Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Российский сельскохозяйственный банк», арбитражному управляющему ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО2 о применении последствий недействительности сделки в виде исключения записей в ЕГРН,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Российский сельскохозяйственный банк», арбитражному управляющему ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО2, в котором просит применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, заключенной между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» по договору ипотеки (залоге) объекта незавершенного строительства от 25.09.2014г. №.7 и дополнительному соглашению к договору от 27.07.2016г. №, в виде исключения записей в ЕГРН о праве собственности ООО «Единая торгово-закупочная компания» (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № от 09.04.2015г.) и ипотеке в пользу ОАО «Россельхозбанк» (вид, номер и дата государственной регистрации права: ипотека, № от 09.04.2015г.) на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, квартира, назначение: жилое, площадью 54,8кв.м., эт. 7.

Исковые требования мотивирует тем, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2019г. за ФИО1 признано права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. 07.11.2019г. ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, рассмотрение которого было приостановлено в виду записи об ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк». Правообладателем квартиры в настоящее время является ООО «ЕТЗК». В настоящее время, сохранение залога напрямую противоречит интересам собственника данного жилого помещения.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, заявлением просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО3 на судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик АО «Российский сельскохозяйственный банк», арбитражный управляющий ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО2 на судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ на судебное заседании не явились, извещены судом надлежащим образом.

Согласно части 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, принимая решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2019г. заявление ФИО1 удовлетворено; за ФИО1 признано право собственности на квартиру №, расположенную в доме № <адрес>

Данным определением установлено, что 21.12.2014г. между ФИО1 и ООО «Горжилстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном доме, расположенном на земельном участке по <адрес>, в <адрес> со следующими характеристиками: номер квартиры – 56, количество комнат – 2, этаж 7, проектная площадь – 56,50 кв.м. Стоимость квартиры на момент подписания основного договор составляет 2 260 000 руб.

25.12.2014г. между ФИО1 и ООО «Горжилстрой» заключен акт зачета взаимозачета, по условиям которого ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность перед ООО «Горжилстрой» по договору подряда № от 30.08.2012г. за выполнение СМР на сумму 2 260 000 руб. При этом, ООО «Горжилстрой» погашает свою задолженность перед ФИО1, ФИО1 погашает задолженность перед ООО «ЕТЗК» за вышеуказанную квартиру.

26.03.2015г. между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 заключен предварительный договор о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры в №<адрес>.

ФИО1 по акту приема-передачи квартиры от 10.04.2015г. передана спорная квартира, в которой истец проживает до настоящего времени.

Между тем, обязанность по заключению основного договора купли-продажи ООО «ЕТЗК» не исполнено.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 г. ООО «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.

На основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2019г. ФИО1 обратилась в регистрирующие органы с заявление о регистрации права собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что фактически истец стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанного дома до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты, что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 года (в редакции от 04.03.2015 года).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчика, т.е. истца – ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: <адрес>, состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст. 161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонился. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в регистрации права собственности на квартиру по поданным истицей документам отказано, ввиду наличия записи об ипотеке.

Согласно выписке из ЕГРП от 25.11.2019г. на вышеуказанный объект недвижимости имеется ограничение в виде ипотеки, номер государственной регистрации № с 09.04.2015 по 20.05.2016 в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 25.09.2014г. № дополнительного соглашения № от 27.07.2016г.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

Между тем, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировал право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 235 ГК РФ истец, при установленных судом обстоятельствах дела, вправе требовать защиты нарушенного права путем признания права собственности на квартиру и прекращении этого права за ответчиками.

В соответствии с частью 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Ввиду возникших между сторонами правоотношений по состоявшемуся договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за правообладателем ООО «ЕТЗК» является недействительной по основаниям мнимости, в связи с чем, подлежит исключению из ЕГРП, применив последствия недействительности сделки.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнило свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Суд учитывает, что истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцу в пользование, однако договор долевого участия не заключен ввиду уклонения другой стороны.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к АО «Российский сельскохозяйственный банк», арбитражному управляющему ООО «Единая торгово-закупочная компания» ФИО2 о применении последствий недействительности сделки в виде исключения записей в ЕГРН– удовлетворить.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, заключенной между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» по договору ипотеки (залоге) объекта незавершенного строительства от 25.09.2014г. № и дополнительному соглашению к договору от 27.07.2016г. №, в виде исключения записей в ЕГРН о праве собственности ООО «Единая торгово-закупочная компания» (вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № от 09.04.2015г.) и ипотеке в пользу ОАО «Россельхозбанк» (вид, номер и дата государственной регистрации права: ипотека, № от 09.04.2015г.) на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, квартира, назначение: жилое, площадью 54,8кв.м., эт. 7.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Судья: З.Х. Шагиева

Решение27.01.2021