Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО16 о досрочном расторжении договора аренды, выселении и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском с последующими уточнениями к ФИО7, указывая, что она является собственником нежилого помещения общей площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1. Ответчик является арендатором части нежилого помещения на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения договора арендная плата составляла <данные изъяты> за один квадратный метр в месяц, всего <данные изъяты> Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. была увеличена арендная плата до <данные изъяты> за квадратный метр. С ДД.ММ.ГГГГ. она установила арендную плату в размере <данные изъяты> в месяц, о чем сообщила ответчику. Уведомление ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ., поэтому в соответствии с условиями договора с ДД.ММ.ГГГГ. арендная плата должна исчисляться в новом размере. Между тем, ответчик с октября месяца 2015 года выплачивает арендную плату не в полном размере, а только <данные изъяты>, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ФИО8 по арендной плате составляет <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика направлялось письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также о досрочном расторжении договора и освобождении помещения. Ответчик в удовлетворении требования отказал, мотивируя тем, что с его стороны нарушений условий договора аренды не имеется.

На основании ст.ст. 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации просит признать измененным условие договора аренды в части размера арендной платы, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, расторгнуть досрочно договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины и услуг представителя.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, надлежаще извещена о дне и времени судебного заседания, обеспечила явку представителя-адвоката ФИО4

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования ФИО2 поддержала, просила их удовлетворить, пояснила, что ответчик был своевременно предупрежден об изменении арендной платы, однако условия договора не выполняет, хотя ранее оплата производилась в размере <данные изъяты> в месяц. В связи с тем, что ответчик не согласился с изменением размера арендной платы, невозможно заключить дополнительное соглашение в этой части, полагает, что истец вправе просить суд признать измененным условие договора о размере арендной платы. Считает, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды, которые выразились в оплате арендной платы не в полном объеме более двух раз подряд. Указанное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Просит суд признать измененным условие п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ. аренды нежилого помещения – офис 1 в <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО9, зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за №, в части размера арендной платы; взыскать задолженность по арендным платежам согласно расчетам в исковом заявлении в размере <данные изъяты>; расторгнуть досрочно договор от ДД.ММ.ГГГГ. аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, офис 1; взыскать с ФИО10 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>, оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>

Представитель ответчика ФИО11 по доверенности ФИО5 в судебном заседании в иске ФИО2 просила отказать в связи с отсутствием правовых оснований для внесения изменения в договор аренды и досрочного его расторжения. Задолженность по арендной плате также отсутствует.

В обоснование доводов пояснила, что само по себе включение в договор аренды условия о досрочном пересмотре арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по требованию одной стороны. Поскольку истец и ответчик не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется, а иск в части досрочного расторжения договора аренды подлежит оставлению без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусмотрено изменение правоотношения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из представленных материалов усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО12 заключен договор аренды части нежилого помещения площадью 60,4 кв.м из общей площади 82,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Названным договором предусмотрено (п. 3.1 договора), что цена одного квадратного метра составляет <данные изъяты>, всего стоимость аренды в месяц - <данные изъяты>, срок договора аренды - с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., соответственно все существенные условия договора аренды согласованы.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный между ФИО2 и ФИО13, зарегистрирован в установленном законом порядке, что видно из надписи, учиненной Туймазинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации №.

Арендуемое ответчиком помещение принадлежит истцу ФИО2 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., записью о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора, в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по основаниям, содержащимся в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию заинтересованной стороны, при наличии соглашения о передаче дела на рассмотрение суда, либо, в случае прямого указания закона, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, после их возникновения, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Свобода договора предполагает согласование отношений сторон, без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки при изменении обстоятельств.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. (ст. 452 ГК РФ).

В силу положений ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.(ст. 619 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Это согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 постановления от 01.07.1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", где указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса), о чем указано в п.п. 29,30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Пунктом 3.1 договора аренды от 12.12.2013г. предусмотрен размер арендной платы, с которым истец при заключении согласился, никаких разногласий по этому пункту при заключении договора не возникало.

Пунктом 3.2 договора аренды от 12.12.2013г. установлено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений.

С учетом изложенного, указанное истцом обстоятельство о существенном нарушении условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, не относится к существенным по смыслу ст. 451 ГК РФ, так как стороны его предусмотрели соглашением сторон, что прямо противоречит положениям указанной статьи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец не мог не предполагать возможное изменение обстоятельств, которые повлекут изменение отношений сторон в части установления размера арендной платы исходя из положений п. 3.2 договора.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы, ссылаясь на изменение цен на рынке недвижимости, не оформляя дополнительного соглашения. Ответчик письмом возразил против увеличения арендной платы со ссылкой на п.3 статьи 614 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате, однако предложение о досрочном расторжении договора аренды в письме истца не содержится.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес ответчика телеграммы о погашении задолженности по арендной плате и освобождении помещения, однако предложение о досрочном расторжении договора аренды не последовало.

Таким образом, отсутствует отказ ответчика о досрочном расторжении договора аренды, а истец не может считаться исполнившим обязанность о направлении арендатору предложения расторгнуть договор, то есть, истцом не соблюдена процедура досудебного урегулирования спора о расторжении договора.

Доказательств, что ответчику было направлено дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., истцом не представлено.

Между тем, в суд истец обратился с иском не только об изменении условий договора аренды, а также и о расторжении договора аренды, что свидетельствует о нарушении истцом пункта 2 ст. 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора.

Доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с выше приведёнными нормами материального права суду не представлено.

Кроме того, ответчиком арендная плата в установленном договором размере оплачивалась в полном объеме, задолженности не имеется, что подтверждается кассовыми чеками.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отклонении исковых требований ФИО2 в полном объеме, поскольку в судебном заседании не нашли подтверждения обстоятельства, позволяющие считать правильным расчет истца о задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, и существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора.

Дополнительной гарантией для арендатора служит позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Как указывает Президиум ВАС РФ, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст.450 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО15 о признании измененным условия п. 3.1 заключенного между ними договора от ДД.ММ.ГГГГ. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, офис 1, зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за №, в части размера арендной платы; взыскании с ФИО14 в пользу ФИО2 задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>; досрочном расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. аренды части нежилого помещения; взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>, расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение одного месяца через Туймазинский межрайонный суд РБ.

Судья Рыбакова В.М.