Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выставочный центр «Стройэкспо» о признании недействительными условий договора, акта-приема передачи в части, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 18.04.2018 г. между ООО СЗ «ВЦ Стройэкспо» и ним заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный дом <адрес>, и после получения разрешения на ввод комплекса в эксплуатацию передать истцу квартиру, стоимость которой составила 4 622 040,22 руб. Срок передачи квартиры – 4 квартал 2019 г., квартира передана истцу по акту от 25.03.2020 г., количество дней просрочки – 85 дн. Переданная квартира не соответствует характеристикам, указанном в планировочном решении (п. 2.2. договора), по площади квартира должна быть 24,45 кв.м, фактически – 23,9 кв.м, т.е. меньше на 0,55 кв.м. Стоимость одного квадратного метра составляет 189 040,50 руб. (п.3.1. договора), следовательно, ответчик должен возместить истцу 103 972,27 руб. Условия договора, в частности, оговоренные в п.3.3. договора о том, что в случае, если отличие окончательной площади будет составлять менее 2% его проектной площади, уточнение цены договора не производится, цена объекта признается равной, определенной в п. 3.2. договора денежной сумме, в силу ч.4 ст. 7 ФЗ № 214 являются ничтожными. Кроме того, п.10.2 договора, предусматривающий подсудность споров по месту нахождения объекта, ущемляет права истца как потребителя и поэтому является недействительным. На основании изложенного, с учетом уточнения иска истец просит суд признать недействительным условие договора участия в долевом строительстве №... от 18.04.2018 г., заключенного между ним и ответчиком, предусмотренное п. 10.2 договора; признать ничтожным п.3.3. договора участия в долевом строительстве в части условия о не возмещении дольщику разницы менее 2% от площади квартиры; признать недействительным акт приема-передачи от 25.03.2020 г. квартиры, расположенной <адрес>, вчасти указания площади квартиры 24,6 кв.м; установить факт передачи ООО «ВЦ Стройэкспо» в собственность ФИО1 квартиры, площадью 23,9 кв.м, расположенной <адрес>; взыскать с ООО СЗ «ВЦ Стройэкспо» в пользу истца денежные средства 401 682,49 руб., из которых: 157 149,27 руб. – неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, 103 972,27 руб. – возврат в связи с соразмерным уменьшением цены договора излишне уплаченных денежных средств по договору от 18.04.2018 г., 130 560,83 руб. – штраф за неисполнение требований потребителя; 10 000 руб. – компенсация морального вреда.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика ООО СЗ «ВЦ Стройэкспо» не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежаще, ходатайств об отложении дела по уважительным причинам не заявлено, в силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В материалы дела от ответчика поступили письменные возражения на иск, согласно которым ответчик исковые требования не признает, просит в их удовлетворении отказать. В случае удовлетворения требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа до размера, не превышающего 20% от заявленных требований. Отсутствуют доказательства о причинении истцу материального ущерба Указано, что объект был готов к передаче до истечения срока передачи, установленного в ДДУ, незначительная просрочка возникла в связи с организационными затруднениями по передаче большого количества квартир одновременно. Истец уклонялся от приемки готового объекта, уведомление ему направлено 16.01.2020 г., а объект он принял только 25.03.2020 г., следовательно, период расчета неустойки должен быть определен на дату уведомления. Вина застройщика в просрочке передачи объекта долевого строительства отсутствует, поскольку причиной задержки ввода в эксплуатацию послужило несвоевременное выполнение работ по подключению объекта строительства к сетям теплоснабжения силами субъекта естественной монополии в г.Москве – ПАО «МОЭК». Требования о возврате денежных средств в связи с изменением площади объекта незаконно, поскольку не соответствует положениям заключенного ДДУ, проектной документации застройщика, положениям ФЗ № 214-ФЗ, Градостроительного кодекса РФ. Подпунктом 2 п. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ установлен предельно допустимый по договору участия в долевом строительстве процент отклонения площади от проектной, указанной в договоре и составляющий 5%. Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, квартира имеет следующие характеристики: площадь 24,6 кв.м, что больше, чем указано в договоре - 24,45 кв.м. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи 25.03.2020 г. без замечаний. Представителем ответчика также заявлено о применении срока исковой давности по требованиям об оспаривании пунктов договора и акта приема-передачи объекта недвижимости, поскольку договор заключен 18.04.2018 г., требование о признании оспоримой сделки недействительной в силу п.2 ст. 181 ГК РФ составляет 1 год. Размер компенсации морального вреда не отвечает принципам разумности и справедливости.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 - 4 ст. 4 указанного выше закона, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

На основании ч. 9 ст. 4 ранее указанного закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу положений статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со статьей 6 вышеуказанного закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела, 18.04.2018 г. между ООО «ВЦ Стройэкспо» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №..., согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект, расположенный в МКД, участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема-передачи (п.1.1. договора).

Предварительное (проектное) планировочное решение объекта, а также его описание и технические характеристики приводятся в приложении №1 к договору (п.2.2.), согласно которому объект имеет следующие характеристики, в том числе, квартира – студия, ориентировочная (проектная) общая площадь объекта – 24,45 кв.м.

Цена договора составила 4 622 040,22 руб. ( 3.2 договора), стоимость одного кв.м - 189 040,50 руб. (п.3.1 договора).

Согласно п. 3.3. договора в случае, если отличие окончательной площади объекта от проектной площади будет составлять менее 2% его проектной площади, уточнение цены договора сторонами не производится, и цена объекта в данном случае признается равной определенной в п.3.2. договора денежной сумме.

Пункт 10.2 договора предусматривает, что стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в суде по месту нахождения объекта.

Истцом плата за объект долевого участия в сумме 4 622 040,22 руб. внесена в срок в полном объеме.

Срок передачи застройщиком участнику объекта – 4 квартал 2019 г., в данный срок объект долевого участия передан не был.

Квартира передана по акту приема-передачи только 25.03.2020 г.

Таким образом, застройщиком нарушены сроки сдачи объекта недвижимости.

В связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства истец направил в адрес ответчика претензию о выплате неустойки, а также возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Учитывая, что нарушение сроков передачи объекта застройщиком имело место, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, подлежали удовлетворению.

Размер неустойки за несвоевременную передачу ответчиком квартиры за период с 01.01. 2019 года по 25.03.2020 года составляет 157 149,37 руб. (4 622 040,22 рублей * 6%: 300 *85 дней)*2).

Согласно пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на отсутствие вины Общества в несвоевременной передаче дольщику и чрезмерность заявленной ко взыскании неустойки.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 253-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. При таких обстоятельствах, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной.

Разрешая вопрос о размере неустойки, суд при наличии мотивированного заявления ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, принимая во внимание срок просрочки исполнения обязательств, отсутствие негативных для истца последствий нарушения обязательств, полагает возможным снизить размер неустойки, определив его в сумме 60 000 рублей.

Доводы ответчика о том, что истец уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку доказательств, свидетельствующих об уклонении истца от подписания акта приема-передачи квартиры или иных обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении истцом своими правами, ответчиком не представлено. В случае уклонения истца от приемки объекта, застройщик имел реальную возможность составить односторонний акт.

Площадь фактически переданной истцу составила 23,9 кв.м, что подтверждается планом и экспликацией жилого помещения, составленными ООО «Центр экспертных заключений», что меньше площади, указанной сторонами в договоре от 18.04.2018 г. (24,45 кв.м) года на 0,55 кв.м, что по стоимости составляет 103 972,27 руб. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности, его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора,

Соответственно, условие п. 3.3. договора противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".

В данном случае, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства в меньшую сторону по площади, что противоречит как приведенным требованиям закона, так и п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

Суд приходит к выводу о признании недействительным пункта 3.3. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.04.2018 г. и акта приема-передачи от 25.03.2020 г. в части указания площади квартиры 24,6 кв.м, как нарушающих права потребителя, поскольку позволяет застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, и взыскивает с ответчика в пользу истца денежные средства в счет уменьшения цены указанного договора в размере 103 972,27 руб.

Довод ответчика о том, что истец подписал акт приема-передачи квартиры без каких-либо претензий, подтвердив соответствие квартиры условиям договора, сведения о площади квартиры 24,6 кв.м отражены в ЕГРН, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца, поскольку изменение площади квартиры подтверждается материалами дела, не оспорено ответчиком никакими доказательствами, при этом отказ от защиты нарушенного права является ничтожным.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет на ограничение прав потребителей, являются ничтожными.

Разрешая требования истца в части признания недействительным пункта 10.2 договора, содержащего соглашение о месте рассмотрения споров в судебном порядке, суд исходит из того, что установленное п. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" право потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон. Кроме того, данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услугу, выполняющего работу, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей, ограничение этого права является ничтожным.

Вопреки доводам ответчика, истцом не пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительными условий договора, поскольку в силу положений статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... заключен между истцом и ответчиком 18.04.2018 г., квартира меньшей площадью, чем предусмотрено указанным договором, передана потребителю 25.03.2020 г., в суд ФИО1 обратился 02.10.2020 г., то есть до истечения срока исковой давности.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии со статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. В соответствии с указанной статьей при определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание характер причиненных истцу страданий, а также степень вины причинителя вреда, требования разумности и справедливости, суд считает необходимым требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда удовлетворить, взыскав с ответчика в пользу истца компенсацию такого вреда в сумме 2 000 рублей.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 82 986,14 рублей (из расчета: (60 000 руб. + 103 972,27 руб. + 2000) х 50%). Суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ к штрафу.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 811,21 руб., от уплаты которой при подаче иска истец был освобождена в силу закона.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выставочный центр «Стройэкспо» о признании недействительными условий договора, акта-приема передачи в части, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) п. 10.2 договора №... от 18.04.2018 г., заключенного между ООО «ВЦ Стройэкспо» и ФИО1.

Признать недействительным (ничтожным) п. 3.3. договора №... от 18.04.2018 г., заключенного между ООО «ВЦ Стройэкспо» и ФИО1, в части условия о не возмещении дольщику разницы менее 2% от площади квартиры.

Признать недействительным акт приема-передачи от 25.03.2020 г. квартиры <адрес>, в части указания площади квартиры, установив факт передачи ООО СЗ «ВЦ Стройэкспо» в собственность ФИО1 указанной квартиры, площадью 23,9 кв.м

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выставочный центр «Стройэкспо» в пользу ФИО1 неустойку в размере 60 000 рублей, денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 103 972 руб. 27 коп., компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, штраф в размере 82 986 руб. 14 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Выставочный центр «Стройэкспо» в доход бюджета муниципального образования г. Брянск государственную пошлину в размере 5821 руб. 21 коп.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Шматкова О.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 6 октября 2021 года.