Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» к ФИО1 о взыскании задолженности,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее - ООО «Управляющая компания», общество) обратилось в суд с иском к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по расходам на содержание нежилых помещений и общего имущества здания в размере 121 787 руб.56 коп. за период с __.__.__ по __.__.__.

В обоснование требований указано, что ответчик ФИО1 является собственником нежилых помещений № площадью .... кв.м., расположенных в здании по адресу ..... Истец осуществляет содержание общего имущества собственников указанного здания. От заключения договора оказания услуг ФИО1 уклоняется, ИП ФИО2 оплачивает расходы на содержание общего имущества частично, в связи с чем образовалась задолженность за период с __.__.__ по __.__.__ в сумме 121 787 руб. 56 коп.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, просит взыскать с ответчика ФИО1 кроме ранее заявленной к взысканию задолженности, также задолженность за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 132 961 руб. 50 коп., взыскать государственную пошлину в размере 3636 руб. (том 4 л.д. 22). Кроме того, __.__.__ истец представил в суд заявление об отказе от иска к ответчику ИП ФИО2, определением суда от __.__.__ производство по делу к ответчику ИП ФИО2 прекращено (том 4 л.д. 69-70).

В судебном заседании представители истца ФИО3, ФИО4 исковые требования уменьшили в связи с оплатой __.__.__О.С.В., являющимся супругом ФИО1 и её представителем, части задолженности (по счету № от __.__.__ на сумму 9 037 руб. 76 коп.). Окончательно просили взыскать задолженность за период с __.__.__ по __.__.__ в сумме 121 787 руб. 56 коп., а также за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 123 923 руб. 74 коп., расходы по оплате госпошлине. С возражениями ответчика и его расчетом представитель истца ФИО4 не согласилась, поскольку расчет проведен неверно, ряд уже понесенных по необходимости расходов исключен ответчиком необоснованно. Пояснила, что бизнес-центр можно считать довольно сложным объектом, внутри здания хранится большое количество материальных ценностей, в здании единовременно пребывает более 50-ти человек, что требует обеспечения безопасности делового объекта.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО5, который с требованиями не согласился.В представленных письменных возражениях указал, что участниками (собственниками долей) ООО «Управляющая компания» фактически являются собственники З.Е.В. и М.А.А., которые являются мажоритарными собственниками здания, и фактически своим поведением вынуждают миноритарного собственника нести дополнительные расходы по содержанию здания, которые не являются обязательными и оказание которых не вызвано объективными причинами.Считает, что из суммы требований подлежат исключению расходы по оплате услуг по охране здания, расходы по замене и активации фискального накопителя, изготовление Р. (ИП Ш.А.И.); расходы по оплате услуг по утилизации и захоронению ламп (ООО «Г»); по оплате услуг ИП И.В.С., так как они направлены на обеспечение предпринимательской деятельности бухгалтера, оказывающего услуги обществу; по оплате услуг ООО М. «.... компания», так как не представляется возможным установить необходимость замены осветительных приборов; услуг ИП Л.Д.А., поскольку дефектная ведомость датирована __.__.__ (дата еще не наступила); по оплате бухгалтерских услуг ИП Ф.С.Я., так как она будучи директором общества может оказывать услуги бухгалтера в рамках исполнения своих обязанностей руководителя; по оплате услуг ИП Б.В.Н., поскольку не доказан факт установки замка и доводчика на общие двери в здании. Полагает, что и расходы по аренде истцом у ИП Е.О.В. нежилого помещения не подлежат оплате ответчиком, поскольку деятельность по управлению имуществом реализуется также и в отношении ИП Е.О.В. Кроме того, указано на ошибочность расчетов процента площади, принадлежащей ответчику (....%). Таким образом, всего ФИО1 подлежит оплате задолженность в размере 72 283 руб. 30 коп. за период с __.__.__ по __.__.__, а за период с __.__.__ по __.__.__ - в размере 52 964 руб. 64 коп.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил рассматривать дело при данной явке.

Изучив исковое заявление, заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В п. 1 - 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте шестом указанного постановления, положения статей 44 - 48 ЖК РФ в отношениях между собственниками помещений здания применимы при установлении режима использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, при этом в качестве особенностей режима может быть установлено, в том числе, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения № общей площадью .... кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: .....

Согласно техническому паспорту на здание общественно-делового назначения по адресу: ...., нежилая площадь здания составляет .... кв.м, из которой основная площадь помещений составляет .... кв.м, вспомогательная площадь составляет .... кв.м.

Таким образом, доля ФИО1 в общем имуществе здания составляет .... %, то есть .... кв.м. вспомогательной площади.

Доля ФИО1 в общем имуществе в указанном размере установлена ранее судом и при рассмотрении дела № (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от __.__.__), следовательно, доводы стороны ответчика об ином размере доли ФИО1 в общем имуществе суд признает несостоятельными.

Представленной стороной истца в материалы дела копией протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в здании «Бизнес-Центра», находящегося по адресу: ...., проведенного в форме очного голосования от __.__.__ подтверждается, что общим собранием собственников принято решение о заключении договоров на управление административно-общественным зданием с ООО «Управляющая компания», об утверждении обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в оплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Утверждены условия договора управления зданием между ООО «Управляющая компания» и собственниками в предлагаемой редакции, перечень затрат на содержание и эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт здания и прилегающей территории и земельного участка (том 1 л.д. 22-26).

В .... году собственники при наличии кворума (более .... %) на общем собрании единогласно приняли решения о продлении полномочий управления административно-общественным зданием обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», об утверждении новой редакции договора управления, перечня затрат на содержание и эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт здания, прилегающей территории и земельного участка с определением максимального размера затрат на отдельные виды ремонтных работ (ремонт или демонтаж объемных световых букв, работ по огнезащитной обработке чердачного помещения здания и др.), о распределении затрат согласно перечня, утвержденного протоколом, между собственниками соразмерно их долям собственности, о продлении договора охраны здания с ООО ЧОО «С-А» на ....-.... г.г. (том 4 л.д. 42-44). При этом при обсуждении части вопросов повестки общего собрания принимал участие представитель собственника ФИО1 - О.С.В.

Во исполнение принятых собственниками решений истцом с ООО ЧОО «С-А» заключен договор охраны от __.__.__, в соответствии с которым охранная организация приняла на себя обязанности обеспечивать охрану материальных ценностей, осуществлять мероприятия по внедрению технических средств охраны, обеспечивать соблюдение установленных правил пожарной безопасности на посту во время несения ими службы, а в случае обнаружения на охраняемом объекте пожара, немедленно сообщить в пожарную часть и принимать меры по ликвидации пожара, пресекать совершение противоправных действий на объекте и др. (том 1 л.д.148-150).

Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Как видно из приведенной нормы, решения собраний порождают правовые последствия не только для участников собрания, проголосовавших за его принятие, но и для лиц, которые голосовали против или вообще не присутствовали при принятии решения. Это отличает решения собраний от сделок, которые по общему правилу порождают права и обязанности исключительно для их участников.

Учитывая изложенное выше, довод представителя ответчика о не распространении на ФИО1 обязанности по оплате услуг охраны здания, так как она не голосовала за принятие решения о заключении договора с ООО ЧОО «С-А», суд признает не состоятельным. Кроме того, суд учитывает, что владея нежилыми помещениями на первом этаже здания, проход к которым осуществляется через общий вход в здание, так как отдельным индивидуальным входом помещение ответчика не оборудовано, ФИО1 безусловно пользовалась услугами частной охранной организации. Охрана общего имущества и осуществление режима безопасности вызвана необходимостью, обусловленной множественностью объектов охраны (согласно копии технического паспорта здание является трехэтажным, имеется цокольный этаж), а также лиц, причастных к использованию этого имущества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ИП ФИО2 по поручению ответчика ФИО1 в .... году (по ....) частично оплачивала расходы по содержанию нежилых помещений и общего имущества здания (ежемесячные платежи в пределах 10 000 - 14 000 руб. по счетам на суммы в пределах 18 000 - 25 000 руб. ежемесячно, том 1 л.д. 21), а в период с __.__.__ по __.__.__ оплаты до момента обращения истца в суд не производились (за исключением оплаты от __.__.__).

С учетом произведенных ИП ФИО2, ФИО6 платежей, задолженность по расходам на содержание нежилых помещений за период с __.__.__ по __.__.__ составила 121 787 руб. 56 коп., а за период с __.__.__ по __.__.__ - 123 923 руб. 74 коп., что подтверждается реестром выставленных счетов, актами сверки взаимных расчетов, отчетами по расходам, копией чека от __.__.__.

Расчет задолженности произведен истцом исходя из площади .... кв.м в период с __.__.__ по __.__.__, что не превышает в сумме долю ФИО1 в общем имуществе и площадь принадлежащих ей помещений .... кв.м (.... кв.м + .... кв.м). Указанное несоответствие повлияло на расчет задолженности, произведенный истцом, в сторону её уменьшения и прав ответчика не нарушает. С __.__.__ (том 1 л.д. 65) по настоящее время расчет задолженности произведен истцом исходя из площади .... кв.м (....%).

Возражения представителей ответчика о необоснованности начисленных расходов на содержание имущества надлежащими допустимыми доказательствами не подтверждены. Заявляя о недостоверности расчета исковых требований, стороной ответчика представлен свой контррасчет, который не может быть принят за основу, поскольку доля ФИО1 в общем имуществе, используемая в расчетах определена неверно, при этом ответчик ставит под сомнение целесообразность ряда услуг, однако решения общего собрания собственников не признаны недействительными и в силу ст. 181.1 ГК РФ обязательны для ответчика. Кроме того, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности. Большинство собственников на общем собрании приняли решение о заключении договоров на управление административно-общественным зданием с истцом ООО «Управляющая компания», утвердили условия договора управления зданием, следовательно, истец, исходя из утвержденного перечня затрат на содержание и эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт здания, прилегающей территории, вправе по своему усмотрению решать кадровые вопросы, а также иные вопросы обеспечения деятельности общества, ремонта и содержания здания.

Между тем, истцом в материалы дела представлен подробный помесячный расчет, в который включены только понесенные обществом в спорный период расходы (согласно оплаченных истцом счетов за оказанные третьими лицами услуги), что не было учтено ответчиком в расчетах, приведенных в письменных возражениях.

Расходы истца, понесенные при содержании и ремонте общего имущества здания, подтверждаются копиями договоров, платежных документов, актов выполненных работ.

Представление организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими услуги истцу в отношении здания, в материалы дела документов, содержащих технические ошибки (например, дефектная ведомость ИП Л.Д.А., датированная __.__.__, том 4 л.д. 176 оборотная сторона) либо не подписанные обществом (например, акт от __.__.__, том 4 л.д. 166) не свидетельствует о неоказании услуг или работ в отношении общего имущества здания.

Таким образом, ООО «Управляющая компания» осуществляет содержание и эксплуатацию здания, расположенного по адресу: ...., его ремонт, а также содержание прилегающей территории и земельного участка.

Поскольку ответчик ФИО1, на которой лежит обязанность по оплате расходов на содержание нежилых помещений и общего имущества административного здания, не представила доказательств погашения задолженности в большем размере, чем учтено истцом, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании задолженности в общей сумме 245711 руб. 30 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3636 рубля.

При увеличении исковых требований истец не доплатил государственную пошлину, поэтому с ответчика в доход бюджета ГО АО «Котлас» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2021 руб. 11 коп., так как размер государственной пошлины с учетом размера удовлетворенных исковых требований (245711,30 руб.) составляет 5657 руб. 11 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» к ФИО1 о взыскании задолженности удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС ....) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (ИНН №) задолженность по расходам на содержание нежилых помещений и общего имущества здания в размере 245 711 рублей 30 копеек, государственную пошлину в размере 3636 рублей, всего взыскать 249 347 рублей 30 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 2021 рубля 11 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение составлено __.__.__.