Гражданский кодекс часть 1

Истец ООО «Орхидея-Парк» обратился с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком заключен договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования и предоставление энергоресурсов. Ответчик является собственником нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью в соответствии с техническим паспортом <данные изъяты> кв. м, включая площадь <данные изъяты> по адресу <адрес> В соответствии с условиями договора, ответчик принял на себя обязательства оплачивать услуги истца по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования, предоставлению коммунальных ресурсов на основании квитанции об оплате. Истец исправно выполнял принятые на себя обязательства по обслуживанию общего имущества комплекса и предоставлял энергоресурсы. Ответчик не оплатил услуг ООО «Орхидея-Парк» в части содержания и ремонта имущества, предназначенного для общего использования, а это значит, что ответчик не внес плату за уличное освещение, расходы воды на общие нужды, вывоз твердых коммунальных отходов, содержание площадок для мусорных контейнеров, обслуживание инженерных сетей, предназначенных для поставки коммунальных ресурсов помещения, обслуживания приборов учета коммунальных ресурсов, поставляемых в комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» и прочие расходы, которые несет истец согласно договорам, заключенным с поставщиками. Сумма задолженности с ноября 2020 года по июнь 2021 года включительно составляет 67903,06 рублей. Просил взыскать с ФИО1 задолженность за услуги с ноября 2020 года по июнь 2021 года в размере 67903,06 рублей, расходы по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела истец ООО «Орхидея-Парк» исковые требования увеличил, мотивируя тем, что сумма задолженности увеличилась за период с 21 июня 2021 года по 31 января 2022 года и составляет 109967,54 рублей. Окончательно просит взыскать с ответчика 177870,60 рублей, расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание представитель ООО «Орхидея-Парк» не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствии, представил письменные пояснения по делу.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, представил письменные возражения по делу, исковые требования не признал.

Представитель третьего лица ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив доводы исковых требований, пояснения истца и возражения ответчика, материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что застройщиком ФИО2 на арендованном земельном участке в результате строительства малоэтажной застройки построены и введены в эксплуатацию коттеджи по адресу <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ответчик ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17 июня 2010 года является собственником нежилых помещений <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права 09 июня 2010 года.

Данные о площади принадлежащих ответчику нежилых помещений соответствует данным кадастрового паспорта.

01 сентября 2009 года между управляющей компанией ООО «Орхидея-Парк» и ФИО1 как собственником помещения, общей площадью с террасами <данные изъяты> кв. м, входящего в комплекс апартаментов «Орхидея-Парк», заключен договор №, согласно которому, управляющая компания по заданию собственника, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества комплекса, предоставлять коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, перекачка фекальных стоков) собственнику, а так же членам семьи собственника, арендаторам, иным законным пользователям помещения, представлять интересы собственника во взаимоотношениях перед сторонними организациями и заключать договоры со смежными организациями и поставщиками, оказывать собственнику услуги по ведению бухгалтерской и иной документации, начислению, перерасчету платежей (пункт 1.1).

В соответствии разделом 2 договора, за оказываемые управляющей компанией услуги, собственником выплачивается вознаграждение, размер которого определен сметой (приложение №) и возмещает управляющей компании расходы по поставке коммунальных ресурсов, исходя из фактического потребления (пункт 2.1). Оплата вознаграждения управляющей компании производится собственником не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежного документа (квитанции), предъявленного управляющей компанией (пункт 2.3). Сумма вознаграждения может изменяться в одностороннем порядке управляющей компанией в сторону увеличения с 01 января каждого года в связи с ростом инфляции (и по иным экономическим основаниям). При этом увеличение вознаграждения не должно превышать 10% от суммы вознаграждения за календарный год предшествующий увеличению (пункт 2.4).

В приложении № к договору стороны согласовали вознаграждение управляющей компании по смете 45 рублей за 1 кв. м.

25 сентября 2014 года между ФИО2 и ООО «Орхидея-Парк» заключен договор, согласно которому ООО «Орхидея-Парк» приняло от ФИО2 права и обязанности по договору №С от 22.07.2005 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Объектом аренды является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение <адрес>, предоставленный для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью <данные изъяты> кв. м.

В свою очередь, между ООО «Орхидея-Парк» и ФИО1 10 октября 2014 года заключено соглашение о возмещении части арендных платежей за земельный участок, согласно которому, ФИО1 обязался возмещать ООО «Орхидея-Парк» часть арендных платежей за земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м.

01 декабря 2016 года между ФИО2 и ООО «Орхидея-Парк» заключен договор купли-продажи имущества, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, местоположение <адрес>, по которому в собственность ООО «Орхидея-Парк» переданы сети водоснабжения, сети канализации, сети связи внеплощадочные, сети теплоснабжения, ограждение металлическое с воротами, блок-контейнер (2 штуки), предназначенные для обеспечения эксплуатации хозяйственных строений котельной.

В целях предоставления коммунальных услуг и услуг по вывозу мусора собственникам нежилых помещений комплекса, ООО «Орхидея-Парк» заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором.

Как указано истцом и следует из материалов дела, ООО «Орхидея-Парк» в одностороннем порядке увеличило вознаграждение (плату за содержание и ремонт общего имущества комплекса) с 01.01.2013 до 85 рублей за 1 кв. м, с 01.01.2018 до 95 рублей за 1 кв. м, с 01 января 2020 года до 107 рублей за 1 кв. м.

15 октября 2020 года на общем собрании собственников помещений в комплексе апартаментов «Орхидея-Парк», проведенного в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе способа управления комплексом - Товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов Орхидея-Парк». ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» зарегистрирован в едином государственном реестре юридических лиц 12 мая 2020 года с основным видом деятельности - управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

В соответствии с протоколом № от 03 ноября 2020 года внеочередного общего собрания, проводимого в форме заочного голосования членов ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк», ФИО1 принят в члены товарищества собственников недвижимости. Общим собранием членов ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» принято решение отказаться с 09.11.2020 от части услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса «Орхидея-Парк» путем направления заявлений, не расторгая индивидуальные договоры с собственниками в остальной части до заключения с собственниками либо ТСН прямых договоров на поставку ресурсов (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вывоз ТБО). Утвержден перечень расходов ТСН на содержание и ремонт имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк» на период с 09 ноября 2020 года по 31 декабря 2020 года, перечень мест общего пользования и размер ежемесячного членского взноса на возмещении расходов ТСН по содержанию и ремонту общего имущества комплекса «Орхидея-Парк» из расчета 83 рублей за 1 кв. м площади помещения по данным Единого государственного реестра недвижимости.

24 ноября 2020 года ООО «Орхидея-Парк» от ФИО1 принято заявление об отказе услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк».

В соответствии с протоколом № от 30 января 2021 года очередного общего собрания, проводимого в форме заочного голосования членов ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк», утверждена на 2021 год смета и перечень расходов ТСН на содержание и ремонт общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк», на 2021 год утвержден размер ежемесячного членского взноса на возмещение расходов ТСН по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк» из расчета 83 рублей за 1 кв. м площади помещения по данным Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с протоколом № от 20 февраля 2022 года очередного общего собрания, проводимого в форме заочного голосования членов ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк», утверждена на 2022 год смета расходов ТСН на содержание и ремонт общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк», на 2022 год утвержден размер оплаты по содержанию и ремонту общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея-Парк» из расчета 83 рублей за 1 кв. м площади помещения по данным Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, за ответчиком ФИО1 числится задолженность в пользу ООО «Орхидея-Парк» за период с ноября 2020 года по июнь 2021 года в размере 67903,06 рублей и за период с июня 2021 года по 31 января 2022 года в размере 109967,54 рублей, всего в размере 177870,60 рублей. Из указанной задолженности плата за содержание и ремонт общего имущества комплекса составляет 145348,77 рублей, плата за коммунальные услуги 32521,83 рублей.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения, при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесены, в частности, квартира, часть квартиры, комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

ФИО1 является собственником нежилого помещения.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива (часть 8 статьи 156 ЖК РФ).

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 18 Федерального закона № 176 от 29 июня 2015 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты» в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранности порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 7.1 статьи 135 ЖК РФ).

Статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса (часть 5).

В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 - 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации (часть 6.1).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса (часть 7).

По смыслу вышеприведенных норм и разъяснений, собственники нежилых помещений имеют право выбора способа управления общим имуществом комплекса апартаментов, определять размер платы за содержание и ремонт общего имущества комплекса, подлежащей внесению в товарищество собственников недвижимости в виде членских взносов.

Как установлено судом, до выбора способа управления общим имуществом комплекса апартаментов решение общего собрания по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества не принималось, фактически названные услуги оказывались собственникам на основании заключенных с ними договоров.

При этом, устанавливая плату по содержанию и ремонту общего имущества комплекса в размере 45 рублей за 1 кв. м, дальнейшее увеличение тарифа производилось истцом в одностороннем порядке без согласования объема оказанных услуг и его экономической обоснованности, и в размере, превышающем 10% от суммы вознаграждения за календарный год предшествующий увеличению, что противоречит условиям договора.

Устанавливая с 01 января 2020 года размер вознаграждения из расчета тарифа 107 рублей за 1 кв. м площади, исходя из которого истцом заявления требования о взыскании задолженности с ответчика, ООО «Орхидея-Парк» не представлено доказательств согласования с истцом (иными собственниками) сметы на расходование денежных средств, увеличение объема и качества предоставляемых услуг, экономического обоснования увеличения вознаграждения, оказания всех предусмотренных договором услуг с составлением нарядов на выполнение работ, актов сверки и приемки работ собственниками.

До выбора способа управления общим имуществом комплекса апартаментов ФИО1 оплату по содержанию и ремонту общего имущества комплекса произвел в пользу истца ООО «Орхидея-Парк» в полном объеме на основании выставленных счетов. Согласно справке ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк», с 09 ноября 2020 года ФИО1 вносит в товарищество собственников недвижимости членский взнос в возмещение расходов на содержание и ремонт общего имущества комплекса, задолженности не имеет.

Представленные в материалы дела сметы, акты приемки выполненных работ, протоколы общих собраний собственников нежилых помещений свидетельствуют о выполнении ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» работ по содержанию и ремонту общего имущества комплекса по согласованному с собственниками перечню и размере оплаты.

С учетом изложенного, поскольку возможность одностороннего отказа от договора управления общим имуществом собственниками недвижимости допускается законом, в удовлетворении требований ООО «Орхидея-Парк» о взыскании с ФИО1 задолженности по содержанию и ремонту общего имущества за спорный период суд отказывает.

Наличие между ООО «Орхидея-Парк» и ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея-Парк» спора относительно выполнения функций исполнителя услуг по содержанию и ремонту общего имущества, объеме оказанных услуг не может являться основанием для возложения на добросовестных потребителей услуг обязанности по двойной оплате.

Что касается требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, предоставляемых ООО «Орхидея-Парк» посредством заключенных с поставщиками услуг договоров, правомерность начисления которых ответчиком не оспаривается, суд отмечает, что в соответствии с требованиями законодательства и условиями договора, оплата за коммунальные услуги подлежит внесению не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Из представленного расчета задолженности, составленному на 07 февраля 2022 года, следует, что в него включена задолженность за январь 2022 года, тогда как срок оплаты по названному месяцу еще не наступил. В соответствии с представленным ответчиком чеком, оплата предоставленных коммунальных услуг за январь 2022 года в размере 26380,41 рублей произведена ФИО1 08 февраля 2022 года, то есть в установленный законом и договором срок.

Таким образом, с ответчика ФИО1 по заявленным исковым требованиям в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 6141,42 рублей, с удовлетворением требования ООО «Орхидея-Парк» частично. На момент вынесения решения суда данная сумма по представленному чеку была оплачена ответчиком 18 мая 2022 года, соответственно, в этой части решение суда следует считать исполненным.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При заявленной цене иска 177870,60 рублей, оплате подлежала госпошлина в размере 4753,41 рублей. Пропорционально удовлетворенным требованиям суд взыскивает с ответчика расходы истца по оплате госпошлины в размере 164,12 (6141,42*4753,41/177870,60) рублей.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае: 1) уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В связи с тем, что при подаче иска и его уточнений ООО «Орхидея-Парк» была уплачена государственная пошлина в размере 5 637 рублей, при необходимости ее уплаты в размере 4753,41 рублей, истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 883,59 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «Орхидея-Парк» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Орхидея-Парк» задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 6141,42 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 164,12 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда в части взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Орхидея-Парк» задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 6141,42 рублей считать исполненным.

Произвести возврат государственной пошлины в размере 883,59 рублей, оплаченной ООО «Орхидея-Парк» по платежному поручению № от 09.02.2022 на счет получателя УФК по Нижегородской области (Межрайонная ИФНС России № 2 по Нижегородской области).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский городской суд.

Судья п/п Н.А. Воробьева

Копия верна.

Судья Н.А. Воробьева