Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Липецкой области о признании прекращенным залога (ипотеки) недвижимого имущества, возложении обязанности внести в ЕГРН запись о прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, Управлению Росреестра по Липецкой области о признании прекращенным залога (ипотеки) недвижимого имущества, возложении обязанности внести в ЕГРН запись о прекращении залога.

В обоснование требований истец указал, что он является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, ул<адрес>, <адрес>. По договору коммерческого займа от 11.01.2013 года с учетом дополнительных соглашений он получил от ФИО2 в заем денежные средства в сумме 5 600 000 руб. Договором займа предусмотрено обеспечение заемных обязательств в виде ипотеки вышеуказанного земельного участка и жилого дома.

Так как истец своевременно заемные денежные средства ответчику не возвратил, решением Советского районного суда г. Липецка от 31.07.2018 года по делу № 2-2534/2018 было постановлено взыскать задолженность в судебном порядке и обратить взыскание на заложенное имущество (земельный участок и жилой дом) путем продажи с публичных торгов. Апелляционным определением Липецкого областного суда от 31.07.2018 года указанное решение изменено в части размера взысканных денежных средств.

19.11.2018 года судебным приставом-исполнителем Советского РОСП г. Липецка УФССП по Липецкой области было возбуждено исполнительное производство № 109806/18/48004-ИП, дважды организовывались публичные торги, которые объявлены несостоявшимися. Заложенное имущество было предложено взыскателю ФИО2, который от его принятия отказался. 08.10.2019 года судебный пристав-исполнитель снял арест с заложенного имущества и возвратил объекты недвижимости должнику ФИО1

Поскольку после проведения вторичных публичных торгов ответчик отказался оставить за собой заложенное имущество, то договор залога земельного участка и жилого дома прекращает свое действие.

В связи с изложенными обстоятельствами истец просит в судебном порядке признать залог (ипотеку) земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, прекращенным; обязать Управление Росреестра по Липецкой области внести в ЕГРН запись о прекращении залога недвижимого имущества, возникшего на основании заключенного сторонами договора займа с обеспечением от 11.01.2013 года.

Истец ФИО1 и ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, в нем изложенным. Дополнительно объяснил, что ответчик после признания повторных торгов несостоявшимися ответчик отказался от принятия заложенного имущества, в связи с чем ипотека земельного участка и жилого дома является прекращенной. Предмет залога (земельный участок и жилой дом) судебный пристав-исполнитель возвратил истцу ФИО1 Ответчик уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки, письменное уведомление истца о совместной подаче заявления также проигнорировал. Права истца являются нарушенными, так как сохранение ипотеки препятствует истцу распоряжаться своим имуществом. В связи с изложенным просил признать залог недвижимого имущества прекращенным и обязать Управление Росреестра по Липецкой области внести в ЕРГН запись о прекращении залога недвижимого имущества, установленного в пользу ФИО4 в обеспечение обязательств истца по договору коммерческого займа от 11.01.2013 года.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что ответчик, являющийся кредитором по договору коммерческого займа с обеспечением, не нарушал права истца-должника. Исполнительное производство о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств не окончено, долг не погашен. У ФИО2 отсутствует обязанность обращаться в Управление Росреестра по Липецкой области с целью погашения в ЕРГН записи о прекращении залога недвижимого имущества, принадлежащего истцу. Прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи о залоге производится регистрирующим органом, поэтому требования, заявленные к ФИО2, являются необоснованными.

Представитель Управления Росреестра по Липецкой области и судебный пристав-исполнитель Советского РОСП г. Липецка УФССП по Липецкой области ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1, п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым № и индивидуального жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, что подтверждается правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН от 02.03.2020 года (т. 1 л.д. 9 – 10, т. 2 л.д. 5 - 11).

11.01.2013 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор коммерческого займа с обеспечением (залогом недвижимого имущества) и договор залога недвижимого имущества с оставлением имущества у залогодателя (ипотека), в соответствии с которым в обеспечение своих заемных обязательств ФИО1 предоставил ФИО2 в залог земельный участок площадью 492 кв.м и жилой дом общей площадью 281,9 кв.м, расположенные по адресу: г. <адрес> (т. 1 л.д. 84 – 85, 86 - 88).

24.01.2013 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к от 11.01.2014 года к договору залога недвижимого имущества с оставлением имущества у залогодателя (ипотека) от 11.01.2013 года (т. 1 л.д. 95).

На основании договора залога недвижимого имущества с оставлением имущества у залогодержателя (ипотека) от 11.01.2013 года и дополнительного соглашения № 1 от 24.01.2013 года к указанному договору залога Управлением Росреестра по Липецкой области в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано обременение принадлежащих должнику ФИО1 объектов недвижимости в виде залога (ипотеки) земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. Липецк, ул. <данные изъяты> в пользу ФИО2; что подтверждаются регистрационными записями в ЕГРН № и № (т. 2 л.д. 5 - 11).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 31.07.2018 года по делу № 2-2534/2018 года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением Липецкого областного суда от 10.10.2018 года, постановлено:

- взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 долг по договору займа от 11.01.2013 года в размере 1 944 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2017 года по 31.07.2018 года - 165 513,26 руб., расходы п оплате государственной пошлины – 19 348 руб., всего 2 128 861,26 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 01.08.2018 года по день фактического исполнения обязательства по погашению долга в размере 1 944 000 руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, площадью 492 кв.м, кадастровый №, и жилой дом общей площадью 281,9 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 10 944 711,20 руб., определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов (т. 1 л.д. 11 – 15, 16 - 18).

Во исполнение данного судебного решения судебным приставом-исполнителем Советского РОСП г. Липецка УФССП по Липецкой области 19.11.2018 года возбуждено исполнительное производство № 109806/18/48004-ИП о взыскании с должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО2 денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, ул<адрес><адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 10 944 711,20 руб. (т. 1 л.д. 143 - 227).

Из исполнительного производства усматривается, что 30.11.2018 года судебный пристав-исполнитель наложил арест на вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1, и запрет на совершение действий по регистрации имущества, что подтверждается соответствующими постановлениями и актом о наложении ареста (описи) имущества (т. 1 л.д. 152 – 155, 197).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г. Липецка УФССП по Липецкой области от 01.04.2019 года в Едином государственном реестре недвижимости 02.04.2019 года было зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде запрещения совершения регистрации действий в отношении указанного земельного участка и жилого дома, являющихся предметом залога (т. 2 л.д. 5 - 11).

В ходе исполнительного производства принадлежащие на праве собственности ФИО1 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу<адрес>, являющиеся предметом залога, были переданы на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (т. 1 л.д. 181 – 188, 199 – 202, 207 - 212).

Публичные торги № 9/2019, назначенные на 01.07.2019 года, по реализации вышеуказанного заложенного имущества не состоялись в связи с отсутствием необходимого количества заявок на участие в торгах (т. 1 л.д. 214).

Вторичные публичные торги № 12/2019 по реализации вышеуказанного заложенного имущества, назначенные на 13.08.2019 года, также признаны несостоявшимися (т. 1 л.д. 218).

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается:

- в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно п. 4 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В силу п. 5 указанной статьи залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Как следует из материалов исполнительного производства № 109806/18/48004-ИП от 19.11.2018 года, судебный пристав-исполнитель предложил взыскателю ФИО2 оставить не реализованное в принудительном порядке имущество (земельный участок и жилой дом) за собой.

Взыскатель ФИО2 отказался оставить за собой не реализованное в принудительном порядке имущество должника ФИО1 (т. 1 л.д. 221 - 222).

08.10.2018 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление о возвращении нереализованного имущества: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, являющегося предметом залога, должнику ФИО1 (т. 1 л.д. 223 - 224).

Постановлением от 08.10.2018 года судебный пристав-исполнитель снял арест с недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 Запрет на совершение регистрационных действий в отношении заложенного имущества судебным приставом-исполнителем не отменен (т. 1 л.д. 225 - 226).

При таких обстоятельствах, поскольку повторные публичные торги признаны несостоявшимися, залогодержатель ФИО2 отказался оставить предмет ипотеки за собой, следовательно, залог недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> установленный в обеспечение обязательств по договору коммерческого займа от 11.01.2013 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, прекращается.

16.12.2019 года истец ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Липецкой области по вопросу погашения регистрационной записи, на которое регистрирующий орган в ответе от 19.12.2019 года сообщил заявителю об отсутствии специального порядка погашения регистрационной записи о залоге недвижимости в связи с прекращением ипотеки ввиду признания повторных публичных торгов несостоявшимися и отказа залогодержателя оставить предмет ипотеки за собой; разъяснив, что в подобных случаях государственная регистрация прекращения ипотеки осуществляется на общих основаниях, предусмотренных ст. 53 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (т. 1 л.д. 229).

31.12.2019 года истец ФИО1 направил ответчику ФИО2 уведомление о необходимости обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге, которое оставлено без удовлетворения (т. 1 л.д. 237 - 241 ).

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что ФИО2 с указанным заявлением обращаться не намерен ввиду отсутствия у него такой обязанности.

Исходя из выписок из ЕГРН от 02.03.2020 года, регистрационная запись от 02.04.2019 года об ограничении прав и обременении имущества в виде ипотеки земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, являющихся предметом залога, в Едином государственном реестре недвижимости не погашена (т. 2 л.д. 5 - 11).

Таким образом, так как залог в отношении указанных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности должнику ФИО1, прекратился, однако ответчик ФИО2 уклоняется от обращения в государственный регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога, запись о регистрации залога значится в государственном реестре недвижимости как существующая, чем нарушаются права собственника данного имущества, при этом без вынесения судебного акта права истца не могут быть восстановлены, суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования ФИО1 о признании залога данного земельного участка и жилого дома прекращенным.

Согласно ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно п. 52, п. 53 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Поскольку в данном споре о прекращении залога недвижимости Управление Росреестра по Липецкой области не имеет материально-правового интереса и права истца не нарушало, то оснований для удовлетворения искового требования ФИО1 о возложении на Управление Росреестра по Липецкой области обязанности внести в ЕГРН запись о прекращении залога - не имеется, так как указанная обязанность о погашении регистрационной записи о залоге недвижимости в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного решения уже возложена на государственного регистратора Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданским процессуальным кодексом РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать залог объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым № и индивидуального жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащих на праве собственности ФИО1, установленный в обеспечение обязательств по договору коммерческого займа с обеспечением (залогом недвижимого имущества) от 11.01.2013 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2 - прекращенным.

Данное решение является основанием для погашения регистрационных записей о залоге недвижимости: земельного участка с кадастровым № и индивидуального жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащих на праве собственности ФИО1, в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 24.03.2020 г.