Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Керчи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, ФИО5 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу <адрес>, который был удостоверен частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО6 Истица полностью выплатила стоимость квартиры и вступила в ее фактическое владение. В октябре 2016 года она обратилась в Госкомрегистр с заявлением о регистрации за собой права собственности на квартиру. Однако ей было отказано в регистрации, поскольку она на момент заключения договора не зарегистрировала право собственности в БТИ, а также не зарегистрированы ранее возникшие права продавцов в ЕГРП. Однако выполнить указанные требования Госкомрегистра в настоящее время невозможно, т.к. продавец ФИО4, которой принадлежала <данные изъяты> часть квартиры умерла ДД.ММ.ГГГГ Зарегистрировать переход права собственности не представляется возможным, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд. Просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, от продавцов – ФИО2, ФИО5, ФИО7 к покупателю – ФИО1 на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрированного в реестре за №.

В судебном заседании представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования ФИО1 поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО5, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. От них поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения иска не возражали.

Представитель третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, будучи извещенным о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился. От него поступили письменные возражения, в которых он иск не признал и пояснил, что деятельность органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована нормами Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также иными федеральными законами и нормативными правовыми актами, издаваемыми в соответствии с ним. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления. Истец обязан доказать обстоятельства, подтверждающие наличие у него прав собственности на это имущество. На момент заключения договора купли-продажи квартиры действовала Инструкция «О порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических и физических лиц», утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 09.06.1998 года №121, которая устанавливала порядок проведения государственной регистрации права собственности. Согласно п.1.4 Инструкции №121 государственная регистрация всех объектов недвижимости, расположенных на всей территории Украины, осуществлялась бюро технической инвентаризации. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в бюро технической инвентаризации является обязательной для владельцев, независимо от формы собственности. Первоначальный правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества. Госкомрегистр полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, что является основанием для отказа а удовлетворении заявленных требований. Госкомрегистр считает, что ввиду отсутствия в ЕГРП сведения о первоначальном правообладателе, исковое заявление не подлежит удовлетворению. Госкомрегистр полагает, что истица не лишена возможности разрешить спор путем признания права собственности на квартиру. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав пояснения представителя истицы, исследовав письменные доказательства, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что <адрес> принадлежала в равных долях ФИО2, ФИО7, ФИО5 на основании свидетельства о праве собственности на жилье от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Квартирно-эксплуатационной частью <адрес> за № (л.д.25). Право собственности ФИО2, ФИО7, ФИО5 на недвижимое имущество зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.25 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО1 и продавцами ФИО2 и ФИО7, которая действовала от себя и за несовершеннолетнего сына ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, согласно которого в собственность ФИО1 перешла указанная квартира (л.д.23).

Данный договор был нотариально удостоверен частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрирован в реестре за №.

В соответствии с данным договором в собственность ФИО1 перешла квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью 29,2 кв.м. Продажа была осуществлена за <данные изъяты> грн,, которые покупатель ФИО1 передала продавцам до подписания договора каждому в равной части. ФИО2 и ФИО7 своими подписями в договоре подтвердили проведение со стороны покупателя ФИО1 полного расчета за приобретенную квартиру и отсутствие по этому поводу каких-либо претензий финансового характера.

Истица обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру ДД.ММ.ГГГГ отказал истице в государственной регистрации, сославшись на то, что согласно ответа филиала ГУП РК «Крым БТИ» в <адрес> право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ФИО2, ФИО7 и ФИО5 Таким образом истицей не было зарегистрировано право собственности по правоустанавливающему документу договору купли-продажи квартиры на объект недвижимого имущества до вступления Республики Крым в состав Российской Федерации, следовательно право собственности у истицы не возникло в установленном законом порядке и может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на общих основаниях в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Государственная регистрация может быть возобновлена после государственной регистрации ранее возникшего права продавцов ФИО2, ФИО7 и ФИО5 в ЕГРП и предоставления от них заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю – ФИО1 (л.д.10).

Положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьей 1210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору.

Как усматривается из условий договора и содержания указанного договора купли-продажи, стороны при его заключении договорились и определили, что право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору, является законодательство Украины.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ на территории Украины, суд считает, что спорные правоотношения в части заключения договора регулируются правом указанной страны.

На момент заключения договора купли-продажи действовал Гражданский кодекс Украины в редакции 1963 года.

Согласно ст. 128 ГК Украины в редакции 1963 года право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьёй 153 ГК Украины в редакции 1963 года предусматривалось, что договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемых в соответствующих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В соответствии со ст. 224 ГК Украины в редакции 1963 года по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять имущество и выплатить за него определенную денежную сумму.

Статьей 227 ГК Украины в редакции 1963 года предусматривалось, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин.

В соответствии со ст. 228 ГК Украины в редакции 1963 года продажа имущества производится по ценам, установленным по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Таким образом, согласно указанным правовым нормам, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключался в письменной форме и подлежал нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникало с момента отчуждения имущества.

Руководствуясь указанными требованиями закона, стороны – ФИО2 и ФИО7 (продавцы) и ФИО1(покупатель) нотариально удостоверили заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры.

Право собственности на приобретенную квартиру у покупателя возникло с момента нотариального удостоверения договора.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры действовала Инструкция «О порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических и физических лиц», утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от ДД.ММ.ГГГГ№, которая устанавливала порядок проведения государственной регистрации права собственности.

Согласно п.1.4 Инструкции №121 государственная регистрация всех объектов недвижимости, расположенных на всей территории Украины, осуществлялась бюро технической инвентаризации.

18 марта 2014 года Республика Крым принята в состав Российской Федерации в результате ратификации 21 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

21 марта 2014 года ратифицирован Федеральный конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящее время истица лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи к ней, как покупателю, в связи со смертью одного из продавцов ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В соответствии с абзацами 1 и 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года (действовавшего на момент обращения истицы в Госкомрегистр), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со ст. 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен. Покупатель полностью осуществил расчет за приобретенную квартиру. Данная квартира была ему передана сразу после нотариального удостоверения договора купли-продажи вместе с ключами, техническим паспортом и другими документами.

Истец с декабря <данные изъяты> года до настоящего времени пользуется указанной квартирой и оплачивает коммунальные услуги (л.д.11-12).

Квартире № в <адрес> в <адрес> присвоен кадастровый № /л.д. 9/.

С учетом установленных обстоятельств (о заключении между сторонами в установленной законом форме договора купли-продажи квартиры, содержащего все существенные условия договора, и его исполнении) и вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности на квартиру продавца к истцу, как покупателю, поскольку в досудебном порядке государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не произведена в связи со смертью одного из продавцов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 11,12,56,67,98,194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО5, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, от продавцов – ФИО2, ФИО5, ФИО7 к покупателю – ФИО1 на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО6 и зарегистрированного в реестре за №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Керченский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кит М.В.