Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Товариществу собственников жилья «ФИО7, 2/1» об обязании согласовывать вновь заключаемые договоры, касающиеся вопросов распоряжения общим имуществом, обязании предложить и согласовать процедуру согласования договоров, обязании согласовать ранее заключенные договоры,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ «ФИО7, 2/1» об обязании согласовывать с ним все вновь заключаемые договоры по поводу распоряжения общим имуществом в соответствии с п. 2.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, обязании в месячный срок предложить и согласовать с ним процедуру согласования своих договоров, а в случае неисполнения этого условия принять тот вариант процедуры согласования, который будет предложен им, обязании согласовать с ним все договоры по поводу распоряжения общим имуществом, заключенные с момента подписания договора, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец в обоснование заявленных исковых требований пояснил, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес>, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации №.2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 6 ст. 154, ст. 155 ЖК РФ, предписывающими обязательное заключение договора между ТСЖ и собственником жилья, не являющимся членом ТСЖ, между ним и ТСЖ «ФИО7, 2/1» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о техническом обслуживании и содержании мест общего пользования многоквартирного жилого дома». Однако товарищество с первого дня заключения договора нарушает его, а ДД.ММ.ГГГГ уведомило меня об одностороннем расторжении договора.

Нарушение договора выразилось в уклонении товарищества от исполнения п. 2.1.2. и предоставлении ему заведомо ложных сведений об отсутствии оснований для его исполнения. Этим пунктом предусматривается обязанность товарищества «при распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, в том числе при заключении договоров по поводу этого имущества и распределения доходов от его использования согласовывать договоры с собственником в порядке, предусмотренном ЖК РФ и Уставом ТСЖ». Между тем, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ товариществом было заключено не менее четырех договоров по поводу общего имущества, ни один из которых не был согласован с ним. На его неоднократные устные и письменные просьбы сообщить ему о наличии заключенных договоров ответа он не получал, пока, наконец, ДД.ММ.ГГГГ председатель товарищества не известил его о том, что таких договоров нет, предоставив, таким образом, ложные сведения. С тем, что эти сведения являются именно ложными, председатель согласился в беседе, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ в помещении правления ТСЖ в присутствии свидетелей. На его предложение согласовать уже заключенные договоры, он ответил, что не видит в этом необходимости. После чего прислал ему вначале письмо, а затем и уведомление о расторжении им договора в одностороннем порядке.

Основания для расторжения договора определены ст. 450 ГК РФ, предусматривающей, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором». Между тем, ни ГК РФ, ни другими законами, ни самим договором возможность его одностороннего прекращения, которая могла бы быть отнесена к данному случаю, не предусмотрена. Не обращался ответчик и в суд с иском о расторжении договора. Наконец, какие бы ни были у него основания для такого решения, и даже будь у него на это право, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (ч. 5 ст. 450.1 ГК РФ). Основным обязательством по договору с его стороны является оплата содержания общего имущества. Уже после получения уведомления о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ им дважды вносились ежемесячные платежи на счет ТСЖ в размере, определенным самим ТСЖ. И эти платежи были приняты. Тем самым товарищество подтвердило продолжение действия договора.

Таким образом, договор в настоящее время остается в силе. Вместе с тем, налицо откровенное уклонение от исполнения обязательства по нему со стороны председателя правления ТСЖ.

Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства также декларируется законом. Под исключения, предусмотренные в нем, данный случай не подпадает, поскольку ТСЖ не является собственником имущества, на которое распространяется действие договора, не является коммерческой организацией (ст. 291 ГК РФ), не осуществляет предпринимательскую деятельность и за истекшее время не возникло никаких форс-мажорных обстоятельств. Не предусмотрено право на односторонний отказ от договора и в самом договоре.

Нежелание исполнять условия договора ТСЖ объясняет тем, что, якобы, не находит в законодательстве оснований для исполнения п. 2.1.2. Такая мотивировка несостоятельна по следующим основаниям.

Во-первых, текст договора от начала до конца написан самим ТСЖ и был предложен ему ДД.ММ.ГГГГ прежним председателем товарищества ФИО3, а затем, после избрания в ноябре 2015 года, вновь избранным председателем товарищества ФИО4 Пункт 2.1.2. был внесен в договор в редакции ТСЖ. Надо полагать, на момент его внесения наличие законных оснований для этого было для ТСЖ очевидным.

Во-вторых, причина, побудившая товарищество включить в договор этот пункт, заключается в том, что этого как раз требует закон. В частности, ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 ГК РФ допускают возможность распоряжения, владения и пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности, лишь при согласовании со всеми собственниками. Эта же норма декларируется Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ 12-6, указывающим, что законом установлен специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.

Подписав договор, товарищество подтвердило свое согласие на исполнение этого пункта как своей обязанности. После этого споры насчет него могут касаться лишь толкования сторонами его формулировки и порядка его исполнения.

Порядок разрешения споров, возникающих из разночтения формулировок действующего договора предусмотрен п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О свободе договора и ее пределах», где указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора.. . толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Текст договора и формулировка данного пункта от первой до последней буквы принадлежат товариществу, а контрагентом по договору выступает он.

Что касается порядка его исполнения, то, встретившись с нежеланием ТСЖ выполнять взятые на себя обязательства, он предпринял шаги с целью досудебного разрешения возникшего конфликта. А именно, им была предложена иная редакция спорного пункта, предусматривающая согласование по умолчанию, полностью освобождающая товарищество от стесняющего его деятельность условия этого пункта. Неоднократно в устном и письменном общении он предлагал председателю ТСЖ переформулировать этот пункт удобным для товарищества образом, найти любое иное компромиссное решение. Однако со стороны товарищества он не получал никаких предложений, а все его инициативы были отвергнуты. Председатель товарищества настаивал на разрешении спора именно в суде.

Таким образом, в настоящее время ТСЖ уклоняется от взятых на себя обязательств по договору, извлекая, в нарушение ч. 4 ст. 1 ГК РФ, преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения, присваивает себе право распоряжения, пользования и владения его долей в общем имуществе многоквартирного дома, тем самым, в нарушение принципа неприкосновенности собственности (ч. 1 ст. 1 ГК РФ), умышленно лишая его права собственности на его имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании изложенного, просил удовлетворить заявленные им исковые требования.

Полномочный представитель ответчика ТСЖ «ФИО7, 2/1» ФИО4 исковые требования не признал. Пояснил, что истец не является членом ТСЖ «ФИО7, 2/1», несмотря на то, что ему неоднократно предлагалось вступить в товарищество.

Законом не определен порядок ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с внутренней документацией ТСЖ. Однако анализ норм жилищного законодательства подразумевает, что в отношении получения доступа к документам товарищества права членов ТСЖ шире, чем права собственника помещения в доме.

Не являясь членом ТСЖ, собственник помещения в доме не имеет права на участие в принятии решения товариществом, в голосовании по вопросам его компетенции. Соответственно, документы, касающиеся внутренних вопросов ТСЖ (протоколы ТСЖ о выборе правления, финансовые документы товарищества, отчеты ревизионной комиссии), не могут быть ему доступны. При этом есть документы, которые напрямую затрагивают права собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (кем является истец). Это в первую очередь документы, принимаемые на общем собрании собственников помещений, протоколы таких собраний. К ним можно отнести протоколы общих собраний собственников помещений в доме (о выборе способа управления, о создании ТСЖ), документы, касающиеся решений этих собраний, например договор аренды общего имущества многоквартирного дома и акты выполненных работ по нему, устав ТСЖ, так как согласно п. 2 ст. 135 ЖК РФ он принимается на общем собрании собственников помещений. Однако, при этом в силу подп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ внесение изменений в устав относится к компетенции общего собрания членов товарищества, следовательно, изменения в уставе не касаются собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

В исковом заявлении ФИО1 JI. указывает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ товариществом было заключено не менее четырех договоров по поводу общего имущества, ни один из которых не был согласован с истцом. При этом он не только не отрицает факт наличия у него указанных договоров, но и прикладывает копии к своему исковому заявлению. Однако по данным договорам от истца не поступало никаких замечаний или предложений. При этом договоры не являются договорами по поводу общего имущества и были предоставлены по просьбе ФИО1 B.JL, хотя на ТСЖ не возложена такая обязанность. В данном согласовании каких-либо договоров вообще не предусмотрено законодательством. Тем не менее все время ФИО1 B.JI. не отказывалось в ознакомлении любых договоров, заключенных ТСЖ. Кроме того, договоров по распоряжению имуществом в указанный истцом период времени не заключалось. В случае несогласия с иными договорами, ФИО1 B.JI. имеет право обратиться в суд с требованием признать их несоответствующим законодательству.

На основании изложенного, просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Полномочный представитель ответчика ТСЖ «ФИО7, 2/1» ФИО5 в судебном заседании так не признал заявленные ФИО1 исковые требования и просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является собственником <адрес>, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации №.2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья, являющиеся некоммерческой организацией, действующей в соответствии с законом и создаваемой для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений.

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в указанном многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме создано ТСЖ «ФИО7, 2/1», членом которого истец не является.

ТСЖ «ФИО7, 2/1» действует на основании Устава, редакция которого утверждена общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ТСЖ «ФИО7, 2/1» заключен договор с собственником жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ, о техническом обслуживании и содержании мест общего пользования многоквартирного жилого дома.

По настоянию истца в договор включен п. 2.1.2., по условиям которого ТСЖ обязалось при распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, в том числе при заключении договоров по поводу этого имущества и распределения доходов от его использования согласовывать договоры с собственником в порядке, предусмотренном ЖК РФ и Уставом ТСЖ.

Обращаясь в суд с требованиями об обязании согласовывать с ним все вновь заключаемые договоры по поводу распоряжения общим имуществом в соответствии с п. 2.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, обязании в месячный срок предложить и согласовать с ним процедуру согласования своих договоров, а в случае неисполнения этого условия принять тот вариант процедуры согласования, который будет предложен им, истец полагает, что вследствие невыполнения указанного пункта п. 2.1.2. договора нарушены его права как участника долевой собственности, на общее имущество многоквартирного дома – права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, предусмотренные ч. 1 ст. 209 ГК РФ.

Однако доводы истца основаны на неправильном толковании норм закона.

В силу ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 145 ЖК РФ содержит перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. На рассмотрение общего собрания ТСЖ законодатель определил вопросы, относящиеся к проблемам, которые можно условно разделить на уставные, статусно-экономические и организационно-технические. Данный перечень является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным федеральным законом, так и уставом товарищества.

Вместе с тем, в случае, когда не все собственники имущества многоквартирного дома являются членами товарищества собственников жилья, при рассмотрении отдельных вопросов распоряжением, управления имуществом дома, а также расходов по его содержанию, следует руководствоваться положениями Главы 6 ЖК РФ – «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. ст. 36 – 48).

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Жилищный кодекс РФ определил, что все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья, могут быть поделены на две группы:

1) собственники помещений, являющиеся членами товарищества собственников жилья;

2) собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья.

Следовательно, в таком многоквартирном доме должны проводиться собрания двух видов.

Первый из них – это общее собрание членами товарищества собственников жилья, на котором рассматриваются только вопросы, отнесенные к его компетенции, например избрание органов управления товариществом и органов контроля за его деятельностью.

Второй – это общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья. И соответственно, к компетенции такого собрания относятся вопросы, предусмотренные ст. 44 ЖК РФ. И как следствие, участниками такого собрания являются как члены товарищества собственников жилья, так и те, которые членами товарищества не являются.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Статьей 44 ЖК РФ законодатель определил вопросы, которые отнесены исключительно к компетенции общего собрания собственников в жилом доме и исходил из того, что разрешение этих вопросов любым иным органом не допускается.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников помещений в таком доме, т.е. примерный перечень вопросов, которые общее собрание собственников вправе рассматривать и принимать по ним решения. Составляющие компетенции общего собрания собственников могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.

К организационным полномочиям прежде всего относится выбор способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Имущественно-правовые функции общего собрания собственников основаны на его полномочиях по принятию решений о реконструкции многоквартирного дома; о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений на земельном участке, на котором расположен такой дом; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и т.п.

Из изложенного следует, что принятие решений по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Иной процедуры реализации собственником помещения в многоквартирном доме правомочий по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом, в том числе указанной истцом процедуры согласования с ним договоров по поводу этого имущества, законом не предусмотрено.

При нарушении права собственника на участие в управлении многоквартирным домом собственник имеет право на защиту. Примерный перечень способов защиты гражданских прав определен ст. 12 ГК РФ. Кроме того, п. 6 ст. 46 ЖК РФ предусмотрена возможность обжаловать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах суд не усматривает нарушений ответчиком предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК РФ прав истца, как участника долевой собственности, на общее имущество многоквартирного дома, учитывая, что истец, являясь собственником помещения в многоквартирном доме, вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме в порядке ст. 44 ЖК РФ путем участия в общем собрании собственников помещений, а в случае несогласия с принятыми на нем решениями обжаловать их, а потому считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований к ТСЖ «ФИО7, 2/1» об обязании согласовывать с ним все вновь заключаемые договоры по поводу распоряжения общим имуществом в соответствии с п. 2.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, обязании в месячный срок предложить и согласовать с ним процедуру согласования своих договоров, а в случае неисполнения этого условия принять тот вариант процедуры согласования, который будет предложен им, обязании согласовать с ним все договоры по поводу распоряжения общим имуществом, заключенные с момента подписания договора, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, суд также принимает во внимание, что представленные истцом в подтверждение своих доводов копии заключенных ТСЖ «ФИО7, 2/1» договоров подряда от ДД.ММ.ГГГГ и оказания юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, лицензионного договора от ДД.ММ.ГГГГ, не связаны, как указывает в своих объяснениях истец, с распоряжением общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, относятся к договорам, обеспечивающим управление многоквартирным домом, и заключены товариществом в целях управления общим имуществом многоквартирного дома исключительно в интересах членов товарищества. Договоры владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме ТСЖ «ФИО7, 2/1» в период с ДД.ММ.ГГГГ по день рассмотрения спора, как установлено в ходе судебного разбирательства, не заключались.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Товариществу собственников жилья «ФИО7, 2/1» об обязании согласовывать с ним все вновь заключаемые договоры по поводу распоряжения общим имуществом в соответствии с п. 2.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, обязании в месячный срок предложить и согласовать с ним процедуру согласования своих договоров, а в случае неисполнения этого условия принять тот вариант процедуры согласования, который будет предложен им, обязании согласовать с ним все договоры по поводу распоряжения общим имуществом, заключенные с момента подписания договора, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья И.Б. Шевлякова