Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5374/2019 по иску ФИО1 ФИО12 к ООО «АТЛАНТ-ГРУПП», ФИО4 ФИО13 о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО14 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «АТЛАНТ-ГРУПП», ФИО4 ФИО15 о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 21.02.2019 г. в 14:42 час. на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов, а также 21.02.2019 г. в 18:01 час. было размещено извещение о проведении 18.03.2019 г. в 12:30 час. торгов в форме аукциона, принадлежащей истцу недвижимости, а именно: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Организация и проведение торгов были поручены ответчику ООО «АТЛАНТ-ГРУПП», который выступал продавцом.

Истец считает, что ответчиком были нарушены следующие правила проведения торгов, установленные ст. 448 ГК РФ:

1) В п. 2 ст. 448 ГК РФ содержится основное правило о сроке извещения о торгах: оно должно быть сделано не менее чем за 30 дней до проведения торгов. Учитывая, что течение срока начинается на следующий день после даты или наступления события, которым определено его начало, течение срока для участия в торгах должно было начаться с 22 февраля 2019 г., а сами торги должны были быть проведены не ранее чем через месяц после этой даты.

Таким образом, полагает, что торги были проведены ранее положенного срока, как минимум на 4 дня, это почти целая рабочая неделя.

2) Истец не получала и не подписывала ни одного документа о движении исполнительного производства, ни одного извещения, ничего не знала о том, что были направлены документы на торги. До ноября 2018 г. исполнительное производство было приостановлено по решению суда об отсрочке исполнения, далее до начала февраля 2019 г. происходила замена взыскателя в судебном порядке, в суд не являлись ни пристав, ни сотрудник банка, квартира была не готова к тому, чтобы ее передавали на торги, каким образом так быстро торги были организованны и проведены истцу не известно. Более того, как только стало известно о проведенных торгах представитель истца пыталась получить от ООО «АТЛАНТ-ГРУПП» копии документов или информацию о проведенных торгах и получила отказ, сообщили, что все документы переданы приставам, приставы сообщили, что им никто ничего не передавал, позвонили снова в ООО «АТЛАНТ-ГРУПП» сказали, что приставы говорят, что у них нет документов, они сказали звоните в Росимущество, Росимущество говорит звоните в ООО «АТЛАНТ-ГРУПП». До сих пор истец, кроме информации с сайта судебных пристав не видела ни одного документа о проведенных торгах.

3) В период отсрочки исполнения решения суда истец продолжала оплачивать долг по решению суда на реквизиты Банка, однако, эту информацию ни банк, ни судебный пристав не учли, и когда квартира была реализована, за истцом числился первоначальный долг, как будто она ничего не оплачивала.

4) Ни актуальной оценки, ни осмотра имущества не было, к истцу ни разу не приходил ни судебный пристав исполнитель, ни сотрудник банка. по мнению истца, судя по всему, информация была взята из отчета об оценки 2013 г., что на момент реализации квартиры не соответствовало действительности. Трехкомнатная квартира с первых торгов была реализована за 1360000 руб. (сумма по решению суда двух летней давности), когда на сегодня ее рыночная стоимость составляет 1 900 000 руб.

5) Необходимо учесть, что истец при покупке квартиры внесла в указанную квартиру более двух миллионов, это единственное жилье, она является пенсионером и имеет на иждивении лежачую мать 82 лет, каждый день, каждый потерянный рубль для нее имеет существенное значение.

Считает, что торги как организованные с нарушением правил их подготовки, установленных ст. ст. 447, 448 ГК РФ подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ.

Указывает, что несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей в силу явной возможности признания торгов недействительными и, как следствие, признание недействительным заключенного в результате торгов договора.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании подтвердила обстоятельства, изложенные в иске. Просила исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «АТЛАНТ-ГРУПП» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась. Представила письменные возражения на исковое заявление (л.д.108-110), просит отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась. Представила письменные возражения на исковое заявление (л.д. 88). Просила отказать в удовлетворении заявленных ФИО1 требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители третьих лиц ТУ Росимущества в Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» (ЗАО), АО «ДОМ.РФ», третьи лица судебный пристав-исполнитель ОСП Автозаводского района № 1 г.Тольятти ФИО6 к., ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены. Вместе с тем, представителем третьего лица ТУ Росимущества в Самарской области, третьим лицом судебным приставом-исполнителем ОСП Автозаводского района № 1 г.Тольятти ФИО6 к. представлены письменные возражения на исковое заявление ФИО1 (л.д. 65-70, 100-101), в которых просят отказать в удовлетворении иска.

Суд, выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что 11.02.2013 г. между ФИО1 ФИО16, Любовенко ФИО17 (далее - «Заемщики»/ «Залогодатели») и КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) (далее - «Первоначальный кредитор»/«Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 1 350 000 руб., сроком на 96 месяцев, под 12,75% годовых, для целевого использования: приобретения в собственность заемщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; состоящей из 3 комнат; общей площадью 52,3 кв. м; расположенной на 4 этаже 16 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101163:4641.

На основании Договора купли-продажи квартиры от 11.02.2013 г. Управлением Росреестра по Самарской области зарегистрировано право общей совместной собственности заемщиков на квартиру, о чем в ЕГРН 13.02.2013г. сделана запись регистрации №.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.4 кредитного договора, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», является залог (ипотека) квартиры в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной должниками (залогодателями) и выданной Управлением Росреестра по Самарской области первоначальному залогодержателю - КБ ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО). Запись об ипотеке в ЕГРН произведена 13.02.2013г. за №.

Вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 22.02.2017 г. расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО) и ФИО1 и ФИО7, солидарно с ФИО1 и ФИО7 в пользу владельца закладной - ЗАО «Ипотечный АИЖК 2014-2» взысканы кредитная задолженность по основному долгу, проценты за пользование кредитом, неустойка и расходы на уплату государственной пошлины.

Судом также обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную на 4 этаже 16 этажного дома по адресу: <адрес>; состоящую из 3 комнат; общей площадью 52,3 кв. м; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101163:4641, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена квартиры в размере 1360 000 руб. Определен способ реализации путем продажи с публичных торгов.

31.07.2017 г. судебным приставом-исполнителем ОСП Автозаводского района №1 г.Тольятти в отношении должников ФИО1 и ФИО7 в пользу взыскателя ЗАО «Ипотечный АИЖК 2014-2» на основании решения Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 22.02.2017 г. возбуждено исполнительное производство.

13.12.2018 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества - вышеуказанной квартиры на торги, а также подана заявка на проведение торгов.

14.01.2019 г. ТУ Росимущества в адрес УФССП по Самарской области направлено извещение о готовности к реализации имущества.

Определением суда от 18.01.2019 г. произведена замена взыскателя ЗАО «Ипотечный АИЖК 2014-2» на АО «ДОМ.РФ».

31.01.2019 г. на основании Акта судебного пристава-исполнителя, имущество передано на реализацию в Организацию торгов.

Установлено, что в газете «Волжская коммуна» 20.02.2019 г. № 24 (30607), на сайте www.torgi.gov.ru, а также на сайте http://atlant-grupp.usluga.me/ опубликованы информационные извещения о проведении 18.03.2019 г. торгов по продаже названного выше жилого помещения.

Протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов от 18.03.2019 г. победителем торгов признан ФИО4, цена продажи имущества составила 1373600 руб.

25.03.2019 г. между ТУ Росимущества в Самарской области и ФИО4 заключен договор купли-продажи арестованного имущества в виде квартиры (жилое помещение) по адресу: <адрес>.

16.05.2019 г. за ФИО4 произведена государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости.

Из положений абз. 2 п. 2 ст. 78 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) следует, что квартира, которая заложена по договору об ипотеке и на которую обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Частью 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что пункт 2 статьи 448 ГК РФ не определяет орган, в котором подлежит опубликованию извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 ГК РФ), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве.

Исходя из положений ч.ч. 1 и 2 ст. 90 Закона об исполнительном производстве торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации; порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу ст. 93 указанного Закона, торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом (ч. 1 ст. 449.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2).

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ, перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 57 Закона об ипотеке, публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В силу п. 2 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66, информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными выше положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, судом не установлено.

Доводы истца о том, что извещение о проведении торгов было опубликовано организатором с нарушением срока, установленного ст. 448 ГК РФ, и является нарушением процедуры проведения торгов, несостоятельны.

Из материалов дела следует, что в газете «Волжская коммуна» 20.02.2019г. №24, на сайте www.torgi.gov.ru, а также на http://atlant-grupp.usluga.me/ опубликованы информационные извещения о проведении 18.03.2019 г. торгов по продаже названного выше жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения.

В силу положений ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, определен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Частью 3 ст. 57 названного Федерального закона установлены сроки извещения о предстоящих публичных торгах - не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.

Таким образом, информация о проведении торгов по реализации спорной квартиры была размещена в установленные законом сроки.

Ссылка на то, что стоимость имущества не соответствовала действительной, поскольку квартира реализована за 1360000 руб., согласно заключению эксперта от 2013 г., тогда как в настоящее время стоимость квартиры составляет 1900000 руб., несостоятельна, поскольку оспаривание начальной продажной цены квартиры либо ее изменение было возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из установленных судом обстоятельств следует, что заявитель с требованиями об изменении начальной продажной цены не обращалась.

Кроме того, доказательств того, что квартира была реализована по заниженной цене, истцом не представлено.

Не может быть принято во внимание довод истца о том, что спорная квартира является единственным жильем должника, поскольку обращение на взыскание произведено на основании вступившего в законную силу решения Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22.02.2017 г. Иное повлекло бы пересмотр вступившего в законную силу судебного акта.

Доводы о несогласии с размером задолженности, не могут повлечь удовлетворение исковых требований, поскольку законом в данном случае предусмотрен иной способ защиты нарушенных прав.

Указание истца на то, что она не знала о ходе исполнительного производства, судом отклоняются, поскольку опровергается материалами дела.

Также несостоятельны доводы стороны истца о том, что ей не было известно о проведении торгов, так как имеющиеся в деле документы подтверждают извещение в средствах массовой информации о проводимых публичных торгах, что не лишало должника возможности принять в них участие при условии соблюдении требований добросовестности с ее стороны.

Вместе с тем, доводов о нарушении самой процедуры проведения торгов, включая передачу имущества на торги, извещение о торгах, определение победителя повторных торгов и т.п., истцом ФИО1 не приведено ни в исковом заявлении, ни в объяснениях по делу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в иске о признании торгов недействительными.

Судом установлено и из материалов дела следует, что определением суда от 23.05.2019 г. по ходатайству стороны истца при подаче иска были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 139 ГПК РФ, по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска.

В силу положений ч.ч. 1, 3 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Принимая во внимание, что спор разрешен по существу, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, оснований для сохранения обеспечительных мер по иску, принятых определением суда от 23.05.2019 г., не имеется, они подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО18 к ООО «АТЛАНТ-ГРУПП», ФИО4 о признании недействительными результатов публичных торгов по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23.05.2019 г. в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца, с момента вынесения решения в окончательной форме, в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2019 г.

Судья /подпись/

Копия верна

Судья Е.В. Хлыстова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>