Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Профиль» к ФИО3, администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании права собственности на нежилое здание, возложении обязанности включить в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Профиль» обратилось в суд с иском к ФИО3, администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании права собственности на нежилое двухэтажное здание по адресу: ... общей площадью 152 кв.м., возложении обязанности включить в договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5798 кв.м. по адресу: ... для обслуживания нежилого двухэтажного здания площадью 125 кв.м. сроком на 49 лет. В обоснование требований указано, что до 25.11.2018 ФИО3 является арендатором до земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... для обслуживания нежилых помещений в здании моторного цеха площадью 1207 кв.м. В период действия договора аренды между истцом и ФИО3 заключен договор подряда № ... от 15.05.2014 на строительство нежилого двухэтажного здания каркасного типа на земельном участке с кадастровым номером ... Договором предусмотрено, что в случае задержки оплаты по договору более чем на 6 месяцев подрядчик вправе обратиться в суд с признанием права собственности на объект строительства. ФИО3 стоимость работ по договору подряда не оплатила.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены ... С.Б., ... М.И., ... В.С., ... И.В., ... А.В., ... Н.В.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО3 участия в судебном заседании не приняла, извещена надлежаще.

Представитель ответчика администрации МО ГО «Сыктывкар» ФИО4 просила в иске отказать, указав, что спорное строение возведено без учета установленного законодательством пятиметрового отступа от установленных красных линий. Кроме того, возведенное истцом строение препятствует проезду большегрузного автотранспорта третьих лиц Ч-вых к принадлежащим им помещениям.

Третьи лица ... И.В., ... А.В., ... Н.В., ... С.Б., ... М.И., ... В.С. в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании исследовав материалы дела и изучив материалы гражданского дела №2-75/2020, хранящегося в архиве Сыктывкарского городского суда Республики Коми, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установлено, что в 2014 году ФИО3 и ... В.А. администрацией МО ГО «Сыктывкар» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: ... для обслуживания расположенного на нем здания моторного цеха, принадлежащего указанным лицам на праве собственности.

15.05.2014 между истцом и ФИО3 заключен договор подряда № ..., в соответствии с которым ООО «Профиль» обязуется выполнить следующие виды работ: строительство нежилого двух этажного здания, по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ...

В соответствии с п. 7.5 договора подряда № ... от 15.05.2014 в случае задержки оплаты по договору более чем на 6 месяцев подрядчик вправе обратиться в суд с признанием права собственности на объект строительства.

Промежуточным актом № 1 от 30.06.2014 подтверждено выполнение работ по договору № ... в виде изготовления и погружения винтовых свай, промежуточным актом № 2 от 30.07.2014 выполнены работы – монтаж стеновых конструкций, промежуточным актом № 3 от 30.08.2014 подтверждается устройство кровли, промежуточным актом № 4 от 30.12.2014 выполнены отделочные работы.

18.08.2018 ... В.А. умер. Наследниками его являются ... Н.В., ... А.В. и ... И.В.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 06.03.2019 по делу №2-1471/2019 признан незаконным отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении ФИО3 земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... в аренду для обслуживания нежилых помещений в здании моторного цеха без проведения торгов на новый срок, выраженный в письме и.о. первого заместителя руководителя администрации МО ГО «Сыктывкар» от 16.11.2018 № .... Обязана администрация МО ГО «Сыктывкар» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу с заключить с ФИО3 договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... для обслуживания нежилых помещений в здании моторного цеха без проведения торгов сроком на 49 лет.

Этим решением установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 522,5 кв.м (этаж 1, номера на поэтажном плане 10, 11, 12) по адресу: ... (запись в ЕГРП от 16.04.2013).

На основании решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 06.03.2019 по делу №2-1471/2019 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 27.05.2019 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №... в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5798 кв.м. по адресу: ... для обслуживания нежилых помещений в здании моторного цеха сроком до 27.05.2068. 22.09.2020 администрация МО ГО «Сыктывкар» заключила с ... А.В., ... Н.В., а также с ... Н.В., действующей за несовершеннолетнюю дочь, ... И.В., договоры присоединения к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №...

Установлено также, что наряду с имеющимся на участке зданием, ФИО3, в отсутствие разрешительной документации, осуществила строительство двухэтажного здания на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ...

Возведенное двухэтажное здание каркасного типа размерами 14,15 х 6,24 метров, с высотой этажа 2,5 метра, общей площадью 152 кв.м. располагается главным фасадом вдоль ул.Колхозной, по границе земельного участка ... На первом этаже здания располагается торгово-офисное помещение площадью 67,4 кв.м. с размещением выставочных образцов продукции для строительства домов и помещение санузла. На втором этаже располагается подсобное помещение площадью 67,5 кв.м.

11.06.2019 ФИО3 обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила ФИО3 в письме от 21.06.2019 №... что разрешение на строительство здания не оформлялось, в выдаче разрешения ФИО3 отказано.

Решением Сыктывкарского городского суда от 3 сентября 2020 года по делу №2-75/2020 исковые требования ФИО3 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое двухэтажное здание по адресу: ... общей площадью 152 кв.м., оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 21.12.2020 решение Сыктывкарского городского суда от 03.09.2020 оставлено без изменения.

Приведенными постановлениями судов установлено, что спорное здание возведено на границе земельного участка с кадастровым номером ..., которая совпадает с красной линией по ул.Колхозная, заезд на земельный участок осуществляется по территории земельного участка с кадастровым номером ... находящийся в долевой собственности ... В.С., ... М.И., ... С.Б. Возведение истцом спорного объекта недвижимости препятствует возможности подъезда, в том числе автомашин спецтехники, на участок с кадастровым номером ... с дороги общего пользования – ул. Колхозная, что является нарушением требований противопожарной безопасности. Возможность проезда большегрузной техники к зданию моторного цеха, принадлежащего как ФИО3, так и на праве общей долевой собственности третьим лицам ... Н.В, ... А.В., ... И.В., отсутствует. Здание моторного цеха располагается в глубине земельного участка. Расстояние от стены возведенного здания до границы земельного участка со стороны дороги общего пользования с одного края составляет 3,68 метра, что недостаточно для проезда большегрузного автомобиля и спецтехники, со второго края равен 10,5 метров. Однако эта часть земельного участка огорожена забором, через неё проходит надземный трубопровод. Решением Совета МО городского округа «Сыктывкар» от 30.04.2010 №31/04-560 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Сыктывкар». Согласно данных Правил минимальный отступ от зданий до красной линии в зоне застройки П-3 «Зона производственных и коммунально-складских объектов IV - V класса опасности» должен составлять 5 метров, минимальный отступ зданий до границ земельного участка составляет 3 метра. Приведенные требования истцом при возведении здания соблюдены не были. Спорное строение по своему назначению «торгово-офисное помещение» не соответствует условиям заключенного с ФИО3 договора аренды №... от 27.05.2019 со множественностью лиц на стороне арендатора и целевому назначению земельного участка с кадастровым номером ... для обслуживания здания моторного цеха. Кроме того, построенное здание большей своей частью попадает в охранную зону ВЛ. В соответствии с п.п. «а» п.10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается строительство зданий и сооружений. Здание построено вблизи действующего аэропорта г. Сыктывкара в приаэродромной территории, согласия Федерального. Агентства воздушного транспорта на размещение объекта не получено.

Эти нарушения градостроительных норм, а также прав и законных интересов третьих лиц Ч-вых послужили основанием для отказа в иске ФИО3 о легализации самовольной постройки.

08.07.2021 директор ООО «Профиль» ... В.Н. обратился в Администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: нежилое двух этажное здание на земельном участке по адресу: ..., кадастровый номер ...

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Судом установлено, что строение возведено истцом без получения разрешения на строительство, без согласования параметров строения с землепользователями земельного участка с кадастровым номером ... Возведенное здание не соответствует целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию, строительство этого объекта, осуществлено в нарушение прав сособственников здания моторного цеха, имеющих равное с истцом право пользования земельным участком для обслуживания цеха.

Тот факт, что в настоящее время отсутствуют нарушения прав третьих лиц истцом не доказан. Наличие в договоре аренды между ФИО3 и ООО «Профиль» условия о том, что подрядчик имеет возможность обращения в суд с требованием о признании за ним права собственности на возведенный объект, само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку установлены нарушения законодательства при возведении строения, постройка является самовольной, условия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ для ее легализации не соблюдены.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исковые требования о признании права собственности на строение судом не удовлетворены, ООО «Профиль» не имеет и права на заключение с администрацией МО ГО «Сыктывкар» договора аренды земельного участка, так как земельные участки в аренду предоставляются собственникам зданий. Кроме того, такой договор заключен с ФИО3, договор не расторгнут и не признан недействительным.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Оставить без удовлетворения исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Профиль» к ФИО3, администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании права собственности на нежилое здание, возложении обязанности включить в договор аренды земельного участка.

Решение может быть подана обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14.09.2021.

Судья Н.Е. Колосова