Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к крестьянскому хозяйству «ФАРТУНА» о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО3 обратился с иском к к/х «ФАРТУНА» о расторжении договора аренды земельного участка, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и к/х «ФАРТУНА» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 234000 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Договор купли-продажи был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке ЕГРН собственником земельного участка является истец ФИО3, имеется обременение: аренда в пользу к/х «ФАРТУНА» сроком до 12.03.2022. Согласно п. 2 договора аренды арендатор обязан ежегодно выплачивать арендную плату в натуральном выражении в виде: ячменя - 1000 кг до 01.09; пшеницы - 500 кг до 01.09 и подсолнечника – 100 кг до 01.11. Однако арендатор к/х «ФАРТУНА» более 2-х лет подряд не оплатил арендную плату. В адрес ответчика 04.09.2020 была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за периоды 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020 годы. До настоящего времени задолженность не погашена в связи с чем, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 234000 кв.м., заключенный 25.02.2015 между ФИО5 и к/х «ФАРТУНА».

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в нем.

В судебное заседание глава к/х «ФАРТУНА» не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя ФИО2, которая по доводам изложенным в правовой позиции, просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Выслушав представителей, изучив материалы дела и представленные документы, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Письменными материалами дела установлено, что 25.02.2015 между КХ «ФАРТУНА» в лице <данные изъяты>ФИО6 (арендатор) и ФИО5 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 234000 кв.м. кадастровый №, местоположение: Россия, <адрес> установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка <адрес> срок договора – 7 лет, оплата по договору предусмотрена в натуральном выражении – ячмень 1000 кг до 01.09, пшеница – 500 кг до 01.09, подсолнечник – 100 кг до 01.11. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО 12.03.2015 (л.д. 13-17).

Согласно ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Договор аренды порождает обязательственные правоотношения между его сторонами и по общему правилу действует до его исполнения.

29.11.2017 между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. В п. 2.3 договора купли-продажи указано о наличии обременения в виде аренды в пользу КХ «Фартуна» до 12.03.2022. Договор купли-продажи земельного участка прошел регистрацию в ЕГРН (л.д. 11-12).

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Положения указанной нормы представляют собой гарантию прав арендатора и направлены на защиту его интересов в случае отчуждения предмета аренды.

При этом, правовая конструкция указанной нормы позволяет прийти к выводу о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, поскольку аренда обладает свойством следования за вещью. То есть, наличие обязательственных отношений между новым собственником и арендатором определяется не заключенным ими договором, а принадлежностью вещи, обремененной ранее заключенной арендой.

То есть, обязательство, основанное на договоре аренды, не прекращается, а происходит замена лиц в обязательстве, при этом отсутствие договора заключенного между новым собственником и арендатором не препятствует исполнению договора и не свидетельствует о правовой неопределенности, поскольку исполнение происходит между арендатором и новым собственником в силу закона.

В связи с чем, доводы представителя ответчика о том, что истец не является субъектом спорного правоотношения, его право как стороны по договору аренды не нарушено, не состоятельны.

Кроме того, в ноябре 2018 года ответчик направлял истцу ФИО3 уведомление о необходимости получения продукции по арендной плате, что свидетельствует об информированности ответчика о наличии у истца в собственности земельного участка, арендуемого им.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд учитывает, что в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО3 в декабре 2019 года, в сентябре и ноябре 2020 года в адрес ответчика к/х «ФАРТУНА» направлялись претензии о исполнении обязательств по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.02.2015 и расторжении договора аренды в течении 10 дней с момента получения претензии.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, в направленных ответчику претензиях истец потребовал от арендатора внесения арендной платы, одновременно предложив ему расторгнуть договор аренды и не предоставив ему в нарушение приведенной выше нормы закона разумного срока для исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, по мнению суда, заслуживают внимания доводы представителя ответчика ФИО2 о недобросовестном поведении арендодателя, выразившееся в игнорировании уведомлений ответчика о получении арендной платы, предоставлении информации об арендодателе, указания места доставления арендной платы в натуральном выражении, заключении дополнительного соглашения для его государственной регистрации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик (арендатор), предпринимал действия, чтобы связаться с истцом арендодателем и решить вопрос с выплатой ему арендной платы за пользование земельным участком, направлял уведомления с указанием места и времени для получения арендной платы, однако истец уклоняется от получения арендной платы.

Положениями ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По мнению суда, изменение стороны в договореарендыявляется существенным обстоятельством, поскольку без изменения сведений, касающихся наименования и реквизитов новогоарендодателя, исполнение договора арендатором, а именно внесениеаренднойплатыстановится невозможным.

С учетом всех обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что не установлено пользование ответчиком арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, существенного ухудшения имущества, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ могло быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194–199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к крестьянскому хозяйству «ФАРТУНА» о расторжении договора аренды земельного участка, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мартыновский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2020 года.

Председательствующий О.В. Замковая