Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика-общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «» по доверенности А.С.М.

при секретаре Муравьевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в лице И.Э.Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Садаа» о расторжении договоров купли-продажи недвижимости

у с т а н о в и л:

08 июля 2009 года ФИО1 обратилась в Иволгинский районный суд, с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Садаа» о расторжении договоров купли-продажи недвижимости от 14 декабря 2007 года, 18 декабря 2007 года, дополнительного соглашения от 14 декабря 2007 года, передаче имущества в ее собственность и внесении изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что ответчиком ООО «Садаа» не выполнены существенные условия договора - не произведена оплата за приобретенные объекты недвижимого имущества. 29 октября 2009 года решением Иволгинского районного суда иск ФИО2 удовлетворен. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 21 декабря 2009 года решение Иволгинского районного суда от 29 октября 2009 года отменено. Определением Иволгинского районного суда от 10 февраля 2010 года производство по делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Садаа» о расторжении договоров купли-продажи недвижимости было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 декабря 2009 года. Постановлением Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2010 года решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 декабря 2009 года отменено. 16 июня 2010 года Иволгинским районным судом производство по гражданскому делу по иску ФИО1 в лице И.Э.Л. к обществу с ограниченной ответственностью «Садаа» о расторжении договоров купли-продажи недвижимости было прекращено в соответствии с абз. 2 ст. 220 ГПК РФ в связи с неподведомственностью спора. Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 19 июля 2010 года данное определение отменено.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 по доверенности Б.Н.А. поддержал исковые требования, при этом суду пояснил, что доказательств выполнения существенного и единственного условия договоров купли-продажи спорной недвижимости со стороны ООО «Садаа» суду не представлено в течение 13 месяцев рассмотрения данного дела, во возврату имущества ФИО1 полагал бы сослаться на п.65 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года.

Представитель истца ФИО1 по доверенности И.Э.Л. поддержал исковые требования, при этом суду пояснил, что согласно договору купли-продажи от 20 ноября 2007г., дополнительного соглашения от 14 декабря 2007 года к договору купли-продажи и акту приема-передачи от 20 ноября 2007г., договору купли-продажи от 18 декабря 2007г. ФИО1 передала, а ООО «Садаа» приняло имущество. Расчет между сторонами, в соответствии с договорами купли-продажи, должен был произойти 24 января 2008г., но не произведен и по сегодняшний день. Истица неоднократно обращалась к руководству ООО «Садаа» с требованием исполнить обязательства по указанным договорам купли-продажи и оплатить в срок до 31.05.2009 г., в срок до 14.06.2009г. соответственно. Не получив ответа ФИО1, обратилась к руководству ООО «Садаа» с требованием расторгнуть указанные договора купли-продажи также не получив ответа ни в письменной ни в устной форме. Считает, что недобросовестное поведение, неисполнение обязательств в течение длительного времени ООО «Садаа» перед ФИО1, а именно в нарушении п.4 договоров об оплате за приобретенное имущество, является основанием для их расторжения. Неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон. В ситуации, когда одна сторона получает имущество по договору купли-продажи без предоставления взамен встречного удовлетворения - денежных средств - подлежат применению нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Правила гл. 60 ГК РФ носят общий (генеральный) характер, что исключает действие п. 4 ст. 453 ГК РФ, которая применяется, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, (т.е. в данном случае иное установлено законом, а именно п. 1 ст. 1102 ГК РФ). При этом, нормы п. 4 ст. 453 ГК РФ, не допускающей по общему правилу возврата того, что было исполнено по договору до момента его расторжения, то она рассчитана на ситуацию, когда расторгаемый договор был эквивалентным образом исполнен сторонами (полностью или частично). ООО «Садаа» удерживает имущество, не имея к тому законных оснований. Поскольку ООО «Садаа» не произвело оплату ФИО1 по договорам купли-продажи, считает, что имеет место недостаток основания для удерживания ответчиком полученной недвижимости и возникшее у него в результате этого обогащение подлежит возврату. В данной ситуации, когда ООО «Садаа» получает имущество по договору купли-продажи без предоставления взамен ФИО1 встречного удовлетворения - денежных средств применимы нормы ст.ст. 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Представитель истца ФИО1 по доверенности Ж.Э.Ю. также поддержал исковые требования, пояснил, что поддерживает доводы других представителей истца ФИО1

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Садаа» конкурсный управляющий Н.С.В. исковые требования не признал, при этом суду пояснил, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.05.2010г. ООО «Садаа» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве) - конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен он. В соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий до момента завершения процедуры несостоятельности (банкротства) исполняет обязанности единоличного исполнительного органа. Также, единоличный исполнительный орган организации-должника должен передать конкурсному управляющему всю документацию организации-должника в течение 3-х дней с момента назначения конкурсного управляющего. Конкурсным управляющим неоднократно направлялись письменные запросы в адрес А.А.С. который на момент признания должника несостоятельным (банкротом) являлся генеральным директором ООО «Садаа», согласно сведениям, предоставленным ЕГРЮЛ. Однако до настоящего момента какого-либо ответа на запросы не получено. В связи с изложенным, он не обладает всей полнотой информации по правоотношениям между истцом и ответчиком по сделке, являющейся предметом рассмотрения в данном судебном деле. Истцом заявлено требование о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости и возврата недвижимого имущества покупателю на основании того, что покупателем не исполнена обязанность по оплате товара, по общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны договора не вправе требовать возвращения того, что ими было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора. По своей правовой природе возврат предоставленного есть способ защиты прав в виде восстановления нарушенного положения сторон. Считает, что было получено каждым участником договора до этого момента, остается у него. Только соглашением сторон может быть установлено иное правило. В данном случае, истцом не представлено доказательств наличия соглашения расторжении договора с условием о возврате имущества. Также, в договоре о расторжения, которого требует истец, отсутствует условие об оплате переданного имущества, предоставляющее право на его возврат при изменении или расторжении договора. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора в судебном порядке возможно только в случае существенного нарушения одной из сторон условий договора.. Условиями договора не были определены нарушения его условий, которые могли бы быть признаны сторонами в качестве существенных оснований для предъявления требований об изменении или о расторжении договора. Для того чтобы неисполнение обязанности по оплате имущества в договоре купли-продажи могло служить основанием для расторжения договора, в тексте договора должно быть недвусмысленно сформулировано условие о том, что неоплата имущества признается существенным нарушением условий договора. В данном случае стороны не согласовывали такого условия. Правовой целью возврата имущества как способа защиты при нарушении договора купли-продажи является восстановление нарушенного положения одной из сторон договора и необходимость приведения сторон в первоначальное положение. В этом состоит смысл реституции при расторжении договора. Если при возврате имущества на момент расторжения договора состав имущества существенно изменился, такой возврат не может привести стороны договора в первоначальное положение. В данном случае, при передаче имущества оно было оценено в 120 000 рублей. В дальнейшем покупателем были произведены улучшения имущества, произведен капитальный ремонт, установлено технологическое оборудование. Таким образом, в настоящий момент указанное имущество оценивается в сумму порядка 3 000 000 рублей. Считает, что реституция в виде возврата имущества, с учетом изложенного не может быть применена, так как в таком случае не будет достигнута цель применения реституции - путем возврата имущества стороны не могут быть приведены в первоначальное положение. Более того применение реституции приведет к нарушению прав и интересов ООО «Садаа».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика-общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «» по доверенности А.С.М. считает, что требования заявлены необоснованно, указанные в исковом заявлении договоры нельзя
расторгнуть, поскольку они исполнены, согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, при этом у кредитора возникает обязанность принять надлежащее исполнение и выдать расписку в получении исполнения. Истица не доказала, что надлежащее исполнение ею получено не было. Кроме того, изначально неисполнение обязанности по оплате проданной недвижимости не заявлялось истцом в обоснование своих требований, что может послужить косвенным доказательством того, что такого рода претензий у Истца не имелось на момент подачи искового заявления и данное основание возникло лишь как еще одна возможность «вывести» имущество ООО «Садаа». Истец изменил основание иска в ходе судебного разбирательства, при этом письменно уточнения исковых требований оформлены не были. Более того, требование истца не обосновано нормами права. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не
установлено законом или соглашением сторон. При этом п. 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управления Росреестра по Республике Бурятия) по доверенности И.Э.А. на судебное заседание не явилась, хотя была надлежаще извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела. Судом, с учетом того, что неявка лица, извещенного в установленном порядке о месте и времени рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав и не является препятствием для рассмотрения дела по существу, принято решение о рассмотрении иска в ее отсутствии.

Заслушав представителей истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Садаа» были заключены договора купли-продажи от 20 ноября 2007 года, от 18 декабря 2007 года, дополнительное соглашение от 14 декабря 2007 года.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Стороной истца, как продавцом, обязанность, возложенная на него договорами купли – продажи выполнена: проданное ею имущество передано продавцу, то есть ООО «Садаа». Данное обстоятельство подтверждается актами приема – передачи от 20.11 2007 года и 18.12.2007 г., согласно которых проданное ФИО1, недвижимое имущество, а именно земельный участок, незавершенное строительством здание автогаража на 3 бокса, мясоперерабатывающее предприятие передано ООО «Садаа» и последнее претензий по принятому имуществу не имеет.

Стороной ответчика, каких либо письменных доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, свидетельствующих об исполнении ими своих обязательств по вышеуказанным договорам купли – продажи, в суд не представлено. Во всех договорах купли – продажи стороны пришли к соглашению, что оплата будет произведена 24.01.2008 г. При этом ипотека на предметы договора не налагалась. В отзыве представителя Иволгинского отделения Управления Росреестра по РБ И.Э.А. указано, что государственная регистрация перехода права собственности от одного собственника к другому, произведена в соответствии с требованиями закона. Стороны сами указали в договоре сроки расчета. При этом с их стороны, заявления об ипотеке заявлено не было. Поэтому право собственности на недвижимое имущество за ООО «Садаа» было зарегистрировано без всяких обременений. Исходя из чего, довод представителя третьего лица, что раз договора купли – продажи были зарегистрированы в УФРС, при этом прошли правовую экспертизу, следовательно расчет был произведен, суд находит несостоятельным, так как он не основан на законе. Не может быть принята судом и ссылка представителя третьего лица на акт приема – передачи от 18.12.2007 г., где указано, что стороны подтвердили отсутствие претензий друг к другу по существу договора. Данный акт был составлен до наступления срока расчета между сторонами, предметом передачи был объект недвижимости, а именно мясоперерабатывающее предприятие. Исходя из чего, претензии могли иметь место только в отношении него. Довод же представителя, что раз в акте указано, что у сторон нет претензий по существу договора, то значить и по оплате, так как расчет произведен досрочно, голословен и ничем более не подтверждается.

Принцип свободы договора позволяет его сторонам своим соглашением изменить или расторгнуть договор.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с указанными существенными нарушениями условий договора ООО «Садаа», принятие ФИО1 мер по урегулированию спора, с ответчиком имеются основания для досрочного расторжения кредитного договора в порядке ст. 450 ГК РФ.

Суд считает, вышеуказанные договора купли – продажи недвижимого имущества и дополнительного соглашения в связи с существенным нарушением их условий ООО «Садаа», а именно в нарушении п. 4 договоров об оплате за приобретенное имущество, может являться основанием для их расторжения. В данном случае, действительно порядок расчет между сторонами, при заключении им договора купли – продажи, является существенным условием договора. Исходя из этого, имущество, полученное ответчиком по договорам и дополнительному соглашению, подлежит возврату истице. Ссылка представителя ответчика и представителя общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «» на положение ст. 453 ч. 4 ГК РФ, судом принята быть не может. Пункт 4 статьи 453 Кодекса, действительно устанавливает последствия расторжения договора и не позволяет при изложенных обстоятельствах требовать возвращения того, что было исполнено сторонами по обязательству до момента расторжения договора. Вместе с тем суд полагает, что положения пункта вышеуказанной нормы не исключают возможности истребовать от ответчика недвижимое имущество, переданные ему до расторжения договора, на основании статьи 1102 ГК РФ как имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя. При этом ст. 1103 ГК РФ устанавливает соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав. Законодатель указывает, что поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные данной главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения, одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица. Так как в данном случае имеет место недобросовестное поведение обогатившегося лица, выразившееся в неоплате цены купленного имущества по договорам купли – продажи и дополнительному соглашению, суд считает, что недвижимость подлежит возврату истице. Согласно ч.1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Доводы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика-общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «» по доверенности А.С.М. о том, что истицей ФИО1 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд считает несостоятельными. Из материалов гражданского дела видно, что истица неоднократно направляла на юридический адрес ответчика уведомления об исполнении последним своих обязательств. Требование о расторжении договоров купли-продажи от 05 июня 2009 года генеральным директором ООО «Садаа» получено, но не дан ответ истице.

Доводы представителя общества с ограниченной ответственностью «Садаа» конкурсного управляющего Н.С.В. о том, что в настоящий момент указанное имущество оценивается в сумму порядка 3000000 рублей ничем не подтверждаются, суду не представлена оценка конкурсной массы.

Требование представителя истца в исковом заявлении об обязании УФРС по РБ внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдать свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанное недвижимое имущество с восстановлением прав ФИО1 необоснованно, поскольку согласно ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно ст. 17 ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К тому же требования представителя истца не основаны ни на одной норме закона, позволяющей управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управлению Росреестра по Республике Бурятия) внести запись в Единый государственный реестр.

Поэтому у суда не имеется оснований для удовлетворения иска в части обязания УФРС внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанное недвижимое имущество с восстановлением прав ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 в лице И.Э.Л. удовлетворить частично.

Расторгнуть договора купли-продажи от 20 ноября 2007 года, от 18 декабря 2007 года, дополнительное соглашение от 14 декабря 2007 года, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Садаа».

Возвратить ФИО1 в собственность: мясоперерабатывающее предприятие (нежилое здание)2 этажное, литера Б,Б1,Б2,Б3, инв.№ №, общей площадью кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район,

Незавершенное строительством здание автогаража на 3 бокса-1 этажное, литера В, инв.№ № общей площадью кв.м, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район,

Земельный участок, площадью кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленными объектами, находящееся по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Наименование ориентира – здание автогаража, почтовый адрес ориентира - ;

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через районный суд в течение 10 дней со дня вынесения.

Судья Батоцыренова Р.Б.