Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АМС г. Владикавказа, УМИЗР АМС г. Владикавказа, согласно которого на основании доводов указанных в иске просит с учетом уточнений обязать АМС г. Владикавказ и УМИЗР АМС г. Владикавказа заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: общей площадью 0,3000 га, сроком на три года для завершения строительства зала торжеств, без проведения торгов.

В обоснование иска указано, что между АМС г. Владикавказа и истцом заключен Договор аренды земельного участка № от 21.04.2014 г., о предоставлении в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: », общей площадью 0,3000 га, для использования в целях: для строительства зала торжеств в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору. Договор аренды заключен на основании постановления АМС г. Владикавказа от ...№. Актом приема-передачи земельного участка от 21.04.2014 г. земельный участок передан истцу. На указанном земельном участке, расположен недостроенный строительством объект – часть зала торжеств (подвал), литер А, общей площадью 129,1 кв.м., расположенный по адресу: , 2 «г». Срок аренды согласно договору установлен до 18.04.2017 г.

06.05.2022 г. во исполнение прав, предусмотренных п. 4.3.3 Договора аренды, истец обратилась в АМС г. Владикавказа с заявлением о продлении срока действия Договора аренды на три года, для завершения строительства. Ответчик ответил истцу отказом.

Истец указывает, что уведомления о прекращении договора аренды не получала. Напротив письмом от 22.06.2021 г. № исх. поступившее в адрес истца от АМС г. Владикавказа, получено дополнительное соглашение и расчет арендной платы за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № истец продолжала пользоваться земельным участком, указанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец за период с 21.04.2014 г. по 31.12.2021 г. платежи по аренной плате вносит. Техническим паспортом ГУП «Аланиятехинвентаризация» РСО-Алания от 27.04.2018 г. подтверждается, что в границах переданного в аренду земельного участка расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 129,1 кв.м.

Истец, как собственник объекта незавершенного строительства, считает, что имеет право на требование предоставления ей земельного участка на три года однократно, для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном 39.14-39.17 ЗК РФ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителя по доверенности ФИО2, которая исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

ФИО3, представляющая интересы ответчика УМИЗР АМС г. Владикавказа на основании доверенности и ФИО4, представляющая интересы ответчика АМС г. Владикавказа на основании доверенности возражали против удовлетворения иска.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.04.2014 г. между АМС г. Владикавказа в лице УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления АМС г. Владикавказа № от ... был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, общей площадью 0,3000 га, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): для использования в целях: для строительства зала торжеств в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, срок аренды был установлен на период с 21.04.2014 г. по 18.04.2017 г., а также был подписан акт приема-передачи указанного земельного участка. Договор аренды земельного участка от ...№ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 01.09.2014 г.

29.03.2022 г. ФИО1 обратилась в АМС г. Владикавказа с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, однако истцу в удовлетворении указанного заявления было отказано письмом от 11.04.2022 г. со ссылкой на ст. 39.6 ЗК РФ, при этом также сообщалось о том, что на имя истца было направленно уведомление о прекращении договора аренды земельного участка 12.12.2018 г. № 27/245исх, в связи с истечением срока действия договора.

В материалы гражданского дела не были представлены доказательства о том, что указанный договор аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № был расторгнут, или изменен в установленном законом порядке.

Анализ материалов гражданского дела при их сопоставлении с нормами действующего законодательства, а также правовыми позициями сторон договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, позволяет суду прийти к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в заключении (продлении) с ФИО1 договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности г. Владикавказа (без проведения торгов), предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Гражданские правоотношения по вопросам предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.I Земельного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9-11 ЗК РФ.

В статье 39.16 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Частью 1 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрены требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно ч. 2 ст. 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Согласно подпунктам 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством и подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.

В силу ч. 3 ст. 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 39.17 ЗК РФ рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

Порядок и срок рассмотрения заявления регламентированы ч.5 ст. 39.17 ЗК РФ.

В связи с этим следует учитывать, что истец обратилась в АМС г. Владикавказа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, поэтому данный договор аренды земельного участка в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства в случае его повторного заключения (продления) мог быть заключен без проведения торгов по следующим причинам.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

В силу п.1 ч.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ). При наличии договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №ФИО1 обладает статусом лица, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.

Согласно ч.4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Кроме того, самим договором аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, при условии надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору (п. 4.3.3 договора аренды).

Более того, в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Представителем истца в суде было заявлено о том, что ФИО1 надлежащим образом исполнялись обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, в том числе по внесению арендной платы. Указанное утверждение не отрицалось и не было документально опровергнуто представителями ответчиков АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа.

Вместе с тем, как было установлено судом, ФИО1 не смогла реализовать свои права по освоению земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с его целевым назначением, путем осуществления строительства зала торжеств, по независящим от нее причинам.

Таким образом, отсутствие в пределах земельного участка с кадастровым номером № построенного в окончательном виде объекта недвижимости, не может служить доказательством неисполнения ФИО1 своих обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №.

Тот факт, что на дату окончания срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № строительство зала торжеств не окончено, не является правовым основанием для отказа истцу в продлении договорных арендных отношений, поскольку как установлено судом и не оспаривается сторонами, начавшаяся реализация арендатором своих прав по договору аренды земельного участка от ...№, в частности строительство зала торжеств, ограничивает орган местного самоуправления (арендодателя) в возможности произвольного и немотивированного отказа от продления договора аренды.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным п. 1.1 договора, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет и нарушений других условий договора, в связи с чем, направить в адрес арендатора письменное уведомление, содержащее указание на необходимость исполнить обязательство, а также предложение расторгнуть договор.

Кроме того, согласно п.4.1.4 договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № арендодатель имеет право в случае выявления факта неисполнения арендатором своих обязанностей, указанных в п.п. 4.4.5, 4.4.6, расторгнуть договор в установленном законом порядке, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в месячный срок.

Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, договор может быть расторгнут по требованию сторон. Уведомление о досрочном расторжении договора направляется одной из сторон не менее чем за 30 дней до досрочного расторжения. В случае отсутствия ответа о согласии на досрочное расторжение договора или в случае отказа в досрочном расторжении договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 3.9, 4.1.1, 4.1.4 договора.

Таким образом, в силу изложенного указанный договор аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № не предусматривает возможность одностороннего (со стороны АМС г. Владикавказа либо УМИЗР г. Владикавказа) прекращения данного договора аренды земельного участка либо его досрочного расторжения без обращения в суд с соответствующим исковым заявлением в случае отсутствия ответа о согласии на досрочное расторжение договора или в случае отказа в его досрочном расторжении.

При таких обстоятельствах, действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя, поскольку истцом используется указанный земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, и, в свою очередь, наделяет ее правом требовать продления договора аренды либо заключения его на новый срок.

Кроме того, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, спорный земельный участок в настоящее время никому не передан и сведения о других правообладателях этого земельного участка отсутствуют.

Более того, как было установлено судом, УМИЗР АМС г. Владикавказа в адрес ФИО1 направлены дополнительное соглашение и расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 21.04.2014 г. № за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г.

При этом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчики АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа не доказали наличие в рассматриваемом случае предусмотренных действующим законодательством оснований для отказа в продлении действия договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Поэтому действия (бездействие) АМС г.Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа по отказу ФИО1 в заключении (продлении) с ней договора аренды в отношении спорного земельного участка на новый срок, являются незаконными, и в этих действиях (бездействии) указанных ответчиков, с учетом ранее установленных судом обстоятельств, усматривается злоупотребление АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа своими правами, что запрещено ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, как установлено судом, ФИО5 наделена правами арендатора, возникших на основании указанного договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, она обладает статусом лица, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем, для повторного заключения (продления) с нею договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, то есть без проведения торгов, имеются все необходимые условия, предусмотренные Земельным кодексом РФ, в частности, п. 5 ч. 2 ст. 39.6, п. 1 ч. 3 ст. 39.6, ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). При этом согласно материалам гражданского дела после истечения срока договора аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, заключенного на календарный период с 21.04.2014 г. по 18.04.2017 г., то есть после наступления календарной даты – 18.04.2017 г. указанный земельный участок остался в пользовании ФИО1, что не отрицалось сторонами.

При этом полномочия по заключению договоров аренды в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Владикавказа, АМС г. Владикавказа делегировала Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами АМС г. Владикавказа.

Таким образом, действия (бездействие) АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа по отказу ФИО1 в заключении (продлении) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, являются незаконными, что влечет за собой необходимость возложения на ответчиков обязанности заключить (продлить) с ФИО1 в установленном законом порядке договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года для завершения строительства зала торжеств, без проведения торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа, Управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства удовлетворить.

Обязать Администрацию местного самоуправления г. Владикавказ и Управление муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: общей площадью 0,3000 га, сроком на три года для завершения строительства зала торжеств, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления его в мотивированном виде.

Судья Суанова Э.Э.