Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Север+НГ» к ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением и встречному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Север+НГ» о расторжении договора аренды нежилого помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Север+НГ» обратилось в суд с иском к ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением. В обоснование иска указывает, что <дд.мм.гггг> между ФИО3 и ООО «Север+НГ» заключен договор аренды №.... нежилого помещения (кафе-бар и административное помещение), расположенного по адресу: ...., на срок по <дд.мм.гггг>. Решением Мончегорского городского суда, вступившим в законную силу <дд.мм.гггг>, был произведен раздел совместно нажитого имущества супругов, согласно которому в собственность ФИО2 перешло спорное нежилое помещение. Данным решением он (ФИО3) не обязан был освободить занимаемое ООО «Север+НГ» спорное помещение, однако, с <дд.мм.гггг> ФИО2 не допускает сотрудников истца в помещение кафе-бара, чем причиняет истцу убытки, которые выражаются в неполучении дохода от предпринимательской деятельности. Ссылаясь на ст.ст. 15, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации просит обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением (кафе-бар и административное помещение), расположенным по адресу: ...., передать ему ключи от данного помещения, обязать ответчика внести изменение в договор аренды в части наименования и реквизиты нового арендодателя.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Север+НГ» о расторжении договора аренды нежилого помещения. В обоснование иска указывает, что между ООО «Север+НГ» и ФИО3, как собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., был заключен договор аренды №.... от <дд.мм.гггг> сроком по <дд.мм.гггг> под кафе-бар, рюмочную, магазин. По решению Мончегорского городского от <дд.мм.гггг>, вступившего в законную силу <дд.мм.гггг>, нежилое помещение (кафе-бар и административное помещение), расположенное по вышеуказанному адресу передано в собственность ФИО2 в порядке раздела имущества бывших супругов. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ней в ЕГРН <дд.мм.гггг>. ФИО2 направила в адрес Общества уведомление от 08.12.2018 о смене собственника спорного нежилого помещения и досрочном расторжении договора аренды, от чего ООО «Север+НГ» отказалось. При этом обязательства по арендной плате, установленной договором аренды, не исполняет с декабря 2018 года.

Ссылаясь на ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3.2, 3.6, 3.7 договора аренды <дд.мм.гггг> от ...., указывает, что из положений договора аренды не следует, что арендатор в одностороннем порядке может отказаться от уплаты арендной платы по какому-либо основанию, в том числе, из-за чинимых арендодателем препятствий в пользование арендованным помещением. При этом, указывает на то, что препятствий ООО «Север+НГ» в аренде помещения ФИО2 не чинила. 06.12.2018 директор ООО «Север+НГ» ФИО3 вывез из арендуемого помещения все имущество, какое счел необходимым: мебель, компьютер, канцелярские принадлежности, спиртные и безалкогольные напитки и прочее, которое использовалось в предпринимательских целях.

Считает, что поскольку на 06.12.2018 собственником спорного помещения являлся ФИО3, следовательно, освобождая данное помещение, он выступал одновременно как арендодатель, и как представитель арендатора, что исключает возможность чинения препятствий арендатору в пользовании арендованным помещением со стороны ФИО2

08.08.2019 в адрес ООО «Север+НГ» была направлена претензия с требованием в срок до 31.08.2019 погасить задолженность по арендной плате за период с 18.12.2018 по 15.07.2019 в сумме 140735 руб., и уведомление о праве потребовать расторжения договора аренды №.... от <дд.мм.гггг>. Указанная претензия получена директором ООО «Север+НГ» 17.08.2019 и до настоящего времени не удовлетворена, что согласно п. 6.2.4 договора аренды является основанием для его расторжения. По состоянию на 05.09.2019 задолженность составляет 173270,51 руб. При этом ООО «Север+НГ» не просило ФИО2 сделать перерасчет арендной платы или отсрочить (рассрочить) платежи. Ссылаясь на ст.ст. 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №.... от ...., заключенный между ФИО3 и ООО «Север+НГ».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «Север+НГ» ФИО3 уточнил исковые требования, просит обязать ФИО2 не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением кафе-баром и административным помещением, расположенным по адресу: ...., передать ему ключи от данного помещения. Пояснил, что до 05.12.2018 ООО «Север+НГ» осуществляло свою коммерческую деятельность в указанном помещении. 05.12.2018 ФИО2 до регистрации своего права собственности на спорное помещение потребовала от него освободить указанное помещение под угрозой того, что находящееся там имущество выкинет на улицу. В связи с этим он вынужден был забрать часть имущества ООО «Север+НГ», а именно алкогольную продукцию, и покинуть помещение, прекратить пользоваться им. Оставшуюся часть имущества ему вывезти не удалось, так как этому препятствовала ответчик. Также утверждает, что ФИО2 забрала у него ключи от помещения. В дальнейшем в спорное помещение он попасть не пытался, опасаясь в отношении себя противоправных действий со стороны ответчика. С требованием не чинить препятствия в пользование ООО «Север+НГ» к ответчику не обращался. При этом указывает, что после устранения препятствий в пользовании спорным помещением ООО «Север+НГ» продолжит там свою деятельность. Со встречным исковым требованием не согласен, поскольку с 05.12.2018 ООО «Север+НГ» не имеет возможности вести в спорном помещении свою деятельность, пользоваться помещением по причине того, что его новый собственник ФИО2 чинит препятствия в пользовании. В связи с этим, считает, что ООО «Север+НГ» не должно нести обязанность по арендным платежам за период с 05.12.2018, в удовлетворении встречного иска ФИО2 просит отказать.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 с иском ООО «Север+НГ» не согласна, на встречном иске настаивает. Утверждает, что препятствий в пользовании ООО «Север+НГ» она не чинит. ФИО3, будучи директором ООО «Север+НГ» добровольно отказался от пользования спорным помещением, когда 05.12.2018 и 06.12.2018 вывез из кафе-бара необходимое ему имущество и освободил помещение.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против первоначального иска. Пояснила, что ФИО2 каких-либо препятствий ООО «Север+НГ» в пользовании помещением не чинила. Указывает, что 06.12.2018 директор ООО «Север+НГ» ФИО3 вывез из арендуемого помещения все имущество, какое счел необходимым, тем самым добровольно принял решение освободить арендуемое нежилое помещение, выступая при этом и как арендодатель, и представитель арендатора.

Встречное исковое требование поддерживает, считает, что неиспользование спорного помещения не освобождает ООО «Север+НГ» от обязанности вносить арендную плату. При этом, ООО «Север+НГ» в лице его директора ФИО3 не обращалось к новому арендодателю ФИО2 с просьбой сделать перерасчет арендной платы или отсрочить (рассрочить) платежи. Указывает, что 08.08.2019 от имени ФИО2 в адрес директора ООО «Север+НГ» направлена претензия с требованием уплатить арендную плату за период с 18.12.2018 по 15.07.2019 в размере 140735,0 руб. за спорное помещение в срок 31.08.2019. До настоящего времени требование не исполнено, в связи с чем, считает, что имеются основания, предусмотренные договором аренды №.... от .... для его расторжения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, - финансовый управляющий ФИО5, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, письменных возражений не представил.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии третьего лица.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы данного дела, гражданского дела №...., материалы КУСП №.... от 20.12.2018, №.... от 08.10.2018, суд приходит к следующему.

Положениями части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закреплено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя ст. 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

С учетом приведенной нормы и разъяснений юридически значимыми обстоятельствами по делу, подлежащими доказыванию истцом являются факт владения спорным имуществом на предусмотренном законом или договором основании, а также факт совершении ответчиком действий, которые привели к нарушению права законного владения. Ответчик в силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих возражений.

В судебном заседании установлено, что <дд.мм.гггг> между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Север+НГ» в лице директора ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды №.... нежилого помещения здания столовой УКК, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под кафе-бар, рюмочную, магазин. Договор заключен сроком по <дд.мм.гггг>, государственная регистрация договора произведена <дд.мм.гггг> (л.д. 51-57). В арендуемом ООО «Север+НГ» помещении располагалось кафе-бар «Лунный».

Согласно выписке от 21.06.2019 ООО «Север+НГ» зарегистрировано в ЕГРЮЛ <дд.мм.гггг>, его директором является ФИО3 (л.д. 36-40).

На основании договора купли-продажи от <дд.мм.гггг> право собственности на здание по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ФИО3 (л.д. 66-67).

На основании вступившего в законную силу <дд.мм.гггг> решения Мончегорского городского суда Мурманской области от <дд.мм.гггг>, по делу №.... по иску ФИО2 к ФИО3 о разделе совместно нажитого имущества, нежилое помещение (кафе-бар и административное помещение), расположенного по адресу: <адрес>, перешло в собственность ФИО2 (гр.д. 2-121/2018, л.д.219-230, т. 4, л.д. 55-65, 86-87). Право собственности на него зарегистрировано за ней в ЕГРН <дд.мм.гггг> (л.д.66-67).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем. Смена арендодателя не влечет прекращение права пользования ООО «Север+НГ» нежилым помещением (кафе-бар и административное помещение), расположенным по адресу: <адрес> на условиях договора аренды №.... от ...., следовательно, ООО «Север+НГ» являясь арендатором спорного помещения вправе требовать устранения всяких нарушений его права со стороны нового арендодателя ФИО2.

Из пояснений представителя ООО «Север+НГ» ФИО3 следует, что 05.12.2018 находясь в арендуемом ООО «Север+НГ» помещении кафе-бара «....» по адресу: <адрес>, ФИО2 потребовала от него освободить данное помещение под угрозой того, что находящееся в нем имущество будет выкинуто на улицу. В тот же день он вывез часть имущества, находящегося в кафе-баре, а именно алкогольную продукцию. Оставшаяся часть имущества осталась в спорном помещении. В тот же день в 20-00 часов ФИО2 вместе со своим сыном ФИО6 и неизвестным ему мужчиной насильственным путем забрали у него (ФИО3) ключи от помещения, выгнали всех работников кафе, закрыли помещение на замок, выставили свою охрану и до настоящего времени ООО «Север+НГ» не имеет возможности пользоваться данным помещением, осуществлять там свою деятельность. По данному факту он обращался в ОМВД России по городу Мончегорску.

Из пояснений ФИО2 в судебном заседании следует, что 05.12.2018 она находилась в помещении кафе-бара «....» по адресу: <адрес>, однако, требований освободить данное помещение директору ООО «Север+НГ» не заявляла. Просила его заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды в части увеличения арендной платы. ФИО3 добровольно собрал и вывез принадлежащее ему имущество, и принял решение не использовать в дальнейшем спорное помещение.

Из копии материала КУСП №.... от 05.12.2018 следует, что 05.12.2018 в 15-09 часов в дежурную часть ОМВД России по городу Мончегорску 05.12.2018 поступило заявление ФИО3 о том, что в помещение кафе-бара «....», его бывшая жена с сыном, незаконно уносят товар, угрожают бармену. В 16-27 часов того же дня в дежурную часть ОМВД России по городу Мончегорску поступило заявление ФИО3 с просьбой принять меры к его бывшей жене, так как в 18-00 часов она будет выкидывать его имущество на улицу (т. 2, л.д. 2-3).

В ходе проведенной проверки опрошенная ФИО2 подтвердила, что 05.12.2018 около 15 часов она находилась в кафе-баре, расположенном по адресу: <адрес>, где потребовала от ФИО3 освободить помещение кафе, на что тот ответил отказом (т. 2, л.д. 8). В судебном заседании ФИО2 поясняла, что предоставит директору ООО «Север+НГ» ФИО3 ключи от спорного помещения после того, как между ней и ООО «Север+НГ» будет подписано дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что 08.12.2018 ФИО2 повторно направила в адрес ООО «Север+НГ» уведомление о прекращении договора аренды №.... от .... нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в связи со сменой собственника и необходимостью использования помещения для собственных нужд (л.д. 211).

Свидетель Г.А.Н. в судебном заседании пояснил, что в начале декабря 2018 года он вместе со своей матерью ФИО2 находился в кафе-баре «....», расположенном по адресу: <адрес> В это же время там находился ФИО3. В ходе разговора ФИО2 предложила ФИО3 заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды №.... от <дд.мм.гггг>, никаких требований освободить помещение кафе-бара она ФИО3 не предъявляла. ФИО3 самостоятельно принял такое решение, в связи с чем, стал вывозить находящееся там имущество. До этого он уже вывез часть имущества из кафе-бара.

Свидетель Б.А.В. в судебном заседании пояснил, что в декабре 2018 года он в качестве грузчика помогал ФИО3 перевозить вещи из кафе-бара «....», в основном это была алкогольная продукция. При этом в кафе-баре присутствовала ФИО2, происходил ли между ними конфликт, и какие требования предъявляла ФИО2 и ФИО3 он пояснить не может, поскольку внимания на них не обращал. В связи с чем ФИО3 вывозил из кафе-бара продукцию, он не знает. Также пояснил, что ранее, точное время не помнит, он помогал ФИО3 перевозить на его дачный участок старые строительные материалы, которые были складированы у входа в кафе-бар.

Анализирую в совокупности представленные сторонами доказательства, суд считает, что довод ФИО2 о том, что ООО «Север+НГ» в лице его директора ФИО3 с 06.12.2018 добровольно прекратило использовать спорное помещение и отказалось от своего права аренды, не нашел своего подтверждения.

К показаниям свидетеля Г.А.Н. суд относится критически, и не принимает их в качестве доказательств указанных доводов ответчика ФИО2, поскольку они опровергаются вышеуказанными доказательствами, и не подтверждаются показаниями свидетеля Б.А.В. Представленные ФИО2 видео и фотографии, по мнению суда, также не подтверждают то, что директор ООО «Север+НГ» ФИО3 добровольно освободил спорное помещение.

Кроме того, в материалах дела имеется договор №.... от <дд.мм.гггг> о централизованной охране объектов при помощи средств охранно-пожарной и тревожной сигнализации, заключенный между ООО «ЧОП «Охрана» и ООО «Север+НГ». Данный договор не расторгнут, объектом охраны является кафе-бар «Лунный», расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 163-168). Как пояснил ФИО3, при заключении данного договора ему было выдано два чипа от охранной сигнализации, с помощью которых помещение кафе-бара «....» сдавалось на охрану. Данные чипы находились в помещение кафе-бар «....», 05.12.2018 их забрала ФИО2

Из пояснений ФИО2 следует, что ключи от спорного помещения она у ФИО3 не забирала, поскольку ранее она работала в кафе-баре «....» у нее имелся свой экземпляр ключей. После того, как ФИО3 освободил спорное помещение, она обратилась в ООО «ЧОП «Охрана», сотрудник которого (ФИО7) перепрограммировал ранее выданные два чипа от охранной сигнализации, установленной на спорном объекте, которые в настоящее время находятся в ее распоряжении. Дополнительные чипы ей не выдавались.

Из распечатки событий за период с 05.12.2018 по 31.08.2019, представленной ООО «ЧОП «Охрана» следует, что помещение кафе-бара «....» ежедневно снимается с охраны и сдается под охрану с использованием двух ключей ФИО2 и ФИО6 (т. 1, л.д. 169-184).

Также установлено, что в настоящее время спорным помещением пользуется ФИО1, производит там ремонт, принимает меры по его сохранности. <дд.мм.гггг> она заключила с ООО «Арктик-энерго» договор энергоснабжения объекта кафе-бар «Лунный», расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с которым производит оплату потребляемой на данном объекте электроэнергии (т.1, л.д. 142-159).

Вышеуказанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что ФИО2 препятствует ООО «Север+НГ» в лице директора ФИО3 в пользовании помещением кафе-бара, расположенном по адресу: <адрес>.

Поскольку судом установлено, стороной истца по первоначальному иску доказан факт владения спорным имуществом на основании действующего договора аренды, а также факт совершение ФИО2 действий, которые препятствовали использованию спорного помещения ООО «Север+НГ», суд считает требования ООО «Север+НГ» не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, передать ключи от данного помещения, законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Что касается встречного искового заявления ФИО2 к ООО «Север+НГ» о расторжении договора аренды №.... от <дд.мм.гггг>, заключенного между ООО «Север+НГ» и ФИО3, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку судом установлено, что ФИО2 с 18.12.2018 является собственником арендуемого ООО «Север+НГ» нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, к ней перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды №.... от <дд.мм.гггг>, она в силу закона и условий договора аренды обязана предоставить указанное нежилое помещение в пользование арендатора.

Учитывая, то обстоятельство, что ответчик по встречному иску - ООО «Север+НГ» с 06.12.2018 по настоящее время не использует арендованное спорное помещение по причине того, что арендодатель чинит препятствия в этом, суд приходит к выводу, что арендодатель не исполняет свои обязательства по договору аренды и не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период.

Таким образом, встречное исковое заявление ФИО2 к ООО «Север+НГ» о расторжении договора аренды суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика по первоначальному иску ФИО2 в пользу истца ООО «Севре+НГ» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Север+НГ» к ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением - удовлетворить.

Обязать ФИО2 не чинить обществу с ограниченной ответственностью «Север+НГ» препятствия в пользовании нежилым помещением - кафе-баром и административным помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО2 передать директору общества с ограниченной ответственностью «Север+НГ» ФИО3 ключи от нежилого помещения - кафе-бар и административное помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Север+НГ» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Север+НГ» о расторжении договора аренды нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья О.А. Карпова