Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены квартиры, приобретенной ею у ответчика, до суммы <данные изъяты> руб. и взыскании <данные изъяты> руб.

В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ответчика квартиру, расположенную по адресу: г. Архангельск, <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб. Согласно условиям договора характеристика квартиры дана согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ. В разделе 3 технического паспорта на квартиру указано, что перекрытия в квартире выполнены из железобетонного материала. После приобретения квартиры при вскрытии полов истцом было выявлено, что все перекрытия в квартире являются деревянными. Данное обстоятельство не было оговорено ответчиком при передаче квартиры, в связи с чем истец предполагала, что приобретает квартиру с железобетонными перекрытиями. Добровольно компенсировать расходы истца на переустройство квартиры ответчик отказался. Просит уменьшить покупную цену квартиры на стоимость затрат по замене деревянных перекрытий на железобетонные - <данные изъяты>., а также взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истец увеличила исковые требования, просила уменьшить покупную цену квартиры до суммы <данные изъяты>., взыскать с ответчика <данные изъяты>. разницы между фактически оплаченной ценой за квартиру и уменьшенной стоимостью.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО3 требования с учетом их увеличения поддержали.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО4 требования не признали. Пояснили, что при покупке квартиры истцу была предоставлена возможность осмотреть квартиру, выявить возможные недостатки, высказать претензии относительно качества объекта договора. Квартира передана истцу по договору купли-продажи, подписанному двумя сторонами, в котором оговорены все существенные условия договора. В договоре не оговорено условие о приобретении покупателем у продавца квартиры с железобетонными перекрытиями. Кроме того, доказательств невозможности использования квартиры по назначению без устранения недостатков истцом не представлено. Также истец не обосновал, насколько реально уменьшилась цена квартиры по сравнению с ценой, уплаченной истцом по договору, учитывая то обстоятельство, что определенная ответчиком цена квартиры не зависела от качества перекрытий в квартире, а была определена исходя из иных критериев. Ответчик, являющийся собственником квартиры до ее продажи истцу, не обладал достоверной информацией относительно качества перекрытий в квартире, руководствовался сведениями технического паспорта, в котором указано, что перекрытия - железобетонные, поэтому не вводил истца в заблуждение относительно объекта договора и не может нести ответственность за допущенные при составлении технических документов ошибки. Доказательств нарушения прав со стороны ответчика истцом не представлено.

Привлеченное судом к участию в деле третье лицо - ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» своего представителя в судебное заседание не направило, просило рассмотреть дело без своего участия. В представленном отзыве директор Архангельского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» указал, что согласно архивных данных жилой <адрес> в г. Архангельске имеет следующие конструктивные элементы, в том числе, перекрытия - деревянные отепленные оштукатуренные (в квартирах), на лестничных клетках и между первым и подвальным этажом перекрытия частично железобетонные. В технической документации на <данные изъяты> год перекрытия были ошибочно указаны железобетонными в результате сбоя электронной программы, используемой для изготовления технического паспорта, в настоящее время ошибка устранена.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, опросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО2 обязался передать, а ФИО1 купить и принять в собственность <адрес> в г. Архангельске Архангельской области.

Пунктом 1.2 указанного договора определена техническая характеристика квартиры:

Квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой <данные изъяты> кв.м, подсобной <данные изъяты> кв.м, высота помещения <данные изъяты> м, состоит из <данные изъяты> жилых комнат, и расположена на <данные изъяты> этаже четырехэтажного жилого дома.

Характеристика квартиры дана согласно представленного технического паспорта жилого помещения (квартиры), паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена сторонами в <данные изъяты> руб., стоимость квартиры окончательная и изменению не подлежит.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГФИО2 передал, а ФИО1 приняла в собственность <адрес> в г. Архангельске Архангельской области.

Согласно п. 2 акта, подписанного сторонами, квартира передана вместе с находящимся в ней санитарно-техническим и электрооборудованием, и качеством, соответствующим ее назначению - удовлетворение жилищных потребностей.

Договор купли-продажи и право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ.

Обосновывая свои исковые требования, истец указала, что после въезда в указанную квартиру и вскрытия полов обнаружились существенные недостатки квартиры, в частности, что все перекрытия в квартире являются деревянными.

В то же время в техническом паспорте жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ указано, что материал перекрытий в квартире - железобетонные.

В связи с изложенными обстоятельствами истец полагала, что имеются основания для изменения договора купли-продажи квартиры в части стоимости его объекта и определения иной цены продаваемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По смыслу приведенной нормы такое требование как соразмерное уменьшение покупной цены предъявляется в том случае, когда товар можно использовать по прямому назначению, не устраняя недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требования об уменьшении покупной цены, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела доказательства указанных обстоятельств истцом не представлены.

Доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу, как покупателю квартиры по договору, заведомо ложной информации, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данной квартиры, и требование о предоставлении которой установлено федеральным законом, отсутствуют.

Судом установлено, что объектом сделки купли-продажи являлась <данные изъяты> квартира. При этом согласно оговоренным сторонами существенным условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в числе качественных характеристик квартиры отсутствует качество материала всех перекрытий в квартире, т.е. указание на те признаки, на которые рассчитывала истец, в договоре купли-продажи специально не оговорены.

Указание истца на то, что само по себе наличие технического паспорта как неотъемлемой части заключенного между сторонами договора купли-продажи, содержащего сведения о качестве перекрытий в квартире, свидетельствует о согласовании сторонами содержащихся в нем данных, при отсутствии иных доказательств не может служить безусловным основанием для удовлетворения требований истца.

Так, согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания п. 1.2 договора купли-продажи, на который ссылается истец, не следует, что существенными условиями договора купли-продажи, специально оговоренными сторонами, являются сведения, содержащиеся в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно буквальному толкованию абзаца третьего п. 1.2 договора купли-продажи согласно представленного технического паспорта жилого помещения (квартиры), паспорт составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дана характеристика квартиры, приведенная в абзаце втором указанного пункта. Между тем, с данном абзаце помимо указания площадей, количества комнат, высоты потолков, этажности дома сторонами договора не оговорено условие передачи покупателю квартиры с железобетонными перекрытиями во всей квартире.

Судом также установлено, что действительно в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ органами технического учета была допущена ошибка именно в части указания материала перекрытий.

Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в лице Архангельского филиала объект недвижимости - жилой <адрес> в г. Архангельске, имеет перекрытия - деревянные отепленные оштукатуренные (в квартирах). На лестничных клетках и между первым и подвальным этажом перекрытия частично - железобетонные. В технической документации по состоянию на <данные изъяты> год перекрытия были указаны ошибочно железобетонными в результате сбоя электронной программы, используемой для изготовления технического паспорта. В дальнейшем указанная ошибка была устранена, о чем было сообщено ФИО1

Из объяснений ответчика, оснований не доверять которым у суда не имеется, следует, что в спорной квартире до ее продажи истцу проживала мать ответчика, сам он с <данные изъяты> лет проживает в <адрес>. Материалом перекрытий в спорной квартире он никогда не интересовался, как не интересовалась и его мать. При продаже квартиры он не предполагал, что данное обстоятельство является для истца определяющим при заключении сделки, при предоставлении информации по квартире он руководствовался имеющимися у него техническими документами, намерений ввести истца в заблуждение относительно передаваемого объекта недвижимости у него не имелось. У истца была возможность неоднократно осмотреть квартиру, в ней истец хранила свои вещи с разрешения продавца. Кроме того, указал, что если бы истцом принципиально ставился вопрос о качестве перекрытий в квартире, он не возражал бы относительно вскрытия части пола для установления определенного факта. Между тем, истец такой вопрос не ставила.

Из объяснений свидетеля ФИО5, опрошенной в судебном заседании по ходатайству истца, следует, что она занималась оформлением сделки купли-продажи спорной квартиры. Свидетель указала, что преимуществом квартир в «сталинских» домах являются большая площадь, возможность перепланировки. Все осмотры квартиры производились с ее участием, при ответах на вопросы покупателей она ориентировалась на технический паспорт. Указала, что не помнит, ставился ли истцом вопрос о качестве перекрытий в квартире один раз или неоднократно. Вместе с тем указала, что все вопросы решала она сама, обосновывая свои ответы данными, содержащимися в техническом паспорте, в данном случае обратила внимание на то, что перекрытия в квартире железобетонные. Ответчик прямого участия в разговорах о качестве перекрытий не принимал, все беседы проходили в холле квартиры, кто и где находился при обосновании ею ответов техническими данными пояснить не может. Также пояснила, что цена квартиры была определена исходя из рыночной стоимости квартир в домах «сталинских» серий, а также площади, этажности. Ответчиком сделана скидка в размере <данные изъяты> руб. от первоначально определенной им цены в связи с необходимостью проведения ремонта в квартире.

Свидетель ФИО6, сын истца, опрошенной в судебном заседании по ходатайству истца, пояснил, что при первом осмотре квартиры ответчику был задан первый вопрос о качестве перекрытий в квартире, на который он и риэлтор в один голос ответили, что перекрытия железобетонные. Больше этот вопрос не поднимался.

Суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку его показания не согласуются с показаниями свидетеля ФИО5, указавшей, что все вопросы с продавцом решала только она, а также с объяснениями истца, указывавшего в судебном заседании, что ею неоднократно поднимался вопрос о качестве перекрытий в квартире.

Разрешая возникший спор, суд приходит к выводу, что само по себе наличие в квартире деревянных перекрытий не является основанием для взыскания с ответчика денежных средств и уменьшения определенной им цены квартиры, поскольку истец не представила документального подтверждения рыночной цены квартир в городе в спорный период, а также того, что рыночная стоимость квартиры с деревянными перекрытиями существенно отличается от рыночной стоимости с железобетонными перекрытиями, учитывая тот факт, что в данном случае цена квартиры определена вообще без учета данного обстоятельства.

Кроме того, истец не доказала, что при обычных условиях гражданского оборота она как покупатель приобрела бы гораздо дешевле квартиру равнозначную уже приобретенной у ответчика.

Доказательства того, что истец приобретала квартиру исключительно с железобетонными перекрытиями и ставила об этом в известность ответчика, не также представлены, тогда как в соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих доводов и возражений.

Суд также принимает во внимание, что покупатель в досудебном порядке вопрос об уменьшении покупной цены надлежащим образом не ставила. Представленное письмо-уведомление, датированное ДД.ММ.ГГГГ, поступившее в адрес ответчика, не содержит подписи составившего его лица. Кроме того, в указанном письме ставился вопрос о расторжении договора, а не об уменьшении покупной цены.

Несмотря на то, что при вскрытии полов истцом обнаружен иной, чем она предполагала, материал изготовления перекрытий, истец длительное время проводила в квартире ремонт, производила замену всех полов, что не подтверждает принятие ею разумных мер по уменьшению убытков.

Поскольку истец не доказала причинно-следственную связь между действиями ответчика и исчисленными истцом дополнительными расходами на замену деревянных перекрытий на железобетонные, учитывая отсутствие согласованных условий договора о качестве перекрытий в квартире, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца об уменьшении покупной цены квартиры и взыскании со ответчика стоимости затрат на приведение квартиры в то состояние, которого бы желала истец.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что передаваемая квартира не соответствует условиям договора купли-продажи о ее качестве, в связи с чем применение п. 5.2 договора купли-продажи о том, что продавец обязан поставить в известность покупателя о явных и скрытых недостатках квартиры, в данном случае неприменимо.

Оснований полагать, что наличие в квартире деревянных перекрытий свидетельствует о ее не качественности применительно положениям закона, а не договора, у суда также не имеется. Данное обстоятельство не препятствует истцу использовать квартиру для целей, для которых товар такого рода обычно используется, - удовлетворение жилищных потребностей.

Из содержания ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В данном случае, представленный истцом локально-сметный расчет лишь подтверждает, что стоимость ремонтных работ по замене деревянных межэтажных перекрытий на железобетонные на момент оценки составляет <данные изъяты>

Этот документ не подтверждает тот факт, что на момент заключения сделки купли-продажи у квартиры имелись скрытые дефекты, и продавец ФИО2 скрыл наличие данных скрытых дефектов от истца.

Заключая сделку, продавец не выдавал каких-либо гарантий качества на объект.

Кроме того, в судебном заседании ответчик пояснил, что независимо от качества материала перекрытий в квартире цена на нее осталась бы прежней - <данные изъяты> руб., поскольку указанная цена определена им на основании рыночной стоимости аналогичных квартир и вне зависимости от того, из чего сделаны перекрытия в квартире.

Доказательств того, что продавцом не были оговорены имеющиеся у квартиры недостатки, истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены квартиры и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Председательствующий А.В. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2012 года