Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к НКО ТСЖ «Наш дом» о перерасчете платежей за период с ноября 2010 года по декабрь 2011 года включительно,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 обратилась в суд с иском к НКО ТСЖ «Наш дом» о перерасчете платы за жилищно-коммунальные услуги. В ходе судебного разбирательства ФИО11 переменила фамилию на «ФИО1», что подтверждается свидетельством о перемене имени, выданным ДД.ММ.ГГГГ Хорошевским отделом ЗАГС УЗАГС <адрес> (л.д. 239).

В обоснование иска указано, что в апреле 2010 года между ФИО3, ФИО4 и ФИО11 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании которого истице предоставлен доступ в указанное жилое помещение и на нее возложена обязанность производить оплату жилищно-коммунальных услу<адрес> договор купли-продажи заключен между указанными лицами в сентябре 2011 года.

В 2011 году никаких собраний собственников жилья в вышеуказанном многоквартирном жилом доме не проводилось, а за основу платежной системы при начислении коммунальных услуг и технического обслуживания ТСЖ взят муниципальный тариф, что, по мнению истицы, является незаконным и необоснованным, поскольку в доме имеется собственная котельная. В частности, ФИО1 не согласна с размером платы за отопление, горячую воду, обслуживание лифта.

ФИО1 полагает, что должна оплачивать жилищно-коммунальные услуги за 2011 год, исходя из тарифов, установленных общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме на 2010 год, проиндексированных на 15 %.

Неоднократно уточнив исковые требования (л.д. 111-115, 242-246, 368), ФИО1 просит произвести перерасчет коммунальных и технических платежей за календарный ноябрь, декабрь 2010 года и весь 2011 год в сторону уменьшения платежа на сумму 47668 рублей 78 копеек. Поскольку все начисленные платежи за жилищно-коммунальные услуги оплачены истицей в полном объеме, она просит произвести зачисление на лицевой счет <адрес> излишне уплаченной суммы в вышеуказанном размере.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 241), уточненные исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Представители НКО ТСЖ «Наш дом» - председатель правления ФИО6, ФИО7, действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95, 159), ФИО8, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 160), против удовлетворения исковых требования возражали по основаниям, изложенным в письменных отзывах (л.д. 302-307, 338-356), представили расчет начисленных платежей за жилищно-коммунальные услуги (л.д. 308-319).

Выслушав объяснения истицы и ее представителя, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. На основании ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. В силу ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Судом установлено, что истица является собственницей трехкомнатной квартиры, общей площадью 135,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 170). Основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

Между ФИО4, ФИО3 и ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, согласно которому основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.п. 10, 12 предварительного договора оплата коммунальных и технических платежей осуществляется ФИО11 самостоятельно из собственных средств, включается в стоимость основного договора. С момента заключения предварительного договора покупатель берет на себя ответственность и бремя содержания жилого помещения (л.д. 254).

Таким образом, с момента заключения предварительного договора обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг в спорной квартиру перешла к ФИО12

В <адрес> создано товарищество собственников жилья «Наш дом» (л.д. 42-77).

Протоколом № общего собрания членов ТСЖ «Наш дом» от ДД.ММ.ГГГГ утверждены тарифы на соответствующий период, в том числе членский взнос (обязательный платеж), включающий в себя оплату услуг по техническому обслуживанию, эксплуатации, содержанию, управлению, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, который установлен равным 37 рублям с 1 кв.м. площади жилого помещения (л.д. 29-34). Оплата коммунальных услуг (водопотребление, водоотведение, газопотребление: отопление, подогрев воды) производится согласно показаниям водо-, и газосчетчика, что подразумевает нестабильность тарифа (ежемесячное изменение согласно показаниям счетчика).

<адрес> имеет автономную котельную и не подключен к системе централизованного отопления и приготовления горячей воды. Согласно п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, при производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящий в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и при приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного отопления и централизованного приготовления горячей воды), размер платы за отопление и горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо и холодную воду, используемых для производства тепловой энергии и приготовления горячей воды. При этом, расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии для отопления и приготовления горячей воды, включается в плату за содержание и ремонт жилого помещения (л.д. 261-262).

Для применения установленного п. 18 Правил способа расчета платы за отопление необходимо: наличие автономной системы отопления; нахождение указанной системы отопления в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Установление законодателем такого способа расчета платы за отопление экономически обоснованно и обусловлено наличием автономной системы отопления в общей собственности владельцев помещений в многоквартирном доме, которые самостоятельно несут расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии.

На основании ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание принадлежащего ему имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

В 2011 году в связи с внутренними разногласиями в ТСЖ и произошедшим пожаром (л.д. 199-202) общее собрание членов товарищества проведено не было, соответственно тарифы на жилищно-коммунальные услуги не устанавливались. ТСЖ не могло использовать тарифы, принятые на 2010 год, поскольку цены на услуги ресурсоснабжающих организаций возросли, и ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, не смогло бы оплатить их услуги, применяя тарифы 2010 года. С учетом изложенного, на основании ч. 4 ст. 158 ЖК РФ руководством ТСЖ было принято решение о применении в 2011 году муниципальных тарифов.

В частности, ТСЖ в 2011 году применялся муниципальный тариф по техническому обслуживанию, утвержденный постановлением администрации г.<адрес> муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, который составил 28,29 руб./кв.м. При этом аналогичный тариф, утвержденный ТСЖ на 2010 год, составлял 37 руб./кв.м. Разница величины тарифов обусловлена тем, что в тариф ТСЖ были включены расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе, котельная и оборудование для производства горячей воды.

Поскольку данные расходы не включены в муниципальный тариф, а заложены в тарифы на отопление и горячее водоснабжение, ТСЖ было вынуждено, в условиях не принятого тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома, применять соответствующие тарифы на отопление и горячее водоснабжение, а не рассчитывать соответствующую плату исходя из показаний приборов учета.

Так, начисление по коммунальным платежам (горячее водоснабжение, отопление) в 2011 году произведено в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», в соответствии с которым тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса устанавливает орган исполнительной власти субъектов РФ.

Тарифы на тепловую энергию для организаций коммунального комплекса, обеспечивающих производство и передачу энергии на территории г.<адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ утверждены распоряжением ТЭК МО №-Р от ДД.ММ.ГГГГ для ОАО «Красногорская теплосеть» в размере 1278,5 руб./Гкал, без учета НДС. Распоряжением Министерства ЖКХ МО № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг в сфере теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения на 2011 год», Распоряжением Министерства экономики МО №-М от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающих горячее водоснабжение на территории МО на 2011 год», также распоряжением №-РМ от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающих водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод на территории <адрес> на 2011 год» с ДД.ММ.ГГГГ для ОАО «Красногорская теплосеть» установлен тариф по отоплению жилых помещений в размере 22,63 руб./кв.м.; горячее водоснабжение – 327,37 руб./чел в месяц.

Показания свидетелей ФИО9, ФИО10 доказательственного значения по делу не имеют, поскольку они лишь подтвердили, что тарифы ТСЖ на 2011 год не устанавливались, что ответчиком не оспаривалось (л.д. 152).

Материалами дела подтверждается, что ТСЖ истице произведен перерасчет по коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с временным отсутствием жильцов.

В отзыве ответчик указывает, что ТСЖ имеет собственную круглосуточную лифтовую службу, состоящую из четырех лифтеров, инженера. В содержание лифта входят не только расходы по договору с ООО «Лифт» на техническое обслуживание, но и ряд расходов на содержание лифта, как общего имущества многоквартирного дома, таких как страхование лифтов, обучение и переаттестация лифтеров.

Кроме того, плата за лифт включена в состав расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, и в виде отдельного платежа истице не выставлялась (л.д. 9-13).

В 2012 году в многоквартирном доме, в котором расположены принадлежащая истице квартира, НКО ТСЖ «Наш дом» применяются тарифы, утвержденные решением общего собрания на соответствующий период (л.д. 184-191).

Истица в судебном заседании подтвердила, что совокупный платеж за жилищно-коммунальные услуги по <адрес> в 2011 году по сравнению с предыдущим периодом изменился не более, чем на 15 %.

Ссылка истицы на п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, представляется несостоятельной, поскольку регулирует установление тарифов в случае, если в многоквартирном доме не выбран способ управления, и к спорным правоотношениям не применим.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает, что основания для возложения обязанности на ответчика произвести перерасчет отсутствуют, в связи с чем исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к НКО ТСЖ «Наш дом» о перерасчете платежей за период с ноября 2010 года по декабрь 2011 года включительно – отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Васильева Ю.О.