Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Сыктывкар» (далее – КУМИ АМО ГО «Сыктывкар») обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указано, что ответчику по договору аренды от ** ** ** № ... были переданы нежилое помещение ... площадью ... кв.м. и места общего пользования № ... площадью ... кв.м., расположенные по адресу: .... В последующем нежилое помещение № ... по договору купли-продажи от ** ** ** № ... было выкуплено ФИО2, при этом ответчик продолжает пользоваться местами общего пользования № ... и не вносит арендную плату за их пользование, в связи с чем за период с сентября 2014 года по декабрь 2017 образовалась задолженность в размере 121495,73 руб. Также ответчику начислены пени, которые на 14.05.2018 составили 30388,66 руб. Указанные суммы 121495,73 руб. и 30388,66 руб. истец просит взыскать с ответчика.

В судебном заседании 12.09.2018 представителем истца КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» ФИО1 уточнены требования в части основания иска, в соответствии с которыми заявленная задолженность состоит не только из задолженности по арендной плате за пользование местами общего пользования, но и задолженности по арендной плате за помещение площадью ... кв.м. по 16.10.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО3

В судебном заседании представитель КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» по доверенности ФИО1 на иске настаивала.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру адвокат Бобков Я.И. с иском не согласился, заявил ходатайство о применении срока исковой давности.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО3 не явились, о слушании извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности представленные доказательства, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с положениями статей 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий недопустимы, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании договора № ... о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью МО ГО «Сыктывкар», от ** ** ** КУМИ АМО ГО «Сыктывкар», действующим в качестве «Арендодателя», были переданы во временное владение и пользование ИП ФИО2, выступающему в качестве «Арендатора», нежилые помещения № ... площадью ... кв.м. и места общего пользования ... (частично) площадью ... кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: .... Срок аренды установлен ** ** **. Согласно условиям заключенного договора арендная плата сторонами была установлена в размере ... также НДС на указанную сумму в размере .... в месяц, сроки и способ ее внесения - не позднее ** ** ** числа текущего месяца. Перечисленное в договоре имущество передано ответчику по акту приема-передачи от ** ** **

Нежилое помещение № ... площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ... находится в собственности муниципального образования городской округ «Сыктывкар».

В соответствии с техническим паспортом и экспликацией площади нежилого помещения № ... в его состав входят: подсобное помещение (№ ...), коридоры (№ ... кабинеты (№ ... туалет (№... и тамбур (№...

Таким образом, на основании договора аренды ФИО2 были переданы в аренду места общего пользования - коридор и тамбур (№ ...).

Требования истца основаны на положениях ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Срок действия договора аренды истек ** ** **, а помещения ... не переданы истцу по акту приема-передачи.

В соответствии с договором № ... купли-продажи арендуемого имущества от ... КУМИ АМО ГО «Сыктывкар», действующим в качестве «Продавца», было продано ИП ФИО2, выступающему в качестве «Покупателя», нежилое помещение ...) общей площадью ... кв.м., этаж ... номер на поэтажном плане ..., расположенное по адресу: .... Право собственности зарегистрировано ** ** **

Как свидетельствует представленный расчет, а также с учетом уточнений от ** ** **, арендная плата за пользование арендованным имуществом не вносилась ответчиком с сентября 2014 года как за все помещение с учетом мест общего пользования, так и с 16.10.2014 за места общего пользования. Сумма задолженности по оплате за период с сентября 2014 года по декабрь 2017 года за пользование местами общего пользования и с сентября 2014 по 16 октября 2014 года за нежилое помещение составила 121495,73 руб., пени на 14 мая 2018 года - 30388,66 руб.

Из пояснений представителя истца следует, что в связи с заключением договора купли-продажи № ... от ** ** ** обязательства по договору аренды в части помещений общего пользования (№ ...) прекращены не были, поскольку арендованное имущество не было возвращено КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» по акту приема-передачи. Также указывает, что, поскольку ответчик стал собственником нежилого помещения (№ ...) с ** ** **, то с сентября 2014 года и 16.10.2014 должен был вносить арендную плату за нежилое помещение площадью ... кв.м.

Нежилое помещение (№ ...) общей площадью ... кв.м., этаж ..., номер на поэтажном плане ... расположенное по адресу: ..., было приобретено ФИО2 на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с которым, государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, заключая договор № ... купли-продажи, ФИО2 реализовал свое право на преимущественное приобретение арендуемого имущества, в связи с чем с ** ** ** у ответчика отсутствует обязанность по внесению платы за арендованное имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а именно нежилое помещение (№ ...) общей площадью ... кв.м.

Рассматривая требование КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» о взыскании задолженности по арендной плате за помещение площадью ... кв.м. за период с сентября 2014 по 16 октября 2014 года и пени суд исходит из следующего.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Пунктом 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Договором аренды № ... предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее ** ** ** числа текущего месяца.

Таким образом, о невнесении ФИО2 арендной платы за сентябрь 2014 года, истцу КУМИ АМО ГО «Сыктывкар» стало известно 11 сентября 2014 года, за октябрь 2014 года – 11 октября 2014 года, настоящее исковое заявление подано в суд 30.05.2018, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Данные разъяснения содержатся в п.п. 24,25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В соответствии с ч. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, по заявлению ответчика подлежит применению исковая давность по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября 2014 по 16 октября 2014 года за помещение площадью ... кв.м. и начисленные на эти суммы пени.

Аналогичным образом, подлежат применению последствия пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за помещения №№ ... по 31 мая 2015 года (иск подан 30.05.2018, срок оплаты арендной платы по договору за май 2015 года истек 10.05.2015) и начисленные по ним пени.

С 23 декабря 2014 года собственником нежилого помещения (№ ...) является ФИО3, в связи с чем ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по требованию о взыскании арендной платы за период 23 декабря 2014 года по декабрь 2017 года и начисленные на нее пени.

Самостоятельным основанием для отказа в иске в части требований о взыскании арендной платы за места общего пользования является следующее обстоятельство.

Как следует из представленных документов (технического паспорта дома), приобретенное истцом нежилое помещение (№ ...) общей площадью ... кв.м. по договору № ... купли-продажи арендуемого имущества от ** ** ** фактически образовано путем выделения из общего помещения площадью ... кв.м., состоящего из помещений №№ .... После данного выдела площадь находящегося в муниципальной собственности помещения составила ... кв.м.

Помещения №№ ... фактически представляют собой коридор и тамбур, через которые осуществляется доступ как к помещениям №№ ..., так и к помещениям №№ ...

Фактически данные помещения являются местами общего пользования, предназначенные для использования двумя собственниками, а следовательно, в рассматриваемом случае по аналогии подлежит применению п. 1 ст. 41 ЖК РФ, согласно которому собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире), а также п. 1 ст. 42 ЖК РФ, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Таким образом, при переходе права собственности на помещения ... в силу закона истцу перешло право собственности на доли в помещениях общего пользования ..., пропорционально размеру общей площади указанного помещения ... а следовательно, у ФИО2 с 16.10.2014 по 23.12.2014, а у ФИО3 с 23.12.2014 отсутствует обязанность по оплате арендных платежей за пользование помещениями №№ ...

При таких обстоятельствах в иске необходимо отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья М.В. Щелканов