Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» об обязании устранить строительные дефекты, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» (далее ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» или Общество), в котором, после изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в окончательном варинате, просит обязать ответчика выполнить работы по устранению строительных дефектов, а именно: устранить протечку атмосферных осадков через наружные ограждающие конструкции, почернение герметика на стыке раковины в ванной комнате, отсутствие закрепления ванной, восстановить электроснабжение ванной комнаты. Также истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. В обоснование своих требований истец указал, что заключил с ответчиком Договор от 02.09.2014 №39074/0914-М3/1 участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик после завершения строительства многоквартирного дома передал ему в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В процессе проживания в квартире истцом были выявленные вышеназванные строительные дефекты. В связи с этим истец обратился к ответчику с требованием об устранении этих дефектов. Вместе с тем, до подачи настоящего иска в суд требования истца об обязании устранить выявленные дефекты ответчиком удовлетворены не были; после предъявления ФИО1 настоящего иска в суд Обществом выполнены работы по устранению следующих дефектов: отрыв подоконника, отслаивание обоев в местах установки отопительных приборов, выпадение затирки между плитками на стене в туалете. Истец указывает, что длительность неисполнения его требований об обязании устранить строительные дефекты причинили ему нравственные страдания.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика, ФИО2, в судебное заседание явился, против удовлетворения требований иска возражал, указывая, что досудебной претензии истца по вопросу об устранении дефекта по электроснабжению в ванной комнате ответчик не получал; недостатки в ванной комнате истца в виде почернения затирки на стыке раковины, - вызваны процессом эксплуатации ванной.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 02.09.2014 между ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № (далее – Договор) (л.д.18-27).

Согласно пунктам 2.1, 2.2. Договора застройщик принял на себя обязательства в срок, определённый в пункте 1.4 Договора, своими силами и (или) с привлечением других лиц простроить на земельном участке, указанном в пункте 1.2 договора, объект строительства и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в установленный договором срок квартиру по акту приема передачи; квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительства в соответствии с договором имеет следующие проектные характеристики: количество комнат – <данные изъяты> (л.д.18-19).

04.12.2015 сторонами подписан Акт приёма-передачи квартиры к вышеназванному договору, в соответствии с которым Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиру со следующими данными: строительный номер – <данные изъяты>, фактический номер квартиры – <данные изъяты>, общая проектная площадь – <данные изъяты> кв.м, общая площадь квартиры по ведомости – <данные изъяты> кв.м, количество комнат – <данные изъяты>, жилая площадь квартиры по ведомости – <данные изъяты> кв.м, площадь лоджии с понижающим коэффициентом по ведомости – <данные изъяты> кв.м, постоянный адрес: <адрес> (л.д.28).

17.05.2018 ФИО1 представил в адрес ответчика досудебную претензию, в которой просил устранить до 07.06.2018 выявленные скрытые строительные дефекты, а именно: отрыв подоконника (был наклеен на монтажную пену), протечку атмосферных осадков через наружные ограждающие конструкции, отслаивание обоев в местах установки отопительных приборов, появление черных пятен на стыке раковины в ванной комнате, отсутствие закрепления ванной, выпадение затирки между плитками на стенах в туалете (л.д.8,29).

В письме от 04.06.2018 №02-14/216 ответчик сообщил истцу, что 15.05.5018 на комиссии зафиксирован как гарантийный случай отрыв уличного оконного отлива квартиры истца; строители планируют устранить этот дефект в июне 2018; после обращения истца в мае 2018 года о протечке эркера выполнена герметизация конструкции эркеров по стояку методом промышленного альпинизма; отслаивание обоев в местах установки отопительных приборов, появление черных пятен на стыке раковины и стены в ванной комнате, отсутствие закрепления ванной и выпадение затирки между кафельными плитками на стенах в туалете ранее ФИО1, как претензия не заявлялась; новые замечания будут рассмотрены при проведении ближайшей комиссии на <данные изъяты>» при обеспечении доступа в квартиру (л.д.9,30).

30.05.2018 сотрудниками управляющей и подрядной организаций составлен акт о том, что проведена герметизация эркера с 25 этажа, в том числе в <адрес> (л.д.31). ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками организации ответчика и управляющей организации – <данные изъяты>», составлен акт об устранении замечаний в <адрес>: установлен оконный отлив в комнате (л.д.32). Подпись истца в данных актах отсутствует.

Согласно приложению №1 к рекламационному акту от 19.06.2018, по <адрес>, в данной квартире имеет место выпадение затирки и отслоение кафельной плитки в туалете. Случай признан гарантийным. Работы выполнялись <данные изъяты>» по договору субподряда от 01.08.2014, пункт 6.3 о гарантийных обязательствах. Необходимо восстановить затирку и отделку кафельной плитки в туалете силами <данные изъяты>»; не закреплена ванная. Случай признан не гарантийным. На момент комиссии неустойчивость ванной не подтвердилась. Примыкание ванной к стенам с созданием герметического контура проектом не предусмотрено. Собственнику рекомендовано при необходимости отрегулировать ножки ванной по высоте для создания желаемой устойчивости (л.д.58).

21.07.2018 составлена справка, согласно которой замечания, выражающиеся во вздутие и отслаивание отделочного слоя на потолке в ванной комнате, вздутие и отслаивание обоев в <адрес> устранены в части обоев и пятна на потолке (л.д.33).

Согласно справке от 30.06.2018, замечания по <адрес> устранены в полном объеме, претензий по качеству проделанных работ ФИО1 не имеет (л.д.34).

09.08.2018 ФИО1 представил в адрес ответчика уточнённую досудебную претензию, в которой просил устранить скрытые строительные дефекты, а именно: выполнить герметизацию эркерной конструкции (в том числе герметизацию оконных рам) и устранить последствия протечки атмосферных осадков (темное пятно); провести перегерметизацию примыкания раковины в ванной комнате (почернение герметика в месте примыкания раковины в ванной комнаты); закрепить ванную, загерметизировать по периметру ванной месте её примыкания к стенам ванной комнаты; восстановить нормальное электроосвещение ванной комнаты (свет в ванной включается с задержкой в 20-30 секунд) (л.д.51).

Как следует из приложения №1 к рекламационному акту от 14.08.2018, по <адрес>, со слов собственника имеется плесень по конструкции эркера. Претензия с июня 2018 года. На момент комиссии потолок эркера сухой и следов плесени нет. По факту обнаружены следы пыли над створками эркера. Случай признан гарантийным. Работы выполнялись <данные изъяты>» по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> пункт 6.3 о гарантийных обязательствах. Необходимо провести дополнительную регулировку створок эркера и дополнительную покраску потолка эркера для устранения пятна разнотона. Также указано, что по <адрес> мигает лампочка в ванной комнате при включённом свете (предположительного из-за плохого контакта провода с патроном лампочки). Случай признан не гарантийным. Претензия предъявлена после завершения гарантии на инженерное оборудование (срок окончания гарантии ДД.ММ.ГГГГ). Управляющей компании необходимо устранить данное замечание собственника собственными силами (л.д.54).

20.08.2018 ФИО1 представил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о восстановлении нормального электроосвещения ванной комнаты, о закреплении ванны, загерметизации по периметру ванной места ее примыкания к стенам ванной комнаты; о выполнении герметизации эркерной конструкции (в том числе герметизации оконных рам, так как имеются следы продувания) и об устранении последствий протечки атмосферных осадков (темное пятно на потолке не устранено) (л.д.53).

23.08.2018 истцом повторно предъявлена досудебная претензия ответчику, в которой содержалось требование о восстановлении нормального электроосвещения ванной комнаты (отмечено, что сотрудники ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад»; требование о закреплении ванны, зарерметизации по периметру ванны места ее примыкания к стенам ванной комнаты (в соответствии с прилагаемой скан – копией буклета по <данные изъяты>»); требование о выполнении герметизации эркерной конструкции (в том числе герметизацию оконных рам, так как имеются следы продувания) и устранить последствия протечки атмосферных осадков (темное пятно на потолке не устранено) (л.д.52).

Как следует из представленных в материалы дела фотографий, по состоянию на 26.09.2018 в квартире имеются последствия протечки атмосферных осадков в виде темного пятна на потолке (л.д.61-62).

Согласно приложению №1 к рекламационному акту от 02.10.2018, по <адрес> установлено: следы старых протечек на потолке в эркере. Случай признан гарантийным. Работы выполнялись силами ООО «Пик» по договору от 23.10.2018 №Мш3/2, пункт 6.3 о гарантийных обязательствах. Для устранения дефекта необходимо восстановить отделку на потолке в эркере силами ООО «Пик»; шаровый кран не перекрывает полностью подачу ХВС. Случай признан не гарантийным, поскольку трехлетний гарантийный срок на инженерное и сантехническое оборудование по 2-му этапу строительства закончилась 30.06.2018, дата ввода в эксплуатацию 2-го этапа строительства – 30.06.2015 (л.д.71).

Истцом 27.09.2018 повторно подана ответчику претензия с требованием выполнить герметизацию эркерной конструкции и устранить последствия протечки атмосферных осадков в связи с появлением намокания на потолке после дождя 26.09.2018; заменить шаровые краны перекрывания холодной и горячей воды; восстановить нормальное электроосвещение в ванной комнате; закрепить ванную; загерметизировать по периметру ванной места ее примыкания к стенам ванной комнаты; провести перегерметизацию примыкания раковины в ванной комнате (л.д.73).

Также согласно акту выполненных работ по устранению дефектов в <адрес> по адресу: <адрес>, наименование (описание) дефекта: косметические недостатки устранены, указанные работы выполнены 20.08.2018 в полном объёме, претензий по качеству нет (л.д.63).

Как усматривается из акта от 31.10.2018, службой сервиса <данные изъяты>» устранены замечания по протеканию балконного ограждения в <адрес>. На данном акте имеется отметка, что выполнение работ подтверждено ФИО6; качество работ будет отслеживаться собственником (л.д.64,76). В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО6 является супругой истца.

12.11.2018 ФИО1 ответчику подано заявление, в котором он указал, что обществом по состоянию на 12.11.2018 не выполнены герметизация эркерной конструкции (акт осмотра от 02 ноября во вложении), не восстановлено нормальное электроосвещение ванной комнаты (заключение в приложении), не произведена замена шаровых кранов перекрывания воды (рекламационный акт с отказом в замене во вложении), не закреплена ванная, не загерметизированы по периметру ванны места её примыкания к стенам ванной комнаты и не смонтирован кран (в соответствии с документацией), не выполнены перегерметизация примыкания раковины в ванной комнате (почернение герметика в месте примыкания раковины в ванной комнате) (л.д.67).

Согласно акту осмотра от 02.11.2018, результаты осмотра: ванная комната: свет работает в штатном режиме; при включении-выключении выключателя свет включает без задержек. Работает без перерывов (выполнены видеозапись); в результате проведённого осмотра было выявлено: потолок эркера в правом дальнем углу имеет повышенную влажность (6,5%) на площади примерно 15 кв. см (выполнена фотофиксация). Также отмечено, что ООО «Пик» приступит к вскрытию и работам по герметизации витража с 06.11.2018 (л.д.68,75).

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что после обращения в суд с настоящим иском Обществом выполнены работы по устранению следующих дефектов: отрыв подоконника, отслаивание обоев в местах установки отопительных приборов, выпадение затирки между плитками на стене в туалете; требования в этой части истец не поддерживает; суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в данной части.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика; 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно части 5 статьи 7 этого же нормативного правового акта, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 6.2.9 договора от 02.09.2014 долевого участия в строительстве предусмотрено, что срок гарантии по объекту строительства составляет 5 лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительств, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, гарантийный срок которого составляет 3 год. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта строительства, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие его ненадлежащего ремонта, проведённого самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно пункту 6.2.3 договора, гарантийный срок материалов, оборудования и комплектующих предметов квартиры соответствует гарантийному сроку, установленному их изготовителями (л.д.22).

На основании части 9 статьи 4 Федерального закона от 20.12.2004 №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при эксплуатации объекта строительства недостатков.

Судом установлено, что в процессе эксплуатации квартиры, в течение гарантийного срока истцом выявлены указанные выше недостатки по качеству объекта долевого строительства.

В нарушение главы 6 ГПК РФ ответчиком не представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что выявленные строительные скрытые недостатки в квартире являются следствием нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, ненадлежащего ремонта, проведённого участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

При этом суд в силу части 4 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы, что разъяснялось судом стороне ответчика в ходе рассмотрения дела. Также в судебном заседании 01.11.2018 ответчику разъяснено право на заявление ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью установления факта наличия (отсутствия) недостатков и причин их возникновения, в случае их наличия (л.д.66).

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств иного, суд приходит к выводу о том, что обнаруженные недостатки (дефекты) являются результатом отступления от требований нормативно-технической документации в строительстве и проектной документации; все обнаруженные недостатки (дефекты) носят строительный характер, так как связаны с нарушением технологии производства работ при строительстве дома.

С учетом изложенного, требования истца об обязании ответчика произвести работы по устранению протечки через наружные ограждающие конструкции на потолке в квартире суд полагает подлежащими удовлетворению, поскольку об этих недостатках истцом заявлено в течение установленного договором гарантийного срока; отсутствуют доказательства, свидетельствующие об устранении этих недостатков, а также доказательства, освобождающие ответчика от ответственности за нарушение требований к качеству выполненных строительных работ. Таким образом, на ответчика, как застройщика, осуществлявшего строительство многоквартирного дома, где расположена квартира истца, подлежит возложению обязанность по устранению выявленных недостатков для приведения жилого помещения в надлежащее состояние.

По аналогичным основаниям суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о возложении на ответчика обязанности по проведению работ по устранению почернения герметика на стыке раковины в ванной комнате, а также по закреплению ванны в ванной комнате. Вопреки утверждениям истца, исходя из нормативного положения о том, что качество передаваемого объекта строительства должно соответствовать условиям заключенного договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, с учётом отсутствия доказательств обоснованности не включения данного случая (не закрепление ванны в ванной комнате) в число гарантийных случаев, предусмотренных условиями договоров; суд приходит к выводу об обоснованности требований иска в данной части.

При этом суд соглашается с доводом ответчика о том, что не подлежат удовлетворению требования истца об обязании ответчика восстановить электроснабжение ванной комнаты в <адрес>, поскольку порядок обращения за судебной защитой с данными требования истцом не соблюден. В частности, с требованием о замене патрона лампочки в ванной комнате истец к ответчику не обращался; доказательств обратного не представлено.

Доводы ответчика о том, что не подлежат удовлетворению требования иска, исходя из пропуска истцом гарантийного срока, в течение которого могут быть предъявлены такие требования, суд признаёт несостоятельными. Как отмечено ранее, квартира передана истцу по акту приёма-передачи 04.12.2015; первоначально требования истца в досудебной претензии изложены 17.05.2018 (л.д.8,29), то есть в пределах установленного пунктом 6.2.2 договора участия в долевом строительстве гарантийного срока технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, исчисляемого с даты передачи объекта участнику долевого строительства.

Вместе с тем, разрешая требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд руководствуется положением пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в котором указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца в связи с наличием выявленных скрытых строительных дефектов, а также факт длительного неисполнения ответчиком предусмотренной подпунктом 1 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ обязанности по устранению недостатка объекта, суд, с учетом характера причиненных истцу нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей. Такой размер компенсации морального вреда, в полной мере отвечает принципам разумности и справедливости, соответствует степени и характеру нравственных страданий истца, перенесенных по вине ответчика, с учетом личностных особенностей истца и характера нарушенного права.

Также, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя в размере 10 000 рублей.

В связи с частичным удовлетворением иска ФИО1, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ и статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, – удовлетворить частично.

Обязать ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести работы по устранению протечки через наружные ограждающие конструкции на потолке в квартире по адресу: <адрес>, работы по устранению почернения герметика на стыке раковины в ванной комнате, по закреплению ванны в ванной комнате.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей и штраф в размере 10 000 рублей.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: