Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саттарова оа к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», ООО "Энергохимкомплект", ООО "Альфа-Архитект"об обязании включить в список, встречному иску Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к Саттарову оа о признании отсутствующим обременения,

У С Т А Н О В И Л:

Саттаров О.А. обратился в суд с иском к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее по тексту - Фонд) и просил обязать Фонд включить его в список лиц, которым будут переданы квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома №., указав в обоснование, что между ООО «Капитал Дом» и ООО «Альфа-Архитект» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого застройщик (ООО «Капитал Дом») обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа-Архитект» и ООО «ЭХК» был заключен договор уступки прав требования №, по которому дольщик уступает новому дольщику права требования к ООО «Капитал дом» двухкомнатную квартиру №, общей площадью (без лоджии) 46,12 кв.м., расположенную в микрорайоне № жилого района № Краснопольской площадки №. Между ООО «ЭХК» и Саттаровым О.А. был заключен договор уступки права требовании от 03 сентября 2021 года, следовательно, у истца возникло право требования в отношении жилого помещения (квартиры №). Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Капитал Дом» признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Фонду переданы права на жилой дом № (стр.) в микрорайоне участок с кадастровым №. Наблюдательным советом ППК Фонд ДД.ММ.ГГГГ принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства в отношении объектов незавершенного строительства ООО «КапиталДом». Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № производство по делу о банкротстве должника ООО «Капиталдом» прекращено.

Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» обратился в суд со встречным иском к Саттарову О.А. и с учетом уточнений просил о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

-договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира № площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: ООО «Альфа-Архитект», номер регистрационной записи: №,

-договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: ООО «Энергохимкомплект», номер регистрационной записи: №,

-договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №,

- аренда в пользу арендатора ООО «Капитал Дом», объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №, указав в обоснование, что ООО «Энергохимкомплект», от которого истцу по первоначальному иску перешло право требования по договору уступки права требовании от ДД.ММ.ГГГГ, не является участником строительства, какие-либо обязательства перед указанным лицом Фонду не переданы. В связи с передачей Арбитражным судом Челябинской области объекта незавершённого строительства Фонду Челябинской области для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствуют более объекты незавершенного строительства, указанные выше, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов. Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Истец Саттаров О.А. (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО "Энергохимкомплект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО "Альфа-Архитект" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО «Капитал Дом» и ООО «Альфа-Архитект» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., на основании которого застройщик (ООО «Капитал Дом») обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительств, а именно: двухкомнатную квартиру №, общей площадью (без лоджии) 46,12 кв.м., расположенную в жилом доме № в микрорайоне № жилого района .

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа-Архитект» и ООО «ЭХК» был заключен договор уступки прав требования №, по которому дольщик уступает новому дольщику права требования к ООО «Капитал дом» на двухкомнатную квартиру №, общей площадью (без лоджии) 46,12 кв.м., расположенную в жилом доме

Между ООО «ЭХК» и Саттаровым О.А. был заключен договор уступки права требовании от ДД.ММ.ГГГГ, по которому дольщик уступает новому дольщику права требования к ООО «Капитал дом» на двухкомнатную квартиру № общей площадью (без лоджии) 46,12 кв.м., расположенную в жилом доме 13 (стр.) в микрорайоне .

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Капитал Дом» признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Фонду переданы права на жилой дом № участок с кадастровым №. Наблюдательным советом ППК Фонд ДД.ММ.ГГГГ принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства в отношении объектов незавершенного строительства ООО «КапиталДом». Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № производство по делу о банкротстве должника ООО «Капиталдом» прекращено.

На основании судебного акта между конкурсным управляющим и Фондом ДД.ММ.ГГГГ подписан соответствующий договор передачи указанных объектов, а также передана информация о гражданах, которые включены в реестр требований участников строительства.

Согласно данным, переданным конкурсным управляющим, в отношении жилого помещения (кв. № требования о передаче жилых помещений в Фонд не переданы, в связи с тем, что договор долевого участия заключен с лицом, не являющимся участником строительства в силу закона.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения требование о передаче машино-места и не жилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии в отношении его конкурсного производства либо введения внешнего управления требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, а также денежные требования участников строительства могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве с соблюдением порядка, предусмотренного параграфом 7 «Банкротство застройщиков» гл. 9 Закона о банкротстве.

Требования участников строительства предъявляются непосредственно конкурсному управляющему, который самостоятельно их рассматривает и по результатам рассмотрения вносит в РТУС, уведомляет об отказе в таком включении или включении требования в реестр в неполном объеме.

Кроме того, указанные документы также рассматриваются публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - ППК Фонд), которая в свою очередь представляет конкурсному управляющему позицию по вопросу обоснованности предъявленного требования участника строительства.

В случае несогласия с конкурсным управляющим по вопросу включения (невключения) или включения требования в неполном объеме участник строительства вправе обжаловать результаты рассмотрения своего требования в арбитражный суд, который выносит определение в рамках обособленного спора о включении или об отказе во включении требования участника строительства о передаче жилого помещения (п. 8, 10 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Таким образом, участники строительства могут предъявить требование о передаче жилого помещения только в деле о банкротстве, при этом такое требование рассматривает исключительно конкурсный управляющий или суд.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № производство по делу о банкротстве должника ООО «Капиталдом» прекращено, в связи с чем, дополнительное включение граждан в РТУС не представляется возможным.

При рассмотрении документов, представленных истцом, было установлено, что право требования в отношении жилого помещения (квартиры № перешли к нему по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ, который был заключен с юридическим лицом ООО «Энергохимкомплект».

27.06.2019г. принят Федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков.

В частности, в силу подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве из понятия участник строительства были исключены слова «юридическое лицо».

Таким образом, поскольку договор уступки права требования с физическим лицом Сатаровым О.А. заключен лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть после прекращения дела о банкротстве и передаче прав Фонду на МКД в целях финансирования мероприятий по завершению его строительства и дальнейшей передаче помещений участникам долевого строительства, при этом, на момент подписания договора передачи указанных объектов ДД.ММ.ГГГГ ООО «Энергохимкомплект» не являлось участником строительства в силу закона, то соответственно после передачи прав со стороны ООО «Энергохимкомплект» по договору Сатарову О.А., у последнего право на заявленное помещение не возникло.

То есть, суд отмечает, что ООО «Энергохимкомплект», заключая ДД.ММ.ГГГГ договор уступки права требования с истцом, знало об отсутствии оснований для получения жилого помещения, при этом, в п. 5 данного договора сказано, что цедент удостоверяет, что отсутствуют факторы, которые ограничивают владение и распоряжение правом требования цедентом.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о включении его в список лиц, которым будут переданы квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома № у суда не имеется, поскольку Фонд не вправе после завершения строительства объекта передать Саттарову О.А. жилое помещение, о чем истец был уведомлен в письме Фонда от 30.09.2021г. № 1602, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований Сатарова О.А. надлежит отказать.

Рассматривая встречные исковые требования Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к Саттарову О.А. о признании отсутствующим обременений, суд исходит из следующего.

Как указывалось ранее, решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КАПИТАЛДОМ» (далее - должник, застройщик) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства по правилам параграфа 7 Главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсным управляющим утвержден

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав ООО «Капиталдом» на имущество. Судом определено передать Фонду имущество должника и обязательства перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, по строительству, вводу в эксплуатацию и передаче в

собственность участникам строительства жилых помещений.

На основании указанного определения суда ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим застройщика ООО «Капиталдом» и Фондом заключен договор передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями.

В состав переданного Фонду Челябинской области имущества вошли следующие объекты:

- земельный участок площадью 6046 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ;

- земельный участок площадью 2105 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: ;

жилой дом

жилой дом .

В отношении земельного участка с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы следующее обременения:

-договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: ООО «Альфа-Архитект», номер регистрационной записи: №,

-договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

ООО «Энергохимкомплект» не является участником строительства, какие-либо обязательства перед указанным лицом Фонду не переданы.

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства Фонду Челябинской области для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствуют более объекты незавершенного строительства, указанные выше, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «Капиталдом») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Учитывая сказанное, договор долевого участия, а также договор уступки права требования являются прекращенным обязательством в силу закона.

В связи с чем, суд признает обоснованными доводы истца по встречному иску о том, что наличие соответствующих регистрационных записей не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Учитывая, что договор долевого участия в строительстве, договор аренды и договоры уступки права требования прекращены в силу требований закона, жилое помещение, являющееся предметом договоров, является свободными от прав 3-их лиц. Указанное позволит Фонду, являющемуся в настоящее время застройщиком объекта незавершенного строительства, реализовать права требования по таким свободным жилым помещениям.

Более того, обязанность по реализации таких жилых помещений возложена на Фонд в силу необходимости реализации Соглашения от 16.11.2020 № ФЗП-28/957-20 о финансировании мероприятий по завершению объектов ООО «Капиталдом». При этом, денежные средств от продажи таких жилых помещений подлежат направлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

о сносе самовольной постройки;

о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

На основании вышеизложенного суд считает, что требования Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

-договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира № площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №,

- аренда в пользу арендатора ООО «Капитал Дом», объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира № площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №, подлежат удовлетворению.

Определением суда истец Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» при подаче иска в силу закона был освобождён от уплаты госпошлины, его исковые требования удовлетворены, поэтому исходя из положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, следует взыскать с Саттарова О.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Саттарова оа к Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» об обязании включить в список, отказать.

Встречные исковые требования Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к Саттарову оа о признании отсутствующим обременения, удовлетворить.

Признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:131 в виде записей о регистрации:

договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: ООО «Альфа-Архитект», номер регистрационной записи: №,

договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: ООО «Энергохимкомплект», номер регистрационной записи: №

договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира №, площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №,

аренды в пользу арендатора ООО «Капитал Дом», объект долевого строительства /предмет залога – 2-х комнатная квартира № площадью 46,12 кв.м., лицо в отношении которого внесена запись: Саттаров О.А., номер регистрационной записи: №.

Взыскать с Саттарова оа госпошлину в местный бюджет в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: М.В. Хорошевская