Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 25 марта 2014 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о разрешении разногласий возникших при заключении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к Администрации Омского муниципального района Омской области с требованиями о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № от 6 ноября 2013 года, о заключении этого договора с изложением спорного условия пункта 1.2. в редакции, предложенной ФИО1 В обоснование заявленных требований указала, что в 2012 году она обратилась в Администрацию Омского муниципального района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. В ходе оказания услуги по предоставлению земельного участка Администрация направила в ее адрес проект договора аренды земельного участка № от 6 ноября 2013 года. В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды срок аренды земельного участка определен в три года с даты государственной регистрации договора. Поскольку указанное условие договора не соответствует действующему законодательству и нарушает ее права, она направила в адрес Администрации протокол разногласий от 22 ноября 2013 года к договору аренды, которым предложила срок аренды земельного участка предусмотреть в десять лет с момента государственной регистрации договора аренды. В сопроводительном письме она достаточно ясно изложила причины, по которым договор аренды должен быть заключен на срок не менее 10 лет. В январе 2014 года Администрация направила в ее адрес проект протокола урегулирования разногласий, которым отказала в заключении договора аренды на предложенных ею условиях. При этом Администрация никак не мотивировала отказ в заключении договора аренды на 10 лет. Ее позиция, в соответствии с которой договор аренды подлежит заключению на срок не менее 10 лет, заключается в следующем: Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на десять лет. Право застройки является производным правом от права пользования земельным участком, это прямо следует из содержания статьи 263 Гражданского Кодекса РФ, а значит, срок права застройки не может превышать срок права пользования землей. Из изложенных норм следует, что срок аренды земельного участка должен быть не менее срока действия разрешения на строительство, то есть не менее 10 лет. Нормы гражданского и земельного законодательства не ограничивают срок аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства трехлетним сроком. Из изложенного следует вывод, что отношения по владению землей в части срока аренды земельного участка для ИЖС урегулированы градостроительным законодательством, которое указывает на то, что гражданин вправе застраивать земельный участок без каких-либо препятствий и ограничений в течение 10 лет. Она не имеет возможности осуществить строительство жилого дома в течение 3 лет. Действующее законодательство предусматривает, что по истечении указанного срока договор аренды подлежит заключению на торгах, а она в таком случае лишь будет обладать преимущественным правом на заключение договора аренды на условиях, определенных на торгах. Градостроительный кодекс РФ не обуславливает осуществление права застройки продлением договора аренды. Заключение договора аренды сроком на десять лет никоим образом не нарушает права Администрации ОМР Омской области. При неисполнении ею условий договора аренды Администрация в любое время вправе расторгнуть договор аренды земельного участка. Каких-либо объективных причин для отказа в заключение договора аренды на 10 лет у Администрации нет. С учетом изложенного считает, что при разрешении данного преддоговорного спора следует исходить из того, что ее права имеют первостепенное значение по сравнению с ничем не обоснованной волей Администрации на заключение договора аренды на срок не более 3 лет.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что размер арендной платы по истечении срока действия договора аренды подлежит определению на торгах. Заключение договора аренды на новый срок или продление договора аренды – это по сути новый договор аренды. В соответствии со статьей 30.1 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка под ИЖС при наличии более двух заявок подлежит заключению посредством проведения аукциона. Правило о предоставлении земельного участка заявителю без торгов действует только в отношении вновь сформированного земельного участка. Норм, представляющих арендатору по истечении срока договора аренды безусловное преимущественное право на заключение нового договора аренды, земельное законодательство не содержит. С учетом изложенного, по истечении срока аренды, предоставление земельного участка должно осуществляться Администрацией посредством проведения аукциона. На основании изложенного, доводы о сохранении размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок являются не обоснованными. Администрация в случае проведения торгов не может гарантировать арендатору сохранение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок. Действия Администрации по навязыванию условий договора о трехлетнем сроке аренды нарушают права истицы. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка под ИЖС Администрация обязуется предоставить земельный участок для строительства жилого дома, а истица обязана принять участок во владение и осуществить строительство в течение срока аренды. По истечении срока аренды обязательства сторон прекращаются. Продолжать строительство до заключения нового договора аренды истица не вправе. Истица в таком случае лишена возможности осуществлять и защищать своё право на аренду земельного участка с минимальным, нормативно установленным размером арендной платы. Увеличение размера арендной платы, как и невозможность осуществления строительства в течение мероприятий по проведению торгов прямо нарушают права истицы. Кроме того отказ Администрации в предоставлении земельного участка в аренду на необходимый для строительства жилого дома срок уже сам по себе нарушает права истицы. Обязанность по предоставлению земельного участка под ИЖС возложена на Администрацию законом. Градостроительным законодательством установлен разумный срок строительства индивидуального жилого дома в десять лет, поскольку разрешение на строительство по общему правилу выдается на весь срок строительства объекта, позиция Администрации по установлению срока аренды земельного участка в три года, не основана на законе. Доказательств того, что граждане застраивают земельные участки в течение трех лет, Администрацией не представлено.

Представитель ответчика Администрации ОМР Омской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо ограничений по сроку аренды земельных участков, в частности из статьи 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» не следует, что установлены предельные сроки аренды земельных участков. Поскольку ЗК РФ не устанавливает каких-либо ограничений по сроку договора аренды земельного участка, то для его определения необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу того, что к спорным правоотношениям законом не определены предельные сроки договора аренды, срок аренды земельного участка определяется самим договором. Обосновывая необходимость заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет, истец ссылается на зависимость правомочия застройки земельного участка от правомочия по владению земельным участком, что не противоречит действующему законодательству, поскольку нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства Российской Федерации прямо указывают на это. Однако истец неверно проводит зависимость между сроком действия разрешения на строительство и сроком аренды земельного участка переданного для целей индивидуального жилищного строительства. Истец делает вывод о том, что отношения по владению землей в части срока аренды земельного участка для ИЖС урегулированы градостроительным законодательством, которое указывает на то, что гражданин вправе застраивать земельный участок без каких-либо препятствий и ограничений в течение 10 лет. Такой вывод истца противоречит не только земельному и гражданскому законодательству, но и самому Градостроительному кодексу Российской Федерации. К правоотношениям, не урегулированным ЗК РФ, в частности к предельным срокам договора аренды земельного участка, применяются общие нормы ГК РФ, в случае отсутствия специального федерального закона. Нормы же Градостроительного кодекса Российской Федерации не могут регулировать правоотношения в сфере земельного законодательства. т.е. вывод истца о десятилетнем сроке договора аренды земельного участка не основан на нормах права. Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлена императивная норма о выдаче разрешения на индивидуальное жилищное строительство сроком на десять лет. Каких-либо иных сроков данного разрешения на строительство действующее законодательство не предусматривает, возможно только его продление на тот же срок. При этом действующее законодательство не предусматривает зависимости срока разрешения на ИЖС от срока договора аренды земельного участка. Предложенный Администрацией срок договора аренды земельного участка равный трем годам ни в коей мере не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, а также не нарушает права, свободы и законные интересы истца. Довод истца о возможном увеличении стоимости аренды земельного участка по истечении трехлетнего срока аренды не состоятелен. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> отсутствуют.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 обратилась в Администрацию ОМР Омской области с заявлением о предоставлении ей данного земельного участка в аренду.

Администрацией Омского муниципального района Омской области был представлен ФИО1 проект договора аренды земельного участка № № от 06.11.2013.

Согласно п. 1.1 указанного договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 08.07.2013 №, площадь 1500 кв.м., <адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Согласно п. 1.2 договора аренды срок аренды Участка составляет три года с даты государственной регистрации настоящего договора.

С условиями указанного договора аренды земельного участка ФИО1 не согласилась.

22.11.2014 в адрес главы Администрации Омского муниципального района Омской области от ФИО1 поступил протокол разногласий к договору аренды, в котором истец предложила предоставить ей земельный участок в аренду сроком 10 лет.

13.01.2014 Администрацией ОМР Омской области в адрес ФИО1 был направлен проект протокола урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка от 06.11.2013 №, из которого следует, что Администрация ОМР Омской области с предложенным ФИО1 условием о сроке договора аренды земельного участка не согласилась, указав согласованной редакцию договора, предложенную изначально Администрацией ОМР Омской области.

Таким образом, установлено, что между сторонами договора аренды земельного участка – Администрацией ОМР Омкой области (Арендодатель) и ФИО1 ( Арендатор) не было достигнуто согласия по поводу условий договора аренды земельного участка № от 06.11.2013.

Необходимость заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет истец мотивирует тем, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается сроком на 10 лет.

Статьей 610 ГК РФ установлено, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Поскольку к спорным правоотношениям законом не определены предельные сроки договора аренды, то срок аренды земельного участка определяется самим договором.

Таким образом, срок договора аренды земельного участка – 3 года не противоречит закону, следовательно, не нарушает права гражданина-арендатора.

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Доводы Администрации ОМР Омской области о том, что заключение договора аренды земельного участка более чем на три года может привести к нарушению целевого использования земельного участка, злоупотреблениям со стороны арендатора при использовании земельного участка, поскольку при более длинном сроке аренды лишает Администрацию ОМР возможности контролировать действия арендатора, производимые с арендуемым земельным участком, суд находит убедительными.

В соответствии с ч. 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

ФИО1 разрешение на строительство не получено, поскольку ею до настоящего времени не заключен договор аренды земельного участка, а разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ) на основании заключенного и зарегистрированного договор аренды земельного участка. Согласно п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок).

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что первоначально у гражданина возникает право на аренду земельного участка, а право на строительство на арендуемом земельном участке возникает при наличии заключенного договора аренды земельного участка, следовательно, является производным от права аренды (договора аренды) земельного участка.

Законодатель не ставит срок действия договора аренды в зависимость от срока действия разрешения на строительство и наоборот.

Кроме того, при заключении договора аренды земельного участка сторонами не может устанавливаться срок строительства жилого дома в зависимости от срока действия разрешения на строительство, так как не означает в безусловном порядке осуществление строительства в течении 10 лет.

При истечении срока действия договора аренды земельного участка, законом предусмотрен порядок продления срока действия договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Следовательно, установление срока договора аренды – 3 года не нарушает права истицы.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 10 Конституции РФ закреплен принцип разделения властей, согласно которому власть в Российской Федерации разделяются на законодательную, исполнительную и судебную. Все органы власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга. В частности, суд не может обязать орган исполнительной или законодательной власти принять какое-либо конкретное решение, если принятие такого решения к исключительной компетенции данной ветви власти.

Статья 12 Конституции РФ установлен принцип самостоятельности органов местного самоуправления.

Порядок деятельности и компетенция органов местного самоуправления определены в Федеральном законе от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации». В соответствии с п. 3 ст. 15 названного Федерального закона к вопросам местного значения муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района. Согласно ст. 19 Федерального закона полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления. В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» к таковым относятся распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Администрацию Омского муниципального района Омской области обязанности заключить договор аренды земельного участка № от 06.11.2013 на условиях предложенных истцом.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования о заключении договора аренды земельного участка № от 06.11.2013 с изложением п.1.2 в редакции предложенной ФИО1, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Решение в окончательной форме изготовлено: 30.03.2014г.