ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 2-5468/2021 от 15.12.2021 Армавирского городского суда (Краснодарский край)

Дело № 2-5468/2021

УИД 23RS0006-01-2021-013973-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Армавир 15 декабря 2021 г.

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Троянович <данные изъяты>, Хачатурьян <данные изъяты> к администрации муниципального образования город Армавир об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Троянович Г.Н. и Хачатурьян Е.Л. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования мотивируют тем, что являясь собственниками объектов недвижимости: нежилое здание площадью 557,3 кв.м., кадастровый ; нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый ; нежилое здание площадью <данные изъяты>.м., кадастровый , расположенных на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, <данные изъяты> обратились в адрес администрации МО <адрес> с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату на основании пп. 6, п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Также полагают, что в соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена земельного участка подлежит определению в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. В свою очередь установление Администрацией МО <адрес> выкупной цены земельного участка, превышающей 2,5% кадастровой стоимости, послужило основанием для обрушения в суд с настоящим иском.

Истцы в судебное заседание не явились, направили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Истцы на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора от 18.06.2019, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцам в равных долях объекты недвижимости: нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый ; нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый ; нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый .

Истцы, воспользовавшись своим правом на выкуп застроенного земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, пп. 6, п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ обратились с заявлением от 17.11.2021 в Администрацию МО г. Армавир.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, направив его в адрес истцов сопроводительным письмом <данные изъяты>.

Администрация указала выкупную стоимость земельного участка <данные изъяты> в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь п. 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 226 от 25.03.2015 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Истцы, не согласившись с ценой приобретения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> подготовили и направили в адрес Администрации протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка.

Администрация письмом от ДД.ММ.ГГГГ отклонила протокол разногласий.

Как установлено в судебном заседании, Постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ государственному предприятию механизации и строительства был отведен земельный участок площадью 2,27 га (производственная база на 300 строительных машин).

На основании данного постановления был выдан государственный акт КК-2 на право бессрочного пользования земельного участка площадью <данные изъяты>.

В целях реализации законодательства действовавшего на момент возникновения правоотношений, в отношении исходного земельного участка было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды и заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером <данные изъяты>

Постановлением главы муниципального образования город Армавир от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был разделен на два земельных участка, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м. образован из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Постановление главы муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. был предоставлен в аренду и заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом достоверно установлено и не опровергнуто ответчиком, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> является образованным из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в отношении которого до ДД.ММ.ГГГГ осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Истцы полагают, что у них имеется законное основание выкупа земельного с кадастровым номером <данные изъяты> по льготной цене, предусмотренной п. 1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Поскольку истцы считают отказ Администрации в установлении выкупной стоимости земельного участка с применением льготы, предусмотренной Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», противоправным, они обратились в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В силу п.2.2 ст. З Закона -Ф3 собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

С ДД.ММ.ГГГГ собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п.1 ст.2 Закона -Ф3, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до ДД.ММ.ГГГГ в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Право постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходного земельного участка переоформлено на право аренды до вступления в силу ЗК РФ (в 1999 году).

Вместе с тем, юридический термин «переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды появился в законодательстве России только с принятием Закона -Ф3.

При таких обстоятельствах, учитывая смысл положений п.1 ст.2, п.2.2. ст.3 Закона -Ф3, льготная цена выкупа участков должна применяться ко всем землепользователям, «переоформившим» право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды как до вступления в законную силу Закона -Ф3, установившего институт «переоформления», так и после.

Обратное означало бы разный правовой подход к землепользователям, обладающим, по существу, одинаковым правовым статусом, и противоречило бы смыслу положений ст.ст.8, 35 Конституции РФ, ст. 15 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ-Ф3 «О защите конкуренции».

Согласно части 2 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 13-КЗ «Об особом порядке землепользования в <адрес>» юридические лица всех форм собственности, за исключением перечисленных в части первой настоящей статьи (государственные и муниципальные унитарные предприятия, некоммерческие организации), в том числе с участием иностранных инвестиций, граждане, иностранные граждане и лица без гражданства, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, арендуют земельные участки на срок не более 49 лет, заключая договоры с собственниками земельных участков либо лицами, наделенными правами по распоряжению данными земельными участками.

Возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, перечисленных в части второй настоящей статьи прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти <адрес> (часть 4 статьи 13 Закона N 13-КЗ).

Льготный размер выкупной цены должен применяться ко всем землепользователям, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в соответствии с требованиями законодательства, т.е. независимо от того произошло ли такое переоформление в соответствии с Законом N 13-КЗ или Законом N 137-ФЗ.

Иной подход привел бы к необоснованному ограничению прав лица, выполнившего обязательные предписания закона субъекта Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ (дата вступления в силу Закона N 137-ФЗ), по сравнению с субъектами, переоформившими право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии со статьей 3 Закона N 137-ФЗ. Между тем такой подход недопустим в силу принципа конституционного равноправия.

По смыслу Закона N 137-ФЗ для применения льготной цены выкупа достаточно установить факт своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, процедура переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды реализована в соответствии с действовавшей на тот момент статьей 13 Закона N 13-КЗ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу -КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт своевременного (до ДД.ММ.ГГГГ) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ-ЭС18- 24203 также отметил, что по смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с ДД.ММ.ГГГГ право на выкуп земельных участков, в отношении которых до ДД.ММ.ГГГГ переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (участков, образованных из названных участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ-П, некоторая неточность юридико-технического характера, допущенная законодателем при формулировании юридической нормы, может затруднить уяснение ее действительного смысла, однако не всегда дает основания для вывода о том, что она является неопределенной, расплывчатой, не содержащей четких стандартов.

С учетом изложенного суд считает, что правом на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого участка по договору аренды или исходного земельного участка, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него.

Следовательно Истцы имеют право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в новой редакции подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20), стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом приведенных правовых норм, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

На основании изложенного суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению с применением цены выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка.

Суд считает необходимым обязать администрацию МО <адрес> в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с Троянович <данные изъяты> и Хачатурьян <данные изъяты> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <данные изъяты> с установлением выкупной стоимости в размере <данные изъяты> от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Троянович <данные изъяты> и Хачатурьян <данные изъяты> к администрации муниципального образования город Армавир об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования <данные изъяты>) в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Троянович <данные изъяты> и Хачатурьян <данные изъяты> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: г<данные изъяты> с установлением выкупной стоимости в размере <данные изъяты> руб., составляющей <данные изъяты> % от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.12.2021

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий