Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Урал», обществу с ограниченной ответственностью «УК Партнер», обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Техарсеналдеталь», обществу с ограниченной ответственностью «Столовый зал», обществу с ограниченной ответственностью «Грузовая транспортная компания», обществу с ограниченной ответственностью «Аванти-Телеком», обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Южный Урал», обществу с ограниченной ответственностью «Уралзаказдеталь», обществу с ограниченной ответственностью «Миграмир», обществу с ограниченной ответственностью «Гамма», ФИО2, ФИО3, о взыскании арендной платы, возложении обязанности освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью «Урал» (далее ООО «Урал»), обществу с ограниченной ответственностью «УК Партнер» (далее ООО «УК Партнер»), обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Техарсеналдеталь» (далее ООО ПКФ «ТАД»), обществу с ограниченной ответственностью «Столовый зал» (далее ООО «Столовый зал»), обществу с ограниченной ответственностью «Грузовая транспортная компания» (далее ООО «ГТК»), обществу с ограниченной ответственностью «Аванти-Телеком» (далее ООО «Аванти-Телеком»), обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «Южный Урал» (далее ООО СК «Южный Урал»), обществу с ограниченной ответственностью «Уралзаказдеталь» (далее ООО «Уралзаказдеталь»), обществу с ограниченной ответственностью «Миграмир» (далее ООО «Миграмир»), обществу с ограниченной ответственностью «Гамма» (далее ООО «Гамма»), ФИО2, ФИО3, с требованиями об освобождении нежилых помещений из административного здания, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 5-7, 39-41, 77-79, 117-119, 155-157, 192-194, 230-232, 269-270, 292-293, том 2 л.д. 83-85, 128-130, 162-164).

Также ФИО1 обратился с исковым заявлением к ООО «Урал» о взыскании арендной платы по договору аренды в сумме 1 885050 рублей (том 2 л.д.243-245).

Гражданские дела, возбужденные по вышеназванным исковым заявлениям, объединены в одно производство, делу присвоен номер 2-550/2021 (определения – том 1 л.д. 351-356 и том 3 л.д. 51-52).

В основание требований истец указал, что 17.09.2019г. между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ООО «Урал», с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствиями с условиями договора аренды ФИО1, ФИО4 передали ООО «Урал» во временное владение и пользование нежилое здание для последующей передачи офисов в субаренду. По условиям договора арендная плата не является фиксированной суммой и состоит из: дохода, полученного от сдачи помещения в субаренду за вычетом всех обязательных платежей (электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение, телефония, интернет охрана), а также налоговых платежей и сумм непредвиденных расходов при возникновении аварийных ситуаций в результате эксплуатации помещения. Договор был заключен на одиннадцать месяцев. В связи с прекращением срока действия договора, договоры субаренды прекращают свое действие. В этой связи истец просит освободить помещение как основного арендатора, так и субарендаторов помещения. Кроме этого, начиная с декабря 2019г. по настоящее время арендатор не уплачивает ФИО1 арендную плату. В результате чего, по мнению истца, у ООО «Урал» образовалась задолженность по арендной плате в размере 1885050 рублей. Также между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, 21.09.2018г. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 11,2 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>, сроком на одиннадцать месяцев. 01.10.2016г. между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 30,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>, сроком на одиннадцать месяцев. Однако после истечения срока аренды, ФИО2, ФИО3 продолжают пользоваться спорными помещениями.

Впоследствии истец уточнил свои исковые требования. В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований от 07.06.2021г., принятого к производству протокольным определением суда от 10.06.2021г. истец просил взыскать с ООО «Урал» арендную плату в размере 1487897 рублей. Расчет прилагается к заявлению об уточнении исковых требований (том 3 л.д. 205-208). Также согласно данного заявления, уточнены номера помещений, которые истец просил ответчиков освободить. Согласно заявления от 02.07.2021г. истец требования к ООО «Миграмир» поддерживал (том 4 л.д. 213).

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

В судебное заседание явился представитель ответчика ООО «Урал» ФИО4, который является также третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, а также представителем по доверенности третьего лица ФИО5, возражал по заявленным требованиям.

В судебное заседание при надлежащем извещении не явились ответчики ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «Столовый зал», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Миграмир», ООО «Гамма», ФИО2, ФИО3, третье лицо ФИО5 (том 4 л.д. 55-93 и л.д. 124-132).

В судебном заседании установлено, что на учете в ЕГРН стоит нежилое административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 1117,2 кв.м. Помещения в здании в натуре не выделены, отдельно на регистрационном учете не стоят. Собственниками данного здания в равных долях являются истец ФИО1 и третье лицо ФИО5 Данные фактические обстоятельства подтверждаются выпиской ЕГРН (том 2 л.д. 59-61).

Как следует из объяснений сторон, помещения (офисы) в здании официальной нумерации не имеют.

ФИО5 является собственником ? доли в праве собственности на здание с 04.12.2019г. До этого времени собственником ? доли являлся третье лицо ФИО4

17.09.2019г. между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ООО «Урал», с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Судом сверены экземпляры договоров сторон. Расхождений по тексту договоры не содержат. Копия договора приобщена в материалы дела (том 4 л.д. 18-32).

В соответствиями с условиями договора аренды, ФИО1, ФИО4 передали ООО «Урал» во временное владение и пользование нежилое здание, общей площадью 982,6 кв.м., для последующей передачи офисов в субаренду. Договор был заключен на одиннадцать месяцев с 17.09.2019г. по 16.08.2020г.

27.07.2020г. ФИО1 направил ООО «Урал» уведомление о расторжении договора аренды. В данном уведомлении истец указал, что намерения продлять договор или заключать новый не имеет (том 1 л.д. 17).

В связи с истечением срока аренды нежилого здания ФИО1 08.09.2020г. направил уведомление ООО «Урал» о необходимости передать арендованное помещение (том 1 л.д. 18).

17.08.2020г. ООО «Урал» подписывает акт приема-передачи нежилого помещения из аренды с одним из собственников - с ФИО4 (том 1 л.д. 18). Со стороны ФИО1 имелись возражения относительно подписания акта с ООО «Урал». В данном акте имеются дописки ФИО1 о том, что по состоянию на 17.08.2020г. помещения арендатором не переданы, т.к. нет доступа в передаваемые помещения, они закрыты. В связи с тем, что они закрыты, нет возможности убедиться в том, что в них нет повреждений и не производился незапланированный ремонт. Финансовая отчетность арендодателю ФИО1 не представлена. Имеется задолженность арендатора перед арендодателем ФИО1 (том 1 л.д. 18).

Истец ФИО1 считает, что ООО «Урал» до настоящего времени не освободило спорное здание, кроме этого допустило до владения и пользования зданием субарендаторов ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «Столовый зал», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Миграмир», ООО «Гамма».

В ходе судебного заседания представитель ООО «Урал» - директор ФИО4 дал объяснения суду, что в спорном здании ООО «Урал» не находится. Одновременно с этим директор ООО «Урал» сообщил, что в здании находятся субарендаторы: ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «Столовый зал», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь». Также сообщил суду, что ранее находились ООО «Миграмир», ООО «Гамма», в настоящее время в здании они не находятся. ООО «Гамма» выехало – 31.01.2021г.

Таким образом, представитель ООО «Урал» подтвердил передачу в пользование помещений спорного здания и нахождение в нем следующих организаций ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «Столовый зал», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь». Возражений в этой связи от названных обществ не последовало. В ходе судебного разбирательства по делу представитель ООО «УК Партнер» подтвердил факт нахождения их организации по адресу <адрес>.

Истец также обращает внимание суда на тот факт, что о действительном нахождении обществ в спорном здании свидетельствует выписка по банковскому счету ООО «Урал», которая содержит актуальные сведения о перечислении денежных средств от ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «Столовый зал», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Миграмир» денежных средств фирме ООО «Урал». Перечисления денежных средств отсутствуют лишь у ООО «Гамма», ФИО2 и ФИО3 (Виписка по счету – том 3 л.д. 142-200).

По условиям договора арендная плата не является фиксированной суммой и состоит из: дохода, полученного от сдачи помещения в субаренду за вычетом всех обязательных платежей (электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение, телефония, интернет охрана), а также налоговых платежей и сумм непредвиденных расходов при возникновении аварийных ситуаций в результате эксплуатации помещения.

Истец ФИО1 утверждает, что ему не представлены документы, подтверждающие сдачу помещений в субаренду, часть платы за сдачу помещений в субаренду ООО «Урал» собирает наличным способом, в этой связи ООО «Урал» скрывает доходы от субаренды и не платит арендную плату в соответствии с условиями договора.

Расчет задолженности по арендной плате истец строит на основании имеющихся у него сведений о нахождении субарендаторов в спорном здании. На основании предполагаемых данных о площади занимаемых субарендаторами помещениях и сведениях о рыночной стоимости аренды 1 кв.м., истец произвел расчет для ООО «Урал» арендной платы по договору аренды (том 3 л.д. 208).

Согласно частям 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

П. 1 ст. 654 ГК РФ предусмотрено, что условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения. При отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

В силу закона договор аренды здания и сооружения является возмездным.

В пункте 5.1 договора аренды с ООО «Урал» указано, что по условиям договора арендная плата не является фиксированной суммой и состоит из: дохода, полученного от сдачи помещения в субаренду за вычетом всех обязательных платежей (электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение, телефония, интернет охрана), а также налоговых платежей и сумм непредвиденных расходов при возникновении аварийных ситуаций в результате эксплуатации помещения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условие о стоимости арендной платы сторонами не согласовано.

В связи с этим суд приходит к выводу, что договор аренды нежилого здания, подписанный 17.09.2019г. ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ООО «Урал» является незаключенным.В этой связи ссылки сторон на наличие договорных отношений не обоснованы и противоречат закону.

По настоящему делу имеются доказательства, подтверждающие связь юридических лиц: ООО «Урал», ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Миграмир» с адресом <адрес>. Данная информация отражена в ЕГРЮЛ.

Согласно выписок из ЕГРЮЛ установлено, что ООО «Урал» находится по адресу <адрес>; ООО «УК Партнер» находится по адресу <адрес>; ООО ПКФ «ТАД» находится по адресу <адрес> ООО «ГТК» находится по адресу <адрес>; ООО «Аванти-Телеком» находится по адресу <адрес>, офис 22; ООО СК «Южный Урал» находится по адресу <адрес>; ООО «Уралзаказдеталь» находится по адресу <адрес> ООО «Миграмир» находится по адресу <адрес> (том 4 л.д. 94-123).

В соответствии с пп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона N 129-ФЗ от 08.08.2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом должны содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности, и по которому согласно пп. "в" п. 1 ст. 5 Закона "129-ФЗ осуществляется связь с юридическим лицом.

Таким образом, у суда имеются основания полагать, что без законных на то оснований в здании находятся ООО «Урал», ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Миграмир». Сведения о нахождении ООО «Столовый зал» в спорном задании подтвердил представитель ООО «Урал» и представитель второго собственника здания – ФИО4 Кроме этого, нахождение данных обществ в спорном здании подтверждается, представленными в материалы дела копиями договоров субаренды (том 3 л.д. 214-235).

Доказательств нахождения в здании ООО «Гамма» суду не представлено. ООО «Гамма» согласно выписки из ЕГРЮЛ находится по адресу <адрес>. Кроме этого ООО «Гамма» возвратило помещение по акту от 31.01.2021г. ООО «Урал» (том 3 л.д. 231).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, истец ФИО1, будучи собственником доли в праве собственности на спорное здание, вправе требовать лиц, фактически, пользующихся зданием, освободить нежилое административное здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Поскольку официальной нумерации помещения не содержат, на регистрационном учете помещения отдельно не состоят, то решать вопрос следует об освобождении здания в целом.

При таких обстоятельствах, следует возложить обязанность на ООО «Урал», ООО «УК Партнер», ООО ПКФ «ТАД», ООО «ГТК», ООО «Аванти-Телеком», ООО СК «Южный Урал», ООО «Уралзаказдеталь», ООО «Столовый зал», ООО «Миграмир» освободить нежилое административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований к ООО «Гамма» следует отказать.

Относительно заявленных требований к ФИО2, ФИО3 об освобождении помещений здания, суд приходит к следующему.

Между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, 21.09.2018г. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 11,2 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>, сроком на одиннадцать месяцев (том 1 л.д. 271-275).

01.09.2020г. ФИО1 уведомил ФИО2 о прекращении арендных отношений с 01.10.2020г. по мотиву отказа от намерения сдавать здание в аренду (том 1 л.д. 278).

01.10.2016г. между ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 30,5 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>, сроком на одиннадцать месяцев (том 1 л.д. 294-298).

01.09.2020г. ФИО1 уведомил ФИО3 о прекращении арендных отношений с 01.10.2020г. по мотиву отказа от намерения сдавать здание в аренду (том 1 л.д. 303).

Поскольку названные договоры пролонгированы на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, имеются основания для выселения арендаторов из спорного помещения.

Доказательств передачи помещений из аренды по акту ФИО2, ФИО3 в материалы дела не представили.

Наоборот ФИО4 представил в материалы дела акты, свидетельствующие о передаче помещений ФИО2 и ФИО3 в аренду еще раз (том 4 л.д. 134-135). Так ФИО4 31.08.2020г. передал в аренду ФИО3 помещение, площадью 30,5 кв.м., 14.10.2020г. он передал в аренду ФИО2 помещение, площадью 11,2 кв.м. Таким образом, предоставил в аренду помещения, без согласования со вторым собственником.

В материалы дела ФИО3 направила телефонограмму о том, что действительно находится по спорному адресу, как работник ООО «Миграмир».

При таких обстоятельствах требования истца к ФИО2, ФИО3 об освобождении помещений в здании также обоснованы.

По требованиям о взыскании арендной платы с ООО «Урал» суд приходит к следующему.

Истец просит у суда взыскать с ООО «Урал» арендную плату за период с декабря 2019г. по 28.02.2021г. в размере 1487897 рублей.

Основаниями по иску о взыскании арендной платы с ООО «Урал» является наличие заключенного договора аренды от 17.09.2019г., а также использование механизма расчета арендной платы, установленного в договоре аренды (п. 5.1. договора). Между тем, поскольку суд признал договора аренды незаключенным, оснований для взыскания арендной платы по договору аренды не имеется.

Кроме этого истец по настоящему делу не взыскивал ни убытки, ни упущенную выгоду, ни неосновательное обогащение, а взыскивал именно арендную плату по договору.

Между тем, 11.03.2021г. истец ФИО1 обратился в Тракторозаводский районный суд г. Челябинска также с иском о взыскании с ООО «Урал» платы за фактическое пользование нежилым помещением в здании по адресу <адрес>. В обоснование исковых требований указал, что договор аренды от 17.09.2019г. был прекращен с 17.08.2020г., однако арендатор ООО «Урал» фактически пользуется арендуемым зданием. Данное исковое заявление принято к производству, возбуждено гражданское дело № 2-1741/2021г., которое до настоящего времени не рассмотрено (том 4 л.д. 215-220).

На основании изложенного суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании с ООО «Урал» арендной платы на основании договора аренды.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд истец оплатил по каждому неимущественному иску госпошлину в размере 300 рублей. Поэтому указанная сумма подлежит взысканию с каждого ответчика, требования к которому удовлетворены.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые удовлетворить частично.

Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Урал», общество с ограниченной ответственностью «УК Партнер», общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Техарсеналдеталь», общество с ограниченной ответственностью «Столовый зал», общество с ограниченной ответственностью «Грузовая транспортная компания», общество с ограниченной ответственностью «Аванти-Телеком», общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Южный Урал», общество с ограниченной ответственностью «Уралзаказдеталь», общество с ограниченной ответственностью «Миграмир», ФИО2, ФИО3 освободить нежилое административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с перечисленных ответчиков общества с ограниченной ответственностью «УК Партнер», общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Техарсеналдеталь», общества с ограниченной ответственностью «Столовый зал», общества с ограниченной ответственностью «Грузовая транспортная компания», общества с ограниченной ответственностью «Аванти-Телеком», общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Южный Урал», общества с ограниченной ответственностью «Уралзаказдеталь», общества с ограниченной ответственностью «Миграмир», ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 300 рублей с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Левинская