Гражданский кодекс часть 1

Сургутский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Алешкова А.Л., при секретаре Карташовой С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сургутского района к ФИО1 с иском об освобождении и передаче земельного участка, взыскании неустойки, иску ФИО1 к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок, признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сургутского района обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между администрацией муниципального образования сельского поселения Солнечный и ООО «Уральская строительная компания» заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2015 № 10626 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, в целях использования под индивидуальное жилищное строительство. Договор заключён сроком до 04.02.2020 и вступил в силу с момента государственной регистрации договора. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 26.01.2016.

На основании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.01.2018, ООО «Уральская строительная компания» переуступило свои права и обязанности по договору аренды АО «Управление механизации и строительства - 6». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2018.

На основании договора об уступке прав требования от 14.09.2018 года к договору об уступки прав и обязанностей от 09.01.2018 по договору аренды земельного участка № 10626 от 16.09.2015 АО «Управление механизации и строительства 6» переуступило свои права и обязанности ФИО1. В соответствии с п. 5.5 Договора, по истечении срока действие договора прекращается. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Срок действия договора истек 04.02.2020.

Предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов ограничены и прямо предусмотрены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 4 указанной статьи установлены условия, при совокупности которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Одним из таких необходимых условий является наличие на момент заключения нового договора аренды земельного участка предусмотренного пунктами 1-30 пункта 2 указанной статьи оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренд которого был заключения без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора.

В данном случае, по мнению истца, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации условий для заключения с ответчиком договора без проведения торгов. Кроме того, в пункте 1.3 договора стороны согласовали срок окончания договорных отношений, а в пункте 4.2.9 договора прямо предусмотрели, что арендатор обязан в случае окончания срока действия договора сдать арендодателю земельный участок по акту приемки земель.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ответчик земельный участок не освободил, что подтверждено актом визуального обследования земельного участка № 22 от 08.10.2020.

Пунктом 4.2.9 Договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора или его расторжения, Арендатор обязан сдать арендодателю земельный участок в рекультивированном состоянии по акту приема-передачи земель.

Актом визуального обследования земельного участка № 22 от 08.10.2020 установлено, что земельный участок с кадастровым номером № используется ФИО1. В границах земельного участка с КН 86:03:0051515:343 размещено имущество (металлический контейнер, теплица, будка для собаки), на земельном участке расположен огород, отдельно стоящие хвойные деревья. Земельный участок имеет ограждение, выполненное из металлических профилированных листов.

На основании изложенного, истец просил: обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, от расположенного имущества - металлический контейнер, теплица, будка для собаки, огород, хвойные деревья. Обязать ФИО1 передать вышеуказанный земельный участок администрации Сургутского района в рекультивированием состоянии по акту приемки земель.

В ходе подготовки дела, администрация Сургутского района уточнила исковые требования, просила: в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении исковых требований истца, в срок, указанный для исполнения решения суда, взыскать с ФИО1 в пользу администрации Сургутского района судебную неустойку в размере 250 000 рублей, за каждый месяц просрочки исполнения судебного решения, по истечении 20 дней, с момента вступления решения суда в законную силу, по дату фактического исполнения решения суда.

В свою очередь, ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка, заключении договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, 14.11.2018г. согласно договору уступки прав требования к договору об уступки прав и обязанностей от 09.01.2018г. по договору аренды земельного участка № 10626 от 16.09.2015г., АО «Управление механизации и строительства-6» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка земельный участок площадью 0,0783га, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>, в целях индивидуального жилищного строительства, ФИО1. В связи с чем, 11.12.2019 уведомил администрацию Сургутского района о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке. На основании заявления администрацией Сургутского района ФИО3 выдан градостроительный план земельного участка. В его адрес администрацией Сургутского района направлено Уведомление от 16.12.2019 года № 152 о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения планируемого жилого дома на земельном участке.

В виду того, что времени до окончания срока аренды земельного участка оставалось мало, ФИО3 немедленно приступил к возведению жилого дома, которое начал с отсыпки участка, который находился в низине и был сильно заболочен. 25.05.2019г. ФИО1 был заключен договор на строительно-монтажные работы, согласно которому, в период с 01.06.2019г. по 01.10.2019г. на участок был завезен грунт на 85 большегрузных автомобилях, вокруг участка был возведен капитальный забор. Кроме того, на участке ФИО3 установил теплицу, подвел к участку электричество, заключил договор на подключение к инженерным сетям МУП «ТО УТВиВ № 1» МО Сургутского района и только в 2020 году приступил к заливке фундамента под жилой дом. Сумма произведенных затрат ФИО3 составила более одного миллиона рублей. За все время пользования земельным участком истцом, и предыдущими арендаторами своевременно и в полном объеме вносилась арендная плата.

В январе 2020, до окончания договора аренды, ФИО1 было подано заявление ответчику о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка без торгов под незавершенное строительство жилого дома. В ответ на указанное заявление ФИО3 получен отказ ответчика от 23.09.2020г. в связи с тем, что истец, по мнению администрации района, не имел права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, его земельный участок будет продан с аукциона, в связи с чем, истец должен убрать всё построенное им на участке за свой счет.

На основании изложенного, ФИО1 просил: признать незаконным отказ администрации муниципального образования Сургутский район № 33-01-21-6412 от 23.09.2020г. о заключении договора аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: с.<адрес>, <адрес>. Обязать администрацию МО Сургутский район заключить с ФИО1 договор аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения на нем строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии со ст. 151 ГПК РФ вышеуказанные дела определением суда от 22.04.2021 объединены в одно производство.

В ходе подготовки дела по ходатайству администрации Сургутского района в качестве третьего лица судом был привлечен к участию в деле ФИО4. Поводом для его привлечения послужил тот факт, что ФИО4 стал победителем торгов (аукциона) по продаже спорного земельного участка, состоявшегося 14.12.2020 года (Протокол заседания комиссии № 85 от 14.12.2020), с которым 18.12.2020 года на спорный земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес> администрацией Сургутского района заключен договор аренды земельного участка по результатам торгов № 13126.

В связи с возникшими обстоятельствами, ФИО1 увеличил исковые требования, просил: признать торги от 14.12.2020 года по продаже администрацией Сургутского района земельного участка КН № недействительными и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца – администрации Сургутского района ФИО7 заявленные исковые требования поддержала, исковое заявление ФИО1 не признала, полагая их не законными и не обоснованными, каких-либо ходатайств суду не заявляла.

Представитель ФИО1 – ФИО8 иск администрации не признал, заявленные требования доверителя поддержал, каких-либо ходатайств суду не заявлял.

Третье лицо на стороне администрации Сургутского района ФИО4 позицию администрации поддержал, просил в иске ФИО3 отказать, каких-либо ходатайств суду не заявлял. ФИО4, полагая себя законным владельцем спорного земельного участка, намерен начать на нем строительство индивидуального жилого дома.

Выслушав объяснения сторон, третьего лица, рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

Согласно п. 7 ст. 19 вышеуказанного Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Согласно п. 8 ст. 19 вышеуказанного Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Согласно п. 1 Постановления Губернатора ХМАО - Югры от 18.03.2020 N 20 "О введении режима повышенной готовности в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре", с 18 марта 2020 года в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре введен режим повышенной готовности.

Из вышеизложенного следует, что арендатор, заключивший договор аренды земельного участка до 18.03.2020, если срок действия договора аренды земельного участка не истек, либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды, а также на дату обращения отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.

Срок действия нового договора аренды земельного участка не может превышать три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

В данном случае, материалами дела установлено, что договор № 10626 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: с.<адрес>, <адрес>, заключен 16.09.2015 года, то есть, до 17.03.2020 года. Срок аренды был установлен до 04.02.2020 года, то есть, более трех лет.

С заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок, на новый срок, арендатор обратился в администрацию Сургутского района дважды: в январе 2020г., до окончания договора аренды, а затем 04.08.2020 года.

В ответе администрации Сургутского района № 04-02-362 от 21.02.2020 на первое заявление отказ мотивирован тем, что ФИО3 не является лицом, имеющим право на приобретение земельного участка без торгов, кроме того, поскольку испрашиваемый земельный участок находится в зоне АТ – зона автомобильного транспорта, то разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка.

В ответе администрации Сургутского района № 33-01-21-6412 от 23.09.2020г. ФИО1 отказано в связи с тем, что он, по мнению администрации района, не имел права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, его земельный участок будет продан с аукциона, в связи с чем, истец должен убрать всё построенное им на участке за свой счет.

Из искового заявления следует, что ФИО1 оспаривает отказ администрации Сургутского района № 33-01-21-6412 от 23.09.2020г.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает отказ администрации Сургутского района № 33-01-21-6412 от 23.09.2020г. в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051515:343, на новый срок, не законным, в связи с чем, считает необходимым обязать администрацию Сургутского района заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> на новый трехлетний срок.

Данное решение, по мнению суда, будет соответствовать основным принципам земельного законодательства, отраженным в пункте 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, принципу платности использования земли, принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, принципу использования земельного участка по его целевому назначению, исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, принципу использования земельного участка в интересах как общества при обеспечении гарантий гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок, суд полагает законными и обоснованными, в связи с чем, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Судом также установлено, что на основании постановления администрации Сургутского района от 03.11.2020 № 4702 спорный земельный участок КН №, расположенный по адресу: с.<адрес>, выставлен на торги.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению аукционов от 14.12.2020 № 85, гражданин ФИО4 признан победителем указанных торгов (аукциона) по продаже спорного земельного участка, на основании чего, 18.12.2020 года на спорный земельный участок КН 86:03:0051515:343, между администрацией Сургутского района и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка по результатам торгов № 13126.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в том числе, в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом (п.1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2.).

В данном случае, 03.11.2020 на торги был выставлен земельный участок, на который, ФИО1 в силу п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ имел преимущественное право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка на новый срок. Вместе с тем, администрация Сургутского района требования данного закона проигнорировала, в продлении договора аренды ФИО3 отказала, провела торги и заключила договор спорного аренды земельного участка с ФИО4, чем нарушила права истца. Кроме того, на торги был выставлен земельный участок, обремененный правами на находящееся на участке имущество третьего лица - ФИО1 и который не был передан администрации по акту приема-передачи.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что отказ администрации Сургутского района в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051515:343, на новый срок, признан судом не законным, суд полагает необходимым признать недействительными торги, проведенные в форме аукциона (протокол заседания комиссии по проведению аукционов от ДД.ММ.ГГГГ№), состоявшиеся 14.12.2020 года по продаже земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес>, победителем которых, признан ФИО4.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ, договор аренды спорного земельного участка от 18.12.2020 года № 13126, заключенный между администрацией Сургутского района и ФИО4 по результатам торгов, признанных судом недействительными, является недействительным.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования ФИО1 к администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок, признании торгов не действительными, применении последствий недействительности сделки, законными и обоснованными, в связи с чем, подлежащими в полном объеме.

Вместе с тем, исковые требования администрации Сургутского района к ФИО1 об освобождении и передаче земельного участка, взыскании неустойки, не подлежат удовлетворению, поскольку они производны от требований ФИО3, которые исключают полностью удовлетворение данного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ администрации Сургутского района № 33-01-21-6412 от 23.09.2020г. в заключении договора аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: с.<адрес>, <адрес>.

Обязать администрацию Сургутского района заключить с ФИО1 без проведения торгов договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> на новый трехлетний срок.

Признать недействительными торги, проведенные в форме аукциона (протокол заседания комиссии по проведению аукционов от 14.12.2020 № 85), состоявшиеся 14.12.2020 года по продаже земельного участка КН №, расположенного по адресу: <адрес>, победителем которых признан ФИО4.

Применить последствия недействительности торгов. Признать недействительным договор от 18.12.2020 года № 13126, аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Сургутского района и ФИО4.

В удовлетворении исковых требований администрации Сургутского района отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Сургутский районный суд.

Председательствующий судья А.Л. Алешков