Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 С.ча к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в суд с данным иском, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор уступки прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении земельного участка площадью 887 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов).

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ арендатором указанного участка является ФИО1

После приобретения прав на основании договора цессии ФИО1

обнаружил, что ответчик при расчете арендной платы ошибочно применяет коэффициент 18.0 - иные виды деятельности, что влечет ее увеличение в несколько раз.

В соответствии п.1.2 Договора аренды земельный участок предоставляется для использования под жилой дом (код - 1.1). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Каких-либо изменений в Договор аренды в этой части не вносилось.

В соответствии с п.2.7 постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0.

Вместе с тем, в соответствии с п.2.8 постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ГУП «ГУИОН»), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

То есть, в случае, когда договором изначально предусмотрен только один вид использования (как в данной ситуации), коэффициент Кн - 18.0 не применяется, при этом применяется коэффициент, соответствующий такому виду, установленного договором функционального использования.

Поскольку, в данном случае в Договоре аренды изначально был установлен только один вид функционального использования (Кн 1.1), оснований для применения коэффициента Кн 18.0 с учетом п.2.8 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№, по мнению истца, не имелось.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ истцом на земельном участке осуществляется строительство индивидуального жилого дома на основании уведомления о строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, вх-10-5338/19-0-0.

С учетом ведомости ГУП «ГУИОН» от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату ее составления, участок фактически используется по коду Кн 10.1 (строительство индивидуального жилого дома).

В соответствии с п.2.8 постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка.

Указанные ведомости поступают в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в момент их составления в автоматическом режиме.

В ведомости указано, что она составлена ДД.ММ.ГГГГ, с учетом чего указанную дату следует считать датой представления ведомости ответчику.

В связи с чем истец полагает, что за период с момента заключения Истцом договора цессии с ДД.ММ.ГГГГ по дату получения ответчиком ведомости ГУП «ГУИОН» - ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы должен был производится с применением коэффициента функционального использования, изначально предусмотренного Договором аренды, то есть Кн 1.1 (использования под жилой дом).

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ (с момента получения ответчиком ведомости ГУП «ГУИОН») по настоящее время расчет арендной платы должен производится ответчиком с применением коэффициента функционального использования 10.1 (строительство индивидуального жилого дома).

Истец просит обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с применением кода функционального использования территории 1.1 (использование под жилой дом). Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с применением кода функционального использования территории 10.1 (строительство индивидуального жилого дома) на основании ведомости ГУП «ГУИОН» от ДД.ММ.ГГГГ№.

Истец в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, представил отзыв на возражения ответчика и просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, согласно которым Комитет не согласен с доводами искового заявления по причине изменения арендатором функционального использования земельного участка.

Представитель истца ФИО3 представил возражения на данный отзыв, в которых указал, что отсутствие жилого дома на земельном участке на момент проведения инвентаризации в 2012 году, не свидетельствует об изменении функционального использования земельного участка. Методика расчета арендной платы не содержит в себе такого вида использования как «пустующий участок», в силу чего оснований для изменения вида функционального использования не имелось. До момента начала подготовительных и строительных работ, по мнению представителя, должен применяться код 1.1, после начала выполнения работ код 10.1, в соответствии с пунктом 3.1.1 Методики.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся истца и его представителя.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

Согласно материалам дела между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ОАО «Мостостроительный отряд №» был заключен Договор в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (участок 1) площадью 887 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлен для использования под жилой дом (код 1.1). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным, изменение целей допускается исключительно с согласия Арендатора.

Согласно пункту 2.2. Договора, на момент заключения договора, на Участке находился жилой дом.

В соответствии с п.3.1 Договора срок его действия установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда подлежат применению устанавливаемые или регулируемые уполномоченным органом цены.

В соответствии со статьей 65, частью 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному Участку устанавливается правовыми актами Санкт-Петербурга.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт- Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного постановлением №, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00.

Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

При заключении Договора стороны установили, что размер арендной платы рассчитывается исходя из кода 1.1 и срок Договора превышает пять лет.

Соответственно, при использовании Участка по иному функциональному назначению, не предусмотренному договором, у Комитета возникает право для расчета арендной платы с применением кода 18.0.

В силу части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что на дату заключения Договора аренды на спорном участке находился жилой дом. Иного функционального использования участка договором не предусматривалось.

Пунктом 7.2 договора установлены ограничения в использовании земельного участка: обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций (л.д.13).

Согласно расчету арендной платы код функционального использования территории установлен – 1,1 (Жилищное хозяйство. Жилые многоквартирные дома, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаусы).

Исходя из ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию ГУП «ГУИОН» № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом на участке отсутствует, что свидетельствует о том, что арендованный земельный участок не используется в соответствии с определенной в договоре функцией (л.д.54-56).

Таким образом, у Комитета имелись основания для вывода о том, что функциональное использование участка изменилось и имеются основания для изменения размера арендной платы с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора было направлено уведомление об изменении арендной платы за земельный участок к договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-52).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды данного земельного участка (л.д.20-23).

При этом, согласно пункту 1.2 Договора уступки объем передаваемых новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав арендатора по договору аренды (л.д.20).

Несоответствие функционального использования Участка, установленного Договором, подтверждено ведомостью.

Довод истца о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по дату получения ответчиком ведомости ГУП «ГУИОН» до ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы должен был производится с применением коэффициента функционального использования, изначально предусмотренного Договором аренды, то есть Кн 1.1 (использования под жилой дом), судом не принимается, как бездоказательный, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на участке имелся жилой дом, под который предоставлен участок.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о перерасчете размера арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> Санкт-Петербурга указанные в уведомлении, направленном ДД.ММ.ГГГГ, параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке 78:34:0004473:21, Санкт-Петербург, <адрес>, Большой проспект, <адрес> (участок 1) (л.д.31).

В соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ код функционального использования территории определен – 10,1 (Строительство жилых и нежилых объектов, тип 1) (л.д.26-28).

Вместе с тем, использование участка под строительство жилого индивидуального дома (Кн - 10,1) Договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ - не установлено.

Довод истца о том, что до момента начала подготовительных и строительных работ должен применяться код 1.1, после начала выполнения работ код 10.1 в соответствии с п. 3.1.1. Методики Арендная плата за земельные участки, судом не применяется, поскольку данный пункт Методики устанавливает порядок установления коэффициентов при предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

В то время как спорный земельный участок, в соответствии с Договором, был предоставлен под уже имеющийся жилой дом.

Довод истца о том, что использование арендатором участка под строительство жилого дома влечет безусловное изменение размера арендной платы без внесения изменений в договор, судом откланяется, как необоснованный, поскольку до настоящего времени Договором аренды установлено функциональное использование участка по жилой дом, а не под его строительство.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в Договор аренды были внесены изменения в части цели использования земельного участка, в материалы дела не представлено.

Факт использования земельного участка под различные виды функционального использования без составления соответствующих соглашений, изменяющих содержание Договора аренды, позволяет Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга устанавливать размер арендной платы с применением кода функционального использования территории Кн – 18,0.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований о перерасчете арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с применением коэффициента функционального использования 10.1 (строительство индивидуального жилого дома) также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 С.ча к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№/ЗД-02140 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с применением кода функционального использования территории 1.1 (использование под жилой дом), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с применением кода функционального использования территории 10.1 (строительство индивидуального жилого дома) на основании ведомости ГУИОН от ДД.ММ.ГГГГ№ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Бондарь А.Г.