Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Авторесурс» к ФИО1; 3-е лицо ТСЖ «Новая Опалиха 14» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

У с т а н о в и л:

ООО «Авторесурс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, помещение XLI, площадью 67,1 кв.м, кадастровый №, заключенного между ФИО1 и ООО «Авторесурс», удостоверенный нотариусом Красногорского нотариального округа <адрес>ФИО4; возврате ФИО1 указанного нежилого помещения; взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Авторесурс» 3 500 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Авторесурс» по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала.

В обоснование заявленных требований указалв, что на основании названного договора приобрел у ответчика нежилое помещение. Регистрация перехода права собственности произведена Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ Фактически договор исполнен. Покупателю переданы ключи, а продавцу – деньги в сумме 3 500 000 руб. Помещение приобреталось со свежим косметическим ремонтом, качество которого соответствовало требованиям покупателя.

Считает, что при заключении договора покупатель был введен в заблуждение и обманут продавцом, что выразилось в следующем. После передачи помещения обнаружился недостаток в виде ниши в техническом шкафу между купленным помещением и соседним помещением. На момент покупки помещения ниша существовала, но истец обнаружил нишу после того, как в соседнем помещении открылась дверь в технический шкаф этого помещения. Указал, что с требованием или иском о взыскании расходов на устранение недостатка ООО «Авторесурс» к ФИО1 не обращалось.

Нежилое помещение продано в перепланированном виде, отличающемся от первоначальной проектной документации. Сама перепланировка покупателя устраивала, но документы о внесении изменений в техническую документацию БТИ до заключения сделки продавец не представил, а в связи с принятыми ограничительными мерами из-за распространения новой короновирусной инфекции покупатель не стал осуществлять сбор всех документов, и доверился заверениям продавца о наличии необходимых согласований на перепланировку нежилого помещения и о предоставлении акта авторского надзора на скрытые работы по перепланировке нежилого помещения, о чем продавцом была составлена расписка. До настоящего времени документы истцу не предоставлены, с иском об обязании продавца предоставить акт авторского надзора покупатель в суд не обращался.

Обман и введение в заблуждение продавца также выразились в том, что на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 знала о претензиях ТСН ТСЖ «Новая Опалиха 14», в доме которого расположено нежилое помещение, на приобретение его в собственность членов ТСЖ путем обращения в суд с иском к собственнику помещения, но не предупредила об этом покупателя. Указала, что эксплуатировать помещение в том состоянии, в котором оно находится, возможно, однако истец этого не делает, считая указанные недостатки существенными.

Ответчик ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела извещена, в судебное заседание не явилась, доверив представлять свои интересы по доверенности адвокату ФИО6, который в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между АО ББР Банк и ФИО1 нежилое помещение принадлежало на праве собственности ответчику. Помещение приобреталось как нежилое и никогда не относилось к техническим помещениям многоквартирного дома.

До подписания ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи представитель истца осмотрел нежилое помещение, претензий к его качеству не имел, что отражено в тексте договора. Ссылка истца на невозможность сбора документов из-за санитарно-эпидемиологических мер не может быть принята во внимание, поскольку у покупателя имелась реальная возможность отложить заключение договора до получения им любой информации. Вместе с фактическим осмотром нежилого помещения, Генеральному директору ООО «Авторесурс» ФИО7 было достаточно предоставленных продавцом правоустанавливающих, банковских документов и первичных документы БТИ, в которых не отражены произведенные продавцом перепланировка и ремонт. Руководство юридического лица знало, что план помещения отличается от фактической конфигурации после ремонта, его это устроило. договор купли-продажи был заключен и исполнен его сторонами.

Указал, что ниша в техническом шкафу нежилого помещения является технологическим отверстием, через которое проходят коммуникации в это и соседнее нежилое помещение, о чем представитель истца был поставлен в известность при осмотре нежилого помещения. Технические шкафы в каждом из помещений имеют свои закрывающиеся створки. Это технологическое отверстие существует с момента постройки дома. Его наличие на эксплуатационные качества помещение не влияет. Возможность уменьшить его размер имеется. Однако до заключения договора купли-продажи представитель истца не предлагал ответчику выполнить такие работы.

Указал, что доводы истца о сокрытии ответчиком информации о правопретязаниях ТСН ТСЖ «Новая Опалиха 14» на нежилое помещение ничем не подтверждаются и наравне с другими доводами не могут расцениваться как обман или введение в заблуждение истца при заключении договора купли-продажи.

Представитель третьего лица ТСН ТСЖ «Новая Опалиха 14» по доверенности ФИО8 в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению. Представила письменный отзыв, указав, что считает, что спорное нежилое помещение является служебным, поскольку в нем расположено оборудование, являющееся общей собственностью членов ТСЖ, однако претензий собственникам и исков о праве на это нежилое помещение ТСН не предъявляло.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности и взаимозависимости, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.431.1. ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В соответствии со ст. 431.2. ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным.

Согласно ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авторесурс» и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, помещение XLI, площадью 67,1 кв.м, кадастровый №, удостоверенный нотариусом Красногорского нотариального округа <адрес>ФИО4

Согласно условиям договора нежилое помещение принадлежало продавцу ФИО1 на основании договора купли-продажи № XLI от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2.), что также подтверждается выпиской из ЕГРН, актом приема-передачи нежилого помещения № XLI от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом АО ББР Банк и покупателем ФИО1

Нежилое помещение приобретено истцом по цене 3 500 000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора (раздел 2 договора).

Согласно п.7.3. договора продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество. Покупатель осмотрел недвижимое имущество и претензий по его качеству не имеет.

Кроме того, представителем истца представлена суду расписка продавца ФИО1, в которой ответчик подтвердила, что ремонтные работы в нежилом помещении, включая прокладку новых сетей отопления, освещения, водопровода и канализации, устройство мокрых зон, проведены в соответствии с действующими правилами и нормами технических регламентов. Акт авторского надзора на скрытые работы продавец обязался предоставить.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что представитель истца до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ знал о состоянии нежилого помещения, в том числе и о наличии в помещении ниши, об изменении технических характеристик помещения в результате проведенных ответчиком строительных работ, включая перепланировку нежилого помещения, и о невнесении этих изменений в техническую документацию БТИ. Состояние нежилого помещения, новые технические характеристики помещения устраивали покупателя, между сторонами были достигнуты договоренности по всем существенным условиям сделки, после чего стороны заключили договор купли-продажи.

В связи с этим, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям пункта 4.1.4. договора, согласно которому продавец заверил, что права на недвижимое имущество зарегистрированы надлежащим образом, в недвижимом имуществе отсутствуют какие-либо изменения, перепланировки, которые необходимо согласовывать или узаконить в компетентных органах в установленном законом порядке.

В обоснование своих доводов представитель истца ссылается на заключение специалиста АНО «МСК-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого, в нежилом помещении произведены перепланировка и переоборудование, требующие согласований; в нежилом помещении имеются устранимые недостатки, не соответствующие строительным нормам; примерная стоимость услуг по оформлению проектной документации и получению согласований переустройства и перепланировки, по мнению специалиста, составляет 123 333 руб.

Однако данное обстоятельство также не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным по указанным истцом основаниям.

Как было указано выше, при передаче нежилого помещения покупатель осмотрел его, о наличии в нежилом помещении ниши и перепланировки ему также было известно.

Вместе с тем, учитывая выводы представленного заключения специалиста, и при отсутствии доказательств наличия неустранимых недостатков объекта купли-продажи, суд полагает, что истец не лишен возможности обратиться в суд с иском к ответчику в порядке, предусмотренном действующим законодательством и п. 3.3.2. договора купли-продажи о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Довод истца о том, что третье лицо ТСН ТСЖ «Новая Опалиха 14» может претендовать на нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ответчик ФИО1 знала до заключения договора, но не сообщила истцу, суд считает несостоятельным, поскольку в ходе судебного разбирательства данный довод не нашел своего объективного подтверждения.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что стороной истца не представлено достоверных и допустимых доказательств того, что ООО «Авторесурс» заключило с ФИО1 договор купли-продажи под влиянием существенного заблуждения или обмана со стороны ФИО1, выразившихся в недостоверных заверениях об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, которые могли бы служить основанием для признания договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям, предусмотренным положениями ст.ст. 178, 179, ч. 2 ст. 475 ГК РФ, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ООО «Авторесурс» к ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Опалиха, <адрес>, помещение XLI, площадью 67,1 кв.м., заключенного между ФИО1 и ООО «Авторесурс» недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств в размере 3500000 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Красногорского

Городского суда

<адрес> И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская