Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по договору найма,

с участием: истца – ФИО1;

представителя истца – ФИО3, действующего на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ;

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обязании освободить квартиру и возвратить ключи от квартиры, взыскании задолженности по договору найма за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 116 935 руб., судебных расходов в размере 3 539 руб.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 заявленные требования уточнила в части, просила суд взыскать с ФИО2 задолженность по договору найма за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 69 166 руб.

В судебном заседании ФИО1, представитель истца ФИО3 уточненные требования поддержали, суду пояснили, что истец является собственником квартиры по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор найма спорной квартиры, с ежемесячным платежом в размере 25 000 руб. Квартира по настоящее время находится во владении ответчика. На ДД.ММ.ГГГГ ответчик имел задолженность по оплате ежемесячных платежей в размере 75 000 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила 41 935 руб. всего задолженность 116 935 руб. В ходе рассмотрения дела ответчик выплатил истцу сумму в размере 100 000 руб. Итого задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 69 166 руб. Ссылаясь на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, представитель истца указывает, что поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору найма по оплате ежемесячных платежей, то данный договор найма может быть расторгнут в судебном порядке. В связи с чем, ФИО1, представитель истца ФИО3 просили суд заявленные требования удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, судебные извещения о судебных заседаниях, направленные по известным суду адресам вернулись по истечении срока хранения на почте. Положениями п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. Соответственно, судом предприняты исчерпывающие меры по надлежащему извещению ответчика о рассмотрении дела. Суд расценивает неполучение ответчиком судебных извещений, как злоупотребление правом, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 115, 116, 117, 167 ГПК РФ, дело рассматривается без участия ответчика, и он считается надлежаще извещенным.

Выслушав пояснения стороны истца, изучив материалы дела в их совокупности, выслушав прокурора, полагавшего, что требования истца о расторжении договора найма, обязании освободить квартиру, передать ключи от квартиры, взыскании задолженности по договору найма подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.

На основании ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено в ходе судебного заседания, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого предметом договора является квартира по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.2, 2.4 договора предусмотрено, что срок договора до ДД.ММ.ГГГГ. Если ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть договор, то он продлевается на такой же срок.

Пунктами 4.1, 5.1 договора предусмотрено, что оплата аренды производится с 12 по 13 число авансом за месяц вперед в размере 25 000 руб. ежемесячно.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен акт приема-передачи спорной квартиры.

Заявляя требования о расторжении договора найма, представитель истца указывает, что ответчик платежи во исполнение договора не производит.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения использует его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку после истечения срока договора ни одна сторона не изъявила желание на его окончание, что действие договора продолжилось на тех же условиях.

В силу п. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм расторжение договора найма в случае невнесения платы за жилье является мерой воздействия и может применяться при наличии уклонения от невыполнения обязанностей по оплате жилья.

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направила уведомление о выселении из спорного жилого помещения, в связи с систематической задержкой арендных платежей.

В подтверждение наличия задолженности по плате ежемесячных платежей, истцом суду предоставлена расписка ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ответчик обязался вернуть истцу до ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 75 000 руб., т.е. за три месяца.

Следовательно, на день вынесения решения судом задолженность за квартиру составила шесть месяцев.

Таким образом, поскольку при разрешении спора был установлен факт невнесения ответчиком платы за занимаемое жилое помещение за последний шесть месяцев, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 688 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Как указано в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Учитывая, что квартира по адресу: <адрес> принадлежащая истцу находится во владении ФИО2, а также учитывая, что у истца отсутствуют ключи от входной двери, суд считает, что ФИО1 лишена возможности беспрепятственно пользоваться принадлежащей ей квартирой. Исходя из положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ суд считает возможным обязать ФИО2 освободить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> возвратить истцу ключи от данной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как указывалось выше, п. 4.1, 5.1 договора предусмотрено, что оплата аренды производится с 12 по 13 число авансом за месяц вперед в размере 25 000 руб. ежемесячно.

В период с марта 2019 ответчик платежи по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не производил. Из пояснений истца следует, что в период рассмотрения дела ответчик выплатил истцу сумму в размере 100 000 руб., больше ни каких платежей не поступало.

На ДД.ММ.ГГГГ долг ответчика перед истцом согласно расписке составил 75000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был заплатить истцу 25000 руб. Этот долг ответчик погашен в ходе рассмотрения дела.

Исходя из того, что оплата за квартиру должна производиться авансом за месяц вперед 13 числа, суд считает, что с ответчика в пользу истца взысканию подлежит оплата за жилье за сентябрь и октябрь 2019 в общей сумме 50000 руб., которые ответчик должен был заплатить истцу 12-13 августа и 12-13 сентября соответственно.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска истец оплатила государственную пошлину в размере 3 593 руб., что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку заявленные требования удовлетворены, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 3 539 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ФИО2 освободить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> возвратить ФИО1 ключи от данной квартиры.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб., судебные расходы в размере 3 539 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РХ в течение месяца со дня провозглашения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 14.10.2019.

СУДЬЯ: Е. А. ЦАРЕВА