Гражданский кодекс часть 1

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре Герасимовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковчег» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, признании пунктов договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ООО «Ковчег», указав в обоснование иска на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Ковчег» был заключён договор № № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, корпус 2, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства – квартиру в многоквартирном доме, а именно однокомнатную квартиру, расположенную в 13 секции 2 корпусе на 2 этаже с условным номером 982, ориентировочной площадью 39,27 кв.м.

Застройщик обязался передать квартиру истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени объект строительства истцу не передан.

Истец просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 626 466 рублей 45 копеек, взыскать денежные средства в размере 109 140 рублей, компенсацию морального вреда в размере по 50 000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы, признать п.4.5 в части и п.9.2 Договора долевого участия, недействительными. Также истец просил взыскать расходы на услуги представителя в размере 25 000 рублей.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ООО «Ковчег» по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, согласно представленным возражениям, а также просил снизить размер неустойки и штрафа, считая требования несоразмерными и завышенными.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.

В силу ч.1 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст.4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Ковчег» был заключён договор участия в долевом строительстве № №.

В соответствии с условиями данного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 2, и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 39,27 кв.м., расположенной на 2 этаже, в <адрес>, секции 13, строительный № участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Цена договора на день подписания договора составила 4 005 540 рублей. Истцом во исполнение заключённого договора, оплачена указанная денежная сумма, однако до настоящего времени квартира истцу не передана, и акт передачи квартиры застройщиком не подписан.

Как следует из указанного выше договора, после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан начать передачу участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В своём исковом заявлении истец просит признать п.9.2 Договора недействительным, поскольку данный пункт нарушает его права как потребителей.

Согласно п.9.2 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направлены сторонами почтой по адресу: указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным.

Суд полагает, что требования истца о признании недействительным пункта 9.2 договора долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению, поскольку данный пункт ограничивает права истца на судебную защиту и противоречит ст.17 Закон РФ "О защите прав потребителей", п.2 ст.29 ГПК РФ.

Истцом также заявлены требования о признании недействительным п.4.5 Договора долевого участия. Согласно данному пункту договора, в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, с учётом балконов и лоджий, выданных органами кадастрового учёта (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п.4.2 договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение семи рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путём внесения денежных средств на расчётный счёт застройщика, исходя из полной инвестированной стоимости одного кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учёта по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.2 настоящего договора, взаиморасчёты между сторонами не производятся.

Истец указывает, что данный пункт договора нарушает его права как потребителя, поскольку данным пунктом договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры по сравнению с проектной, дольщик должен доплатить за дополнительную площадь недостающую денежную сумму. При этом, в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью, взаиморасчёты между сторонами не производятся. Истец указывает, что после окончания строительства площадь квартиры стала 38,2 кв.м., что на 1,07 кв.м. меньше проектной площади. В связи с чем, ответчик должен вернуть ему уплаченную денежную сумму за разницу проектной и итоговой площадях квартиры в размере 109 140 рублей (39,27 кв.м. – 38,2 кв.м.) х 102 000 рублей = 109 140 рублей).

Суд согласен с требованиями истца, поскольку данный пункт договора в части нарушает права истца как потребителя и ставит в неравные условия стороны, а именно ограничивает права истца на уменьшение стоимости проданной ему квартиры, в случае уменьшения её фактической площади по сравнению с проектной площадью. В то время как ответчик вправе требовать доплаты истцом дополнительных денежных средств за увеличение площади квартиры после строительства. В связи с чем, истец имеет право согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «О защите прав потребителей» требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В этой связи, суд признаёт недействительным п.4.5 Договора долевого участия в части, исключающей изменение цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в случае изменения по результатам строительства площади объекта долевого строительства в меньшую сторону, и освобождающей застройщика ООО «Ковчег» от возврата денежных средств при изменении цены договора в меньшую сторону.

Согласно условиям договора долевого участия, заключённого между сторонами стоимость 1 кв.м. составляет 102 00 рублей. <адрес> квартиры согласно договору (п.1.2 договора) – 39,27 кв.м. Согласно передаточному акту площадь квартиры после строительства составила 38,20 кв.м. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства за излишне уплаченные дополнительные квадратные метры квартиры в размере 109 140 рублей (39,27 кв.м. – 38,2 кв.м.) х 102 000 = 109 140 рублей).

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 626 466 рублей 45 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.309, ст.310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку спорные правоотношения регулируются не только общими нормами Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей», а также специальными нормами права - Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то взыскание неустойки должно производиться в соответствии со специальной нормой права.

Так, в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно расчёту, представленному истцом, размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 626 466 рублей 45 копеек. Данный расчёт судом проверен и признан правильным. При этом, в дело представлен акт передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, но данный акт застройщиком не подписан и квартира истцу на ДД.ММ.ГГГГ ещё не передана.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Ответчик просит применить к размеру неустойки ст.333 ГК РФ.

Разрешая спор в части взыскания неустойки, установив факт нарушения ответчиком условий договора в части срока исполнения обязательства, принимая во внимание расчёт неустойки, представленный истцом, период просрочки, а также то, что строительство многоквартирного жилого дома является длительным, трудоёмким и многоэтапным процессом, и ответчиком предоставлены суду документы, подтверждающие разрешение застройщиком ряда юридических и строительных вопросов при строительстве дома, которые привели к задержке сроков ввода дома в эксплуатацию, суд полагает, что сумма неустойки, заявленная истцом, несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В связи с чем, суд приходит к выводу, о возможности применения ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 350 000 рублей. В этой связи, суд взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за несвоевременное исполнение обязательства по договору в размере 350 000 рублей.

Истец также просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере по 50 000 рублей.

Статьёй 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что факт нарушения прав истца, как потребителя, нашёл своё подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер с учётом принципов разумности и справедливости, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств дела, в размере 7 000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также штраф в размере 178 500 рублей. Оснований для применения к размеру штрафа ст.333 ГК РФ, суд не усматривает.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы

Согласно ст.ст.88, 94, 100 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Расходы по оплате услуг представителя относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что истцом, в связи с рассмотрением настоящего дела, были понесены расходы на услуги представителя в размере 25 000 рублей. Учитывая сложность гражданского дела и количество судебных заседаний, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы за услуги представителя в сумме 15 000 рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от которой истец был освобождён при подаче искового заявления, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в бюджет <адрес> пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Таким образом, принимая во внимание, что истец при подаче иска в суд были освобождён от уплаты гос.пошлины (иск о защите прав потребителя) с ответчика ООО «Ковчег» также подлежит взысканию в доход бюджета <адрес> государственная пошлина в размере 7 791 рублей 40 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковчег» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, признании пунктов договора недействительными - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ковчег» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 350 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию за причинённый моральный вред в размере 7000 рублей, штраф в размере 178 500 рублей, денежные средства за разницу в площади квартиры в размере 109 140 рублей.

Признать недействительным пункт 9.2 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью «Ковчег» и ФИО1

Признать недействительным пункт 4.5 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью «Ковчег» и ФИО1, в части, исключающей изменение цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в случае изменения по результатам строительства площади объекта долевого строительства в меньшую сторону, и освобождающей застройщика ООО «Ковчег» от возврата денежных средств при изменении цены договора в меньшую сторону.

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ковчег» о взыскании неустойки, морального вреда и расходов на услуги представителя в большем размере - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ковчег» в доход бюджета <адрес> государственную пошлину в размере 7 791 рублей 40 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья