Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А. – Семерчева Г.П., действующего по доверенности от <дата>,

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению Макоева М.П. – Масаева И.С., действующего по доверенности <адрес> от <дата>,

представителя ответчика по встречным исковым заявлениям Тарчокова А.Х. – Мацухова М.Б., действующего по доверенности <адрес>1 от <дата>,

при секретаре Тлеужевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тенова А. В. к ООО «Золотые поля», Макоеву М.П. о расторжении договора аренды земельного участка б/н от <дата>, встречному исковому заявлению ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А. к Тенову А. В., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок, встречному исковому заявлению Макоева М.П. к Тенову А. В., ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

<дата>Тенов А.В. обратился в Терский районный суд КБР с исковым заявлением к ООО «Золотые поля», Макоеву М.П. о расторжении договора аренды земельного участка б/н от <дата> и признании прекратившимся права залога по Договору ипотеки (залога недвижимости) в части залога права аренды земельного участка, возникшего на основании Договора аренды. Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между МУ сельское поселение Урожайное Терского муниципального района (Арендодатель) и ООО «Омекс» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, со сроком действия до <дата>.

На указанном земельном участке площадью 173 500 кв. м., расположенном в административной границе с.<адрес>, находится недвижимость Арендатора.

Согласно Акту приема-передачи от <дата> (Приложение № к Договору аренды земель от <дата>) данный земельный участок передан во временное пользование Ответчику.

В последующем, право аренды указанного земельного участка было заложено ООО «Омекс» в обеспечение кредитных обязательств Арендатора перед АО «Россельхозбанк» одновременно с залогом объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, и расположенных на арендуемом земельном участке.

В настоящее время Общество с ограниченной ответственностью «Омекс» прекратило свою деятельность в результате реорганизации юридического лица в форме присоединения <дата> к Обществу с ограниченной ответственностью «Золотые поля».

Таким образом, к ООО «Золотые поля», указанному в настоящем иске в качестве ответчика, в соответствии с принципом универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц в виде присоединения, перешли все права и обязанности ООО «Омекс», являвшегося арендатором Земельного участка.

В последующем, на основании постановления главы МК «Местная администрация сельское поселение Урожайное» Терского муниципального района КБР №-п от <дата>, заключен Договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от <дата>, в соответствии с которым сельское поселение Урожайное Терского муниципального района продало, а Тарчоков А. Х. приобрел в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 173 500 кв.м. При этом Тарчоков А.Х. проинформирован о том, что данный земельный участок обременен в виде права аренды земельного участка Договору аренды от <дата>, заключенному с ООО «Омекс» на период до <дата>.

Вышеуказанный Договор купли-продажи был заключен с Тарчоковым А.Х., в связи с тем, что на отчуждаемом земельном участке так же находились принадлежащие ему объекты недвижимости.

При этом, в силу действующего законодательства, арендные отношения с правопреемником ООО «Омекс» - Обществом с ограниченной ответственностью «Золотые поля», были сохранены, несмотря на изменение субъектного состава Договора аренды от <дата> на стороне Арендодателя.

В последующем, <дата>, между Тарчоковым А.Х. и Теновым А. В. заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Тарчоков А.Х. передал в собственность, а Тенов А.В. принял следующие объекты:

- Кормоцех, не завершённый строительством, пл. застройки 3903 кв.м., степенью готовности 70%;

- Объект незавершенного строительства площадью застройки 8420 кв.м., степенью готовности 70 %.

- Земельный участок общей площадью 173 500 кв.м.

Тарчоков А.Х. уведомил Тенова А.В. о том, что отчуждаемый земельный участок предоставлен в аренду ООО «Омекс» (в настоящее время ООО «Золотые поля») на срок до <дата>, а также то том, что право аренды данного земельного участка заложено в АО «Россельхозбанк».

На основании изложенного с момента государственной регистрации права <дата>, Договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, Тенов А. В. приобрел все права и обязанности Арендодателя по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности от <дата>, заключенного с ООО «Омекс» (в настоящее время ООО «Золотые поля»).

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 15 927,00 рублей. Ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 15 числа первого месяца квартала.

В соответствии с п. 5.1.4 Договора аренды одним из условий расторжения Договора аренды является не внесение арендной платы за землю в течении сроков, установленных договором.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На момент подачи заявления ООО «Золотые поля» не проведено ни одного платежа по арендной плате.

<дата> Ответчику, в соответствии с действующим законодательством, было вручено требование о погашении задолженности и в случае отсутствия платежей о расторжении Договора аренды земельного участка от <дата>, в связи с грубым неисполнением обязанностей по уплате арендных платежей. Однако, данное Требование осталось без какой-либо реакции Ответчика.

В связи с изложенными обстоятельствами истец просит суд, расторгнуть Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> (без номера), заключенный с ООО «Омекс» (в настоящее время ООО «Золотые поля»), предметом которого является земельный участок площадью 173 500 кв.м, с кадастровым номером 07:06:2700000:30;

Признать прекратившимся право залога по Договору ипотеки (залога недвижимости) №.1 от <дата>, в части залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв.м., возникшего на основании Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>.

<дата> от ООО «Золотые поля», в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., в суд поступило встречное исковое заявление к Тенову А. В., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок. Встречные исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу № А20-3460/19 от <дата> ООО «Золотые поля» (ОГРН 1110726001638, ИЕН 0726004502) признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим назначена Гапонова Т. А. (далее - конкурсный управляющий), член саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих «Авангард» (105062, <адрес>, стр. 1А, пом. I, К. 8,9,10).

Договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от <дата>, заключенный между Тарчоковым А.X. и Местной администрацией сельского поселения <адрес> КБР, является недействительной сделкой в силу пунктов 1 и 2 статьи 39.20. Земельного кодекса РФ. Между ООО «Омекс» и АО «Россельхозбанк» <дата> заключен кредитный договор №. Во исполнение этого договора между теми же лицами заключен договор об ипотеке (залоге) №.1 от <дата>, в силу которого у АО «Россельхозбанк» возникло право залога на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Омекс» (ООО «Золотые Поля»), а именно: здание конторы, 1-этажное, общая площадь 261,8 кв.м., инвентарный №, литер А, условный № (в настоящее время присвоен кадастровый №); здание коровника, 1-этажное, общая площадь 1626,6 кв.м., инвентарный №, литер Г, условный № (в настоящее время присвоен кадастровый №); здание коровника, 1-этажное, общая площадь 1626,6 кв.м., инвентарный №, литер Г1, условный № (в настоящее время присвоен кадастровый №); здание коровника, 1-этажное, общая площадь 1334,8 кв.м., инвентарный №, литер Г2, условный № (в настоящее время присвоен кадастровый №); а также на право аренды земельного участка 07:06:2700000:0002, сельскохозяйственного назначения, площадью 173 500 м2, на котором располагалось указанное имущество. Договор об ипотеке (залоге) прошёл государственную регистрацию <дата>, номер регистрации 07-07-10/005/2011-511. На момент регистрации ипотеки земельный участок 07:06:2700000:0002, находился в муниципальной собственности сельского поселения Урожайное Терского муниципального района КБР и был передан по договору от <дата> в аренду ООО «Омекс», сроком до <дата>. Договор аренды также прошел государственную регистрацию <дата>, о чем в ЕГРП сделана запись №. В связи с проведением реорганизации путём присоединения ООО «Омекс» к ООО «Золотые поля», у последнего возникло универсальное правопреемство.

Согласно выписки из ЕГРН от <дата>№ земельный участок 07:06:2700000:0002, преобразован в земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская республика, <адрес>, площадью 173 500 кв.м. <дата> земельный участок 07:06:2700000:0002 аннулирован (в ЕГРН числился с площадью 37 770 000 кв.м.).

Между МУ «Местной администрацией сельского поселения Урожайное» и Тарчоковым А. Х., <дата> заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:06:27000000:30, площадью 173 500 кв.м. Основанием для заключения договора купли-продажи явилось наличие недвижимого имущества на приобретаемом участке: объекта незавершенного строительства «Кормоцех», степенью готовности 70%, с кадастровым номером 07:06:0100002:127 и объекта незавершенного строительства, степенью готовности 70% с кадастровым номером 07:06:2700000:33. Объекты незавершенного строительства Тарчоков А. X. приобрел у ООО «Золотые поля».

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции от <дата> действовавшей на дату заключения договора купли-продажи земельного участка) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, Тарчоков А.X. мог приобрести право аренды на участок 07:06:2700000:0002 (07:06:27000000:30). Однако, доказательств о вступлении в права аренды Тарчоковым А.Х, не предоставлено.

Основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,. установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В п. 1, 2 ст. 39.20. Земельного кодекса РФ (в редакции от <дата>) закреплены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение: если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на неделимом земельном участке расположены несколько объектов, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанное свидетельствует о том, что Тарчоков А. X. мог приобрести в собственность земельный участок 07:06:27000000:30, исключительно при согласии ООО «Золотые поля» на приобретение участка в долевую собственность, поскольку у последнего имелись в собственности объекты недвижимости на указанном участке. В случае отсутствия такого согласия (отсутствия воли или возможности приобрести земельный участок), такой участок мог быть передан исключительно на праве аренды Тарчокову А. X. и ООО «Золотые поля».

В Постановлении Пленума ВС РФ от <дата>№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» даны разъяснения касающиеся недействительности сделок.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В абзаце 1, п. 74 данного постановления указанно, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в Определении Верховного Суда РФ от <дата>№-КГ12-13, наличие на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, строения, принадлежащего на праве собственности лицу, является препятствием для отчуждения данного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого участка противоречит закону. В связи с этим договор купли-продажи участка является недействительным в оспариваемой этим лицом части как ничтожный, поскольку орган местного самоуправления произвел отчуждение спорного участка в пользу третьих лиц при наличии возникшего в силу закона права упомянутого лица приобрести этот участок в собственность.

Таким образом, договор от <дата>, купли-продажи земельного участка 07:06:27000000:30, под объектами недвижимости заключенный между местной администрацией сельского поселения Урожайное Терского муниципального района КБР и Тарчоковым А. Х., является недействительной сделкой. Данный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения (ч. 1 ст.167 ГК РФ).

Договор купли-продажи между физическими лицами от <дата> заключенный между Тарчоковым А.X. и Теновым А.В. также является недействительной сделкой, поскольку основан на недействительной сделке — договоре купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости от 09.18.2017 года, заключенном в обход закона, с противоправной целью - ст. 10,168 ГК РФ.

Так, <дата> между Тарчоковым А.X. и Теновым А.В. заключен договор купли продажи, согласно которому Тенов А.В. приобрёл объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 07:06:0100002:127 и 07:06:2700000:33, а также земельный участок 07:06:27000000:30, площадью 173 500 кв.м. В этот же день подписан акт приема-передачи указанного имущества.

Заключая договор купли-продажи с Теновым А.В., Тарчоков А.X. нарушил положения ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Тарчоков А.X. обязан был известить в письменной форме ООО «Золотые поля» о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если общество отказалось от покупки земельного участка (части земельного участка) или не приобрело его в течение месяца, со дня извещения, только тогда Тарчоков А.Х. вправе продать земельный участок любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Доказательства уведомления ООО «Золотые поля» о продаже земельного участка в материалы дела не представлено.

Принимая земельный участок и объекты незавершённые строительством, Тенов А.В., видел (обязан был видеть) иные объекты недвижимого имущества, расположенные на приобретаемом участке. Будучи добросовестным приобретателем Тенов А.В. должен был установить правообладателя этих объектов и с учётом указанных норм права поставить вопрос о разделе земельного участка и приобретении той его части, которая необходима для использования объектов незавершённого строительства. В случае отсутствия возможности разделить участок, поставить вопрос о приобретении участка в долевую собственность.

Приобретая участок в отсутствие воли со стороны ООО «Золотые поля», Теновым А.В. нарушен основополагающий принцип земельного законодательства - единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка. Им нарушены права общества.

Указанное свидетельствует о злоупотреблении правом, то есть о действиях Тенова А. В. направленных в обход закона с противоправной целью. В связи с чем, его права не подлежат защите (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата>№ к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Нарушения закона (ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 35, п.1 и 2 ст. 39.20. Земельного кодекса РФ) допущенные ответчиками ведут к уменьшению стоимости залогового права (значительно снижается ликвидность заложенных объектов капитального строительства в случае их реализации без прав на земельный участок, на котором они расположены), влияет на права кредиторов. В связи с чем, конкурсный управляющий вправе возражать против заявленных исковых требований, заявлять самостоятельные требования.

В связи с изложенными обстоятельствами ООО «Золотые поля», в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., просит суд: признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между Тарчоковым А. Х. и Теновым А. В.; применить последствия недействительности сделки: обязать Тарчокова А. Х. возвратить Тенову А. В. денежные средства, уплаченные по договору в размере 4 500000 руб.; обязать Тенова А. В. вернуть в МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР земельный участок общей площадью 173 500 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>, в 1 км по трассе в сторону с. <адрес> с кадастровым номером 07:06:2700000:30; признать недействительным Договор купли - продажи земельного участка под объектом недвижимости от <дата>, заключенный между МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР и Тарчоковым А. Х.; применить последствия недействительности сделки: обязать МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР возвратить Тарчокову А. Х. денежные средства, уплаченные по договору в размере 337457 руб. 50 коп.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР: погасить запись о собственнике земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, Тенове А. В.; погасить запись о собственнике земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, Тарчокове А. Х.; восстановить запись о праве собственности МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» на земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30.

Определением Терского районного суда КБР от <дата> встречное исковое заявление ООО «Золотые поля», в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А. принято к производству суда.

<дата> от представителя ответчика по первоначальному иску Макоева М.П. – Масаева И.С., поступило встречное исковое заявление к Тенову А. В., ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Встречные исковые требования Макоева М. П. мотивированы следующим. <дата> между Муниципальным учреждением «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР и ООО «Омекс» (правопредшественник ООО «Золотые поля») был заключен договор аренды указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 173 500 кв.м. с кадастровым номером 07:06:2700000:2/50 (в настоящее время кадастровый №), копия которого имеется в материалах дела.

Определением Арбитражного суда КБР от <дата> по гражданскому делу № А20-1295/2016 было утверждено мировое соглашение, в силу которого, в целях прекращения денежного обязательства ООО «Золотые поля» перед ИП Тарчоковым А.Х., последнему было передано недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:06:2700000:33, коровник с кадастровым номером 07:06:2700000:31, кормоцех с кадастровым номером 07:06:0100002:127. На основании указанного выше определения, с учетом возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества под спорным земельным участком и в соответствии с Постановлением МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР №-П от <дата>, между МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР и Тарчоковым А.Х. был заключен договор купли-продажи от <дата>, земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв. м., при этом покупатель был уведомлен о наличии обременения в виде аренды земельного участка по договору аренды от <дата>, заключенному с ООО «Омекс» (правопреемником которого является ООО «Золотые поля») на период до <дата>. (п. 2.5 договора).

<дата> между Тарчоковым А.Х. и Теновым А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 07:06:27000000:30 и два объекта недвижимого имущества из названного мирового соглашения (а именно объект незавершённого строительства с кадастровым номером 07:06:2700000:33 и кормоцех с кадастровым номером 07:06:0100002:127) переходят в собственность Тенова А.В., при этом покупатель был уведомлен о наличии обременения в виде аренды земельного участка по договору аренды от <дата>, заключенному с ООО «Омекс» на период до <дата>. Как следует из вышесказанного, все указанные сделки (цепочка сделок) вытекают из определения Арбитражного суда КБР от <дата>, которым было утверждено мировое соглашение по делу А20-1295/2016, поскольку на основании указанного мирового соглашения Тарчоков А.Х. приобрел право собственности на объекты недвижимого имущества, после чего приобрел право собственности на земельный участок у МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР, которые в дальнейшем продал Тенову А.В.

Вместе с тем, Постановлением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, была удовлетворена кассационная жалоба Макоева М.П., а определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от <дата> по делу № А20-1295/2016, которым было утверждено указанное выше мировое соглашение было отменено с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино- Балкарской Республики. Таким образом, правовые последствия мирового соглашения, как и его действительность, связаны с утверждением его судом, при отсутствии (отмене) утверждающего его определения мировое соглашение не может быть признано имеющим юридическую силу и влекущим правовые последствия, что позволяет говорить о том, что такое соглашение является незаключенным. Изложенное выше, с учетом отмены определения суда об утверждении мирового соглашения, свидетельствует о незаключенности мирового соглашения, на основании которого Тарчоков А.Х. приобрел право собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:06:2700000:33, коровник с кадастровым номером 07:06:2700000:31, кормоцех с кадастровым номером 07:06:0100002:127, а значит указанное соглашение не может создавать правовых последствий, то есть не порождает прав и обязанностей у сторон, заключивших такое соглашение. Поскольку последствием заключения отменённого судом мирового соглашения (незаключенной сделки) стало заключение сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, в собственность Тарчокова А.Х. (договор купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенный с МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР), а также сделки по передаче земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30 и объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 07:06:2700000:33 и 07:06:0100002:127, в собственность Тенова А.В., следует, что указанное мировое соглашение создало правовые последствия, которые не может создавать отмененное мировое соглашение (незаключенная сделка).

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из положений ст. 305 ГК РФ следует, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ч. 1 ст. 347 ГК РФ с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. При этом в силу ч. 2 ст. 347 ГК РФ в случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, Макоев М.П. являясь залогодержателем вправе заявлять требования. Как следует и материалов дела, в том числе представленных договоров купли-продажи, все объекты недвижимого имущества, переданные по обжалуемому определению о заключении мирового соглашения, находились на участке кадастровым номером 07:06:27000000:30, находящемся в аренде у ООО «Золотые поля» и право аренды которого, в свою очередь, находилось в залоге у АО "Россельхозбанк" (Макоев М.П.).

Пункт 5 статьи 5 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от <дата> действовавшей на дату утверждения мирового соглашения), предусматривал, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 1 статьи 64 данного закона указано, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно ч. 1 ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об, ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, которое в рассматриваемом деле (договоре) отсутствует, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Из указанного следует, что при возникновении ипотеки на право аренды земельного участка в силу закона возникает залог на здания и строения уже находящиеся или строящиеся на таком земельном участке.

Указанное свидетельствует о том, что на три объекта недвижимого имущества (07:06:2700000:33, 07:06:2700000:31, 07:06:0100002:127) из отмененного судом мирового соглашения у Макоева М.П. возникло право залога (ипотеки) в силу закона, поскольку указанные объекты находились на залоговом земельном участке с кадастровым номером 07:06:2700000:30, а следовательно он вправе заявлять требования в порядке ст. 301 - 304 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата>№ «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» если право на вещь, отчужденную должником по сделке, было передано другой стороной сделки иному лицу, должник в случае признания сделки недействительной вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя посредством виндикации по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации вне рамок дела о банкротстве либо в случае подсудности виндикационного иска тому же суду в рамках обособленного спора о признании сделки недействительной.

При рассмотрении такого требования суду следует установить обстоятельства, связанные с отчуждением вещи конечному приобретателю (пункты 37 - 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, лицо, опровергающее данный факт, должно привести убедительные доводы и соответствующие доказательства (пункт 5 статьи 10 ГК РФ, статьи 9, 65 АПК РФ).

Указанные положения по аналогии закона применяются и к случаям признания сделки незаключенной.

Согласно пункту 52 Постановления Пленумов № оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом того, что право собственности Тенова А.В. на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 07:06:2700000:33 и 07:06:0100002:127, а также право собственности Тарчокова А.Х. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:2700000:31, возникло на основании незаключенной сделки (мирового соглашения), которое не порождает прав и обязанностей, то указанное имущество в порядке ст. 301-302 ГК РФ подлежит истребованию из чужого незаконного владения.

При этом, в качестве доказательства недобросовестности приобретателя (приобретателей), Макоев М.П. обращает внимание суда на то, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП и о чем достоверно было известно лицу), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения.

Вместе с тем, между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка отсутствовало соглашение о нераспространении ипотеки на указанные объекты недвижимого имущества (07:06:2700000:33, 07:06:2700000:31, 07:06:0100002:127), а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Указанное выше свидетельствует о злоупотреблении правом, то есть о действиях Тенова А.В. направленных в обход закона с противоправной целью. В связи с чем, его права не подлежат защите (п. 2 ст. 10 ГК РФ), поскольку он, как и Тарчоков А.Х. являются недобросовестными приобретателями, ввиду чего Макоев М.П. полагает обоснованным заявлять об истребовании из чужого незаконного владения следующего имущества: объекта незавершенного строительства с КН 07:06:2700000:33; коровника с кадастровым номером 07:06:2700000:31; кормоцеха с кадастровым номером 07:06:0100002:127.

Статьей 60 ЗК РФ, регулируются вопросы восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. Согласно пп. 3 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в предусмотренных федеральными законами случаях. При этом, согласно пп. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из материалов дела следует, что находящийся в залоге земельный участок с КН 07:06:2700000:30, был приобретен Тарчоковым А.Х. у МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР.

Основанием для приобретения указанного земельного участка явилось наличие недвижимого имущества на приобретаемом участке: объекта незавершенного строительства «Кормоцех», степенью готовности 70%, с кадастровым номером 07:06:0100002:127 и объекта незавершенного строительства, степенью готовности 70% с кадастровым номером 07:06:2700000:33, которые были приобретены на основании мирового соглашения, впоследствии отмененного судом кассационной инстанции.

Материалами дела также подтверждается, что земельный участок с КН 07:06:2700000:30 после был передан по договору купли-продажи Тенову А.В.

Вместе с тем, с учетом того факта, что послужившие основанием для приобретения объектов недвижимости и последующей покупки на указанном основании (наличие объектов на участке) у администрации земельного участка мировое соглашение было отменено судом кассационной инстанции, то есть признано незаключенным, а следовательно приобретено на основании сделки, которая не порождает правовых последствий, Макоев М.П. считает, что необходимо восстановить положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, а именно погасить запись о собственниках земельного участка с КН 07:06:2700000:30, Тенове А.В. и Тарчокове А.Х., а также восстановить запись о праве собственности МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» на земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30.

Без устранения нарушений, ставших последствием незаключенной сделки (мирового соглашения), а также без восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, возникает ситуация, которая ведет к уменьшению стоимости залогового права (значительно снижается ликвидность заложенных объектов капитального строительства в случае их реализации без прав на земельный участок, на котором они расположены), что влияет на права кредиторов ООО «Золотые поля», в том числе залогового кредитора - Макоева М.П., в связи с чем, по мнению истца по встречному исковому заявлению, подлежит восстановлению положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок в порядке ст. 60 ЗК РФ.

В связи с изложенными обстоятельствами Макоев М.П. просит суд: истребовать из незаконного владения Тенова А. В. в пользу ООО «Золотые Поля» объект незавершенного строительства, степень готовности - 70 %, площадь застройки - 8 420 кв. м, кадастровый №, местонахождение - КБР, <адрес>, в 1 км. по трассе в сторону с.<адрес>; истребовать из незаконного владения Тенова А. В. в пользу ООО «Золотые Поля» кормоцех, объект незавершенного строительства, степень готовности - 70 %, площадь застройки - 3 903 кв. м., общая площадь - 3 777 кв.м., кадастровый №, местонахождение - КБР, <адрес>, в 1 км. по трассе в сторону с.<адрес>; истребовать из незаконного владения Тарчокова А. Х. в пользу ООО «Золотые Поля» коровник, объект незавершенного строительства, степень готовности - 70 %, площадь застройки - 3 326 кв. м, общая площадь - 3 211 кв. м, кадастровый №, местонахождение - КБР, <адрес>, в 1 км. по трассе в сторону с.<адрес>; восстановить положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР: погасить запись о собственнике земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30 Тенове А. В.; погасить запись о собственнике земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30 Тарчокове А. Х.; погасить запись о собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:2700000:33 Тенове А. В.; погасить запись о собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:2700000:33 Тарчокове А. Х.; погасить запись о собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:2700000:31 Тарчокове А. Х.; погасить запись о собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:0100002:127 Тенове А. В.; погасить запись о собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 07:06:0100002:127 Тарчокове А. Х.; восстановить запись о праве собственности МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» на земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30; восстановить запись о праве собственности ООО «Золотые поля» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:06:2700000:33, коровник с кадастровым номером 07:06:2700000:31, кормоцех с кадастровым номером 07:06:0100002:127.?

Определением Терского районного суда КБР от <дата> встречное исковое заявление Макоева М.П. принято к производству суда.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Тенова А.В. – Калов И.Х. исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению ООО «Золотые поля», в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А. – Семерчев Г.П., в судебном заседании, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить, первоначальные исковые требования Тенова А.В. оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению Макоева М.П. – Масаев И.А., в судебном заседании, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить, первоначальные исковые требования Тенова А.В. оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению Тарчокова А.Х. – Мацухов М.Б., в судебном заседании, встречные исковые требования не признал, просил суд оставить их без удовлетворения, первоначальные исковые требования Тенова А.В. признал законными и обоснованными, просил суд их удовлетворить.

Ответчик по встречному исковому заявлению Муниципальное учреждение «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, сведений об уважительности причин неявки суду не представило, об отложении дела не просило, в связи с чем, суд рассматривает дело по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя учреждения.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, сведений об уважительности причин неявки суду не представило, об отложении дела не просило, в связи с чем, суд рассматривает дело по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя управления.

Выслушав стороны, исследовав и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Муниципальным учреждением «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР и правопредшественником ООО«Золотые поля» - ООО «Омекс» <дата> был заключен Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения пл. 173 500 кв.м. с кадастровым №, находившегося в муниципальной собственности.

Как усматривается из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН от <дата>№, земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:0002 преобразован в земельный участок с номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв.м., расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>. Земельный участок с кадастровым № с площадью 37 770 000 кв.м. аннулирован <дата>.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым №, возник в результате преобразования земельного участка площадью 37 770 000 кв.м. с кадастровым №, часть которого находилась в аренде у ООО «Омекс» по Договору от <дата>.

В последующем, земельный участок площадью 173500 кв.м. с кадастровым №, был отчужден Муниципальным учреждением «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР в собственность Тарчокову А. Х. по Договору купли-продажи от <дата>.

Переход прав на земельный участок пл. 173 500 кв. м. с кадастровым №, состоявшийся на основании Договора купли-продажи от <дата> прошел государственную регистрацию.

<дата> между Тарчоковым А. Х. и Теновым А. В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым № и объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами №, № были отчуждены Тенову А.В.

Переход права по Договору от <дата> так же был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности А.В.Тенова на земельный участок, первоначальный истец стал его собственником.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Соответственно, Договор от <дата> аренды земельного участка своего действия в связи со сменой собственника предмета аренды не прекратил, Ответчик по первоначальному иску сохранил права и обязанности арендатора, возникшие из указанного Договора, в том числе, обязанности по уплате арендных платежей.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, истец указал, что на момент подачи заявления Ответчиком не проведено ни одного платежа по арендной плате.

<дата> ООО «Золотые поля» нарочно вручено требование о погашении задолженности и в случае отсутствия платежей о расторжении Договора аренды земельного участка от <дата>, в связи с неисполнением обязанностей по уплате арендных платежей.

Арендатор на претензию не отреагировал, в добровольном порядке задолженность по арендным платежам не погасил.

Ответчик исковые требования не признал, доказательств оплаты задолженности за пользование арендуемым земельным участком не представил, заявил встречный иск.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за ее использование являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ сторона может заявить в суд требование о расторжении договора только после того, как получит отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получит ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что ООО «Золотые поля» не исполняло своих обязательств по оплате арендных платежей более двух раз подряд, претензию арендодателя оставило без ответа.

В связи с указанными обстоятельствами, Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный с ООО «Золотые поля» (ранее - ООО «Омекс»), предметом которого является земельный участок площадью 173500 кв.м. с кадастровым номером 07:06:2700000:30, подлежит расторжению.

Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким образом, с расторжением Договора от <дата> аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 173 500 кв.м. с кадастровым номером 07:06:2700000:30, заключенного с Ответчиком, в силу ст. 352 ГК РФ прекращается и залог права аренды указанного участка, возникший из Договора ипотеки (залога недвижимости) №.1 от <дата>, между арендатором и АО «Россельхозбанк».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования Тенова А.В. подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования конкурсного управляющего ООО«Золотые Поля» о признании недействительными договоров купли продажи земельного участка с кадастровым № от <дата>, между Теновым А.В. и Тарчоковым А.Х., от <дата> между Тарчоковым А.Х. и МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР, а так же о применении последствий недействительности сделок, об обязании Управления Росреестра по КБР погасить записи ЕГРН в отношении прав Тарчокова А.Х. и Тенова А.В. на спорный участок и восстановить в ЕГРН запись о праве собственности на спорный участок за МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР, суд приходит к следующему.

В обоснование своих требований конкурсный управляющий указала, что оспариваемые сделки совершены с нарушением прав ООО «Золотые Поля», так как на спорном земельном участке были расположены принадлежащие Обществу объекты недвижимости. В связи с указанным обстоятельством, встречный истец утверждает, что Тарчоков А. X. мог приобрести в собственность земельный участок с кадастровый №, исключительно при согласии ООО «Золотые поля» на приобретение участка в долевую собственность, поскольку у последнего имелись в собственности объекты недвижимости на указанном участке. В случае отсутствия такого согласия (отсутствия воли или возможности приобрести земельный участок), такой участок мог быть передан исключительно на праве аренды Тарчокову А. X. и ООО «Золотые поля».

Вместе с тем, как усматривается из оспариваемого Договора от <дата>, купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенного между МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР и Тарчоковым А.Х., в пунктах 2.1.2., 2.1.3. Продавец (Администрация) обязался передать Покупателю (Тарчокову А.Х.) земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец не мог знать, а также предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об имеющихся обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании.

Пунктом 2.5. Договора купли-продажи земельного участка от <дата> Продавец уведомил Покупателя о наличии обременения в виде аренды отчуждаемого земельного участка по Договору аренды от <дата> заключенному с арендатором ООО «Омекс» на срок до <дата>.

О наличии иных ограничений, обременений земельного участка правами третьих лиц, в том числе, правами собственников, расположенных на нем объектов недвижимости на выкуп земельного участка в собственность, Договор купли продажи земельного участка от <дата>, сведений не содержит.

Таким образом, из текста Договора купли-продажи земельного участка от <дата>, судом сделан вывод о том, что на оспариваемом земельном участке не имелось каких-либо объектов, принадлежащих ООО«Золотые Поля». При этом, встречный истец не привел доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов, принадлежащих Обществу.

Судом также принимается во внимание следующее. Как усматривается из представленной Выписки из ЕГРН от <дата>, земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:0002, часть которого ранее находилась в аренде у встречного истца по Договору от <дата>, преобразован в земельный участок с номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв.м., расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>. Согласно открытым данным официального сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», площадь ныне аннулированного земельного участка с кадастровым №, составляла 37 770 000 кв.м.

Следовательно, объекты недвижимости встречного истца, расположенные на арендованном земельном участке с кадастровым №, площадью 37770000 кв.м., преобразованного в земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв.м., имели привязку к ранее существовавшему участку с большей площадью и могли располагаться на любой его части.

При этом, согласно Выписке из ЕГРН от <дата> в отношении спорного участка с кадастровым №, так же представленной в материалы дела, в пределах названного участка находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 07:06:2700000:33, 07:06:2700000:31, 07:06:2700000:32, 07:06:0100002:127. При этом, как указано во встречном иске ООО «Золотые Поля», Общество утверждает, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости с кадастровыми номерами 07:06:0100000:211, 07:06:0100002:88, 07:06:0100002:129, 07:06:0100002:115.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления местонахождения объектов ООО «Золотые Поля» конкурсным управляющим заявлено не было. Каких-либо иных заключений специалистов, полученных вне рамок судебной экспертизы и позволяющих достоверно установить факт наличия на спорном участке объектов Общества в обоснование своей позиции встречным истцом также не представлено.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, отказывая в удовлетворении встречного иска в данной части суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от <дата>№.

Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Доказательств того, что что спорный земельный участок является неделимым, материалы дела не содержат.

Следовательно, даже если встречный истец и доказал бы наличие на указанном земельном участке принадлежащих ему объектов, оспариваемый договор с МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес>а КБР мог бы быть признан недействительным лишь в отношении части земельного участка, расположенного под объектом (объектами) недвижимости принадлежащего Обществу и необходимой для использования такового.

При этом, Договор от <дата> купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный между МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР и Тарчоковым А.Х., оспаривается ООО«Золотые Поля» в полном объеме.

По вышеизложенным обстоятельствам – в связи с недоказанностью факта наличия объектов недвижимости принадлежащих истцу по встречному иску на спорном земельном участке – подлежит отклонению и требование о признании недействительным Договора купли-продажи земельного участка, заключенного <дата> между Тарчоковым А.Х. и Теновым А.В. с нарушением, как утверждает ООО «Золотые Поля», преимущественного права Общества на приобретение земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости встречного истца.

Разрешая требования встречного иска Макоева М. П. к Тенову А. В. об истребовании из незаконного владения в пользу ООО «Золотые Поля» объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, №, 07:06:2700000:31, расположенных по адресу КБР, <адрес>, в 1 км. по трассе в сторону с.<адрес>, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок с кадастровым номером 07:06:2700000:30, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР погасить записи в ЕГРН о праве А.В.Тенова, А.Х. Тарчокова на спорные объекты недвижимости и земельный участок, о восстановлении записей о правах на недвижимое имущество МУ «Местная администрация сельского поселения Урожайное» <адрес> КБР и ООО «Золотые Поля», суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, Определением Арбитражного суда КБР от <дата> по делу №А20-1295/2016 было утверждено мировое соглашение, в силу которого, в целях прекращения денежного обязательства ООО «Золотые поля» перед ИП Тарчоковым А.Х., последнему было передано недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым №, коровник с кадастровым №, кормоцех с кадастровым №.

После приобретения в собственность по указанному мировому соглашению названных объектов недвижимости, в соответствии с Постановлением МУ «Администрация сельского поселения Урожайное» Терского муниципального района КБР №-П от <дата> между Администрацией и Тарчоковым А.Х. заключен договор купли-продажи от <дата> земельного участка с кадастровым номером 07:06:2700000:30, площадью 173 500 кв.м.

Право собственности на спорные объекты недвижимости и земельный участок, возникшие у Тенова А.В. по Договору от <дата>, зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено не признано отсутствующим до настоящего времени.

Постановлением Арбитражного суда <адрес> от <дата> Определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от <дата> по делу №А20-1295/2016, об утверждении мирового соглашения было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино- Балкарской Республики.

Полагая, что отмена Определения суда об утверждении мирового соглашения, свидетельствует о незаключенности мирового соглашения, на основании которого Тарчоков А.Х. приобрел право собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым №, коровник с кадастровым №, кормоцех с кад. №, а значит указанное соглашение не может создавать правовых последствий, то есть не порождает прав и обязанностей у сторон, заключивших такое соглашение, встречный истец Макоев М.П. просит в иске истребовать недвижимое имущество у Тенова А.В.

Не являясь бывшим собственником спорного имущества, Макоев М.П. заявил встречный иск утверждая, что является залогодержателем названного имущества в силу закона – так как спорные объекты расположены на земельном участке, право аренды которого заложено.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что спорные объекты недвижимости в залоге у встречного истца не находятся.

Так, согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от <дата>№ (“Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке”), Президиум ВАС РФ указал, что положениями Главы XI Закона об ипотеке определены особенности ипотеки земельных участков, при этом, особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений, регламентированы Главой XII названного Закона.

То есть, нормы главы XI Закона об ипотеке, включая положения, изложенные в ст. 65 распространяются на те случаи ипотеки, когда земельный участок является основным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).

При этом, как усматривается из текста Договора ипотеки от <дата>, на котором встречный истец основывает свои требования, право аренды земельного участка, на котором находились принимаемые в ипотеку здания, закладывалось как сопутствующий объект функционально обеспечивающий закладываемые здания.

Из буквального толкования содержания договора ипотеки следует, что стороны, заключая указанный договор не согласовали условие о распространении права залога предмета ипотеки на строящиеся на арендуемом земельном участке здания или сооружения со ссылкой на статью 64 Закона №102-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения Договора ипотеки).

Право аренды указанного земельного участка было заложено в соответствии с требованиями абзаца 2 статьи 69 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что положения статьи 65 Закона №102-ФЗ Об ипотеке к рассматриваемому спору неприменимы.

Требование встречного истца Макоева М.П. не подлежит удовлетворению также ввиду следующего.

Судом установлено, что между ООО «Омекс» (правопредшественником ООО «Золотые Поля») и АО «Россельхозбанк» (правопредшественник встречного истца – Макоева М.П.) заключен кредитный договор № от <дата>.

Во исполнение этого договора между теми же лицами заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от <дата>, в силу которого у АО«Россельхозбанк» возникло право залога на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Омекс» (ООО«Золотые Поля»), а именно: здание конторы, пл. 261,8 кв.м., инв. №, лит. А, усл. № (в настоящее время присвоен кадастровый №);?здание коровника, пл. 1626,6 кв.м., инв. №, лит. Г, усл. № (в настоящее время присвоен кадастровый №); здание коровника, пл. 1626,6 кв.м., инв. №, лит. Г1, усл. № (в настоящее время присвоен кадастровый №); здание коровника, пл. 1334,8 кв.м., инв. №, лит. Г2, усл. № (в настоящее время присвоен кадастровый №); право аренды земельного участка 07:06:2700000:0002, сельскохозяйственного назначения, площадью 173 500 кв.м.

При этом, ни один из объектов недвижимости, переданных ООО «Золотые поля» Тарчокову А.Х. по мировому соглашению во исполнение обязательств в качестве отступного, предметом ипотеки по указанному Договору с АО «Россельхозбанк» не являлся.

Из толкования буквального содержания договора ипотеки следует, что стороны, заключая названный договор не согласовали условие о распространении права залога предмета ипотеки на строящиеся на арендуемом земельном участке здания или сооружения со ссылкой на статью 64 Закона №102-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения Договора ипотеки).

Непосредственно сам земельный участок, на котором располагались указанные объекты недвижимости, предметом мирового соглашения не был, поскольку принадлежал не собственнику строений, а местной администрации муниципального образования с.<адрес> КБР.

На момент заключения сторонами мирового соглашения, Единый государственный реестр недвижимости не содержал сведений об обременениях, ограничениях в отношении предмета мирового соглашения, в результате чего переход прав на имущество, передаваемое по мировому соглашению прошел государственную регистрацию.

В дальнейшем, <дата> между Тарчоковым А. Х. и Теновым А. В. заключен договор купли-продажи объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами №, №, перешедших Тарчокову А.Х. по мировому соглашению.

Поскольку на момент совершения сделки от <дата> в ЕГРН так же отсутствовали каких-либо ограничения, обременения в отношении указанных объектов, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество вновь была беспрепятственно осуществлена.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Следовательно, если имущество и находилось бы в залоге у АО «Россельхозбанк» на момент приобретения его Теновым А.В., то его залог прекратился бы в силу названного положения ст. 352 ГК РФ. Доказательств осведомлённости Тенова А.В. о каких-либо правопритязаниях Банка либо иных лиц на приобретаемое по сделке с Тарчоковым А.Х. имущество, суду не представлено.

Суд так же принимает во внимание то обстоятельство, что в 2016 году АО«Россельхозбанк» проводились судебные мероприятия по взысканию с залогодателя ООО«Золотые Поля» задолженности по кредитной сделке и обращению взыскания на заложенное имущество (Дело №А20-4470/2015 в Арбитражном суде Кабардино-Балкарской Республики, дата обращения с иском в суд - <дата>, дата принятия решения - <дата>).

При этом, Банк, обращая взыскание на заложенное по договору ипотеки имущество, не заявил каких-либо требований в отношении спорных объектов недвижимости, ныне истребуемых правопреемником Банка Макоевым М.Б. у Тенова А.В. по встречному иску.

Полагая, что право залога в силу закона распространяется на спорные объекты, Банк мог заявить требование об обращении взыскания на данное имущество в рамках дела №А20-4470/2015 о взыскании задолженности и обращении взыскания на обеспечивающий его исполнение залог, в том числе, на объекты недвижимости, в последствии перешедшие к Тенову А.В. по мировому соглашению.

Доказательств того, что АО «Россельхозбанк» предпринимались какие-либо меры по установлению статуса залогодержателя в отношении спорных объектов суду не представлено. Банк так же не обращался в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорных объектов.

Как следует из представленного в материалы дела письма АО «Россельхозбанк» в Управление Росреестра по КБР от <дата>, Банк обращался в Управление с запросом относительно обстоятельств отчуждения земельного участка, право аренды которого находилось в залоге, о чем залогодержателю как указано в письме, было известно с 2016 года.

При этом каких-либо сведений относительно отчужденных сначала Тарчокову А.Х., а затем Тенову А.В. объектов, на которые по мнению встречного истца Макоева М.П. распространяется право залога, в названном письме не запрошено.

Суд приходит к выводу о том, что такое поведение залогодержателя АО«Россельхозбанк» объясняется тем, что при заключении Договора ипотеки №.1 от <дата> передача спорных объектов в залог сторонами не предусматривалась.

Кроме того, требования Макоева М.П. об истребовании спорного имущества у Тенова А.В. не подлежат удовлетворению в виду следующего.

Первоначальное отчуждение спорных объектов недвижимости от ООО «Золотые Поля» состоялось по мировому соглашению между Обществом и Тарчоковым А.Х., утвержденному Определением Арбитражного суда КБР от <дата> по делу №А20-1295/2016.

Последующая продажа спорных объектов недвижимости Тарчоковым А.Х. ответчику по встречному иску Тенову А.В. состоялась по Договору от <дата>.

Постановлением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, Определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от <дата> по делу №А20-1295/2016, которым было утверждено указанное выше мировое соглашение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указал во встречном иске Макоев М.П., правовые последствия мирового соглашения, как и его действительность, связаны с утверждением его судом, при отсутствии (отмене) утверждающего его определения мировое соглашение не может быть признано имеющим юридическую силу и влекущим правовые последствия, что позволяет говорить о том, что такое соглашение является незаключенным, следовательно, Тарчоков А.Х.не имел права отчуждать имущество, полученное по мировому соглашению Тенову А.В.

Вместе с тем, встречным истцом не учтено, что отмена кассационной инстанцией Определения об утверждении мирового соглашения сама по себе не влечет недействительности Договора купли-продажи от <дата>, по которому ТеновА.В. приобрёл в собственность спорные объекты.

Данный договор до настоящего времени является действующим, никем не оспорен, не признан недействительным, соответственно, правовые последствия его заключения – в виде зарегистрированного перехода права собственности на спорные объекты ответчику – продолжают существовать.

В соответствии с ч. 1 ст. 2. ФЗ от <дата> N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего гражданско-правового спора представителем ответчика по встречному иску Тенова А.В. было заявлено о добросовестности приобретателя спорных объектов недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты приобретены Теновым А.В. по возмездной сделке (Договор от <дата>).

Единый государственный реестр недвижимости не содержал сведений о каких-либо ограничениях, обременениях спорных объектов, соответственно, Тенов А.В. не знал и не мог знать о каких-либо правопритязаниях третьих лиц на приобретаемые незавершенные строительством объекты недвижимости. Наличие временных обременений в отношении земельного участка в виде арендных прав и их (прав) залоге само по себе не свидетельствует о порочности сделки между Тарчоковым А.Х. и Теновым А.В. в условиях отсутствия на земельном участке объектов третьих лиц.

Таким образом, суд приходит к выводу о добросовестности Тенова А.В. при заключении Договора купли-продажи от <дата>.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения первоначальных исковых требований Тенова А.В. и оставления встречных исковых требований ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., а так же встречных исковых требований Макоева М.П. без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Тенова А. В. к ООО «Золотые поля», Макоеву М.П. о расторжении договора аренды земельного участка б/н от <дата> - удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> (без номера), заключенный с ООО «Омекс» (в настоящее время ООО «Золотые поля»), предметом которого является земельный участок площадью 173 500 кв.м, с кадастровым номером 07:06:2700000:30.

Встречное исковое заявление ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А. к Тенову А. В., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Макоева М.П. к Тенову А. В., ООО «Золотые поля» в лице конкурсного управляющего Гапоновой Т.А., Тарчокову А. Х., Местной администрации с.<адрес> муниципального района КБР об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР в апелляционном порядке через <адрес> КБР суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись-

копия верна: судья- А.А. Нагоев