Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бикмеева С.Х. к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» о признании права на долю в незавершенном строительстве многоквартирном жилом доме,

У С Т А Н О В И Л:

Бикмеева С.Х. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» (далее по тексту - ООО Компания «Стройтрейдинг») о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указывая в обоснование, что между ней и ООО Компания «Стройтрейдинг» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №№. Также ДД.ММ.ГГГГ между ней и Обществом заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №ДУ-58/2014. Согласно п. 1.1. договора №№ застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м., с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику квартиру, имеющую следующие проектную документацию: условный номер квартиры – 18, секция 1А, 5 этаж, количество комнат - 1, общая проектная площадь – 43,84 кв.м., стоимостью 1 <данные изъяты> руб. Согласно п. 1.2 договора застройщик обязался передать квартиру со следующими техническими характеристиками: условным номером 12, секции 1А, 4 этаж, количество комнат -2, общей площадью 62,37 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме. В соответствии с п.1.4 договоров ориентировочный срок ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик до настоящего времени не выполнил свою обязанность по передаче квартир. Ссылаясь на положения п.1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец просит признать за ней право собственности на <адрес>№ в секции 1А незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, строительный адрес: секция 1В в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по адресу: РБ, <адрес>.

Истец в ходе рассмотрения дела исковые требования уточнила и просила признать за ней право собственности на № долю <адрес> на № долю <адрес> объекте незавершенного строительства.

На судебное заседание стороны, представитель третьего лица Управление Росреестра не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, истец в письменном заявлении просил дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца Исмагилова А.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя истца Исмагилова А.В., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как следует из материалов дела, ООО Компания «Стройтрейдинг» на праве аренды принадлежит земельный участок, площадью 23 080 кв.м., с кадастровым номером 02:26:010901:258, с разрешенным видом использования: под многоэтажное жилищное строительство, на котором Общество ведет строительство многоквартирных жилых домов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Компания «Стройтрейдинг» (застройщик) и Бикмеева С.Х. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить следующий дом: пяти этажный, 76 квартирный жилой <адрес> секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №.

Пунктом 1.2 договора предусмотрены основные характеристики передаваемой Бикмеева С.Х. квартиры: условный №, в секции 1А, на 4 этаже, двухкомнатная, общей площадью 62,37 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3 договора предусмотрено, что в течение двух месяцев после приема объекта в эксплуатацию и утверждения акта государственной приемочной комиссии и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате в соответствии с п. 2.1 и иных положений настоящего договора и приложений к нему, передать квартиру по передаточному акту участнику долевого строительства.

Пунктом 3.4 договора долевого участия предусмотрено, что в случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик должен направить участнику долевого строительства извещение об изменении договора и необходимости изменения срока ввода объекта в эксплуатацию. При отсутствии письменных возражений участника долевого строительства в течение 7 дней срок считается согласованным и измененным.

Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО Компания «Стройтрейдинг» (застройщик) и Бикмеева С.Х. (участник долевого строительства) заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить следующий дом: пяти этажный, 76 квартирный жилой <адрес> секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №.

Пунктом 1.2 договора предусмотрены основные характеристики передаваемой Бикмеева С.Х. квартиры: условный №, в секции 1А, на 4 этаже, однокомнатная, общей площадью 43,84 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию определен – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленным квитанциям к приходным кассовым ордерам Бикмеева С.Х. оплатила стоимость квартир по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, что ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Таким образом, Бикмеева С.Х. исполнены обязательства по договорам долевого участия.

В то же время ответчик до настоящего время обязательства по передаче квартир участнику долевого строительства не исполнил.

Из сообщения начальника Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что застройщик в Иглинский территориальный участок ГУП БТИ РБ с заявлением на изготовление технического паспорта не обращался, проект дома не предоставлял. Во время обследования, проведенного по запросу суда, доступ во все помещения обеспечен не был, подвод коммуникаций не определяется, инвентаризация всего дома и соответственно, предоставление точной информации о степени готовности объекта затруднительная. Визуально по внешним признакам примерная готовность незавершенного строительством многоквартирного жилого <адрес> жилом комплексе «Юлдаш» <адрес> составляет 85%. Техническое описание конструктивных элементов представлено в приложении 2.

В результате обследования <адрес> секции 1А на 4-м этаже вышеуказанного незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, составлен план помещения, экспликация площади квартиры и техническое описание квартиры (приложение №). Методика определения степени готовности квартиры отсутствует, в связи с чем возможно определить примерную степень готовности квартиры по уровню готовности всего дома – 85%. Отопление, водопровод, электроснабжение, канализация в квартире отсутствуют. Назначение помещений квартиры определены в соответствии с Приложением № к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В результате обследования <адрес> секции 1А на 5-м этаже вышеуказанного незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, составлен план помещения, экспликация площади квартиры и техническое описание квартиры (приложение №). Методика определения степени готовности квартиры отсутствует, в связи с чем возможно определить примерную степень готовности квартиры по уровню готовности всего дома – 85%. Отопление, водопровод, электроснабжение, канализация в квартире отсутствуют. Назначение помещений квартиры определены в соответствии с Приложением № к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно плану (приложение №) к ответу начальника Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>. 1 на 4-м этаже жилого комплекса «Юлдаш» состоит из помещений: № (прихожая), площадью 7,3 кв.м, № (коридора), площадью 2,8 кв.м., № (санузла), площадью 1,5 кв.м., № (кухня), площадью 11,0 кв.м., № (жилой комнаты), площадью 18,2 кв.м, № (ванной), площадью 3,2 кв.м., № (кладовая), площадью 2,1 кв.м., № (жилая комната), площадью 12,3 кв.м, № (лоджия), площадью 1,9 кв.м, № (лоджия), площадью 1,9 кв.м., всего по <адрес>,2 кв.м.

Согласно плану (приложение №) к ответу начальника Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>. 1 на 5-м этаже жилого комплекса «Юлдаш» состоит из помещений: № (прихожая), площадью 7,3 кв.м, № (санузла), площадью 4,0 кв.м., № (кухни), площадью 8,6 кв.м., № (жилой комнаты), площадью 17,9 кв.м., № (кладовая), площадью 4,5 кв.м, № (лоджия), площадью 1,3 кв.м., всего по <адрес>,6 кв.м.

Таким образом, степень готовности спорных квартир, в отношении которых между сторонами заключены договора долевого участия, составляет 85%.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.

Положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по договору предусмотрен залог земельного участка, на котором ведется строительство, находящегося в собственности застройщика, либо прав аренды этого земельного участка, и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) - статья 13 Закона.

Кроме того, данный специальный закон, регулирующий отношения участника долевого строительства и застройщика, в качестве способа защиты прав участника долевого строительства предусматривает обеспечение лишь денежного требования дольщика. Вместе с тем, в случае, когда дом возведен, объект долевого строительства фактически существует, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков не восстановит нарушенное право истца.

С учетом этого, истец, выполнив свои договорные обязательства по оплате объекта долевого строительства - квартиры, приобрел право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона.

Из положительного заключения государственной экспертизы №, утвержденного начальником ГУ – Управление государственной экспертизы РБ от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартир составляет 4 159,7 кв.м., жилая площадь - 1912,8 кв.м.

Принимая во внимание изложенное, доля в праве общей долевой собственности истца следует определить исходя из соотношения проектных площадей квартир в многоквартирном жилом доме и соответствующей причитающейся истцу квартиры, что составляет соответственно:

62,2 кв.м. (согласно техническому паспорту): 62,2 кв.м х 100% / 4 159,7 кв.м. = 1,5% = 3/200;

43,6 кв.м. (согласно техническому паспорту): 43,6 кв.м х 100% / 4 159,7 кв.м. = 1% = 1/100..

Представленный истцом расчет суд признает неверным в связи с ошибочностью подсчетов.

Поскольку вышеуказанная квартира юридически как самостоятельный объект права не существует ввиду того, что многоквартирный жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, требования истца о признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном являются обоснованным.

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

признать за Бикмеева С.Х. право собственности на 3/200 долю в праве собственности в неоконченном строительством многоквартирном жилом доме со строительным адресом №А с секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №.

Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности за Бикмеева С.Х. на 3/200 долю в праве собственности в неоконченном строительством многоквартирном жилом доме со строительным адресом №Б с секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №, без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.

Признать за Бикмеева С.Х. право собственности на 1/100 долю в праве собственности в неоконченном строительством многоквартирном жилом доме со строительным адресом №А с секциями А, Б, В, Г в микрорайоне «Южный» жилого комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Р.Р.Сафина