Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Войт А.В., при секретаре Федишевой Н.И., с участием представителей истца по первоначальному иску ФИО1, ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании договора найма недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, в обоснование которого указала, что истец распоряжается домом по адресу *** по доверенности от ФИО1 27 сентября 2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор найма дома без указания срока, в соответствии с которым ответчику передано в аренду жилое помещение в виде дома с имуществом. Согласно п. 4.2 договора аренды арендатор обязан в срок не позднее 5 числа месяца следующего за истекшим, вносить арендную плату за пользование помещением за 1 месяц вперед. Размер арендной платы составляет *** в месяц. Ответчик имеет задолженность по арендной плате на 01 июля 2015 года в размере ***. Задолженность образовалась за период с 01 марта 2015 года: с 01 октября 2014 года по 28 февраля 2015 года за 5 месяцев имелась переплата в размере ***, с 01 марта 2015 года по 31 мая 2015 года за 3 месяца имелась задолженность в размере ***. С 01 июня по 01 июля 2015 года задолженность ***. Просит данную сумму взыскать с ответчика, а также неустойку на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере ***.

ФИО5 обратился в суд с встречным иском к ФИО4 о признании договора найма недействительным, в обоснование которого указал, что договор аренды был заключен 01 октября 2014 года, право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано 28 апреля 2015 года. Соответственно договор аренды является ничтожным. ФИО1 ФИО6 выдана рукописная доверенность на право сдачи в аренду недвижимости. Однако право собственности у ФИО1 возникло после выдачи данной доверенности. ФИО6 не имела права сдачи дома в аренду. Срок аренды в договоре не указан, значит договор заключен на 5 лет и должен быть зарегистрирован в ГУ ФРС. Доверенность должна быть нотариальной формы. Предмет договора не определен, значит договор не заключен. Просит признать договор жилого найма от 01 октября 2014 года ничтожным, взыскать с ФИО6 расходы на оплату государственной пошлины в размере *** расходы по оплате услуг представителя *** и расходы по оплате услуг нотариуса ***.

Определением суда от 26 июля 2016 года принят отказ представителя истца ФИО1 от части исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ***.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску ФИО1 и ФИО2 доводы иска поддержали. Представили возражения на иск, которые в судебном заседании поддержали. Указали, что стороны относились к договору аренды как к заключенному, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать о действительности договора, арендатор мог потребовать у арендодателя произвести такую регистрацию. Доверенность может быть выдана в простой письменной форме, нотариальная форма не обязательна. Указание неточности площади дома не свидетельствует об отсутствии согласования предмета договора. Просят в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3, действующий на основании доверенности от 06 мая 2016 года, иск ФИО4 не признал. Доводы встречного иска поддержал. Просил встречный иск удовлетворить. Пояснил, что договор является недействительным. ФИО5 в июне 2015 года уже не проживал в данном доме. Задолженности по арендной плате нет.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, не оспаривается сторонами, что 01 октября 2014 года между ФИО6 (после заключения брака ФИО4) и ФИО5 заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель ФИО4 передает нанимателю ФИО5 жилое помещение, представляющее собой дом, распложенный по адресу ***, общей площадью ***м, жилой *** кв.м. во временное владение и пользование для проживания.

ФИО5 оспаривается действительность данного договора.

Действительно, договор найма заключен 01 октября 2014 года. Наймодателем указана ФИО4, которая действовала на основании доверенности от ФИО1 от 27 сентября 2014 года с правом сдавать в аренду (найм), заключать договор найма, получать и требовать плату за найм, расторгать договор найма, вносить в него изменения по дому, находящемуся по адресу ***, на участке кадастровый ***. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** зарегистрировано за ФИО1 23 мая 2011 года. При этом право собственности на жилой дом зарегистрировано лишь 28 апреля 2015 года. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Договор найма не содержит срока действия договора, соответственно в силу ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, договор между ФИО4 и ФИО5 считается заключенным на пять лет и должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Доказательств регистрации договора суду не представлено.

Также согласно договору найма, предметом найма является дом общей площадью 150 кв.м, без указания кадастрового номера дома. Согласно свидетельству о государственной регистрации, ФИО1 впоследствии стал собственником дома общей площадью 146 кв.м.

Однако согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО5 после заключения договора найма в течение 8 месяцев вносил плату по договору найма, пользовался домом, проживал в нем. Указанное не оспаривается. При этом суд считает, что поскольку ФИО5 пользовался домом, то доподлинно знал о том, какой дом является объектом договора найма.

Кроме того, согласно п. 8.2 договора от 01 октября 2014 года в целях получения правовых гарантий по настоящему договору наниматель ФИО5 лично удостоверяется в подлинности представленных наймодателем ФИО4 документов о праве на объект и проверяет их содержание до подписания настоящего договора.

Таким образом, суд считает, что ФИО5, действуя добросовестно, до заключения договора ознакомился с документами, представленными наймодателем, о праве на объект, проверил их содержание. Значит ФИО5, действующему добросовестно, было известно кто является наймодателем, на основании чего он действует, о правах и обязанностях наймодателя и собственника на жилой дом. Поведение ФИО5 после заключения сделки давало основание другим лицам, в том числе истцу ФИО4, полагаться на действительность сделки. Соответственно, заявляя о недействительности сделки, ФИО5 действует недобросовестно, оснований для признания договора найма от 01 октября 2014 года недействительным у суда не имеется.

Оценивая требования ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Согласно п. 4.1 договора найма от 01 октября 2014 года, плата за наем объекта составляет ***. Плата производится ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за месяц вперед.

Согласно приложению № 3 к договору от 01 октября 2014 года «расчеты между наймодателем и нанимателем, представленному ФИО5, плата за жилой дом внесена ФИО5 в следующем размере: с 01 октября 2014 года по 01 марта 2015 года за 5 месяцев в размере *** рублей, то есть была переплата в размере *** х 5 месяцев = ***. С 01 марта 2015 года по 01 июня 2015 года за 3 месяца в размере ***, то есть была задолженность в размере *** рублей х 3 месяца – *** х 3 месяца = ***. С учетом переплаты размер задолженности по 01 июня 2015 года составил ***.

Кроме того, сторона истца ссылается на неоплату с 01 июня по 01 июля 2015 года в размере ***.

ФИО5 указывает, что не жил и не пользовался домом в данный период. При этом в качестве доказательства этому представляет расчеты между наймодателем и нанимателем, однако данный документ подтверждает лишь внесении оплаты по договору найма, а не факт проживания в доме.

Согласно п. 2.1.1 договора найма от 01 октября 2014 года, наймодатель обязуется передать нанимателю объект по передаточному акту. Указанный акт был составлен 01 октября 2014 года. Обязанности составить акт по окончании найма договором не предусмотрено. При этом согласно п. 3.1.8, наниматель обязан возвратить наймодателю объект, находящееся в нем имущество, ключи от объекта по истечении срока найма. Сторона истца по первоначальному иску ссылается, что наниматель не вернул жилой дом наймодателю до 01 июля 2015 года. Доказательств иного ФИО5 суду не представлено. При таких обстоятельствах суд полагает установленным факт пользования ФИО5 жилым домом с 01 июня по 01 июля 2015 года, а соответственно требования ФИО4 о взыскании за данный период платы в размере *** являются законными и обоснованными.

Таким образом, с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежит взысканию задолженность по договору найма в размере ***

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения удовлетворить.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задолженность по договору найма жилого помещения в размере 47500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 1625 рублей, всего общую сумму 49125 (сорок девять тысяч сто двадцать пять) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречного иска ФИО5 к ФИО4 о признании договора найма недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Войт