Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика Администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края – ГОА, действующей на основании доверенности от 11.01.2021 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску КДХ к Администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края об оспаривании решения об отказе расторгнуть договор аренды земельного участка и изменить вид разрешенного использования земельного участка, обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

КДХ обратилась в суд с административным иском к Администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края об оспаривании решения об отказе расторгнуть договор аренды земельного участка и изменить вид разрешенного использования земельного участка, обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка, в котором указано, что 10.03.2021 года она обратилась в адрес администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, заключенного между ней и администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края 03.04.2019 года.

Законом Ставропольского края от 31.01.2020 № 7-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Кочубеевского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Кочубеевского района Ставропольского края» муниципальные образования, входящие в состав Кочубеевского муниципального района, преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Кочубеевский муниципальный округ Ставропольского края. Согласно пункту 1 статьи 6 названного Закона органы местного самоуправления Кочубеевского муниципального округа в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Кочубеевского муниципального района Ставропольского края и сельских поселений, входящих в состав Кочубеевского муниципального района Ставропольского края, которые на день вступления в силу настоящего Закона осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Ставропольского края, органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами Кочубеевского муниципального округа. Думой Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края принято решение от 15.10.2020 № 17 «О вопросах правопреемства», в соответствии с которым правопреемником по делам, находящимся в процессе рассмотрения судебных органов, а также по делам, находящимся в стадии исполнения, выступает администрация Кочубеевского городского округа Ставропольского края. Администрация Кочубеевского городского округа Ставропольского края зарегистрирована межрайонной ИФНС № 11 по Ставропольскому краю в качестве юридического лица 26.11.2020 за основным государственным регистрационным номером №. Учитывая вышеизложенное, администрация Кочубеевского городского округа Ставропольского края является правопреемником администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края.

Письмом от 18.03.2021 года за № 1697, Администрация отказала ей в расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка. Отказ был мотивирован тем, что, по мнению административного ответчика, правовых оснований для расторжения договора не имеется, а также тем, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка приведет к невозможности получения арендной платы согласно условий договора, что приведет к потере части неналоговых доходов, составляющих значимую часть местного бюджета.

С данной позицией Администрации она не согласна, считает ее незаконной по следующим основаниям.

Согласно пункту 1.1. указанного договора аренды Арендодатель (Администрация) сдает, а Арендатор (КДХ) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>.

Пунктом 2.1. Договора аренды установлено, что «Участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в п. 1.1.».

Целевое назначение, о котором идет речь - «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов».

Согласно статьи 615 Гражданского кодекса РФ «арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества».

По смыслу статьи 431 Гражданского Кодекса РФ «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений».

На указанном земельном участке ею было построено одноэтажное нежилое здание — парикмахерская, с кадастровым номером №, общей площадью 273 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за ней Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Таким образом, ввиду завершения строительства объекта недвижимости дальнейшее исполнение ею договора аренды невозможно.

Кроме того, указанный договор аренды земельного участка ею был заключен по результатам проведения Администрацией торгов в порядке статей 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ, с определенными особенностями и ограничениями в части её прав и обязанностей, предусмотренных указанными нормами права.

С момента регистрации за ней права собственности на объект недвижимости, возведенный на данном участке, у неё возник иной комплекс прав и обязанностей в отношении его использования, предусмотренный статьями 39.3-39.8 Земельного кодекса РФ.

В частности, у неё появились исключительные права на приобретение участка в собственность, приобретение его в аренду на иной, более длительный срок, установление иного размера арендной платы, право на передачу участка в субаренду и иные, предусмотренные законом права.

Приведение ею с Администрацией правоотношений в соответствие с нормами Земельного и Гражданского кодексов РФ и реализация ею установленных этими законами прав невозможна до тех пор, пока не будет расторгнут договор аренды земельного участка.

Во взаимосвязи статей 620, п.2.2, ст. 450 Гражданского кодекса РФ, и пунктов 4.1.1, 7.3., договора аренды, она обладает правом на досрочное прекращение аренды по своей инициативе.

Вопреки указанным нормам права и условиям договора аренды, Администрация отказывает ей в реализации законного права, обосновывая отказ отсутствием правовых оснований и потерями для местного бюджета.

Такие основания для отказа в расторжении договора аренды не предусмотрены как ни одним нормативно-правовым актом, так и условиями договора аренды.

19.03.20201 года она обратилась в адрес административного ответчика с заявлением об изменении вида разрешенного использования этого же участка с «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» на «предпринимательство (код 4.0)».

Письмом от 24.03.2021 года за № 1802 ей было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка, отказ был обоснован тем, что «в одностороннем порядке внести изменение в договор аренды невозможно».

Также административный ответчик обратил внимание, что «Земельным кодексом Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого участка не допускается».

Данный отказ, по её мнению, также является необоснованным и незаконным ввиду следующего.

Администрация по существу её заявления не дала ответа. Нарушив тем самым требования п.п. 1,4 п.1 ст. 10 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», согласно которым орган местного самоуправления обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов.

В указанном заявлении она просила изменить вид разрешенного использования земельного участка, а не ставила вопрос об изменении условий договора аренды земельного участка от 03.04.2019 года. Вносить изменения в него по меньшей мере нецелесообразно, ввиду того, что с момента завершения на нем строительства объекта недвижимости, договор фактически был исполнен и подлежал прекращению.

Она не просила ничего незаконного, существующий вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» не соответствует больше дальнейшему фактическому использованию земельного участка.

Верховный суд, в «Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018 года) указал следующее:

«До 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в Сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки села Кочубеевского, размещенными на официальном сайте Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края http ://кочубеевский-район.рф/2020-god.html, указанный земельный участок находится в зоне ОД - Зона делового, общественного и коммерческого назначения. К основным видам разрешенного использования земельных участков этими же Правилами предусмотрено «Предпринимательство (код 4.0) - Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 -4.10».

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» на «предпринимательство (код 4.0)» является необходимым условием для его дальнейшего использования. Указанное изменение в полной мере будет соответствовать как Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540, так и Правилам землепользования и застройки села Кочубеевского. Позволит заключить либо новый договор аренды, либо договор купли-продажи земельного участка, что также в свою очередь приведет к поступлению «части неналоговых доходов, составляющих значимую часть местного бюджета», о потере которых указывала Администрация в своем письме.

Такое поведение Администрации является злоупотреблением ею своими правами как арендодателя по договору аренды земельного участка от 03.04.2019 года, так и недобросовестным исполнением своих обязательств как органа власти, когда по явно надуманным основаниям ей ставятся административные барьеры, для преодоления которых она вынуждена обратиться в суд, поскольку иного способа защиты своих прав у неё нет.

На основании изложенного, руководствуясь гл. 22 КАС РФ, просила суд:

Признать незаконным отказ администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края в расторжении договора земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать администрацию Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным отказ администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес> с «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» на «предпринимательство (код 4.0)».

Обязать администрацию Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края изменить вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес> с «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» на «предпринимательство (код 4.0)».

На согласившись с заявленными требованиями от представителя административного ответчика поступили возражения на административный иск, в котором указано, что Администрация Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края (далее по тексту- АКМО СК) не согласна с требования административного истца по следующим основаниям:

по результатам аукциона проведенного администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких участков победителем аукциона признана КДХ, с которой третьего апреля 2019 года администрацией Кочубеевского муниципального района <адрес> заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с 03 апреля 2019 года по 02 апреля 2029 года, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов».

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (см. п. 6 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Отсутствие совокупности данных условий влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес> и Генерального плана, предоставленной АКМО СК в материалы дела земельный участок, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, расположен в зоне «Ж-2» - «Зона застройки жилыми домами средней этажности». Один из основных видов разрешенного использования земельных участков зоны Ж-2 предусматривает «Бытовое обслуживание» (код 3.3) — Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). Земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» был предоставлен в аренду истцу именно для строительства парикмахерской, косметических кабинетов (пункт 1.1 договора аренды земельного участка).

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Как следует из пункта 9 статьи 1 и пункта 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс РФ), виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки (подпункт 3 пункта 2, пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 26.07.2010, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ дополнен абзацем следующего содержания: «Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно правовому регулированию в сфере земельных отношений».

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (на дату заключения договора аренды земельного участка).

Таким образом, в градостроительных регламентах, утверждаемых после введения классификатора, при установлении видов разрешенного использования они подлежат указанию в соответствии с классификатором.

Автоматическое изменение градостроительных регламентов (правил землепользования и застройки), утвержденных до введения классификатора, не предусмотрено.

«Предпринимательство» (код 4.0), как указывает истец, не содержится в основных видах разрешенного использования земельных участков зоны Ж-2.

Общий порядок организации и проведения торгов предусмотрен в статье 448 Гражданского кодекса РФ. Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования, и защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов, должна осуществляться соответствующими, предусмотренными законом способами, а именно, способом, прямо установленным статьей 449 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Материалами дела подтверждается и истцом не опровергается факт того, что истец, участвуя в торгах и заключая договор аренды был уведомлен о том, что принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с 03 апреля 2019 года по 02 апреля 2029 года, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов».

Следовательно, истец добровольно, имея все возможности ознакомиться со всеми условиями использования земельного участка, в том числе с видом разрешенного использования предоставляемого земельного участка, приняла на себя права и обязанности арендатора.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником.

Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду, например пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Введение указанных правил (ограничений) обусловлено необходимостью избежания нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.

Так, часть 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, устанавливающую запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части и изменения видов разрешенного использования земельного участка.

Данный запрет обусловлен тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре Верховного суда Российской Федерации от 14.11.2018, обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов. В определении Конституционного Суда РФ от 27.02.2018 № 442-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО1 на нарушение ее конституционных прав пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что данная норма, применяемая во взаимосвязи с другими положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими договорные отношения, учитывает предназначение конкурсной процедуры предоставления права аренды земельного участка, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности, и обеспечивает стабильность арендных отношений, возникших вследствие проведения аукциона и заключения договора аренды.

На основании вышеизложенного, считают, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Указание истца на часть 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не является состоятельным, в связи с тем, что указанный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка, а именно «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, а также соответствует градостроительным регламентам и Правилам землепользования и застройки села Кочубееского - код 3.3 «Размещение объектов капитального строительства предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Также не согласны с требованиями истца о заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с 03 апреля 2019 года по 02 апреля 2029 года, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» по следующим основаниям:

Во-первых, истец не выполняет условия договора по арендной плате.

С 03.04.2019 года истец не выполняет обязательства по внесению арендной платы в бюджет Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края, тем самым нарушая условия договора, нанося ущерб бюджету Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края.

Во-вторых, расторжение данного договора противоречит общественным интересам, ущемляет права собственника земельного участка и повлечет для АКМО СК ущерб (упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) в размере потерянной арендной платы за 10 лет.

В-третьих, истец не пояснил, каким образом АКМО СК нарушается его право заключенным договором аренды и использованием построенного здания на арендуемом земельном участке.

Считают, что для расторжения договора аренды должно иметься веское основание, нарушающее право истца, пользования земельным участком с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов».

На основании вышеизложенного, считают, что администрацией Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края ни по одному из заявленных пунктов права КДХ нарушены не были, в связи с чем просят в удовлетворении исковых требований КДХ отказать в полном объеме.

Определением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 29.04.2021 года прекращено рассмотрение дела в порядке административного судопроизводства. определено рассмотреть дело по иску КДХ к администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края по правилам гражданского судопроизводства.

Истец КДХ, надлежаще извещенная о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилась, не известила о причинах неявки, об отложении не ходатайствовала. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии истца.

Представитель истца КДХ – ДДВ в судебном заседании доводы искового заявления поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил суду, что вопросов по оплате нет, около 100000 рублей зачли. В конце прошлого года хотели заплатить, но район переходил в округ, менялись реквизиты. Все будет оплачено. Изначально они обратились изменить наименование здания, а здание не меняют, пока назначение земельного участка не поменяют. Этот договор аренды будет расторгнут и в дальнейшем договор аренды будет заключен с предпринимателем. На сегодня КДХ индивидуальным предпринимателем не является.

Представитель ответчика - Администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края ГОА в судебном заседании возражала против заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление. Просила в их удовлетворении отказать.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как усматривается из материалов дела 03.04.2019 года Администрация Кочубеевского муниципального района, именуемая в дальнейшем арендодатель и КДХ, именуемая в дальнейшем арендатор заключили договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес> договор заключен сроком на 10 лет, с 03.04.2019 года по 02.04.2029 года. Размер арендной платы в годовом исчислении – 618100 рублей.

Таким образом, администрация Кочубеевского городского округа Ставропольского края является правопреемником администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края.

10.03.2021 года КДХ обратилась в адрес администрации Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства парикмахерской, косметических кабинетов, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, заключенного между ней и администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края 03.04.2019 года.

Письмом от 18.03.2021 года за № 1697, Администрация отказала КДХ в расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка.

19.03.2021 года КДХ обратилась в адрес административного ответчика с заявлением об изменении вида разрешенного использования этого же участка с «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» на «предпринимательство (код 4.0)».

Письмом от 24.03.2021 года за №КДХ было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Гражданское законодательство, в силу статей 1, 2 ГК РФ в применимой к рассматриваемым отношениям редакции основывается на признании, в том числе свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Условия договора, в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора.

Статьи 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В пункте 2 статьи 7 ЗК РФ закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке.

Статьей 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Положения указанной статьи должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор земельного участка не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации платность использования земли является основным принципом землепользования.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы в соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Предусмотренным законом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка суд не усматривает

Согласно Выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образования село Кочубеевское Кочубеевского района Ставропольского края и Генерального плана, предоставленной АКМО СК в материалы дела земельный участок, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, расположен в зоне «Ж-2» - «Зона застройки жилыми домами средней этажности». Один из основных видов разрешенного использования земельных участков зоны Ж-2 предусматривает «Бытовое обслуживание» (код 3.3) — Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). Земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов» был предоставлен в аренду истцу именно для строительства парикмахерской, косметических кабинетов (пункт 1.1 договора аренды земельного участка).

В соответствии с п. 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В связи с чем, в градостроительных регламентах, утверждаемых после введения классификатора, при установлении видов разрешенного использования они подлежат указанию в соответствии с классификатором.

«Предпринимательство» (код 4.0), не содержится в основных видах разрешенного использования земельных участков зоны Ж-2.

Истец, участвуя в торгах и заключая договор аренды была уведомлена о том, что принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с 03 апреля 2019 года по 02 апреля 2029 года, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов».

Таким образом, истец, имея все возможности ознакомиться со всеми условиями использования земельного участка, в том числе с видом разрешенного использования предоставляемого земельного участка, приняла на себя права и обязанности арендатора.

Суд обращает внимание, что суду не представлено доказательств того, что истец является индивидуальным предпринимателем.

Кроме того, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Указанный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка, а именно «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, а также соответствует градостроительным регламентам и Правилам землепользования и застройки села Кочубееского - код 3.3 «Размещение объектов капитального строительства предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Кроме того, как утверждает ответчик и не оспаривает истец, с 03.04.2019 года КДХ не выполняет обязательства по внесению арендной платы в бюджет Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края, тем самым нарушая условия договора, нанося ущерб бюджету Кочубеевского муниципального округа Ставропольского края.

Суд приходит к выводу, что расторжение договора аренды земельного участка противоречит общественным интересам, ущемляет права собственника земельного участка и повлечет для Администрации Кочубеевского муниципального округа ущерб в размере потерянной арендной платы за 10 лет.

Для расторжения договора аренды должно иметься веское основание, предусмотренное законом, нарушающее право истца, пользования земельным участком с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, примерно 50 м по направлению на запад от пересечения <адрес>, вид разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», сроком на 10 лет с 03 апреля 2019 года по 02 апреля 2029 года, с видом разрешенного использования «для строительства парикмахерской, косметических кабинетов», однако таким оснований суду не представлено.

Таким образом, расторжение вышеуказанного договора аренды по причинам нежелания КДХ использовать данный земельный участок с соблюдением установленного договором целевого назначения и вида разрешенного использования, приведет к нарушению принципа платности использования земли, не будет соответствовать требованиям действующего законодательства, что суд считает необоснованным.

На основании изложенного суд считает, что требования истца не основаны на законе, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования КДХ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд Ставропольского края в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Рулев

Мотивированное решение по делу изготовлено 18.05.2021 года.