Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаврика ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» о защите прав потребителя по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ООО «Гранд» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 391800,16 рублей за период с 01.04.2016г. по 10.10.2016г., взыскании морального вреда в размере 60000 рублей, взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы, признании обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства прекращенным надлежащим исполнением, признании недействительными п.п. 5.1.5, 6.5 договора № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В обоснование иска истец указал, что между ним и ответчиком был заключен Договор долевого участия в строительстве №№ от 21.10.2014г. Предметом заключенного договора является объединение усилий сторон по строительству жилого дома с плановым сроком сдачи 1 квартал 2016г. Объектом долевого строительства является 2-х комнатная квартира № проектная площадь без учета площади лоджии 54 кв.м.

Свои обязательства по договору истец полагает исполненными в полном объеме, заплатив ответчику 2 783 000 руб., что подтверждается платежными поручениями. С учетом произведенных кадастровым инженером обмеров окончательно свою обязанность истец считает исполненной 28.06.2016г., перечислив ответчику 164 000 руб.

Застройщик гарантировал передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 1-го квартала 2016г. после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На момент окончания 1 квартала 2016г. застройщик не передал истцу квартиру по акту приема-передачи, не направил уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче.

28.04.2016г. истец получил по почте от ответчика предложение заключить дополнительное соглашение к договору (б/н от 29.01.2016г.), где ответчик предлагал перенести сроки сдачи объекта долевого строительства на II квартал 2016г., то есть до 30.06.2016г. Полученный проект дополнительного соглашения истец не подписал.

06.06.2016г. истец получил по телефону уведомление о необходимости осмотра квартиры. 22.06.2016г. после устранения ряда выявленных при осмотре недостатков истец подписал акт технического осмотра квартиры и написал перечень недостатков, часть из которых не устранена.

Нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства влечет начисление неустойки в двойном размере от одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Уточнив срок просрочки, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 391800,16 рублей за период с 01.04.2016г. по 10.10.2016г.

Согласно п.1.3, п.11.1 договора стороны корректируют цену. В п.11.1 договора указано, что окончательная площадь объекта уточняется по результатам замеров, которые будут являться основанием для взаиморасчетов.

Сроки и порядок оплаты определены в п.4.3 договора, согласно которому уплата указанной суммы производится путем внесения первого взноса в размере не менее 70% от суммы договора в течение 5 банковских дней с момента заключения договора и последующих ежеквартальных платежей до первого числа первого месяца следующего квартала в равных долях, начиная с даты заключения договора и до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Уплата цены договора произведена истцом в соответствии с графиком платежей, вся сумма в размере 2 783 000 руб. погашена досрочно 24.12.2015г. Факт оплаты подтверждают платежные поручения № от 22.10.2014г., № от 27.03.2015г., № от 24.06.2015г., № от 28.09.2015г., № от 24.12.2015г. Оплата дополнительной площади в размере 164 000 руб. с учетом ранее имеющейся переплаты по договору была произведена 28.06.2016г. по платежному поручению №.

Соглашения о новой цене квадратного метра между сторонами не заключалось. Прямой обязанности истца уплатить застройщику разницу между стоимостью объектов долевого строительства, согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся в момент окончательного расчета в размере 85 000 руб. за квадратный метр, не устанавливалось, как и механизма определения «новой» цены. Договорами устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров, потому что фактическая площадь объекта долевого строительства гипотетически могла быть и меньше оплаченной. В связи с этим увеличение цены заключенных ответчиком с истцом договоров могло быть осуществлено только путем заключения дополнительного соглашения в установленном законом порядке. Застройщик не направлял в адрес ответчика проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенному с ним договору либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу. Истцу было устно сказано доплатить за лоджию 272 000 рублей.

28.06.2016г. согласно п.1.3, п.11.1 договора истец оплатил дополнительные квадратные метры, перечислив ответчику 164 000 рублей (разница между проектной площадью 54 кв.м. и общей площадью, указанной в едином платежном документе 57,2 кв.м., умноженную на стоимость одного квадратного метра по п.4.2 договора).

11.07.2016г. в офисе истца устно проинформировали об изменении цены договора и выдали копию проекта дополнительного соглашения, согласно которому он должен дополнительно заплатить еще 272 000 руб. за дополнительную площадь. Дополнительное соглашение истец не подписал.

П.5.1.5 договора предусмотрена обязанность истца заключить договор с <данные изъяты> При этом за отказ от заключения этого договора истец должен выплатить штраф в размере 10 000 руб. (п.6.6 договора). Истец полагает, что указанное условие договора ущемляет права потребителя, поскольку возлагает на потребителя обязанность заключить договор на обслуживание с управляющей компанией, привлеченной застройщиком по своему усмотрению, и оплачивать услуги по ставкам и тарифам, установленным этой управляющей компанией с момента ввода в эксплуатацию.

П.6.5 договора установлено, что участник долевого строительства вправе расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги за вычетом неустойки 10%. Ссылаясь на ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающей безусловное право потребителя на отказ от исполнения договора, истец полагает установление неустойки за правомерные действия нарушающим права потребителя.

Истец указал, что испытывал нравственные страдания, связанные с тем, что ответчик вовремя не передал ему объект долевого строительства, включил в договор условия, нарушающие права потребителя, произвольно установил стоимость квадратных метров, за которые ему следует дополнительно заплатить.

Истец испытывал психологический дискомфорт от того, что должен был оправдываться перед своей семьей за то, что передал денежные средства из семейного бюджета недобросовестному контрагенту, считает, что ответчик своими действиями нарушил его планы, цинично игнорировал его обращения к нему. Из-за неправомерных действий ответчика истец стал нервным, раздражительным, у него началась бессонница, что осложнило его отношения в семье и на работе. Действия ответчика стали причиной затрат времени на посещение юриста, переживаний и волнений, связанных с конфликтной ситуацией, а также длительностью судебного процесса, оценивает причиненный моральный вред в размере 60 000 руб. и просит суд в порядке ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным основаниям, просил иск удовлетворить, дополнительно пояснил, что застройщик имеет право увеличить в одностороннем порядке цену на объект при увеличении затрат на строительство лишь в отношении непостроенной части объекта. Исполнитель, своевременно не предупредивший потребителя о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан исполнить договор, сохраняя право на оплату работы (услуги) в пределах приблизительной сметы.

Представитель ответчика - адвокат Челнокова Н.В., действующая на основании ордера и доверенности, исковые требования в судебном заседании не признала, представила письменные объяснения, в которых указала, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права на получение квартиры. Стоимость квартиры по договору является неокончательной и подлежит корректировке в соответствии с условиями договора. При надлежащем исполнении истцом своей обязанности по получению информации о повышении цен и несогласии с их размером, истец мог реализовать право на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг), предусмотренное ст.32 Закона РФ от 07 февраля 1992г. №2300-I «О защите прав потребителей», о наличии которого истец осведомлен, так как ссылается на него в тексте искового заявления. И поскольку, установленный порядок определения цены дополнительных квадратных метров был соблюден ответчиком и отражен в соглашении об окончательном расчете за квартиру, которое истцом не было подписано и не было исполнено, то обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнены не были, в связи с чем, ответчик не передает квартиру участнику долевого строительства. В возражение недействительности п.6.5 договора - указанный пункт договора направлен на стабилизацию гражданско-правового оборота и соблюдение гарантий прав застройщика в случае беспричинного одностороннего расторжения договора по инициативе истца, которому в этом случае нужно будет оперативно найти нового участника долевого строительства, который профинансирует строительство жилого дома в части квартиры, являющейся предметом соответствующего договора. В отношении п.5.1.5. договора ссылается на свободу договора, просит суд в иске отказать.

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) был подписан Договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, который был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 23 декабря 2014г. за номером регистрации № (далее – Договор № долевого участия от 21 октября 2014г.).

В соответствии с ч.1 и ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.1.1 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. предметом настоящего договора является объединение усилий сторон по строительству 6-ти секционного 13-16-ти этажного 367-ми квартирного жилого дома, возводимого по строительному адресу: <адрес> с плановым сроком сдачи: первый квартал 2016 года. Участник долевого строительства принимает участие в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения права на получение и оформления в собственность квартиры (далее «Объект долевого строительства), указанной в п.1.2 настоящего договора.В соответствии с п.1.2 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. описание объекта долевого строительства: двухкомнатная квартира №, проектная (планируемая) площадь без учета площади лоджии (балкона) – 54,00 кв.м., расположенная на 4 этаже в секции №.

В соответствии с п.4.2 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. участник долевого строительства уплачивает за объект долевого строительства, указанного в п.1.2, сумму в размере 2 781 540 рублей. Цена договора определена из расчета стоимости 1 кв.м. проектной (планируемой) площади объекта долевого строительства 51 510 рублей, умноженной на проектную (планируемую) площадь объекта долевого строительства.

В силу п.1.3 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. окончательный расчет за фактическую площадь производится после получения застройщиком результатов замеров кадастрового инженера с учетом площади лоджии (балкона) по цене, действующей на момент получения результатов замеров кадастрового инженера, которые будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов.

Согласно п.1.3, 11.1 договора стороны осуществляют корректировку цены договора. Окончательный расчет между сторонами договора производится после определения откорректированной (окончательной) цены договора, которая определяется на основании замеров кадастрового инженера, с учетом площади лоджии, по цене, действующей на момент получения результатов замеров.

В соответствии с п.4.6 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, которые составляют 1%, что соответствует ч.1 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГг. №214-ФЗ).

По условиям Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. стоимость квартиры является неокончательной, в связи с чем, допускается возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры, которая определяется на основании замеров кадастрового инженера, с учетом площади лоджии, по цене, действующей на момент получения результатов замеров.

Из представленного истцом дополнительного соглашения об окончательном расчете за квартиру к Договору № долевого участия от 21 октября 2014г., которое истец отказался подписывать и исполнять, усматривается и не опровергается сторонами, что разница между общей площадью квартиры по обмерам землеустроительной организации ООО «Азтри» и площадью квартиры, указанной в договоре об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, составляет 1,30 кв.м. При расчете общей стоимости квартиры стоимость площади лоджии учитывается с коэффициентом 0,5, которая составляет 1,90 кв.м.

Таким образом, дополнительная площадь квартиры, подлежащая оплате истцом, составляет 3,20 кв.м.

Из п.4.6 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. следует, что корректировка цены договора соответствует затратам ответчика на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика в части квадратных метров жилья, превышающих проектные площади, с учетом балконов (лоджий), которые подлежат возмещению истцом.

Из представленного ответчиком расчета остаточной стоимости 1 кв.м. после обмеров БТИ строительства 6-ти секционного 13-16 этажного жилого дома по адресу: <адрес>, 22 квартал, <адрес> усматривается, что всего затраты ответчика на строительство этого жилого дома составили 957 232 693,81 руб.

При этом в соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 03 декабря 2004г. №214-ФЗ ответчику возмещены затраты в размере 881 465 972,81 руб. (843 219 082,81 + 38 246 890) в части проектных площадей строящегося жилья.

Таким образом, затраты ответчика на строительство дополнительных (не указанных в договорах долевого участия в строительстве) площадей, выявленных по результатам фактических обмеров, составили 75 766 721,00 руб. (957 232 693,81 - 881 465 972,81).

Дополнительная (не указанная в договорах долевого участия в строительстве) площадь жилого дома, выявленная по результатам фактических обмеров, составила всего 890,8 кв.м., из чего стоимость 1 кв.м. дополнительной площади исходя из затрат застройщика составила 85 054,7 руб. (75 766 721,00 : 890,8).

При этом о колебаниях указанных затрат истец должен был узнавать самостоятельно и регулярно, так как в силу п.5.1.8. Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. именно на истце лежала обязанность узнавать информацию о повышении цен ежемесячно.

Таким образом, указанная корректировка цены договора, о которой стороны договорились, заключив договор, в данном случае не является изменением условий Договора №кв/6 долевого участия от 21 октября 2014г. в порядке ч.2 ст.5 Федерального закона от 03 декабря 2004г. №214-ФЗ, что подтверждается отказом истца подписать соглашение об окончательном расчете за квартиру (а не соглашение об изменении цены договора), в связи с чем обязательство истца по оплате построенной ответчиком квартиры с превышением проектной площади и лоджией, площадь которой не была указана в договоре, до конца не исполнено.

Так, с учетом дополнительно построенной ответчиком площади квартиры (3,20 кв.м.) и цены, действующей на момент получения результатов замеров (85 000 руб. вместо арифметически полученной 85 054,7 руб.), окончательная стоимость квартиры истца составила 3 053 540 руб. (2 781 540 + (3,2 х 85 000) = 2 781 540 + 272 000), из которых истцом фактически оплачено ответчику 2 947 000 руб. (1 948 000 руб. по платежному поручению № от 22.10.2014г. + 210 000 руб. по платежному поручению № от 30.03.2015г. + 210 000 руб. по платежному поручению № от 24.06.2015г. + 210 000 руб. по платежному поручению № от 28.09.2015г. + 205 000 руб. по платежному поручению № от 24.12.2015г. + 164 000 руб. по платежному поручению № от 28.06.2016г.).

Следовательно, истцом не исполнено обязательство по оплате построенной ответчиком квартиры в части перечисления ответчику 106 540 руб., что в силу п.5.2.3 Договора №кв/6 долевого участия от 21 октября 2014г. является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект долевого строительства и основанием для отказа истцу в иске в части признания обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства прекращенным надлежащим исполнением.

Кроме того, в соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу ст.131 ГПК РФ в исковом заявлении должны содержаться общие для всех категорий дел сведения, а его содержание должно отражать специфику спора, подлежащего разрешению.

Из объяснений истца в судебном заседании от 10 октября 2016г. следует, что он для защиты нарушенного права на получение квартиры обратился в суд с требованием о признании обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства прекращенным надлежащим исполнением, при этом истец с исковым требованием о передаче квартиры или признании права собственности на квартиру не обращался, из чего суд приходит в выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в этой части.

Поскольку, исковые требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 391800,16 рублей за период с 01.04.2016г. по 10.10.2016г., взыскании морального вреда в размере 60000 рублей, взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы являются производными от искового требования о признании обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства прекращенным надлежащим исполнением, то в их удовлетворении также надлежит отказать.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истцом не представлено доказательств, что он заключил Договор № долевого участия от 21 октября 2014г. под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, либо под влиянием существенного заблуждения, в связи с чем, истец совершил указанную сделку добровольно, осознавая и соглашаясь с содержанием каждого пункта договора, зная и предвидя последствия каждого из них, что, кроме прочего, подтверждается отсутствием протокола разногласий к договору, где бы истец выразил свое несогласие с тем или иным пунктом договора, нарушающим или ущемляющим его права, в том числе потребителя.

Кроме этого, истцом при заключении Договора долевого участия добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией ООО «Жилсервис» (п.5.1.5 Договора), права истца при этом не нарушены, поскольку он как собственник помещения многоквартирного дома не лишен возможности в последующем выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом.

Кроме того, в силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим помещение от застройщика, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с представленным ответчиком Договором от 30 мая 2016г. ответчик передал, а <данные изъяты> приняло по акту на техническую эксплуатацию 6-ти секционный 13-16-ти этажный 367-ми квартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположена спорная квартира.

Из объяснений ответчика следует, что на момент рассмотрения судом данного спора застройщик осуществил передачу прав на квартиры в указанном жилом доме всем участникам долевого строительства, кроме трех – истца и двух умерших участников долевого строительства. Управление указанным жилым домом осуществляется управляющей компанией ООО «Жилсервис», с которой все собственники квартир, за исключением не переданных застройщиком, заключили соответствующий договор управления многоквартирным домом, в связи с чем, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, в котором находится спорная квартира, - управляющей компанией <данные изъяты>» уже разрешен и мнение истца на указанный выбор собственников квартир уже повлиять не может.

В соответствии п.6.5 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор. При этом застройщик по письменному заявлению участника долевого строительства возвращает внесенные им средства за вычетом 10 процентов удерживаемых в качестве неустойки. Возврат средств осуществляется в течение 3 месяцев с момента расторжения договора.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исковое требование о недействительности указанного пункта договора мотивировано истцом ст.32 Закона РФ от 07 февраля 1992г. №2300-I «О защите прав потребителей», которая в данном случае не подлежит применению, так как регулирует односторонний отказ потребителя от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг), что не тождественно указанному в п.6.5 Договора № долевого участия от 21 октября 2014г. одностороннему расторжению договора, которое возможно в судебном порядке (п.2 ст.450 ГК РФ).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гаврика ФИО7 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 391800,16 рублей за период с 01.04.2016г. по 10.10.2016г., взыскании морального вреда в размере 60000 рублей, взыскании штрафа в размере 50% от присужденной суммы, признании обязательства истца по оплате стоимости объекта долевого строительства прекращенным надлежащим исполнением, признании недействительными п.п. 5.1.5, 6.5 договора № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.Г. Разумовская