Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальный трест» в лице единоличного исполнительного органа открытого акционерного общества «Жилищно-коммунальный трест +» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности и понуждении произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,

установил:

истец обратился в Северодвинский городской суд с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальный трест» в лице единоличного исполнительного органа открытого акционерного общества «Жилищно-коммунальный трест +» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности и понуждении произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В обоснование иска указал, что истец зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>. Ответчик является управляющей организацией, осуществляющей функции по управлению многоквартирным домом ..... по <адрес> в <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом ..... данного Договора управления определен противоречащий закону порядок определения стоимости управления общим имуществом. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать п. ...... Договора управления многоквартирным домом ..... по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности в виде понуждения ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества МКД исходы из тарифа, установленного договором управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>. за ..... кв.м. занимаемой общей площади.

Истец извещен надлежаще, в судебное заседание не явился.

Представитель истца ФИО2ФИО7 исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела третье лицо извещено судом.

В порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом сторонам в соответствии со ст. 114 ГПК РФ предлагалось представить в суд все имеющиеся у них доказательства по делу, указывалось на последствия непредставления доказательств, а также разъяснялись положения ст.56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (в редакции на момент заключения договора, возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из: 1) платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) платы за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства (статьи 161 и 162 ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом - это соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме (заказчик) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг заказчику, а заказчик - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. Обеспечение содержания общего имущества, равно как и организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме, предполагает осуществление управляющей организацией комплекса работ и услуг, в том числе организационного и информационного характера, перечень которых определяется на основании нормативных актов и по соглашению сторон договора управления многоквартирным домом и обусловлен рядом объективных и субъективных факторов.

В связи с этим особенностью договора управления многоквартирным домом является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного многоквартирного дома (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества многоквартирного дома, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в многоквартирном доме с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в многоквартирном доме и прилегающей к нему территории и т.д. Достижение цели договора управления многоквартирным домом - поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии - в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления многоквартирным домом условия о его цене.

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ, рассматриваемая в системной связи с другими нормами данного Кодекса, в том числе с частью первой статьи 39, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и с частью первой статьи 156, согласно которой плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также с учетом специфики договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162), направлена на поддержание указанного имущества в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривает определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491), на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения и т.д.).

В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения расположенного по адресу: г. <адрес><адрес>

ОАО «ЖКТ +» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома на основании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту Договор).

Договор утвержден собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. <адрес>, проведенным в форме заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями Договора ОАО «ЖКТ +» взяло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, в том числе по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, обеспечения решения вопросов пользования общего имущества многоквартирного дома, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам жилых помещений.

В соответствии с пунктом ..... Договора плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не инициировали общее собрание и не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, Управляющая организация применяет для расчетов платы за содержание и ремонт размер платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий период. Управляющая организация уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме об изменении цены не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение в ином размере.

С учетом правового анализа условий указанного договора следует, что собственниками помещений установлен размер платы за содержание дома сроком на один год, а также определены условия и порядок, при наступлении которых управляющая организация имеет право на изменение стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

Указанные условия договора не противоречат положениям статьи 156 ЖК РФ, относящей определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме к компетенции общего собрания.

Согласно приложению ..... к договору, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере <данные изъяты>. с ДД.ММ.ГГГГ год.

При таких обстоятельствах, годичный срок действия размера платы за содержание и ремонт помещений указанного многоквартирного дома в размере <данные изъяты> действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункту 4.1.1 договора управления истечение указанного годичного срока являлось основанием для установления общим собранием собственников размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на следующий календарный год.

Поскольку надлежащим образом собственниками помещений в доме общее собрание по вопросу определения платы по договору управления проведено не было, размер платы по договору не изменялся в течение текущего года, управляющая компания вправе была, уведомив собственников об изменении цены за тридцать дней, предъявить к оплате платежные документы в размере платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий период.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку судом не установлены обстоятельства нарушения прав и интересов истца, у суда отсутствуют основания для признания п. ..... Договора управления от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применения последствий недействительности условий договора, обязав ответчика произвести перерасчет платы за услуги и работы по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении требований к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальный трест» в лице единоличного исполнительного органа открытого акционерного общества «Жилищно-коммунальный трест +» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применении последствий недействительности и понуждении произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий М.Д.Чувашева