Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» к Главану ФИО10 о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Главана ФИО11 к АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» о признании закладной по кредитному договору недействительной <данные изъяты>

У С Т А Н О В И Л:

АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» обратилось в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ Открытое акционерное общество «УРСА Банк», правопреемником которого является ОАО «МДМ Банк» (далее по тексту - Кредитор или Банк) и ФИО5 (далее по тексту - Заемщик или Ответчик) заключили кредитный договор № (далее по тексту - Кредитный договор).

По условиям Кредитного договора (<данные изъяты> Банк принял на себя обязательство предоставить Заемщику для приобретения в собственность жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>., и земельного участка находящегося под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>., кредит в размере <данные изъяты>, с уплатой процентов по ставке <данные изъяты> годовых, рассчитываемых на остаток ссудной задолженности со дня, следующего за днем фактической выдачи кредита (или за днем возврата части кредита) по день возврата кредита (части кредита) включительно (пункты <данные изъяты> Кредитного договора).

В соответствии с пунктом <данные изъяты>. Кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания договора составил <данные изъяты> (п. <данные изъяты>. Кредитного договора). График погашения кредита и уплаты процентов прилагается к кредитному договору.

Банк выполнил свои обязательства перед Заемщиком в полном объеме по Кредитному договору и ДД.ММ.ГГГГ выдал Заемщику кредит в сумме: <данные изъяты>, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. <данные изъяты> Кредитного договора Ответчик принял на себя обязательство по возврату кредита и уплате начисленных процентов путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

По условиям Кредитного договора (<данные изъяты> Кредитного договора) при нарушении сроков возврата кредита (части кредита) Заемщик платит Кредитору повышенную процентную ставку в размере пятикратной ставки за пользование кредитом (<данные изъяты>). Повышенные проценты рассчитываются Банком ежедневно на сумму кредита, просроченную к уплате, с даты, следующей за датой, определенной Кредитным договором, как срок возврата кредита (части кредита), и по дату фактического возврата всей просроченной суммы кредита включительно.

При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Кредитору пени в размере 0,3% процента от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (<данные изъяты>).

За время пользования кредитом Заемщиком было уплачено: кредита - <данные изъяты>.; процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>.; пеня за просроченный кредит- <данные изъяты>.; задолженность по пени за проценты - <данные изъяты>., всего погашено - <данные изъяты>

Согласно <данные изъяты>. Кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ФИО5 жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>., и земельного участка находящегося под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>

В соответствии с расчетом задолженности на ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ заемщик стал нарушать сроки ежемесячных платежей.

На основании п<данные изъяты> Кредитного договора кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на <данные изъяты> календарных дней; при допущении просрочек обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение <данные изъяты>, даже, если каждая просрочка незначительна.

АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» первоначально обратилось в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, находящийся под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>.; определении способа реализации заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере <данные изъяты>., согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило уточненное исковое заявление от АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк», согласно расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Заемщика по Кредитному договору составила <данные изъяты>., в том числе: задолженность по кредиту - <данные изъяты>.; сумма процентов по срочному кредиту - <данные изъяты>.; сумма процентов по просроченному кредиту - <данные изъяты>.; пеня за просроченные проценты - <данные изъяты>.

Расчет задолженности Ответчика произведен в соответствии с Положением о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, утвержденным ЦБ РФ 26.06.1998 № 39-П (в редакции от 26.11.2007), в силу пункта 3.9. которого начисление процентов может осуществляться одним из четырех способов: по формулам простых процентов, сложных процентов, с использованием фиксированной либо плавающей процентной ставки в соответствии с условиями договора. Если в договоре не указывается способ начисления процентов, то начисление процентов осуществляется по формуле простых процентов с использованием фиксированной процентной ставки.

При начислении суммы процентов по привлеченным и размещенным денежным средствам в расчет принимаются величина процентной ставки (в процентах годовых) и фактическое количество календарных дней, на которое привлечены или размещены денежные средства. При этом за базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

В связи с вышеизложенным по кредитному договору начисление процентов осуществлялось по формуле простых процентов с использованием фиксированной процентной ставки.

Поскольку просрочка платежа составила более <данные изъяты> дней, Банк направил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, установив срок досрочного возврата кредита до ДД.ММ.ГГГГ. Однако конверт с уведомлением Банка вернулся обратно за истечением срока хранения, в связи с чем, претензия Банка осталась до настоящего времени без удовлетворения.

Согласно <данные изъяты>. Кредитного договора в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, в течение <данные изъяты> календарных дней, считая с даты предъявления Кредитором письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств жилой дом и земельный участок.

На основании п.1 ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ Залогодержатель (Банк) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения требования по уплате сумм: пени за нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентов; повышенных процентов за нарушение сроков возврата кредита (части кредита); просроченных процентов и просроченного долга обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно <данные изъяты> Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика является ипотека (залог) в силу закона - жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>., и земельного участка находящегося под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>

Согласно ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, ипотека была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ в Управлении ФРС по Алтайскому краю, регистрационные номера №, выданы свидетельства о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серия <данные изъяты> и серия <данные изъяты>.

В настоящий момент залогодержателем является АО "УРСА Моргидж ФИО3." на основании рамочного договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ОАО «УРСА Банк».

В соответствии с пунктом 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Сумма неисполненного обязательства Заемщиком перед Банком в настоящее время составляет <данные изъяты>, в то время как размер оценки предмета залога составляет <данные изъяты>

Согласно, расчету задолженности на ДД.ММ.ГГГГ просрочка исполнения обязательств по кредитному договору началась с ДД.ММ.ГГГГ, не уплачены начисленные проценты за пользование кредитом. Следовательно, вышеуказанные условия: признание нарушения обеспеченного залогом обязательства крайне незначительным, а размера требований залогодержателя - явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, в данном случае отсутствуют.

Кроме того, согласно п.2 ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков платежей более трёх раз в течение 12 месяцев, даже, если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с уточненным исковым заявлением АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» от ДД.ММ.ГГГГ просит взыскать сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок, находящийся под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>.; определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты>., согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Ответчик ФИО5 не согласившись с заявленными исковыми требованиями подал встречное исковое заявление к АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» о признании закладной по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, об отмене ограничения (обременения) права собственности ФИО5 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> в виде государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - ипотеки жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных встречных требований истец ссылается на то, что залогодержателем в настоящее время является АО «УРСА Моргидж ФИО3.» - на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ОАО «УРСА Банк», согласно <данные изъяты> Кредитного договора, <данные изъяты> Закладной, Кредитор обязан в случае передачи прав по закладной - в течении <данные изъяты> календарных дней письменно уведомить Заемщика с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для исполнения обязательств по кредитному договору. Однако, Заемщик такого уведомления не получал, к исковому заявлению Истцом данный документ - не представлен.

Истцом предъявлено требование об обращении взыскания на имущество - стоимостью <данные изъяты>, согласно Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ В то же время, имущество, на которое Истец обращает взыскание - жилой дом с земельным участком, при заключении кредитного договора, был оценен <данные изъяты>» - в <данные изъяты>, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, на который имеется ссылка в <данные изъяты> Закладной.

В то же время, согласно представленного проведенной по определению суда экспертизы <данные изъяты> и представленного Отчета об оценке рыночная стоимость домовладения по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет <данные изъяты>, в том числе: жилого дома общей площадью <данные изъяты> -<данные изъяты>, земельного участка общей площадью <данные изъяты>.

Согласно <данные изъяты> графы «Отметки о смене владельца закладной» Закладной, права по закладной были переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ, однако, остаток неисполненных обязательств должника в данной графе - не указан. В то же время, с момента получения кредитных денежных средств ДД.ММ.ГГГГ до передачи прав по закладной ДД.ММ.ГГГГ прошел длительный период времени, Заемщиком произведены платежи в счет погашения основного долга и процентов за пользование кредитом - в размере <данные изъяты>. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель обязан обеспечить должнику возможность сделать на закладной отметку о выполнении части обязательства.

В то же время, согласно выписки из реестра, являющего приложением № к договору купли - продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, текущий остаток основной суммы, равен <данные изъяты>, начисленные проценты - <данные изъяты>.

Кроме того, условия кредитного договора и условия закладной - не идентичны, ни кредитным договором, ни закладной не предусмотрено, какой документ имеет преимущественное значение, в то же время, Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ).

Согласно ст.144 ГК РФ, обязательные реквизиты ценных бумаг, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законом или в установленном им порядке. Отсутствие обязательных реквизитов или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность. Как любая ценная бумага, закладная может иметь свойство ценной бумаги лишь при условии соблюдения установленной формы и обязательных реквизитов. Если в документе, названном "закладная", отсутствуют указанные в ст. 14 Закона реквизиты, он не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству, являясь одним из эмитентов закладной (или единственным, когда он - и залогодатель), исходя из требований ст. 142 ГК РФ (осуществление прав по ценной бумаге возможно только при ее предъявлении) в принципе должен потребовать при исполнении обязательства (в том числе при производстве промежуточных платежей) представления закладной, даже если она будет находиться у первоначального залогодержателя.

В противном случае, он рискует произвести исполнение ненадлежащему кредитору, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 17 Закона об ипотеке обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если: предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.

Указывает на то, что в данном случае, кроме имеющихся нарушений при составлении закладной сама ценная бумага в оригинале ни должнику, ни суду предъявлена не была, также отсутствует извещение должника о переходе прав по закладной (цессии).

Исходя из изложенного, считает, что предъявление к ФИО5 требований истца о взыскании суммы задолженности путем обращения взыскания на предмет ипотеки необоснованно, исковые требования не подлежат удовлетворению, так как пункты Кредитного договора не соответствуют действующему законодательству, документ названный «Закладной», также не соответствует требованиям законодательства РФ и является недействительным - по следующим основаниям :

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке) закладная признается - именной ценной бумагой. Согласно пункту 1 статьи 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права. Обязательные реквизиты ценных бумаг определяются законом или в установленном им порядке (пункт 1 статьи 144 ГК РФ).

В силу подпункта 10 пункта 1 статьи 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю, органом, осуществляющим государственную регистрация прав, должна, в частности, содержать наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и месяца государственной регистрации.

В то же время, Кредитный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона, подписан продавцами ФИО13 и покупателем ФИО5 - ДД.ММ.ГГГГ, регистрация договора купли-продажи, права собственности ФИО5 на недвижимость, ипотеки в силу закона осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, закладная выдана первоначальному залогодержателю - также ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на недвижимое имущество у прежнего собственника ФИО14 - прекращено ДД.ММ.ГГГГ

Однако, сама закладная составлена и подписана залогодателем - должником ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как собственником жилого дома и земельного участка еще являлся продавец ФИО4

Согласно ст. 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом - принадлежат собственнику. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 219 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом - на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что у ФИО5 на момент выдачи закладной - отсутствовало какое бы то ни было законное право на распоряжение имуществом - жилым домом и земельным участком, в том числе право обременять его залогом. Сами же собственники - С-вы, на момент оформления закладной, в данном документе вообще не упоминаются, их правовой статус - не определен.

Согласно ст.14 Закона, данные и условия, вносимые в закладную, можно разделить на две части: обязательные, которые предусмотрены законом, и не обязательные (дополнительные), которые включаются по соглашению между залогодержателем и залогодателем.

Указывает, что закладная по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям указанной статьи, в закладной отсутствуют обязательные сведения, предусмотренные <данные изъяты> - указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

В то же время, внесение указанных в настоящем подпункте сведений можно отнести к наиболее важным с точки зрения существования, как самого обязательства, так и суммы той задолженности, которая числится за должником.

Согласно <данные изъяты> Закладной, обязательство, обеспеченное ипотекой, исходя из указанных сведений, невозможно определить, так как период действия процентов годовых указан - <данные изъяты> от даты предоставления кредита до момента полного исполнения обязательств, в то время как из закладной невозможно определить - дату получения Заемщиком денежных средств, и соответственно, начало течения периода начисления процентов.

Срок окончательного исполнения обязательств определен <данные изъяты> Закладной - ровно <данные изъяты> с даты фактического предоставления денежных средств, в <данные изъяты> от даты предоставления денежных средств. Дата получения денежных средств - в закладной отсутствует, таким образом, из закладной невозможно установить окончательный срок исполнения обязательств. Размер аннуитетного платежа указан как - <данные изъяты> - с даты предоставления средств.

В том случае, если денежное обязательство содержит какие-либо условия для определения суммы обязательства и уплачиваемых процентов, то в закладной в обязательном порядке должны содержаться условия, которые позволяли бы любому владельцу закладной в каждый период времени определить задолженность по обязательству и размер процентов.

Согласно п. 7 ст. 14 Закона, в закладной должно быть - указание срока уплаты суммы обязательства,обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Указание срока уплаты суммы обязательства является существенным условием закладной, который позволяет каждому владельцу закладной, приобретающему по ней права, определить период времени, в течение которого владелец закладной будет получать от должника платежи по приобретённой закладной. Не менее важным является указание сроков уплаты периодических платежей и размера каждого из них, если платежи в счёт погашения долга осуществляются частями.

В закладной не содержится формула расчёта ежемесячного платежа, которая бы позволила в каждый момент времени определить ежемесячный платёж по закладной и его размер. В то же время, из-за расхождения количества месяцев - <данные изъяты>), размер действительного ежемесячного платежа вычислить - путем арифметических действий - невозможно. Исходя из срока в <данные изъяты>, сумма выплаты за весь период должна составлять не менее <данные изъяты>), а исходя из срока <данные изъяты> - <данные изъяты> таким образом, разница составляет <данные изъяты>. А так как график платежей не является неотъемлемой частью закладной, то ни размер обязательства, ни срок и порядок исполнения - в данной закладной не определен, что свидетельствует об отсутствии обязательного условия в документе, названном «Закладная».

Согласно п.8 ст. 14 Закона, в закладной должно содержаться название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества. Внесение в закладную сведений об описании имущества, на которое установлена ипотека, и правильное указание места его нахождения является не менее важными, чем сведения о размере и сроке денежного обязательства.

Предметом ипотеки являются жилой дом и земельный участок. При внесении сведений о предмете ипотеки, если в ипотеку передано несколько объектов, сведения должны вноситься отдельно - по каждому предмету.

В п<данные изъяты> закладной «Предмет ипотеки», имеются сведения о земельном участке - площадь, назначение земель и адрес, а также сведения о жилом доме - об адресе и общей и жилой площади. Однако, отсутствует сведения о количестве комнат, этажности жилого дома, кадастровом номере жилого дома, кадастровом номере земельного участка, в то время, как в договоре купли-продажи эти данные указаны.

Однако, согласно Федерального.закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект недвижимого имущества -идентифицируется именно кадастровым (или условным) номером данного объекта.

В выписке из реестра, являющегося приложением № к договору купли - продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, также отсутствует описание и идентифицирующие признаки объекта ипотеки.

Таким образом, предмет ипотеки, а именно - жилой дом и земельный участок - не имеет достаточного для идентификации описания имущества, т.е предмет ипотеки в Закладной - не идентифицирован.

В связи с изложенным, так как в Закладной отсутствуют сведения, предусмотренные п. 6, 7, 8 ст. 14 закона об ипотеки, данный документ ничтожен, так как не соответствует требованиям закона, не может называться «Закладная», в связи с чем не подлежал выдаче первому залогодержателю, так как не порождает прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования просил удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом их уточнений от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>). В удовлетворении встречного искового заявления просил отказать в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), дополнениях к возражениям на встречное исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В суд возвратилась почтовая корреспонденция с отметкой почты: «Истек срок хранения» с указанием примечания: «Адресат извещен за получением, не явился».

За период рассмотрения дела, ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО5 в судебных заседаниях лично не присутствовал, дважды подавал заявления о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей от ДД.ММ.ГГГГ(<данные изъяты>), от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты> 48).

В силу положений ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Ответчик ФИО5 не воспользовался своим правом на получение судебной корреспонденции, на личное участие в судебных заседаниях, что является его субъективным правом, соответственно несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий.

Каких-либо доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил, при таких обстоятельствах, на основании ч. 4 ст.167 ГПК РФ, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО7, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения первоначального иска по доводам, изложенным в возражениях (<данные изъяты>), просил удовлетворить встречное исковое заявление в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Также, просил суд принять во внимание выводы, изложенные в судебной бухгалтерской экспертизе от ДД.ММ.ГГГГ и оценочной экспертизе от ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» к ФИО5 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Спорные правоотношения регулируются следующими нормами.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.ст. 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что между ОАО «УРСА Банк» правопреемником которого является ОАО «МДМ Банк» (далее по тексту - Кредитор или Банк) и ФИО5 (далее- Заемщик или Ответчик) ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор № (далее по тексту - Кредитный договор).

В соответствии с <данные изъяты> указанного кредитного договора Банк принял на себя обязательство предоставить Заемщику для приобретения в собственность жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>., и земельного участка находящегося под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>., кредит в размере <данные изъяты>, с уплатой процентов по ставке <данные изъяты> годовых, рассчитываемых на остаток ссудной задолженности со дня, следующего за днем фактической выдачи кредита (или за днем возврата части кредита) по день возврата кредита (части кредита) включительно (пункты <данные изъяты>. Кредитного договора).

Банк выполнил свои обязательства перед заемщиком в полном объеме по кредитному договору и ДД.ММ.ГГГГ выдал заемщику кредит в сумме: <данные изъяты>, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

В соответствии с п. <данные изъяты> Кредитного договора Ответчик принял на себя обязательство по возврату кредита и уплате начисленных процентом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Как следует из имеющихся в деле документов: истории всех погашений клиента по договору, начиная с ДД.ММ.ГГГГ заемщиком по уплате текущего кредита и процентов допускались просрочки, что свидетельствует о том, что заемщиком условия кредитного договора выполняются ненадлежащим образом. Указанное обстоятельство представителями ФИО5 в судебных заседаниях не оспаривалось.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Совокупность вышеназванных обстоятельств свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком ФИО5, и ставит под угрозу возврат полученного кредита, что служит основанием для досрочного взыскания с ответчика суммы задолженности.

Представленный расчет задолженности ФИО5 оспорен стороной ответчика в связи, с чем по делу была назначена бухгалтерская экспертиза на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ (Т<данные изъяты>).

Из заключения бухгалтерской экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№<данные изъяты> следует, что сумма задолженности ФИО5 перед АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ при условии погашения долга в соответствии с требованиями ст. 319 ГК РФсоставляет за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., в том числе: по основному долгу - <данные изъяты>.; по процентам начисленным по кредиту - <данные изъяты>.; по повышенным процентам за несвоевременный возврат кредита - <данные изъяты>.; по повышенным процентам за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>

У суда нет оснований подвергать сомнению выводы эксперта, которые надлежащим образом мотивированы и обоснованны.

Следовательно, с ФИО5 подлежит взысканию в пользу АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ по основному долгу- <данные изъяты>.; по процентам за пользование кредитом - <данные изъяты>.

Ст. 319 ГК РФ установлено, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Указанная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что согласно п.<данные изъяты> кредитного договора ОАО «УРСА Банк» предоставляет ФИО5 кредит в размере 3 420 000 рублей сроком на <данные изъяты> считая с даты фактического предоставления кредита (перечисления денежных средств на счет заемщика).

Данным кредитным договором установлено, что заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере <данные изъяты> годовых.

В соответствии с пунктом <данные изъяты> Кредитного договора заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа. Размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату подписания настоящего договора, составляет <данные изъяты>.

В соответствии с п. <данные изъяты> Кредитного договора установлена следующая очередность погашения требований кредитора в случае недостаточности денежных средств заемщика при исполнении им обязательств по настоящему договору в полном объеме:

В первую очередь - издержки Банка по получению исполнения обязательств заемщика;

Во вторую очередь - требование об уплате пени за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;

В третью очередь - требование по уплате повышенных процентов за просрочку возврата суммы (части) кредита;

В четвертую очередь - требование по выплате единовременных штрафов;

В пятую очередь - требование по уплате просроченных процентов за пользование кредитом (частью кредита);

В шестую очередь - требование по уплате срочных процентов за пользование кредитом (частью кредита);

В седьмую очередь - требование по возврату просроченной задолженности по кредиту (части кредита);

В восьмую очередь - требование по возврату срочной задолженности по кредиту (части кредита).

Согласно п.<данные изъяты> Кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с п. <данные изъяты> Кредитного договора предусмотрены штрафные санкции при нарушении сроков возврата кредита (части кредита) заемщик платит кредитору повышенную процентную ставку в размере пятикратной ставки за пользование кредитом, предусмотренной настоящим договором. Повышенные проценты рассчитываются Банком ежедневно на сумму кредита, просроченную к уплате, с даты, следующей за датой, определенной настоящим договором, как срок возврата кредита (части кредита), и по дату фактического возврата всей просроченной суммы кредита включительно. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору пени в размере <данные изъяты> от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Следовательно, соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ. Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Если кредитором неправильно применены положения статьи 319 ГК РФ, должник, в частности, вправе заявить соответствующие возражения при рассмотрении судом иска кредитора о взыскании денежных средств по требованиям к должнику.

В связи с чем, суд находит обоснованными доводы ответчика ФИО5 в части того, что п. ДД.ММ.ГГГГ указанного договора, предусматривающий очередность распределения поступивших платежей в редакции, изложенной в договоре, является нарушающим требования ст. 319 ГК РФ, а доводы АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» о том, что данное условие согласовано сторонами, свободными в силу требования ст. 421 ГК РФ в заключении договора, суд находит несостоятельными, поскольку указанное условие договора ничтожно.

В судебном заседании установлено, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно расчетов истца, размер неустойки за нарушение сроков возврата кредита составил - <данные изъяты>., размер пени за нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентовсоставил - <данные изъяты>., всего сумма штрафных санкций составила - <данные изъяты>

Ст.330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Кодекс не содержит правила о максимальном (предельном) размере неустойки.

В то же время согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Полное освобождение от уплаты неустойки на основании ст.333 ГК РФ не допускается.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств не зависимо от того, является неустойка законной или договорной.

Между тем, принимая во внимание, что судом определена задолженность ФИО5 согласно выводам эксперта с применением очередности погашения суммы долга в соответствии со ст. 319 ГК РФ, суд полагает обоснованным взыскание с ответчика по первоначальному иску суммы штрафных санкций в виде повышенных процентов за несвоевременный возврат кредита и несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом, поскольку вывод об обратном приведет к нарушению прав кредитора АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк», не получившего исполнение по договору в установленный срок.

Суд обращает внимание на то, что в рамках проведенной по делу бухгалтерской экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что сумма задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при условии очередности погашения долга в соответствии с требованиями ст. 319 ГК РФ по повышенным процентам за несвоевременный возврат кредита составляет - <данные изъяты>., по повышенным процентам за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом составляет - <данные изъяты>., а всего сумма штрафных санкций составляет - <данные изъяты>

Вместе с тем, суд не считает возможным согласиться с указанными размерами штрафных санкций, как согласно расчетов истца, так и согласно заключения бухгалтерской экспертизы, поскольку требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков возврата кредита в размере пятикратной ставки за пользование кредитом, а также пени за нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентов по ставке <данные изъяты> в день от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки, являются несоразмерными последствиям нарушения обязательства.

Суд учитывает, что проценты за пользование денежными средствами установлены истцом в размере <данные изъяты> годовых, в то время как штрафные санкции составляют фактически <данные изъяты> что значительно превышает процент за пользование кредитом, а также учетную ставку банковского процента.

При таких обстоятельствах, суд находит чрезмерно завышенным и явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, размер начисленной истцом, а затем и бухгалтерской экспертизой при условии очередности погашения долга в соответствии с требованиями ст. 319 ГК РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, неустойки за нарушение сроков возврата кредита в размере пятикратной ставки за пользование кредитом, предусмотренной настоящим договором (<данные изъяты>), что в пересчете на год составляет <данные изъяты> годовых (<данные изъяты>), а также пени за нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, что в пересчете на год составляет <данные изъяты> годовых (<данные изъяты>), в то время как установленной Центральным Банком Российской Федерации размер ставки банковского процента, применяемый для расчета подлежащих начислению процентов за пользование чужими денежными средствами, за весь период просрочки исполнения обязательств ответчиками не превышал <данные изъяты> годовых.

Принимая во внимание размер основного долга и подлежащих уплате процентов, суд полагает возможным применить ст.333 ГК РФ и снизить установленный бухгалтерской экспертизой от ДД.ММ.ГГГГ размер повышенных процентов за несвоевременный возврат кредита до <данные изъяты>., а также размер повышенных процентов за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом до <данные изъяты>., а всего снизить размер штрафных санкций до <данные изъяты>., что будет соответствовать ставке рефинансирования и не повлечет для истца убытков.

Определяя указанный размер, суд, принимает во внимание и то, что суд при разрешении спора должен учитывать баланс интересов сторон.

Таким образом, с ФИО5 в пользу АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» подлежит взысканию начисленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ неустойка за нарушение сроков возврата кредита в размере <данные изъяты>., и пеня за нарушение сроков уплаты начисленных по кредиту процентов в размере <данные изъяты>., а всего подлежит взысканию сумма штрафных санкций в размере - <данные изъяты>

При разрешении требования АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью - <данные изъяты>., в том числе жилой площадью - <данные изъяты>., земельного участка, находящегося под жилым домом, общей площадью - <данные изъяты> и установлении начальной продажной стоимости указанного заложенного имущества в размере <данные изъяты>, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить его удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФвзыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно положениям ч. 1, 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, в данном случае, при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, а также при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

На основании ст.ст. 51, 52 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

При этом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется судом (п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости), ст. 350 ГК РФ» ).

В соответствии с частью 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. <данные изъяты> Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика является ипотека (залог) в силу закона - жилой дом, находящейся по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>., и земельного участка находящегося под жилым домом, общей площадью <данные изъяты>

Согласно п. <данные изъяты> Кредитного договора в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, в течение <данные изъяты> календарных дней, считая с даты предъявления Кредитором письменного уведомления с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Согласно ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, ипотека была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ в Управлении ФРС по Алтайскому краю, регистрационные номера № выданы свидетельства о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серия <данные изъяты> и серия <данные изъяты>

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с обременением их ипотекой, расположенных по адресу: <адрес>. с использованием кредитных средств Банка заключен ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УРСА Банк» с одной стороны, ФИО5 именуемый «Покупатель» со второй стороны, и ФИО15 именуемыми «Продавец» с третьей стороны (<данные изъяты>

В связи с оспариванием ФИО5 начальной продажной стоимости указанного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная (товароведческая) экспертиза (<данные изъяты>), из заключения эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки экспертом определено итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки, а именно: жилого дома общей площадью <данные изъяты>. в размере - <данные изъяты>, земельного участка общей площадью <данные изъяты> в размере - <данные изъяты>.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость домовладения - жилого дома общей площадью <данные изъяты>. на земельном участке общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> рассчитанная с учетом округлений, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет <данные изъяты>

У суда нет оснований сомневаться в правильности и обоснованности указанного экспертного заключения, а довод представителя АО «ФИО1 С.А.» в лице ОАО «МДМ Банк» об обоснованности установления начальной продажной цены названного жилого дома и земельного участка сумме <данные изъяты>, согласно актуальному отчету об оценке №, суд находит необоснованным, во-первых, в связи с тем, что указанная начальная продажная стоимость определена заключением об оценке ООО «Специализированная фирма «РосЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем может разниться с рыночной ценой данного жилого дома и земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ во-вторых, оценщик <данные изъяты> не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании приведенных норм, и учитывая указанное заключение эксперта, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок, находящийся под жилым домом по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. путем продажи с публичных торгов, в порядке, определяемом гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, определив начальную продажную цену заложенного имущества, а именно: жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой площадью <данные изъяты>., в размере <данные изъяты>, земельного участка, находящегося под жилым домом по указанному адресу, общей площадью <данные изъяты>. в размере <данные изъяты>.

При разрешении встречных исковых требований ФИО5 к АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» о признании закладной по кредитному договору недействительной о признании закладной по кредиречному иску Главана ФИО16 суд исходит из следующего:

Согласно пункта 1 статьи 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права. Обязательные реквизиты ценных бумаг определяются законом или в установленном им порядке (пункт 1 статьи 144 ГК РФ).

Согласно п. 7 ст. 14 Закона в закладной должно быть указание на срок уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).

Согласно Федерального.закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект недвижимого имущества -идентифицируется кадастровым (или условным ) номером данного объекта.

В судебном заседании установлено, что залогодержателем в настоящее время является АО «УРСА Моргидж ФИО3.» - на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ОАО «УРСА Банк».

В соответствии с ч.1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

В результате заключения договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ права по закладной на жилой дом и земельный участок, переданные в залог ФИО5 в обеспечение исполнения кредитного договора № были переданы ОАО «УРСА Банк» «УРСА Моргидж ФИО3.». Сделка по передаче прав по закладной совершена в простой письменной форме, на закладной имеется отметка о новом владельце, наименование нового владельца указано точно и полно, имеется подпись руководителя Банка, то есть права по закладной переданы в соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке».

В связи с чем, суд находит несостоятельными доводы истца по встречному иску в части того, что права по закладной переданы с нарушением требований, предусмотренных ФЗ «Об ипотеке».

Кроме того, также не нашла своего подтверждения ссылка во встречном исковом заявлении на то обстоятельство, что оригинал закладной не предъявлен ни суду, ни заемщику, поскольку оригинал закладной был представлен для обозрения в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и приобщен к материалам данного дела.

В соответствии с ч.3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В связи с чем, суд находит необоснованным довод истца по встречному иску о признании закладной недействительной в связи с тем, что Банк не уведомил заемщика о передаче прав по закладной новому владельцу закладной с указанием его реквизитов. Кроме того, действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих в качестве основания признания закладной недействительной не уведомление должника в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу.

Также в судебном заседании установлено, что между ОАО «УРСА Банк» «УРСА Моргидж ФИО3.» помимо договора цессии было заключено соглашение об обслуживании, согласно которому покупатель («УРСА Моргидж ФИО3.») от своего лица и от своего имени назначил ОАО «УРСА Банк» в качестве своего законного агента, который должен являться сервисером, обслуживать купленные закладные, осуществлять сборы, управлять и принудительно исполнять все соответствующие ипотечные кредиты.

В соответствии с Приложением № к Соглашению об обслуживании Сервисер должен осуществлять сбор всех вносимых платежей по процентам и основной сумме в отношении проданных закладных, обеспечивает перевод всех сумм на счет для сбора платежей и затем на рублевый счет распределения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в результате цессии не изменились ни банковский счет заемщика, ни порядок оплаты кредита, поскольку согласно условий соглашения об обслуживании заемщик вносит деньги в счет погашения кредита на тот же счет в ОАО «МДМ Банк», а далее сотрудники Банка направляют эти денежные средства на счет для сбора платежей и далее покупателю закладных.

Также суд обращает внимание на то, что для признания владельца закладной законным владельцем данного правоустанавливающего документа не нужна проверка договорных и платежных отношений, подтверждающих этот факт, поскольку достаточно основываться на последней отметке в закладной, сделанной в соответствии с законом предыдущим владельцем, о передаче соответствующего права на недвижимое имущество.

Кроме того, порядок передачи прав по закладной не имеет правового значения для ФИО5, оспаривающего совершенную без его участия сделку между юридическими лицами, сохраняющего при этом его обязанность должника по указанному кредитному договору.

Истец по встречному иску также ссылается на то, что закладная была подписана залогодержателем ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, на основании чего делает вывод о том, что залогодатель не имел право отдавать в залог предмет ипотеки.

Вместе с тем, суд находит указанный довод несостоятельным, поскольку ФИО5 имел право подписать закладную ранее, чем было зарегистрировано право собственности, но вместе с тем его подпись и сама закладная стали действительными только с момента регистрации права собственности в органах УФРС по Алтайскому краю, что и подтверждается отметками о датах регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ и датой выдачи закладной первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, при регистрации ипотеки и закладной в УФРС подлежат проверке все правоустанавливающие документы, при регистрации прав по закладной никаких препятствий не возникло, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что закладная соответствует требованиям действующего законодательства.

В качестве одного из доводов истец по встречному иску указывает на то, что оформленная с ним закладная не соответствует требованиям ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» в силу того, что в закладной отсутствует дата фактического предоставления денежных средств, вместе с тем, суд находит указанную позицию необоснованной, так как отсутствие в закладной даты фактического предоставления кредита не влечет ее ничтожность, поскольку дата предоставления указанного кредита подтверждается сопутствующими документами, а именно мемориальным ордером о выдаче кредита, а также выпиской по лицевому счету.

Также истец ссылается на то, что при оформлении закладной нарушен пункт 7 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке», нет указания срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей.

Суд находит указанный довод также несостоятельным, поскольку он опровергается материалами дела, а именно в п. <данные изъяты> закладной указано, что должник производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, размер которого на дату подписания кредитного договора оставлял <данные изъяты>

Кроме того, истец по встречном у иску также ссылается на нарушение п.8 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с которой в закладной не идентифицирован предмет ипотеки.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанной позицией в силу ее несостоятельности, так как в <данные изъяты> закладной (предмет ипотеки) указан объект недвижимости, описание объекта недвижимости достаточное для идентификации и место нахождения объекта недвижимости.

Кроме того, из смысла п.8 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» не усматривается, что обязательно должен быть указан кадастровый номер объекта (предмета ипотеки).

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая закладная соответствует требованиям, предусмотренным ст. 14 ФЗ «Об ипотеке».

Кроме того, то обстоятельство, что передача прав по закладной произведена с соблюдением требований ФЗ «Об ипотеке», подтверждается решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО5 к ОАО «МДМ Банк» о признании недействительным договора цессии-уступки прав требований от ОАО «УРСА Банк» к «УРСА Моргидж ФИО3.», произведенной на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказано в полном объеме, поскольку указанное решение при разрешении заявленных встречных исковых требований имеет преюдициальное значение (<данные изъяты>).

В связи с чем, встречные исковые требования ФИО5 к АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» о признании закладной недействительной, суд находит не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В судебном заседании установлено, что истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк», при подаче первоначального искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ, оплачена госпошлина в размере <данные изъяты>. при цене иска <данные изъяты>. Вместе с тем не оплачена госпошлина за требование неимущественного характера в виде обращения взыскания на заложенное имущество в размере 4 000 рублей.

В последующем, при неоднократном уточнении исковых требований, а именно от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>99), от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» государственная пошлина за требования имущественного и неимущественного характера не доплачивалась.

Кроме того, истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» последнее уточненное исковое заявление, которое было принято судом, подано ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цена иска увеличена до <данные изъяты>. государственная пошлина за требования имущественного и неимущественного характера также не доплачивалась.

Согласно подпункта 1 пункта 1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в следующем размере - 13 200 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Исходя из уточненного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ при цене иска в размере <данные изъяты>., оплата государственной пошлины должна составлять <данные изъяты>. за требования имущественного характера, однако, с учетом требований подпункта 1 пункта 1 ст. 333.19 НК РФ, государственная пошлина подлежащая оплате должна составлять - <данные изъяты> (требование неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество), а всего - <данные изъяты>

Вместе с тем, истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» государственная пошлина оплачена в размере - <данные изъяты>. и то лишь за требования имущественного характера.

Судом, при вынесении решения по существу, удовлетворены требования имущественного характера на сумму - <данные изъяты>), исходя из которых размер госпошлины должен составлять - <данные изъяты>.

С учетом того, что истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>., соответственно государственная пошлина из расчета удовлетворенной части иска в сумме <данные изъяты>. подлежит взысканию в возврат с ФИО2 в пользу истца.

С учетом изложенного, с истца АО «ФИО1 С.А.» в лице ОАО «МДМ Банк» в доход городского округа муниципального образования город Бийск подлежит взысканию недоплаченная государственная пошлина в размере <данные изъяты>

Также с учетом того, что судом требования неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены в полном объеме, но истцом АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» при подаче иска в указанной части государственная пошлина в размере <данные изъяты> не была оплачена, в связи с чем, в доход бюджета городского округа муниципального образования Город Бийск с ФИО5 необходимо взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Кроме того, при рассмотрении данного дела судом назначались две оценочные (товароведческие) экспертизы залогового имущества: жилого дома и земельного участка в <данные изъяты> на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) и от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), при этом оплата стоимости проведенных экспертиз в обоих случаях возлагалась на ответчика ФИО5

Согласно заявления экспертного учреждения <данные изъяты> о возмещении судебных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость проведенной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ составляет - <данные изъяты>, которую они просят взыскать с ФИО5 (<данные изъяты>).

Также, согласно заявления экспертного учреждения <данные изъяты> о возмещении судебных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость проведенной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ составляет - <данные изъяты>, которую они просят взыскать с ФИО5 (<данные изъяты>).

В судебном заседании установлено, что ФИО5 не оплатил экспертному учреждению <данные изъяты> стоимость указанных экспертиз в размере <данные изъяты>.

Также, при рассмотрении данного дела судом назначалась бухгалтерская экспертиза на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> при этом оплата стоимости проведенной экспертизы возлагалась на ФИО5

Согласно письма экспертного учреждения <данные изъяты> о возмещении судебных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость проведенной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ составляет - <данные изъяты>., которую они просят взыскать с ФИО5 (<данные изъяты>).

В судебном заседании установлено, что ФИО5 не оплатил экспертному учреждению <данные изъяты> стоимость указанной экспертизы в размере <данные изъяты>

С учетом того, что исковые требования истца по первоначальному иску АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» удовлетворены частично, то с АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» в пользу <данные изъяты> необходимо взыскать стоимость производства оценочных (товароведческих) экспертиз в размере <данные изъяты> в пользу <данные изъяты> стоимость производства бухгалтерской экспертизы в размере <данные изъяты>

В связи с чем, с ФИО5 в пользу <данные изъяты> необходимо взыскать стоимость производства оценочных (товароведческих) экспертиз в размере <данные изъяты> в пользу <данные изъяты> стоимость производства бухгалтерской экспертизы в размере <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» к Главану ФИО17 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ФИО1 С.А.» в лице ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., из которых: задолженность по кредиту - <данные изъяты>.; сумма процентов по срочному кредиту - <данные изъяты>.; сумма процентов по просроченному кредиту - <данные изъяты>.; пеня за просроченные проценты - <данные изъяты> сумму уплаченной госпошлины в возврат в размере <данные изъяты>., а всего взыскать <данные изъяты>

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты> и земельный участок, находящийся под жилым домом по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>

Определить способ реализации жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>, земельного участка, находящегося под жилым домом по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>., в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в том числе жилой площадью <данные изъяты>, в размере <данные изъяты>

Определить начальную продажную стоимость земельного участка, находящегося под жилым домом по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» к ФИО5 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Главана ФИО18 к АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» отказать в полном объеме.

Взыскать с АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» в пользу <данные изъяты> стоимость производства оценочных (товароведческих) экспертиз в размере <данные изъяты>.

Взыскать с Главана <данные изъяты> в пользу <данные изъяты> стоимость производства оценочных (товароведческих) экспертиз в размере <данные изъяты>

Взыскать с АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» в пользу <данные изъяты> стоимость производства бухгалтерской экспертизы в размере <данные изъяты>

Взыскать с Главана ФИО19 в пользу <данные изъяты> стоимость производства бухгалтерской экспертизы в размере <данные изъяты>.

Взыскать с АО «УРСА Моргидж ФИО3.» в лице ОАО «МДМ Банк» в доход бюджета городского округа муниципального образования Город Бийск судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Взыскать с Главана <данные изъяты> в доход бюджета городского округа муниципального образования Город Бийск судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья Н.Г. Татарникова