы была важна регистрация только после получения аванса, то арендодатель сама бы подавала договор на регистрацию.

Претензия была направлена более, чем через год. ФИО3 звонил истцу, предлагал платить частично налог, то есть он знал о задолженности, но он ничего не платит. О наличии задолженности он знал ещё до подачи иска в Невинномысский горсуд, поскольку ранее иск подавался в Палласовский районный суд, ему как представителю ФИО3 также звонил, но делал вид, что ничего не понимает и не знает. О гражданине ФИО5 истцу ничего не известно, с таким лицом никаких взаимоотношений не было.

Если бы спустя год была проведена оплата, либо после направления претензий, истец не производила бы начислений неустойки, это не была самоцель, целью было получение арендной платы. Поэтому претензия была направлена более чем, через год, арендатор выждала ещё две недели после истечения годичного срока договора, потом было обращение Палласовский районный суд, потом в Невинномысский городской суд, то есть прошло много времени, однако, оплата так и не поступила.

Просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, доказательств уважительности неявки не представил. Ссылаясь на занятость адвоката в арбитражном процессе, просил об отложении, однако, никаких доказательств этому не представил, ввиду чего судом определено на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ о рассмотрении дела в его отсутствие.

В представленных письменных возражениях указал, что в октябре 2020 года, по представлению и личном участии Парковка (так в возражениях) Владимира Валерьевича, им действительно был подписан договор аренды земельных участков, но лично переговоры по условиям договора он не вел, заверений истца о пригодности земель для растениеводства не слышал.

Обратил внимание, что, учитывая смысл пункта 3.2.1. договора, учитывая дату его подписания 02 октября 2020 го. и положения пунктов 8.1 и 8.2 договора, следует сделать вывод, поставить подпись под договором Истец мог только после поступления денежных средств за первый год аренды, так как по положениям договора, подпись истца, фактически завершает оформление земель в аренду.

Также обращает внимание, что хозяйственная деятельность на земельных участках в обозримом прошлом не велась, положения договора умышленно сформулированы так, что подпись Ответчика в договоре полностью снимает ответственность Истца, за невозможность использования земельных участков для большинства сельскохозяйственных производств; положения договора перекладывают ответственность Истца за состояние земель и связанные с этим последствия на плечи Ответчика; подписав договор, Истец предоставляет Ответчику право на государственную регистрацию право владения и пользования земельными участками, но вместе с тем возлагает на Ответчика всю ответственность за заведомо неисполнимые обязательства по договору.

Считает, что он смог беспрепятственно подать документы на государственную регистрацию и целый год владеть земельными участками, только при условии передачи Истцу арендной платы наличными (как ранее и заверил его ФИО5). Полагает, что истец, который не общался с ним лично, не мог допустить передачу земельных участков и пользование ими в течение года без внесения арендной платы.

Ссылаясь на положения п. 2 статьи 434.1 ГК РФ, ответчик ссылается на кабальность сделки, поскольку формально он был предупрежден, самим текстом договора, о качестве земельного участка и всех ждущих его неприятностях, но добровольно подписал, полагаясь на порядочность Истца и ФИО5, последний заверил его в пригодности земель для посева пшеницы и подтвердил, год аренды оплачен наличными по требованию истца. Все выглядело правдиво, так как он сам собирался на этих землях сеять зерновые культуры вместе с ответчиком.

Полагает, что в данном случае косвенно слова ФИО5 подтверждают положения договора, п. 5.4, п.п. 5.4.2, что в сдучаепросрочки внесения на счет Истца арендной платы, сроком более 20 дней, предусматривается расторжение договора.

Полагает, что истец заведомо знал о невозможности использования земельных участков ввиду непригодности земли, утраты интереса арендатора и, таким образом, появлении возможности взыскания неустойки. Считает, что договор основан на обмане, поскольку переданная в аренду земля была в заведомо непригодном состоянии для растениеводства, что дело договор заведомо неисполнимым.

Считает, что исходя из условий договора, он был оплачен до его регистрации. Просил в иске отказать.

Выслушав представителя истца по доверенности ФИО2, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке и приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.( ч.2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, между арендодателем ФИО1 и арендатором ФИО3 02.10.2020 заключен Договор аренды земельного участка от <данные изъяты> предметом которого являлась аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения со следующими характеристиками:

1)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4 280000 кв.м, кадастровая стоимость: 2 140 000 руб., расположенный по адресу: <адрес> северо-восточнее <данные изъяты>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

2)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 990000 кв. м, кадастровая стоимость: 4 495 000 руб., расположенный по адресу: <адрес> северо-восточнее п. Эльтон; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

3)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8 280 000 кв. м. кадастровая стоимость: 6 789 600 руб., расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

4)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 170000 кв. м, кадастровая стоимость: 4 085 000 руб., расположенный по адресу: <адрес> северо-восточнее п.Эльтон; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

5) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7 910 000 кв.м, кадастровая стоимость: 6 486 200 руб., расположенный по адресу: <адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

6) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 560 000 кв. кадастровая стоимость: 6 199 200 руб., расположенный по адресу: <адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

7)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 6 890 000 кв.м, кадастровая стоимость: 5 649 800 руб., расположенный по адресу: <адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

8)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 15 500000 кв.м, кадастровая стоимость: 12 710000 руб., расположенный по адресу<адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

9)земельный участок с кадастровым номером 34:23:160005:36, площадью 12 260000 кв.м, кадастровая стоимость: 10 053 200 руб., расположенный по адресу: <адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»;

10)земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 29 540000 кв.м, кадастровая стоимость: 8 862 000 руб., расположенный по адресу: <адрес>; разрешенное использование: «Для ведения крестьянского фермерского) хозяйства».

Общая площадь земельных участков составляет 10 938 Га.

Согласно п.1.3 Договора Арендатор подтверждает, что на момент подписания Договора он осмотрел указанные в п.1.1. Договора земельные участки в натуре, информирован об их качественных свойствах, а также об использовании соседних земельных участков и не имеет замечаний или претензий в отношении указанных земельных участков.

Срок действия Договора аренды (п. 2.1) был установлен: с «02» октября 2020 года по 01» октября 2030 года включительно.

В соответствии с пунктом 4.5.3 Договора, статьей 614 Гражданского кодекса РФ, п.4 ст. 22, п.4 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Арендатор обязан был уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.1, пунктом 3.2.1 Договора, Арендатор обязан авансом уплачивать арендную плату за каждый год аренды в размере, который рассчитывается исходя из ставки 50 рублей за 1 Га Земельного участка (546 900 руб. за календарный год).

Арендатор не уплачивал арендную плату по Договору.

По состоянию на 26.10.2021 г. (на дату расторжения Договора), задолженность Арендатора по оплате арендных платежей за аренду Земельных участков составляет за 389 дней: 582 861 рубль.

Оплата по условиям договора должна быть уплачена авансом до подписания договора и являлась условием регистрации договора аренды.

ФИО3 в своих возражениях ссылается на то, что наличие регистрации является доказательством получения арендатором платы за землю.

Согласно разъяснениям в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Так, из п. 3.3. Договора от <данные изъяты> следует, что обязательства арендатора о перечислении арендной платы считается исполненным в момент (на дату) поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Арендодателя. Реквизиты арендодателя указаны в п. 9.1 Договора.

Таким образом, исходя из взаимосвязи п.3.2.1 и п. 3.3. Договора от <данные изъяты> суд считает возможным установить, что сторонами определен порядок оплаты, соблюдение которого квалифицируется как надлежащее исполнение.

Однако, доказательств оплаты ответчиком не представлено. Доводы о передаче денежных средств наличными ничем не подтверждены. Судом предложено представить доказательства, однако, своей обязанности, предусмотренной ст. 56 ГПК РФ, ФИО3 не выполнил, ссылаясь на обман при заключении договора, а также низкое качество плодородия земель.

Однако, заявляя о наличии недостатков арендованного имущества, ФИО3 не заявил каких-либо требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ, в связи с чем в проведении экспертизы качества земель ему было отказано, поскольку в предмет доказывания по заявленным требованиям эти обстоятельства не входили, что не лишает сторону защищать свои права иным предусмотренным законом способом.

В случае нарушения Арендатором положений п 5.5, п.п.5.5.2 Договора (неуплата арендной платы на срок свыше 20 банковских дней), Арендодатель, руководствуясь со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 45 и статьей 46 Земельного кодекса РФ, вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора.

В данном случае суд принимает, как заслуживающие внимания, доводы представителя истца, что после истечения годичного срока пользования земельными участками, и по истечении двенадцати дней была направлена претензия в адрес ответчика о необходимости погашения задолженности. После последовало обращение в Палласовский районный суд Волгоградской области, где определением суда истцу разъяснены правила подсудности данной категории споров. Истцом был подан иск в Невинномысский городской суд. Таким образом, с момента получения претензии ФИО3 и до рассмотрения настоящего спора прошло более четырех месяцев, однако, задолженность не погашена.

На основании пункта 5.6 Договора Арендодатель направил 14.10.2021 ценным письмом с описью вложения Претензию и Уведомление в адрес Арендатора об одностороннем отказе от Договора (о расторжении Договора во внесудебном порядке) в дату: на 5-й (Пятый) рабочий день после поступления указанного уведомления в почтовое отделение связи Арендатора (почтовое отделение Почты России по индексу 357106).

Таким образом, дата расторжения Договора - ДД.ММ.ГГГГ года (на пятый день после поступления ценного письма в почтовое отделение 19.10.2021, согласно Отчету Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> ( л.д. 27). Таким образом, Договор расторгнут с Ответчиком в дату 26 октября 2021 года.

В соответствии с пунктом 6.4 Договора, в случае досрочного расторжения Договора Арендодателем по вине Арендатора (Арендатором существенно нарушены положения Договора: нецелевое использование Земельных участков и неуплата арендной платы), Арендодатель имеет право на взыскание с Арендатора неустойки в порядке статьи 330 Гражданского кодекса РФ в размере 50 000 рублей.

Поддерживая требования о взыскании неустойки, представитель ФИО2 в судебном заседании пояснил, что заявление о неустойке, как о мере ответственности, последовало в связи с длительным неисполнением взятых на себя обязательств уже после того, как начался досудебный претензионный порядок. Размер неустойки определен Договором и не зависит от периода просрочки платежа, оснований для её снижения судом не усматривается.

Доводы ФИО3 о заключении договора не самим ФИО3, а иным лицом, доводы о введении его в заблуждение относительно качества земель, передаче денежных средств арендатору, ничем не подтверждены. Письменных доказательств исполнения обязательств, предусмотренных п.3.3. Договора <данные изъяты>, не предоставлено.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины (л.д. 31) пропорционально удовлетворенной части требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании арендной платы и неустойки удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1:

- задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка <данные изъяты> на дату расторжения Договора 26.10.2021 в размере 582 861 рубль;

-договорную неустойку в размере 50 000 рублей,

-расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 529 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 23 марта 2022г.

Судья Угроватая И.Н.