Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Среднеахтубинского района Волгоградской области в интересах публично-правового образования – Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области к ФИО1, Администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Среднеахтубинского района Волгоградской области в интересах публично-правового образования – Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области обратился в суд с иском к ФИО1, Администрации Среднеахтубинского муниципального района <адрес> о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в лице главы Среднеахтубинского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, заключенного на торгах (далее – Договор). Согласно пунктам 1.1.-1.6. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, сроком на <.....>: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, <.....>. В соответствии с п. 1.7. участок передается в аренду по акту приема - передачи земельного участка (приложение №), являющемуся неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 3.1.1 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях предусмотренных разделом 7 договора. В соответствии с п. 3.1.7 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в случаях использования участков с нарушением условий договора. Согласно пунктам 7.2., 7.2.1., 7.2.2., 7.2.3., 7.2.4., 7.2.5. договора, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно: при неиспользовании участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из – за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. При использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. При не устранении совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. При невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения. При передаче арендатором полученного по договору в пользование участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя. Вышеуказанные пункты договора не соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласно которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Прокурор просит признать недействительными (ничтожными) пункты 3.1.1, 3.1.7, 7.2., 7.2.1., 7.2.2., 7.2.3., 7.2.4., 7.2.5. договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, заключенного между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО1

В судебном заседании помощник прокурора Живова А.А. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав помощника прокурора Живову А.А., изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора могут быть определены по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (п. 3 вышеназванного Постановления Пленума).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в лице главы Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО1 заключен договор №Т аренды земельного участка, заключенного на торгах.

Согласно пунктам 1.1.-1.6. договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее по тексту – Участок), сроком на 20 лет: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, <.....>

В соответствии с п. 1.7. участок передается в аренду по акту приема - передачи земельного участка (приложение №), являющемуся неотъемлемой частью Договора.

Согласно п. 3.1.1 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях предусмотренных разделом 7 договора.

В соответствии с п. 3.1.7 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор в случаях использования участков с нарушением условий Договора.

Согласно пунктам 7.2., 7.2.1., 7.2.2., 7.2.3., 7.2.4., 7.2.5. договора, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно:

При неиспользовании участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из – за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

При не устранении совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

При невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

При передаче арендатором полученного по договору в пользование участка в субаренду, а также за передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия арендодателя.

Договор аренды земельных участков, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Приведенная выше норма (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) является императивной.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образам, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Соответственно, стороны не могут изменить требование п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации своим (даже обоюдным) волеизъявлением.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка может быть недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признание (ничтожная сделка).

Статьёй 168 ГК РФ закреплены положения о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. В частности, ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (ст. 180 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Включение в Договор оспариваемых пунктов в нарушении земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

С учетом изложенного, положения п. 3.1.1., 3.1.7., 7.2., 7.2.1., 7.2.2., 7.2.3., 7.2.4., 7.2.5. договора в части установления арендодателю права требования досрочного расторжения договора без решения суда по своему усмотрению прямо противоречат требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем являются недействительными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора Среднеахтубинского района Волгоградской области в интересах публично-правового образования – Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области к ФИО1, Администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 3.1.1, 3.1.7, 7.2., 7.2.1., 7.2.2., 7.2.3., 7.2.4., 7.2.5. договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, заключенного между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО1

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Бескоровайнова Н.Г.

Решение в окончательной форме принято 06 июля 2021 года.

Судья подпись Бескоровайнова Н.Г.

Подлинник данного документа

подшит в деле № 2-547/2021,

которое находится в

Среднеахтубинском районном суде.