Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Серебристый-3» к Зябликову В. В. о признании договора недействительным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Серебристый -3» обратилось в Приморский районный суд с иском к Зябликову В. В. о его выселении из занимаемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: , обязании выплатить задолженность в размере 67 861 руб. 90 коп., обязать привести указанное помещение в первоначальное состояние. В обоснование заявленных требований указал, что 21.02.2002 года между ТСЖ «Серебристый-3» и ответчиком было заключен договор № 116 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения по адресу: . Согласно плана восьмого этажа, выполненного 07.05.2009 года ГУИОН ПИБ Приморского р–на, указанное помещение является нежилым. Использование помещений, являющихся общим имуществом дома при созданном ТСЖ регламентируется ЖК РФ и ст. 90 ГК РФ. В соответствии со ст. ст. 137 и 145 ЖК РФ принимать решение об использовании помещений, являющихся общей собственностью, товарищества, относится к компетенции товарищества. Оснований для вселения и проживания в спорном помещении ответчик не имеет. Такого решения на общем собрании членов ТСЖ не принималось. В настоящее время ответчик проживает в спорном помещении и самовольно совершил его перепланировку. В соответствии со ст. 301 ГК РФ истец имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения ответчика. В соответствии со ст. ст. 153 и 155 ЖК РФ предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги. По состоянию на 01.05.2009 года задолженность ответчика составляет 67 861 руб. 90 коп. Однако указанная задолженность ответчиком до настоящего времени не погашена.

В ходе рассмотрения дела по существу представителем истца неоднократно изменялись исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель истца отказывался от части исковых требований (л.д. 49-51, 111, 219, 213-215). Окончательно, предметом рассмотрения являются исковые требования ТСЖ «Серебристый-3» к Зябликову В. В. о признании договора № 116 от 21.02.2002 года недействительным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения- нежилого помещения в Санкт – Петербурге.

В судебном заседании представитель истца ТСЖ «Серебристый -3» - Сысоев Д. Н., представляющий также интересы третьего лица- ООО «Сервис Плюс» на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. В дело представил письменные пояснения (л.д. 213-215), в которых указал, что полномочия председателя ТСЖ- А. подтверждаются протоколом общего собрания членов ТСЖ от 10.11.2001 года № 4, а также протоколом Правления ТСЖ от 10.11.2001 года № 4. Отсутствие сведений в ЕГРЮЛ о председателе ТСЖ не может являться достаточным основанием для признания представленных суду документов подписанными неуполномоченным лицом. Решением о прекращении полномочий председателя- как единоличного исполнительного органа ТСЖ должно быть сопряжено с назначением на данную должность иного лица. Между тем, несмотря на истечение срока действия председателя- А., общим собранием членов ТСЖ не принималось решение об избрании нового правления и нового председателя. В соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе и технические этажи. В соответствии с письмом от 16.07.2010 года ОАО «Ленниипроект» сообщило, что в проектной документации на *** этаже нежилого помещения *** нет. Вместе с тем, в письме от 26.08.2010 года ОАО «Ленниипроект» указало, что по проекту *** этаж, являясь техническим этажом, предназначен для разводки сетей канализации и горячего водоснабжения 1-ой и 2-ой зоны, то есть обеспечивать эксплуатацию всего дома. Также, в ЕГРП отсутствуют сведения в отношении спорного помещения. Из указанного следует, что спорное помещение 6-н не является самостоятельным помещением (объектом гражданских прав) и относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Представитель ответчика Зябликова В. В. - Исаев А. А. исковые требования не признал, указал, что спорное нежилое помещение было передано ответчику управляющим Ч. в пользование. По документам данное помещение значится как нежилое. С ответчиком был заключен ТСЖ договор техническое обслуживание спорного нежилого помещения ***. Данное нежилое помещение ответчик использует как жилое, проживает в нем. Истцом не доказан факт принадлежности спорного помещения к общему имуществу, а также факт незаконности владения ответчиком указанным помещением.

Суд, выслушав представителей сторон, опросив в качестве специалиста представителя ГУИОН ПИБ Приморского р-на – Б., изучив материалы гражданского дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство по гражданским делам ведется на основании принципов равенства и состязательности сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как установлено материалами дела и подтверждается сторонами, нежилое помещение *** (или квартира ***), расположенное на *** этаже дома в СПб. используется ответчиком Зябликовым В. В.

В соответствии с гарантийным письмом от 21.02.2002 года, Зябликов В. В. , именуемый домовладелец, обязуется во время проведения строительных (отделочных) работ в кв. *** обеспечивать сохранность уже смонтированных линий автоматизированной противопожарной защиты квартиры, технических узлов и приборов отопления, счетчиков учета холодной и горячей воды, линий электроснабжения до квартирного счетчика, а также обязуется содержать в опечатанном состоянии все счетчики учета. Замена приборов отопления и изменение схемы подключения водоснабжения, в т. ч. полотенцесушителя, может быть произведена только по письменному согласованию с правлением ТСЖ и лицами, имеющими допуск на эти работы (л.д. 17).

Уведомлением, направленного Зябликову В. В., ТСЖ «Серебристый-3» требовало освободить помещение по адресу: , в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на право пользования Зябликовым В. В. вышеуказанным объектом и нарушения режима эксплуатации (л.д. 18). Однако, доказательств получения Зябликовым В. В. указанного уведомления истцом суду не представлено.

В соответствии с договором № 116 от 21.02.2002 года, заключенным между ТСЖ «Серебристый-3» и Зябликовым В. В., являющимся владельцем квартиры в СПб., ТСЖ обязуется выполнять и обеспечивать выполнение работ по техническому обслуживанию квартиры (л.д. 12-15).

Между тем, согласно приложенному к указанному договору паспорту жилого дома по адресу: , а также согласно акта государственной приемочной комиссии, утвержденного 26.07.2000 года, в данном доме существует только 115 квартир (л.д. 179).

Согласно выписок из ЕГРП из УФРС по СПб. и ЛО по состоянию на 14.04.2009 года и 24.11.2009 года сведения об объекте под условным номером отсутствуют (л.д. 15, 115).

Согласно представленной в дело ведомости помещений и их площадей из ГУИОН ПИБ Приморского р-на на *** этаже жилого дома в СПб. расположено только одно нежилое помещение *** (л.д. 126).

В соответствии с первичной инвентаризацией, проведенной ГУИОН ПИБ Приморского р-на 27.06.2000 года, помещение, расположенное на *** этаже дома учтено как нежилое помещение ***, общей площадью 52.2 кв. м. (л.д. 205-212).

Оценив вышеизложенные доказательства, суд приходит к выводу о том, занимаемое ответчиком помещение и указанное в договоре на техническое обслуживание под ***, является единственным расположенным на *** этаже нежилым помещением, которое по данным технической инвентаризации имеет номер ***.

Представитель истца в обоснование заявленных требований ссылается на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение *** относится к общему имуществу и предназначено для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме ***, так как в нем расположены теплосети всего дома. *** этаж, на котором расположено спорное помещение, согласно представленным доказательствам по делу является техническим этажом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из содержания указанной нормы закона, следует, что перечень общего имущества многоквартирного дома, изложенный в ней, не является исчерпывающим. Между тем, при его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной связи с жилыми и нежилыми помещениями.

Согласно содержания указанной ст. 36 ЖК РФ, общее имущество в многоквартирном доме может быть подразделено на три категории: первая- нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), вторая- крыши, ограждающие конструкции, третья- находящееся в данном доме оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое), расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Между тем, помимо нежилых помещений, относящихся в общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, на истце в силу положений ст. 56 ГПК РФ лежит обязанность по доказыванию правового режима спорного помещения, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с письмом ОАО «Ленниипроект» от 26.08.2010 года, последнее являясь проектировщиком указанного дома, из инженерных разделов выполнил только раздел «ВК»-водопровод и канализация по дому в СПб. По проекту *** этаж, являясь техническим этажом, предназначен для разводки сетей канализации и горячего водоснабжения 1-ой и 2-ой зоны (л.д. 118, 225-229).

В ответе ГУИОН ПИБ Приморского р-на от 11.06.2009 года за № 195/3-7, указано, что согласно пояснительной записки в проектной документации от 10.1999 года помещение *** является служебным, использование по проекту не определено. Сведения о зоне обслуживания помещения *** в инвентарном деле отсутствуют (л.д. 64).

В соответствии с первичной инвентаризацией, проведенной ГУИОН ПИБ Приморского р-на 27.06.2000 года, помещение, расположенное на *** (техническом) этаже дома учтено как нежилое помещение ***, общей площадью 52,2 кв. м. (л.д. 205-212).

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение об учете объекта, расположенного по адресу: , помещение ***, составленное комиссией ГУИОН ПИБ Приморского р-на (л.д. 240-243), в соответствии с выводами которого следует, что нежилое помещение ***, площадью 52, 2 кв. м., расположенное по указанному адресу, с 2000 года учтенное как служебное, по назначению не используется и по факту технологическим помещением не является. В соответствии с проектом и актом ввода в эксплуатацию в жилом доме по указанное адресу встроенное помещение не предусмотрено. Соответственно можно сделать вывод, что данное служебное помещение предназначено для обслуживания дома.

Суд критически относится к данному заключению, поскольку выводы, изложенные в нем противоречивы, а именно:

С одной стороны комиссия признала факт того, что спорное нежилое помещение, учтенное как служебное, по назначению не используется и по факту технологическим помещением не является, но при этом комиссия приходит к выводу о том, что не являясь ни служебным ни технологическим, помещение предназначено для обслуживания дома, поскольку проектом и актом ввода в эксплуатацию не предусмотрено встроенное помещение. При этом комиссией не описываются функциональные признаки, в соответствии с которым данное помещение возможно использовать для обслуживания дома. Довод комиссии о том, что поскольку помещение не было предусмотрено проектом в качестве встроенного, соответственно оно предназначено для обслуживания дома, не может быть принят судом во внимание, поскольку необоснован. При этом, в заключении комиссии указано, что через помещение проходят стояки горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализационный стояк, однако, наличия технологического оборудования не выявлено. При этом, комиссия ссылается на то обстоятельство, что наличие в помещении транзитных инженерных коммуникаций (стояки горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализационный стояк) не является основанием для признания помещения, предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, поскольку не исключает использования помещения, в том числе и спорного в любых самостоятельных, не связанных с обеспечением многоквартирного дома, целях.

В ходе рассмотрения дела по существу в качестве специалиста для устранения противоречий в представленной суду технической документации ГУИОН ПИБ, была опрошена представитель ГУИОН ПИБ Приморского р-на- Богданова Т. Г., которая пояснила, что на *** этаже расположено нежилое помещение *** и квартиры. В паспорте домовладения указано верное количество этажей, но некоторые квартиры являются двухэтажными. Нежилое помещение *** является служебным по данным тех.документации ПИБа. В материалах ПИБ в отношении технического этажа дома имеется два проекта. Спорное нежилое помещение является единственным нежилым помещением, расположенным на *** этаже. Помещение *** вошло по данным тех.учета в графу как «прочие помещения». Статус этого помещения не представилось возможным определить, в связи с чем оно было внесено в графу «прочие» в техническом паспорте на жилой дома ***. В техническом паспорте ошибочно указано «технический этаж пом. ***. Согласно представленной органами УФРС по СПб. и ЛО в материалы дела ведомости помещений и их площадей жилого дома в СПб., на *** этаже дома в СПб. расположено как нежилое помещение ***, так и две квартиры *** (л.д. 126, 131,132).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что этаж (8-й), на котором расположено спорное помещение не может быть отнесено к техническому этажу, как утверждает истец, поскольку на нем расположены жилые помещения (квартиры).

Пояснения представителя ГУИОН ПИБ Приморского р-на –Б., а также технический паспорт по состоянию на 27.06.2000 года опровергают доводы комиссии, ГУИОН ПИБ, изложенные в заключении, поскольку согласно пояснениям представителя и данным тех.паспорта статус помещения *** определен как «прочие помещения», в том время как комиссия пришла к выводу о принадлежности спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома.

Оценив вышеизложенные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что они не могут однозначно свидетельствовать о том, что спорное нежилое помещение *** может быть отнесено к общему имуществу дома, поскольку в дело не представлено доказательств того, что указанное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме (расположено на техническом этаже, внутри его расположены инженерные коммуникации или иное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома, а не транзитные инженерные коммуникации, является частью квартиры), не представлено доказательств использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

Более того, имеющиеся в деле доказательства, свидетельствуют об обратном, а именно:

Указанное помещение было предоставлено ТСЖ «Серебристый-3» ответчику для проживания в нем. Доводы представителя истца о том, что управляющий Ч., который предоставил ответчику спорное помещение для проживания, не имел на это законных оснований, не может быть принято во внимание, поскольку в материалы дела представлены многочисленные счета, выставленные бухгалтерией ТСЖ ответчику по оплате коммунальных услуг и договор на техническое обслуживание, которые подтверждают по мнению суда то обстоятельство, что спорное помещение было предоставлено для проживания. С ответчика в соответствии с условиями договора на техническое обслуживание (п. 4.1) взымалась плата за содержание квартиры и общего имущества домовладельцев, за коммунальные услуги и за иные работы. Согласно представленным квитанциям ответчику начислялись суммы за содержание квартиры и общего имущества домовладельцев, за коммунальные услуги и за иные работы (л.д. 86-104). При этом, плата за использование жилого помещения (плата за наем, арендная плата) с ответчика не взымалась. Данное обстоятельство по мнению суда свидетельствует о том, что помещение не использовалось ТСЖ «Серебристый-3» в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, поскольку доход от использования помещения ответчиком ТСЖ не извлекался.

Также, спорное нежилое помещение сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости и категория данного помещения отнесена ГУИОН ПИБ Приморского р-на к «прочим помещениям», а его действия и решения истцом не обжаловались и не были признаны незаконными.

Письмо ОАО «Ленниипроект» от 26.08.2010 года о том, что по проекту 8-й этаж, являясь техническим этажом, предназначен для разводки сетей канализации и горячего водоснабжения 1-ой и 2-ой зоны, не может быть принят во внимание, поскольку как установлено выше на указанном этаже по факту расположены как нежилое помещение, так и жилые помещения – квартиры.

Факт того, что проектом и актом ввода в эксплуатацию не предусмотрено встроенное помещение на *** этаже, не может быть принят в качестве доказательства того, что спорное помещение не может являться встроенным, поскольку как установлено выше, в результате строительства по факту имелись значительные отступления от проекта жилого дома.

Факт отсутствия в органах УФРС по СПб. И ЛО сведений о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение по мнению суда также не может само по себе свидетельствовать о том, что оно (помещение) имеет статус, предусмотренный ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Доказательств, однозначно свидетельствующих о принадлежности спорного нежилого помещения в общему имуществу в многоквартирном доме истцом не представлено, судом не добыто в ходе рассмотрения дела по существу, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ТСЖ «Серебристый -3» не является надлежащим истцом по заявленному требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем исковые требования ТСЖ «Серебристый-3» не подлежат удовлетворению.

Требование ТСЖ «Серебристый -3» о признании договора № 116 от 21.02.2002 года недействительным также не подлежит удовлетворению, поскольку:

Как следует из договора № 116 от 21.02.2002 года, данный договор заключен между ТСЖ «Серебристый-3» в лице управляющего Ч. и Зябликовым В. В. на выполнение работ по техническому обслуживанию квартиры *** (нежилого помещения ***), расположенной на *** этаже по адресу: .

01.06.2000 года был заключен договор № 5 о передаче полномочий исполнительных органов товарищества собственников жилья «Серебристый-3» (Правления и Председателя Правления) управляющей компании, генеральным директором которой является Ч. (л.д. 81-85).

В соответствии с п. 12.10. Устава ТСЖ «Серебристый-3» Председатель Правления вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и Уставом не подлежат обязательному одобрению Правления или общим собранием.

Поскольку вопрос о заключении договоров с собственниками или нанимателями жилых помещений на техническое обслуживание не подлежит обязательному одобрению в соответствии с законодательством и Уставом ТСЖ, то генеральный директор управляющей компании- Ч., на основании договора № 5, вправе был заключать оспариваемый договор № 116 с Зябликовым В. В.

Истец неверно определил природу договора № 116 от 21.02.2002 года, указывая, что предметом договора являлась передача спорного помещения ответчику в аренду, что относится к компетенции общего собрания ТСЖ, а не Председателя Правления и соответственно, управляющей компании на основании договора № 5. Между тем, предметом договора № 116 является техническое обслуживание нежилого помещения ***, что относится к компетенции Председателя Правления и соответственно управляющей компании в лице генерального директора - Ч.

Представитель ответчика в качестве обоснования для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований также указал, что исковое заявление подано председателем ТСЖ –А., полномочия которого на момент подачи искового заявления истекли. По истечении полномочий как Председателя Правления ТСЖ А. Он не вправе осуществлять какие-либо действия от имени ТСЖ, в том числе и подавать исковые заявления в суд.

Суд не может согласиться с данным доводом представителя ответчика, так как:

В соответствии с протоколом № 4 от 10.11.2001 года общего собрания членов ТСЖ «Серебристый-3», избран председателем Правления А.

В соответствии с п. 12.10 Устава ТСЖ «Серебристый-3», председатель Правления избирается сроком на 2 года.

Таким образом, полномочия А. как председателя Правления ТСЖ «Серебристый-3» истекли 10.11.2003 года.

В соответствии с п. 12.5 Устава ТСЖ «Серебристый-3», Председатель Правления избирается из состава Правления.

Между тем, решение о прекращении полномочий председателя - как единоличного исполнительного органа товарищества должно быть сопряжено с назначением на данную должность иного лица, поскольку деятельность юридического лица без единоличного исполнительного органа является невозможной и не предусмотрена законодательством. Несмотря на истечение срока полномочий А., общим собранием членов ТСЖ не принималось решение об избрании нового правления, и соответственно нового председателя, в связи с чем полномочия А. следует признать действительными до момента избрания другого председателя.

Отсутствие сведений в ЕГРЮЛ о председателе ТСЖ Андрейчуке А. В.. не может являться достаточным основанием для признания представленного суду искового заявления подписанным неуполномоченным лицом.

Однако, то обстоятельство, что указанный довод представителя ответчика судом отвергнут как основание для отказа в удовлетворении исковых требований, выводы суда о недоказанности заявленных истцом требований с точки зрения положений ст. 36 ЖК РФ являются установленными.

С учетом того, что исковые требования ТСЖ «Серебристый-3» не подлежат удовлетворению, в соответствии с положениями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, судебные расходы понесенные ответчиком на оплату услуг представителя и подтвержденные представленным в дело договором на оказание юридических услуг и распиской в получении денежной суммы в размере 40 000 руб., подлежат взысканию с истца в пользу ответчика по праву, но должны быть уменьшены с учетом обстоятельств дела, участия представителя в судебных заседаниях до 10 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 11, 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Серебристый-3» к Зябликову В. В. о признании договора № 116 от 21.02.2002 года недействительным и об истребовании имущества из чужого незаконного владения нежилого помещения ***, расположенного на *** этаже в доме в Санкт – Петербурге – отказать.

Взыскать с ТСЖ «Серебристый-3» в пользу Зябликова В. В. расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт – Петербургский городской суд в течение десяти дней.

Судья: