Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смолин А.И. к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» о признании права на долю в незавершенном строительстве многоквартирном жилом доме,

У С Т А Н О В И Л:

Смолин А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Стройтрейдинг» (далее по тексту - ООО Компания «Стройтрейдинг») о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указывая в обоснование, что между ним и ООО Компания «Стройтрейдинг» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> секциями А, Б, В, Г <адрес><адрес> РБ. В соответствии с п. 1.1. договора долевого участия застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: РБ, <адрес> на земельном участке, площадью 23 081 кв.м., с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику квартиру, имеющую следующие проектную документацию: условный номер квартиры – 60, секция 1Г, 1 этаж, количество комнат -2, общая проектная площадь – 62,51 кв.м. Застройщик в свою очередь обязался оплатить указанные услуги. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, оплатив ответчику <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 1.4 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию определен - II квартал 2015 года, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение №. Пунктом 1.2 договора изменены технические характеристики квартиры, согласно которым передаваемая квартира имеет №, в секции 1В, 1 этаж, комнаты – 2, общая площадь – 62,51 кв.м, жилая площадь 30,36 кв.м. В настоящее время строительство дома не завершено, объект в эксплуатацию не сдан, что свидетельствует о том, что ответчик не исполняет свои обязательства по договору. На основании изложенного истец просит признать за ней право собственности на 1/0,329 кв.м. в объекте незавершенного строительства - в <адрес>, общей площадью 62,51 кв.м., расположенной на 1 этаже незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м., кадастровым номером № в соответствии с условиями договора участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №№.

В ходе судебного заседания истец Смолин А.И. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО Компания «Стройтрейдинг», представитель третьего лица Управления Росреестра на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили и не просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав объяснения истца Смолин А.И., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как следует из материалов дела, ООО Компания «Стройтрейдинг» на праве аренды принадлежит земельный участок, площадью 23 080 кв.м., с кадастровым номером № с разрешенным видом использования: под многоэтажное жилищное строительство, на котором Общество ведет строительство многоквартирных жилых домов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Компания «Стройтрейдинг» (застройщик) и Смолин А.И. (участник долевого строительства) заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить следующий дом: пяти этажный, 76 квартирный жилой <адрес> секциями А, Б, В, Г в <адрес> расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №.

Пунктом 1.2 договора предусмотрены основные характеристики передаваемой Смолин А.И. квартиры: условный №, в секции 1 Г, на 1-м этаже, двухкомнатная, общей площадью 62,51 кв.м, жилой площадью 30,36 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб.

Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию определен – IV квартал 2015 года (п. 1.4 договора).

Согласно п. 3.3 договора предусмотрено, что в течение двух месяцев после приема объекта в эксплуатацию и утверждения акта государственной приемочной комиссии и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате в соответствии с п. 2.1 и иных положений настоящего договора и приложений к нему, передать квартиру по передаточному акту участнику долевого строительства.

Пунктом 3.4 договора долевого участия предусмотрено, что в случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик должен направить участнику долевого строительства извещение об изменении договора и необходимости изменения срока ввода объекта в эксплуатацию. При отсутствии письменных возражений участника долевого строительства в течение 7 дней срок считается согласованным и измененным.

Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ п.1.2 договор изложен в следующей редакции: «Передавая квартира и ее основные характеристики: <адрес>, секция 1В, этаж 1, количество комнат 2, жилая площадь 30,36 кв.м, общая площадь 62,51 кв.м.».

Исполнение Смолин А.И. условий по договору долевого участия подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Вместе с тем, ответчик до настоящего время обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства не исполнил.

Из сообщения начальника Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что специалистами Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ были произведены работы по обследованию незавершенного строительством многоквартирного жилого <адрес><адрес><адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. В связи с тем, что застройщик не обращался в Иглинский территориальный участок ГУП БТИ РБ с заявлением на изготовление технического паспорта, проект на дом не представлен, доступ во все помещения не обеспечен, подвод коммуникаций не определяется, инвентаризация всего дома и соответственно, предоставление точной информации о степени готовности объекта затруднительная. Визуально по внешним признакам примерная готовность незавершенного строительством многоквартирного жилого <адрес><адрес>» <адрес> составляет 85%. Техническое описание конструктивных элементов представлено в приложении 2.

В результате обследования <адрес> секции 1В на 1-м этаже вышеуказанного незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, составлен план помещения, экспликация площади квартиры и техническое описание квартиры (приложение №). Методика определения степени готовности квартиры отсутствует, в связи с чем возможно определить примерную степень готовности квартиры по уровню готовности всего дома – 85%. Отопление, водопровод, электроснабжение, канализация в квартире отсутствуют. Назначение помещений квартиры определены в соответствии с Приложением № к договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно плану (приложение №) к ответу начальника Иглинского территориального участка ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ№, <адрес>. 1 жилого комплекса «Юлдаш» состоит из помещений: № (прихожая), площадью 11,2 кв.м, №жилой комнаты, площадью 12,1 кв.м., № (сан.узел), площадью 2,1, № (ванной), площадью 3,1 кв.м., № (жилая комната), площадью 18,3 кв.м, № (жилая комната), площадью 11,1 кв.м, № (кладовая), площадью 1,6 кв.м, № (лоджия), площадью 2,0 кв.м., № (лоджия), площадью 2,0 кв.м.

Таким образом, степень готовности жилого дома, где находится спорная квартира, в отношении которой между сторонами заключен договор долевого участия, составляет 85%.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.

Положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по договору предусмотрен залог земельного участка, на котором ведется строительство, находящегося в собственности застройщика, либо прав аренды этого земельного участка, и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) - статья 13 Закона.

Кроме того, данный специальный закон, регулирующий отношения участника долевого строительства и застройщика, в качестве способа защиты прав участника долевого строительства предусматривает обеспечение лишь денежного требования дольщика. Вместе с тем, в случае, когда дом возведен, объект долевого строительства фактически существует, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков не восстановит нарушенное право истца.

С учетом этого, истец, выполнив свои договорные обязательства по оплате объекта долевого строительства - квартиры, приобрел право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона.

Из положительного заключения государственной экспертизы №, утвержденного начальником ГУ – Управление государственной экспертизы РБ от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартир составляет 4 159,7 кв.м., жилая площадь - 1912,8 кв.м.

Принимая во внимание изложенное, доля в праве общей долевой собственности истца следует определить исходя из соотношения проектных площадей квартир в многоквартирном жилом доме и соответствующей причитающейся истцу квартиры, что составляет 62,51 кв.м х 100% / 4 159,7 кв.м. = 1,5% = 3/200.

Представленный истцом расчет суд признает неверным в связи с ошибочностью подсчетов.

Поскольку вышеуказанная квартира юридически как самостоятельный объект права не существует ввиду того, что многоквартирный жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, требования истца о признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном являются обоснованными.

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

признать за Смолин А.И. право собственности на 3/200 доли в праве собственности в неоконченном строительством многоквартирном жилом доме со строительным адресом № В с секциями А, Б, В, Г <адрес> комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №

Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности за Смолин А.И. на 3/200 доли в праве собственности в неоконченном строительством многоквартирном жилом доме со строительным адресом № В с секциями А, Б, В, Г <адрес> комплекса «Юлдаш», расположенного по строительному адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, площадью 23 081 кв.м. с кадастровым номером №, без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Иглинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Р.Р.Сафина