Гражданский кодекс часть 1

Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Голочановой И.В.. при секретаре Ерыгиной И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску ФИО1 к ООО «Угреша-Электросервис» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов, по встречному иску ООО «Угреша-Электросервис» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, с учетом его уточнения, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиком ООО «Угреша-Электросервис» был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, мкр-н. Южный, <адрес>А. Стоимость квартиры по договору составила 3 960 000,00 рублей. Продавец предоставил истцу рассрочку на 10 лет для оплаты цены договора с момента государственной регистрации квартиры.

Вышеуказанная квартира была продана истцу без отделки и за все время проживания истец произвел в квартире ремонт, т.е. неотделимые от нее улучшения, стоимость которых в соответствии с экспертным заключением ООО «СУДЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГ составила с учетом износа – 1 127 910,00 рублей.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ был расторгнут по инициативе ООО «Угреша-Электросервис».

Истец просил суд, с учетом уточненных требований взыскать с ответчика в свою пользу 1 127 910,00 рублей стоимость неотделимых улучшений, 13 839,55 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

ООО «Угреша-Электросервис» обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения, мотивируя свои требования тем, что договор купли-продажи по решению суда был расторгнут, в связи с нарушением покупателем его существенных условий, неуплатой платежей по предоставленной рассрочке. Поскольку ФИО1 вместе со своей семьей проживал в квартире, однако за нее не платил, ответчик просил суд взыскать с него 440 000 рублей неосновательного обогащения, а также 7 600 рублей судебных расходов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил для представления своих интересов адвоката Худякова М.В., действующего по ордеру, который уточненные требования поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных требований возражал, указал, что истцом была получена квартира без ремонта, для проживания в ней был произведен ремонт, т.е. как указано в экспертном заключении неотделимые улучшения, вследствие которых стоимость квартиры выросла.

Представитель ответчика ООО «Угреша-Электросервис» по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, против удовлетворения требований ФИО1 возражал, встречные требования поддержал, просил удовлетворить, указал, что не было никаких обязательств и договорённостей по поводу ремонтных работ, истец осуществил их по своей инициативе, более того, договор был расторгнут по вине истца, который нарушил его существенные условия, поэтому не может быть взыскана компенсация в его пользу.

Суд, выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 и об удовлетворении встречного искового заявления ООО «Угреша-Электросервис» по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ответчиком ООО «Угреша-Электросервис» был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, мкр-н. Южный, <адрес>А. Стоимость квартиры по договору составила 3 960 000,00 рублей (п. 3 Договора). Продавец предоставил истцу рассрочку на 10 лет для оплаты цены договора с момента государственной регистрации квартиры (п.7 Договора).

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ был расторгнут по инициативе ООО «Угреша-Электросервис», в связи с существенным нарушением условий договора истцом ФИО1, квартира передана в собственность Общества. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГ Переход права собственности зарегистрирован ЕГРН ДД.ММ.ГГ запись №.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ прекращено право пользования ФИО1 и членов его семьи спорной квартирой с последующим выселением.

Вышеуказанная квартира была передана истцу без отделки и за все время проживания истец произвел в квартире ремонт, т.е. неотделимые от нее улучшения, стоимость которых в соответствии с экспертным заключением ООО «СУДЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГ составила с учетом износа – 1 127 910,00 рублей. Факт произведения ремонта стороной истца ответчиком не отрицался, стоимость ремонта не оспаривалась.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.

Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

Соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные правила, по которым возвращается имущество в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, а также установлена обязанность возврата имущества в случае расторжения договора при отсутствии нарушений.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Согласно п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пояснениями представителя истца ФИО1 произвел ремонт, т.е. в соответствии с экспертным заключением неотделимые улучшения, которые после расторжения договора купли-продажи перешли вместе с квартирой ответчику. Данные неотделимые улучшения, как полагает истец, подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что договор был расторгнут судом вследствие нарушения истцом его существенных условий, а именно нарушения условия об оплате квартиры, тем самым нанеся ущерб продавцу. Кроме того, сам договор купли продажи содержит положения п. 14 оо расторжении договора по инициативе продавца, согласно условиям которого, в случае расторжения договора по инициативе продавца, он обязуется произвести возврат полученных в счет погашения стоимости указанной квартиры денежных средств с обязательной компенсацией затрат на произведенный ремонт. Вместе с тем, договор не содержит положений и условий в отношении возмещения неотделимых улучшений в случае расторжение договора по вине покупателя.

Ссылки истца на те факты, что квартира была передана ему без ремонта, в непригодном для проживания виде не могу быть приняты судом во внимание, поскольку договор – это добровольное соглашение между сторонами, истец при заключении договора согласился со всеми условиями, подписал его, требований об оспаривании положений договора заявлено не было.

На основе изложенного, суд полагает, что требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежат. Кроме того, представленный истцом расчет стоимости неотделимых улучшений судом оценивается критически, поскольку выполнен без учета длительности использования истцом спорной квартиры. Также судом принимаются как заслуживающие внимания доводы ответчика о том, что квартира ООО «Угреша-Электросервис» на дату рассмотрения дела передана не была, факт передачи ее ответчику в состоянии, соответствующем заявленному истцом, не установлен. Таким образом, поскольку на дату вынесения решения факт передачи квартиры в улучшенном состоянии ответчику не установлен, основания ко взысканию отсутствуют.

Ответчиком ООО «Угреша-Электросервис» предъявлены встречные требования о взыскании суммы неосновательного обогащения.

На основании представленных доказательств и пояснений сторон в судебном процессе, суд приходит к следующим выводам.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

Вступившим в законную силу решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ договор между сторонами расторгнут по причине нарушения покупателем условий об оплате. Продавцом оплата за переданную квартиру в установленные сроки и в установленном размере не получена, поэтому у него возникло право требования неосновательного обогащения эквивалентное арендной плате за период проживания истца в квартире.

Ответчиком заявлено требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 440 000 рублей, соответствующей стоимости аренды жилья аналогичной категории в данном районе за 11 месяцев (с ДД.ММ.ГГ – даты перехода права собственности), представлен расчет, основанный на анализе информации о рынке аренды квартир в районе расположения спорной квартиры. Истцом данный расчет оспаривался, вместе с тем, контррасчет не представлен, ходатайств о назначении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости съемного жилья не заявлено, на основании чего, суд полагает удовлетворить требования ООО «Угреша-Электросерсвис» о взыскании неосновательного обогащения в заявленном размере 440 000,00 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Требования истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 839,55 рублей удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано.

Встречное требование ответчика о взыскании с истца расходов по оплате государственной пошлины подлежит удовлетворению, суд полагает возможным взыскать 7 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Угреша-Электросервис» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов – оставить без удовлетворения, в иске отказать в полном объеме.

Встречные требования ООО «Угреша-Электросервис» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Угреша-Электросервис» неосновательное обогащение в сумме 440 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья И.В. Голочанова