Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Комсомольска-на-Амуре под председательством судьи Березиной О.В., при секретаре Синцовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Александрит», общества с ограниченной ответственностью «Гагата» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от (дата), применении последствий расторжении договора.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гагата», ООО «Александрит» обратились в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости – земельного участка с кадастровым номером (№) и объекта незавершенного строительства «Административно-торговое здание по (адрес)» от (дата), применении последствий расторжения договора путем возврата указанных объектов недвижимости истцам. В обоснование требований истцы указали, что ООО «Гагата» и ООО «Александрит» на праве долевой собственности принадлежали указанные объекты недвижимости. (дата) между сторонами заключен вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости. (дата) по акту приема-передачи продавцы передали, а покупатель принял в пользование объект незавершенного строительства и земельный участок. Согласно п. 7 договора от (дата), цена объектов составляет 98500000 рублей. Согласно п. 9 договора от (дата), государственная регистрация перехода права собственности будет произведена при произведении покупателем оплаты в полном объеме. До настоящего времени оплата имущества в полном объеме покупателем не произведена, регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости должником не произведена. Покупатель не заключил договор займа с целью оплаты объектов недвижимости. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.11.2017 по делу № А73-14705/2017 ИП ФИО1 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2, из числа членов Ассоциации «Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». Нарушение покупателем обязанности по оплате объектов недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи от (дата). Неполучение от ответчика в течение длительного времени (более трех лет) денежных средств в размере 98500000 рублей значительно повлияло на финансовое состояние истцов, лишило их того на что они были вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, объекты недвижимости находятся в пользовании ответчика, тем самым лишая истцов возможности в получении прибыли, к примеру, от сдачи в аренду указанного имущества. (дата) покупателю и финансовому управляющему было направлено уведомление с предложением подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Ответ продавцами получен не был, соглашение не подписано, в связи с чем, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Определением суда от 11 января 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ООО «Паллада».

В судебном заседании представитель истцов ООО «Гагата», ООО «Александрит» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 15.08.2019, на удовлетворении исковых требований настаивал по изложенным в иске основаниям. Просил суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. C учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело без его участия в суде.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от (дата), исковые требования признал в полном объеме и не возражал против их удовлетворения.

Финансовый управляющий ИП ФИО1 – ФИО2 и ее представитель ФИО5, действующий на основании доверенности от (дата), в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. С учетом изложенного, суд определил возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Из письменного отзыва финансового управляющего ФИО2 следует, что в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи от (дата), у финансового управляющего отсутствуют правовые основания для включения данного имущества в состав конкурсной массы ФИО1, так как отсутствие исполнения обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, приобретенному должником по данному договору, не повлекло возникновения права собственности у последнего, соответственно с учетом положений п. 3 ст. 1 Закона «О государственной регистрации недвижимости», факт права собственности должника на объект недвижимости не подтвержден.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Паллада» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. С учетом изложенного суд определил возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Из письменного отзыва ООО «Паллада» следует, что общество с доводами, изложенными в иске не согласно. ООО «Паллада» является собственником недвижимого имущества, с кадастровыми номерами: (№), (№), (№), (№), расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Данное имущество было приобретено на открытых торгах по продаже имущества должника ИП ФИО1, посредством публичного предложения (№) от (дата). По результатам проведения торгов с победителем торгов – ООО «Паллада», как покупателем, был заключен договор б/н от (дата) купли-продажи недвижимого имущества. Имущество оплачено покупателем и передано по акту приема-передачи от (дата). В соответствии со ст.ст. 447, 448 ГК РФ ООО «Паллада» соблюла порядок организации и проведения торгов по продаже недвижимого имущества. При этом, заинтересованное лицо не обращалось в суд с иском о признании недействительными торгов по продажи недвижимого имущества и сделки, совершенной по итогам торгов. Поскольку покупатель ООО «Паллада» располагал информацией о выставлении на торги имущества и приобрел это имущество на торгах возмездно, он обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество. Таким образом, ООО «Паллада» является добросовестным приобретателем, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со ст.ст. 421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Согласно пунктам 1 и 2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 11 ГК РФ, судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, целью которой, и является восстановление нарушенного или оспариваемого права. В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения и прекращения или изменения правоотношения.

Судом установлено, что (дата) между ООО «Александрит», действующим как продавец 1, ООО «Гагата», действующим как продавец 2, с одной стороны, и ИП ФИО1, действующим как покупатель с другой, заключен договор купли-продажи недвижимости – земельного участка с кадастровым номером (№), общей площадью (иные данные) кв.м. и объекта незавершенного строительства «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв.м., общая площадь здания (иные данные) кв.м., расположенных по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес). При этом, указанный договор является продолжением отношений, возникших между продавцами и покупателем в (дата) в связи с покупкой покупателем объектов недвижимости, указанных в пунктах 1 и 2 данного договора, о чем указано в преамбуле договора от (дата).

Пунктом 7 договора от (дата), определена цена объекта – 68500000 рублей, которую покупатель обязан уплатить продавцам путем перечисления денежных средств с банковского счета покупателя на банковские счета продавцов. При этом, продавцу 1 (ООО «Александрит») и продавцу 2 (ООО «Гагата») выплачивается по 34250000 рублей каждому.

Пунктом 8 договора от (дата), определена цена земельного участка – 30000000 рублей, которую покупатель обязан уплатить продавцу путем перечисления денежных средств с банковского счета покупателя на банковский счет продавца 1.

Согласно пункту 9 договора от (дата), указанные в пунктах 7 и 8 договора, денежные суммы покупатель выплачивает продавцу 1 (ООО «Александрит») и продавцу 2 (ООО «Гагата») за счет заемных средств, которые будут предоставлены покупателю по договору займа с ИП ФИО6, путем перечисления этих средств с банковского счета ИП ФИО6 на банковский счет покупателя. Передаваемые покупателю денежные средства предоставляются ИП ФИО6 ПАО Сбербанк путем их перечисления на банковский счет ИП ФИО6 Покупатель обязуется заключить с ИП ФИО6 договор займа в течение 3 дней со дня перечисления банком ИП ФИО6 денежных средств. Полученные от ИП ФИО6 денежные средства покупатель имеет право использовать исключительно и только на оплату объекта и земельного участка.

Право собственности на объект и земельный участок возникают у покупателя после 100 % оплаты суммы указанных объектов. Продавец 1 (ООО «Александрит»), продавец 2 (ООО «Гагата») и покупатель (ИП ФИО1) обязуются подать документы на государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на указанные объекты недвижимости в течение двух рабочих дней со дня получения продавцом 1 (ООО «Александрит») и продавцом 2 (ООО «Гагата») всей оплаты, предусмотренной пунктами 7 и 8 настоящего договора.

Обязательства покупателя (ИП ФИО1) по оплате объектов недвижимости считаются исполненными с момента поступления денежных средств на банковский счет продавца 1 (ООО «Александрит») и на банковский счет продавца 2 (ООО «Гагата») (п. 10).

В соответствии с пунктами 11, 12 договора от (дата), объект и земельный участок должны быть переданы продавцами покупателю в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Настоящий договор действует до полного его исполнения соответствующими сторонами (п.21). Настоящий договор может быть расторгнут в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 22).(дата) по акту приема-передачи ООО «Александрит» и ООО «Гагата» фактически передали ИП ФИО1 объект незавершенного строительства «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв.м., общая площадь здания (иные данные) кв.м. и земельный участок с кадастровым номером (№), общей площадью (иные данные) кв.м., расположенные по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес).

Далее, (дата) между ООО «Александрит», ООО «Гагата» с одной стороны и финансовым управляющим индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 заключено соглашение к договору купли-продажи недвижимости от (дата), в соответствии с которым из указанного договора исключен п. 25, предусматривающий, что в случае отказа покупателя по каким-либо причинам, не зависящих соответственно от продавцов и продавца 1 от покупки объектов недвижимости по настоящему договору сделка купли-продажи объектов недвижимости, заключенная посредством подписания договора купли-продажи от (дата) между обществом с ограниченной ответственностью «Универсал II» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) подлежит расторжению. Стороны по данной сделке возвращаются в первоначальное положение, о чем ООО «Универсал II» выражает согласие с данным положением пункта путем подписания настоящего договора в качестве третьего лица.

Обращаясь с требованием о расторжении указанного договора, истцы ссылаются на неисполнение покупателем – ответчиком ФИО1 обязательств по оплате продавцам стоимости приобретенного недвижимого имущества, в связи с чем, (дата) в его адрес и адрес финансового управляющего по почте было направлено уведомление с приложенным соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости от (дата), которое ответчиком подписано не было, обязательства по оплате не исполнены.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Исходя из положений ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Неоплата покупателем всей цены либо недоплата практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом, сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Не исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости от (дата) ответчик ФИО1 в ходе судебного разбирательства не оспаривал, указав, что его финансовые возможности изменились настолько, что он не мог разумно это предвидеть на момент заключения спорного договора.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 2 ноября 2017 года по делу № (№), индивидуальный предприниматель ФИО1 признан банкротом, введена реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2

Согласно выписке из ЕГРИП от (дата), ИП ФИО1(дата) был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, а (дата) внесена запись о прекращении деятельности в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом).

Вместе с тем, после прекращения гражданином деятельности в качестве индивидуального предпринимателя он продолжает нести перед кредиторами имущественную ответственность по своим обязательствам.

Также судом установлено, что согласно определению Арбитражного суда Хабаровского края от 28 декабря 2018 года в рамках дела № (№) о банкротстве ФИО1, было отказано в удовлетворении заявления ООО «Александрит», ООО «Гагата» о расторжении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка с кадастровым номером (№); объекта незавершенного строительства – «Административно-торговое здание по (адрес)») от (дата), применении последствий расторжения договора, так как в данном случае требование ООО «Александрит», ООО «Гагата» не носит виндикационный характер, последними не заявлено требование в порядке ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из чужого незаконно владения, спор о принадлежности прав на имущество между сторонами отсутствует.

Согласно решению Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от (дата), вступившему в законную силу (дата), ООО «Гагата», ООО «Александрит» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 об истребовании из незаконного владения имущества (земельного участка с кадастровым номером (№); объекта незавершенного строительства – «Административно-торговое здание по (адрес)»), переданных ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от (дата).

Из выписок из ЕГРН от (дата), поступивших по запросам суда, следует, что правообладателями спорных объектов недвижимости являются: объекта незавершенного строительства «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв.м., общей площадью здания (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес) с кадастровым номером (№) являются с (дата) ООО «Александрит» и ООО «Гагата» по ? доли в праве каждое; земельного участка общей площадью (иные данные) кв.м. расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес), с кадастровым номером (№) является с (дата) ООО «Александрит».

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, исходя из того, что истцы ООО «Александрит» и ООО «Гагата», не получили за проданное недвижимое имущество оговоренную в договоре от (дата) денежную сумму, что существенно нарушает их права и лишает того, на что они рассчитывали при заключении договора, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавцы прежде всего, рассчитывали на получение за него определенной денежной суммы. При этом, для договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданные ему объекты недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что не получит денежные средства по договору, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от (дата), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Александрит», обществом с ограниченной ответственностью «Гагата» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 обоснованны и подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ч. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, надлежит применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости от (дата), обязав ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Александрит», обществу с ограниченной ответственностью «Гагата» объект незавершенного строительства - «Административное торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв.м., общая площадь здания (иные данные) кв.м., а также обязав ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Александрит» объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (№), общей площадью земельного участка (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре (адрес).

Вместе с тем, суд не принимает во внимание как основанные на неверном толковании норм права и опровергаемые материалами дела возражения третьего лица ООО «Паллада» о том, что общество возражает против удовлетворения требований, поскольку является собственником добросовестно приобретенного на открытых торгах по продаже имущества должника ИП ФИО1, посредством публичного предложения (№) от (дата), недвижимого имущества, с кадастровыми номерами: (№), (№), (№), (№), поскольку предметами настоящего спора указанные объекты недвижимости не являются и права ООО «Паллада» на них не оспариваются.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Александрит», общества с ограниченной ответственностью «Гагата» - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от (дата), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Александрит», обществом с ограниченной ответственностью «Гагата» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости от (дата): обязать ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Александрит», обществу с ограниченной ответственностью «Гагата» объект незавершенного строительства - «Административное торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв.м., общая площадь здания (иные данные) кв.м.; обязать ФИО1 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Александрит» объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (№), общей площадью земельного участка (иные данные) кв.м., расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре (адрес).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Березина

Мотивированное решение суда изготовлено 11.06.2020.