Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иркутске гражданское дело № 2-5524/2015 по иску ФИО1 к ФИО2, к ФИО3 о признании сделки купли-продажи от Дата в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес недействительной,

УСТАНОВИЛ:

в обоснование исковых требований указано, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли- продажи от Дата в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес. В связи с возникшими финансовыми затруднениями в судебном порядке было обращено взыскание на спорную квартиру, в связи с чем были проведены торги. Дата Федеральным агентством по управлению государственным имуществом Территориальное управление Росимущества по Адрес были проведены торги - аукцион по продаже арестованного и заложенного имущества. В рамках данных торгов был выставлен на аукцион лот №- право требования на получение в собственность квартиры по адресу: Адрес с начальной ценой ........ рублей. Впоследствии торги были признаны недействительными решением Адрес районного суда от Дата. В связи с необходимостью покрытия задолженности перед банком Р. по договору о залоге № от Дата, ФИО2 заключила договор купли- продажи спорной квартиры с ФИО3 На момент заключения договора купли-продажи квартира принадлежала ФИО2 на основании договора № участия в долевом строительстве от Дата. В силу положений СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, следовательно, истец является также собственником указанной квартиры. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако на момент заключения договора купли- продажи квартиры истец нотариального согласия на продажу квартиры не давал, в связи с чем договор купли-продажи является недействительным.

Истец с учетом уточнений просит признать сделку купли-продажи от Дата в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес, заключенную между ФИО2 и ФИО3, недействительной.

Истец ФИО1, представитель истца Бортновская Н.М. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в заявлении, просили их удовлетворить. Дополнительно суду пояснили, что согласия на продажу квартиры истец не давал, на момент заключения договора купли-продажи право собственности ФИО2 в установленном порядке зарегистрировано не было, что также является основанием для признания сделки недействительной.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснила, что против удовлетворения требований она не возражает. Намерения продать квартиру у нее не было, у нее с ФИО3 были взаимоотношения по договору займа. Согласия истца на продажу квартиры не было. О том, что нет согласия супруга, ФИО3 знал, она ему сама об этом говорила.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, дали суду пояснения, из которых следует, что ФИО2 обратилась к ФИО3 с предложением купить у нее квартиру недорого, поскольку той срочно нужны были деньги и необходимо было погасить задолженность по договору перед банком. Дата возле банка Р. был заключен договор купли-продажи квартиры. ФИО1 знал о продаже квартиры, пояснял, что все вопросы нужно решать с ФИО2 Факт того, что истец знал о заключении договора подтверждается свидетельскими показаниями. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке, что сторонами не оспаривалось.

Дата между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес.

Согласно п. 2 указанного договора, вышеуказанная квартира принадлежит ФИО2 на основании договора № участия в долевом строительстве от Дата, акта приема-передачи от Дата.

Сторонами определено, что регистрация права собственности на квартиру за покупателем (ФИО3) будет осуществлена после погашения кредита, поскольку квартира была приобретена за счет кредитных денежных средств ЗАО Р., имеется договор о залоге права требования № от Дата, но не позднее Дата. В случае если переход права собственности не произойдет до Дата, то сделка считается несостоявшейся и продавец обязан возвратить покупателю уплаченную по договору сумму в размере ........ рублей, а покупатель – передать квартиру (п. 3, 4 договора). В день заключения договора между сторонами был подписан акт приема-передачи.

Стоимость квартиры, в соответствии с п. 7 договора купли-продажи, составила ........ рублей, получена ФИО2, в подтверждение данного факта представлена расписка.

Согласно справке № от Дата, Банк Р. подтверждает внесение денежных средств в размере ........ рублей Дата ФИО3 через кассу банка на счет, открытый на имя ФИО2 для погашения кредитного договора (ипотеки) № от Дата. Кредит закрыт Дата.

Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру судом установлено, что Дата между ФИО2 и ООО «С.» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался построить и передать участнику жилое помещение, квартиру №, общей площадью ........ кв.м. (без учета площади балкона ........ кв.м.), расположенную на 11 этаже блок-секции № в жилом доме, расположенном по адресу: Адрес.

Спорная квартиры была передана застройщиком ФИО2 Дата, что подтверждается актом приема-передачи.

На сегодняшний день право собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Адрес, за ФИО2 не зарегистрировано, в государственной регистрации права собственности на квартиру ответчику отказано, что подтверждается отказом в государственной регистрации от Дата.

Согласно ч. 1 ст. 33 СК РФ, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное. В соответствии с ч. 4 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду надлежит установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом был допрошен свидетель И., которая суду пояснила, что является супругой сына ФИО3 В Дата года все были собраны в доме, был разговор о квартире, деньгах. ФИО5 начал разговаривать с ФИО1 о квартире, которая находится в ЖК «........». ФИО1 пояснил, что об этом нужно разговаривать с Пятковская. Разговор о регистрации права собственности на квартиру тоже был. Отношения между ФИО5 и ФИО6 были приятельские. Она запомнила этот разговор, потому что эта тема была постоянно на слуху, ФИО3 часто созванивался с ее мужем.

Из показаний свидетеля А. следует, что ФИО3 он знает, находится в партнёрских отношениях. Первый раз увидел ФИО2 в Дата года около банка Р.. Пятковская подошла, были разговоры о продаже квартиры в Адрес, адрес квартиры не помнит. В пакете были деньги ФИО3, так как последний был за рулём, то тот передал деньги ему. ФИО1 в тот день он не видел, увидел где-то через месяц после случившегося. Он слышал разговор о продаже квартиры, со слов знает, что наложен арест. В ТК «М.» между ФИО3 и ФИО1 был разговор о долге.

Дата судом было направлено судебное поручение в Падунский районный суд Адрес о допросе свидетеля Е., Д., а также в Братский городской суд Адрес о допросе свидетеля Б.

Из материалов исполненного судебного поручения Братского городского суда Адрес следует, что был допрошен свидетель Б., которая пояснила, что участников процесса знает, находится с ними в дружеских отношениях, знает о наличии между ними спора по поводу квартиры, о котором узнала примерно 2 года назад. Они встречались в одной компании в Дата-ноябре Дата года в гостях у В. За столом рядом с ней сидел ФИО1, напротив ФИО2 В ее присутствии ФИО3 спросил ФИО1 «Когда будем заниматься документами?», она поняла, что у них проблемы. ФИО1 показал рукой на ФИО2 и пояснил, что все вопросы нужно задавать ей. О договоре купли-продажи ей стало известно от ФИО3, подробностей не знает. О наличии согласия либо несогласия ФИО1 на заключение ФИО2 договора купли-продажи квартиры с ФИО3 ей не известно.

Из пояснений свидетеля Д. следует, что участников судебного разбирательства он знает, являются знакомыми, знает о наличии между теми спора по поводу квартиры в Адрес. О наличии спора он узнал во время поездки с ответчиком ФИО3 на автомобиле. Последний попросил его следовать за автомобилем ФИО1 и ФИО2, также пояснил, что приобрел у них квартиру, а те (ФИО1 и ФИО2), получив денежные средства, квартиру так и не переписали. Поездка на автомобиле с ФИО3 происходила в Дата-сентябре Дата, в машине еще находился Е. Со слов ФИО3 знает, что ФИО1 и ФИО2 должны были переоформить документы на квартиру на имя ФИО8, как он понял, договор купли-продажи квартиры был между ними заключен. О согласии ФИО1 ему не известно, но со слов последнего слышал, что все вопросы по поводу квартиры ФИО3 необходимо решать с Пятковская Пятковской.

Из показаний свидетеля Е. установлено, что участников судебного разбирательства он знает. Ему известно о том, что у сторон существует спор по поводу квартиры, которая находится в городе Иркутске в районе «Баргузина». Он и Ж. ехали на принадлежавшем ему автомобиле, встретили ФИО3 Тот попросил его подвезти. По дороге ФИО3 увидел двигающийся автомобиль ФИО1 и ФИО9, попросил Ж. ехать за их машиной. ФИО3 пояснил, что ему необходимо встретиться с этими людьми, поскольку те не переоформили документы на квартиру, которую ФИО3 у них купил, также пояснил, что на его телефонные звонки Пятковские не отвечают. О наличии спора ему стало известно в Дата-сентябре Дата года. Следуя за машиной Пятковских, через некоторое время они вместе с Пятковскими остановились во дворе дома. ФИО3 вышел из автомобиля, подошел к ФИО6, между ними состоялся разговор на повышенных тонах, длящийся около 10-15 минут. Он в этот момент он находился в автомобиле с открытыми окнами, из разговора услышал некоторые обрывки фраз, а именно, то, что ФИО1 ответил ФИО3, что все вопросы по поводу квартиры решать с Пятковская, поскольку она занимается продажей квартиры.

Кроме того, Падунским районным судом Адрес был допрошен свидетель З., которая суду пояснила, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 знает, у них существует спор по поводу квартиры, которая находится в городе Иркутске в районе «Т.». ФИО3 дал ФИО2 денежную сумму в размере ........ рублей, чтобы та заплатила образовавшийся по кредитному договору долг в размере ........ рублей, в противном случает у нее забрали бы квартиру. ФИО3 также должен был получить ссуду и одолжить денежные средства ФИО2 для решения вопроса с квартирой, но в выдаче ссуды ему было отказано. ФИО2 обратилась к ней с просьбой помочь рассчитаться с долгами с последующим возвратом денежных средств. Она заняла ФИО2 сумму в размере ........ рублей. Со слов ФИО2 знает, что та написала расписку ФИО3 в получении от него денежной суммы в размере ........ рублей вместо ........ рублей. По истечении некоторого времени ФИО2 сказала, что ей необходимо дополнительно оплатить образовавшиеся по просрочке пени в размере ........ рублей. Она сняла с депозита ........ рублей и заняла ФИО2 После она вместе с последней отправились в банк, где Пятковская оплатила пени и пообещала вернуть денежные средства после продажи квартиры. В этом году она встретила ФИО3 в отделении банка, обратилась к нему с просьбой не включать квартиру в состав имущества индивидуального предпринимателя, поскольку Пятковская вернет ему долг после продажи квартиры, на что тот пояснил, что ФИО2 для возврата долга необходимо оформлять кредит в банке, он ей предоставлять денежную сумму в долг не намерен. О наличие спора по поводу квартиры она узнала после обращения к ней ФИО2 с просьбой занять деньги. ФИО2 продавать квартиру не собиралась, о наличии согласия Пятковского на продажу квартиры ей не известно.

Судом установлено, что нотариального согласия ФИО1 на совершение сделки в отношении спорной квартиры не имелось, что следует из пояснений ответчиков ФИО2, ФИО3 Материалы дела не содержат доказательства наличия такого согласия ФИО1 на продажу спорной квартиры.

Согласно абзацу второму п. 2 ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ФИО3, как другая сторона по сделке, знал, что согласие супруга продавца - ФИО1 – на совершение сделки с квартирой по указанному выше адресу отсутствует. Данный факт подтверждается объяснениями ответчика ФИО2, пояснениями ответчика ФИО3

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 35 СК РФ) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. При отсутствии такого согласия супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Установив отсутствие такого нотариально удостоверенного согласия истца ФИО1 на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры, являющейся общим имуществом супругов ФИО1 и ФИО2, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи от Дата, заключенного между ФИО2 и ФИО3

Показания допрошенных свидетелей судом во внимание не принимаются, поскольку данные свидетельские показания не могут служить допустимыми и относимыми доказательствами подтверждения факт наличия нотариального согласия истца, поскольку законом четко указано, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, что должно доказываться определенными письменными доказательствами.

Кроме того судом установлено, что право собственности ФИО2 на спорную квартиру в установленном законом порядке ни на момент заключения сделки, ни на момент рассмотрения дела не зарегистрировано.

В силу положений ст. 209 ч. 1 ГК РФ право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит его собственнику.

В силу ст. 131 ч. 1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании указанного суд приходит к выводу о том, что продавец ФИО2 не обладала правами собственника в отношении спорного имущества и вследствие этого не имела полномочий распоряжаться им, в том числе, заключать указанный выше договор купли-продажи от Дата с ФИО3 Таким образом, поскольку суду не представлено доказательств регистрации права собственности продавца на спорное имущество на момент его отчуждения, приведенные положения закона позволяют признать, что ФИО2 не являлась лицом, управомоченным заключать сделки в отношении спорного объекта.

В силу ст. 166 ч. 1 ГК РФ, ст. 167 ч. 1 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям Закона или иных правовых актов ничтожна, и является недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой в судебном порядке.

Довод стороны ответчика ФИО3 о том, что доводы об отсутствии зарегистрированного права собственности ФИО2 ранее не заявлялись истцом, не соответствует действительности. В судебном заседании Дата представитель истца уточнила это основание иска (протокол судебного заседания л.д.16,17), данный довод также был поддержан в настоящем судебном заседании представителем истца Бортновской Н.М.

Также суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с п.п. 3, 4 договора купли-продажи квартиры от Дата, поскольку квартира была приобретена за счет кредитных денежных средств ЗАО Р. имеется договор о залоге права требования № от Дата, то регистрация права собственности на квартиру за покупателем (ФИО3) будет осуществлена после погашения кредита, но не позднее Дата. В случае если переход права собственности не произойдет до Дата, то сделка считается несостоявшейся и продавец обязан возвратить покупателю уплаченную по договору сумму в размере ........ рублей, а покупатель – передать квартиру.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, ФИО3, подписав договор, выразив свое согласие на заключение договора на таких условиях, исходя из буквального толкования изложенных пунктов договора от Дата, зная о том, что государственная регистрация права собственности ФИО2 в отношении спорной квартиры не осуществлена, его право в отношении спорной квартиры также не зарегистрировано, еще Дата должен был понимать, что заключенный договор является несостоявшимся.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 заявил о пропуске годичного срока обращения в суд (п. 3 ст. 35 СК РФ). Истец ФИО1 возражал против наличия факта пропуска им срока исковой давности, так как узнал о совершенной сделке купли-продажи спорной квартиры после получения иска от ФИО3 к ФИО2 о понуждении к регистрации перехода права собственности. По данным системы «ГАС Правосудие» такой иск ФИО3 поступил в Адрес районный суд АдресДата, производство по нему было возбуждено Дата, номер гражданского дела №. ФИО1 обратился в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной Дата. Анализируя указанные обстоятельства на основании ст.56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 не пропущен срок исковой давности для подачи настоящего иска в суд.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО2, к ФИО3 о признании сделки купли-продажи от Дата в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес, недействительной удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи от Дата в отношении квартиры, расположенной по адресу: Адрес, заключенную между ФИО2 и ФИО3, недействительной.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 09 ноября 2015 года.

Судья Е.П. Глебова